הסכם שיפוצים שלא יצא אל הפועל - תביעה שכנגד

רביעית, תפקידה של פליטמן-רייך מיועד היה להיות לפי הציטוט הנ"ל "הובלת ניהול, פקוח ובצוע של פרויקטי תמ"א 38", ואין חולק כי דבר זה לא יצא אל הפועל, לא באושה 13, ולא בשום פרויקט אחר, פרט לאושה 9 ששם נחתמו בין הצדדים שני הסכמים מפורטים ביולי 2012.

מוצג ת/25 – דוא"ל צור אלוני לתובעים מיום 13.11.13, שכותרתו "הסכם שפוץ אושה", עוסק באושה 9, וצוין שם שצור-אלוני לא רוצים שמשהו באושה 9 יפגע בהם שיווקית מול הדיירים באושה 13.

התובעים שכנגד טענו בסיכומי התשובה מטעמם, כי יש לחלק בין הוצאות, לבין הון עצמי, שלגביו סוכם בין הצדדים כי פליטמן-רייך מחויבים להישתתף גם ברבע מההון העצמי שהושקע בפרויקט לפני הצטרפותם לפרויקט זה. אולם בלשון ההסכמים אין יסוד לחלוקה שכזאת, והתובעים שכנגד לא הציגו הסבר משכנע להוראות ההסכמים שקובעות, כאמור לעיל, אחרת.

...

התוצאה לאור כל האמור, התביעה הראשית של פליטמן-רייך נדחית.

כמו כן, התביעה שכנגד של צור-אלוני נדחית ברובה, פרט לרכיב של החזר הוצאות בסך של 27,419 ₪, בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה שכנגד המקורית, ביום 15.6.17.

כמו כן, אני מורה לצדדים לערוך התחשבנות סופית ביחס לפרויקט באושה 9, ולקחת בחשבון במסגרת התחשבנות זו גם את הרכיב הפסוק שקבעתי בפסק דין זה של רכיב החזר ההוצאות בסך של 27,419 ₪.

בכתב ההגנה המשותף טענו עוה"ד כי עסקינן בתביעת סרק; כי מעולם לא שמשו נאמנים לכספי דיין ואף לא החזיקו בסכומי כסף הקשורים לדיין או למי מטעמו; כי לא עשו שימוש בסכומי כסף אלה, לרבות לא העבירו אותם לפלד; כי פלד היה מי שהפקיד סכומי הכסף בחשבון שניפתח בשוויץ ועוה"ד ברנהולץ שימש מיופה כוח בחשבון זה על מנת שניתן יהיה לדיווח לבעלי הזכויות במלון השני כי הופקדו כספי התמורה כחלק מתנאי העסקה לרכישת בית המלון; כי אין מדובר בחשבון נאמנות וכי החשבון ניפתח על שם פלד בלבד; כי דיין לא הפקיד כל סכום לחשבון כלשהוא; כי עוה"ד אמנם ערכו את הסכם המייסדים עבור דיין ופלד וכי החברה ההולנדית הוקמה על פיו; כי הם צורפו לתובענה מטעמים טאקטיים בלבד; כי עסקת המלון השני לא יצאה אל הפועל מסיבות אחרות לגמרי מאלה הנטענות; כי הם ביצעו מלאכתם נאמנה כעו"ד; כי הם גבו חלק משכר טירחתם מהחשבון שפתח פלד בשוויץ אך לא זכו למלוא שכרם, ולפיכך הגישו תביעה שכנגד, כפי שתפורט להלן, ובה דרשו מדיין ופלד שכ"ט בסך של כ- 1.1 מיליון ₪; כי מהחשבון שפתח פלד שולם סכום הכסף לרכישת המלון הראשון ובאשר למלון השני משלא קוימו תנאי ההסכם לרכישתו, העסקה בוטלה על ידי הבנק המוכר לאחר שלא קיבל את סכומי התמורה למכירתו ולפיכך לא יצאה עסקה זו אל הפועל; כי פלד היה מי שמשך את יתרת סכומי הכסף שהפקיד בחשבון הבנק שניפתח בשוויץ על שמו.

אמנם לא הוכח כי הוקמה במשותף חברה עפ"י הסכם המייסדים לפיכך דיין ופלד לא שמשו מעולם בעלי מניות בחברה משותפת שהוקמה כאמור, כפועל יוצא גם לא הוקם דירקטוריון לחברה, ואף לא ניפתח חשבון בנק לאותה חברה או חשבון בנק משותף לדיין ופלד, ועדיין, לאחר שנאמרו דברים אלה, אין בכך כדי ללמד על כך שלא נעשה שימוש משותף בחברה ההולנדית בה בפועל הבעלים הנם כאמור דיין ופלד, כפי שמאשר רוה"ח בליק כפי שיפורט להלן, וכאשר שאר ההסכמות אליהן הגיעו הצדדים, ובהן אופי הפעילות אותה התכוונו הצדדים לבצע במשותף (רכישת בתי מלון באירופה), אופן מימון עיסקאות הרכישה (ר' לעניין זה עדות מר פלד לפיו הפקיד את הסך של 1 מיליון אירו "כי היתה כוונה שהוא (ההסכם א.ב.) כן יתקיים" עמ' 48 מול 13 ובהמשך "היתה לי כוונה לקיים את ההסכם" שם מול 26 ובנוסף "אני התחייבתי להעביר מיליון יורו בהסכם" עמ' 49 מול 9), פתיחת חשבון בנק לצורך ביצוע הרכישות, כמו גם רכישת המלון הראשון, ורכישת המלון השני לרבות התחלת שיפוצו, כל אלה מלמדים על כך ששני הצדדים עשו צעדים נרחבים למימוש הסכם המייסדים, אפילו כטענת פלד פעילות זו אינה חוסה תחת מטריית אישיות משפטית נפרדת בדמות חברה בה שניהם בעלי מניות אלא חוסה בהגדרה משפטית אחרת כשותפות או תחת החברה ההולנדית.

...

תביעת דיין לנזקים בגין אי רכישת המלון השני מפלד ועוה"ד נדחית.

תביעת פלד לנזקים בגין אי רכישת המלון השני מדיין וברנהולץ נדחית.

תביעת פלד להשבת שכ"ט מעוה"ד נדחית.

החל משנת 2006 ולקראת ביצוע פרויקט שפוץ וחידוש הבניין, הסכימו הצדדים על חלוקת הדירות בו כך שהנתבעות שכנגד יחזיקו בשטח גדול יותר, תוך שסוכמה גם החלוקה לאחר סיומו של הפרויקט.

אלא שהפרויקט לא יצא אל הפועל ומאז ועד היום ממשיכות הנתבעות שכנגד להחזיק בשטח דירות גדול יותר מאשר התובעים שכנגד.

סעיף 6 לחוק ההתיישנות קובע: "תקופת ההתיישנות מתחילה ביום שבו נולדה עילת התובענה." הולדתה של עילת התובענה שבפניי היא עם ביטולו של הפרויקט וכפועל יוצא ביטול הסכם החלוקה, בחודש מאי 2008 (ראו בעיניין זה התכתבות הצדדים שצורפה כנספח 11 לתצהיר מר צבי, נ/2).

...

מנגד, הנתבעות טוענות כי יש לדחות את התביעה שכנגד.

עיון בסיכומי הנתבעות מעלה שהנתבעות מעלות טענה שהתובעים קיבלו יותר כספים מהן אך הן אינן טוענות לפיצוי ועל כן דין טענה זו להידחות.

סוף דבר התובעים והנתבעות מחזיקים כל אחד במחצית מזכויות הבעלות בבניין.

עם זאת ובהינתן כי במידה רבה התקבלו טענות הנתבעות, יש ליתן לאמור ביטוי גם בשאלת קביעת החזר ההוצאות ושכר טרחת עוה"ד. הנתבעות תשלמנה לתובעים הוצאות משפט בסך של 6,000 ₪ ושכר טרחת עו"ד בסך נוסף של 15,000 ₪ בתוספת מע"מ כחוק.

לטענת ישרוטל היא זכאית להחזר של 3 מיליון ₪ כיוון ש"שילמה את הסכום האמור אך ורק בהתבסס על תקופת הסכם הניהול, אשר לא יצאה אל הפועל" (סעיף 28 לתביעה שכנגד) ויוצא איפוא שלקסן התעשרה שלא כדין על חשבון ישרוטל כשלא השיבה את יתרת הסכום מפני שהסכם הניהול לא בוצע ו"המלון לא הועמד לרשות ישרוטל לתקופה המוסכמת אולם לקסן ממשיכה להחזיק שלא כדין בסכום שקבלה" (סעיף 813 לסיכומי ישרוטל).

את תביעת ישרוטל בגין רכיב זה ובגין הפרת ההסכם, התעשרות שלא כדין מצד לקסן וחוסר תום לב בקיום חוזה העמידה על כ-7 מיליון ש"ח. את התביעה שכנגד הגישה ישרוטל גם נגד טסלר באופן אישי מאחר שלטענתה טסלר לקח על עצמו את ההיתחייבות לקסן לשפץ את המלון והוא זה שאחראי באופן אישי להפרת ההיתחייבות שכאמור לקח על עצמו.

...

כבר בשלב זה אומר בעניין טענת חוסר תום הלב כי לאחר שבחנתי היטב את טענות התובעים בנושא זה ראיתי לדחות את התביעה מאחר שלא השתכנעתי כי הוכח חוסר תום לב מצד ישרוטל או מצד בנק הפועלים וגם בשל נימוקים נוספים שיפורטו בפרק ב'.

ראיתי להתייחס אך בקצרה לשאלה זו, כיוון שממילא מסקנתי היא שישרוטל ובנק הפועלים לא חבים בגין הנזקים הנטענים כי נגרמו לתובעים.

כיוון שאין מקום לקבל כראיה את חוות דעתו של רו"ח שגב ביחס לשווי המקרקעין, מהסיבות כאמור, ומאחר שטרייסמן לא הובאה להעיד על חוות דעתה מטעם התובעים, המסקנה המתבקשת היא שהתובעים לא עמדו בנטל הראייה המוטל עליהם להוכיח רכיב נזק זה הקשור לשווי המלון.

סוף דבר כאמור לעיל, התביעה נדחית על כל רכיביה והתביעה שכנגד מתקבלת באופן שעל לקסן לשלם לישרוטל סכום של 9,378,414 ₪, וכן אני מורה להעביר את הסכום שנשמר בנאמנות לישרוטל.

ניסיונות התובע והנתבע לדבר על ליבה של סבטלנה ולגרום לה להסכים לחיבור הנכס לחשמל עלו בתוהו, והובילו לשרשרת מצערת של אירועים: הקבלן שעמו היתקשר התובע דרש את מלוא כספו בגין העבודה, על אף שלא התאפשר להשלים את המלאכה ללא חשמל, ומשהתובע סרב לשלם לו, הקבלן תקף ופצע אותו; התובע רב עם סבטלנה ועם הנתבע והיו גלויי אלימות; ובסופו של דבר עסקת השכירות לא יצאה אל הפועל.

ההיתדיינות דנן, שלכתחילה הייתה כרוכה גם בתביעה שכנגד של סבטלנה נגד התובע, היא התוצאה.

על רקע זה הוגשה התביעה דנא שבמסגרתה התבקש לחייב את הנתבע בסעדים כדלקמן: (1) להורות לנתבע להשיב לתובע את הצ'קים שנתן לו (בקשה לסעד זמני בעיניין זה נדחתה); (2) להצהיר כי תביעה של צדדים שלישיים בגין הצ'קים סוחרו ככל שתהיה, תוסב לנתבע; (3) לפסוק לזכות התובע את הפצוי המוסכם הקבוע בהסכם בסך של 5,000 ש"ח מחמת הפרתו; (4) לחייב את הנתבע להשיב לתובע תשלומים ששולמו בסך של 15,000 ש"ח; (5) לחייב את הנתבע בפצוי בגין אובדן רווחים בסך של 25,000 ש"ח; (6) לחייבו בפצוי בסך של 10,000 ש"ח בגין נזק לא ממוני.

אני סבור שקלקול או אי-התאמה בדמות אי חיבור לחשמל, כשמדובר בנכס שמיועד לשמש לחנות אשר ידוע למשכיר שאמורים להתבצע בו שיפוצים המחייבים שימוש בחשמל, מצדיק להפחית את מלוא דמי השכירות כאמור בסעיף 15(א) לחוק השכירות והשאילה (ע"א 4893/14 זועבי נ' משרד האוצר, פסקאות 25-22, 40-32 (3.3.2016) (הזכות להשעות את דמי השכירות אינה מוציאה את האפשרות לבטל את ההסכם מחמת הפרתו); ע"א (מחוזי י-ם) 11384/07 ויזל נ' חסון, פסקאות 123-119, 138-130, 189-179 (1.2.2010)).

הנתבע אכן הפר את ההסכם בכך שלא תיקן את קילקול החשמל, כפועל יוצא נגרמו לתובע נזקים, ולא היה מקום לידרוש ממנו לוותר על דרישה לפצוי בגין נזק שניגרם לו. תנאי זה שהציב הנתבע אינו כדין, הוא בגדר חוסר תום לב במימוש זכות הביטול, ובהנתן שאין חולק שהוא הסיבה לכך שהצדדים לא נפרדו וההחזקה (המפתח) לא נימסרה לנתבע, הנתבע מנוע מלהסתמך על אי-מסירת ההחזקה כמצדיקה תשלום של דמי שכירות או דמי שימוש ראויים.

...

ראיתי לנכון להעמיד את הנזק הלא ממוני שנגרם לתובע על סכום מתון של 5,000 ש"ח. סוף דבר מכל המקובץ לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה, כדלקמן: שבעה הצ'קים שטרם הוצגו לפירעון והם ברשות בית המשפט יימסרו לתובע על ידי המזכירות.

הנתבע ישלם לתובע סך של 8,280 ש"ח (פיצוי בגין הנזק הלא ממוני ובגין התשלום לקבלן.

ברם העובדה שלא עלה בידי התובע להוכיח את כל נזקיו אין משמעה שלא נגרמו לו נזקים גדולים יותר, ובסופו של דבר האחריות לקרות הנזקים מונחת לפתחו של הנתבע, שנהג שלא כדין.