הסכם פשרה וחלוקת חזקה ושימוש בבית מגורים

התובע מתאר כי נתבע 2 היה עורך דינו של נתבע 1, ובהתאם להסכמים בין התובע לנתבע 1, שימש נאמן הצדדים לצורך מכירת בית מגורים שנמכר לנתבע 1.

בבסיס הבקשה נטען כי תחילה סבר התובע שראשית יש לברר את סוגיית ביטול פסק הדין, אולם לאחר חשיבה מחודשת, החליט גם לתבוע את הסעדים הכספיים מהנתבעים (2,500,000 ₪), כל אחד בהתאם לחלקו, ולברר את התביעה במתכונת כוללת.

יוער גם כי במסגרת קדם המשפט הראשון, הצדדים השלימו טענות ביחס לבקשה זו; המבקש טוען כי בכתב התביעה, התובע עותר לסעד הצהרתי, לפיו כביכול פסק הדין, הנותן תוקף להסכם פשרה, שהמבקש לא היה צד לו וניתן ביום 02.07.15 מבוטל מחמת שהושג תחת לחץ, כפיה, עושק או טעות.

אם מצבו הנפשי של המשיב אפשר לו לנהל הליכים אחרים, חזקה שיכול היה לאפשר לו לנהל גם תביעה נגד המשיבה ומשלא עשה כן, אין מנוס מהקביעה כי תביעתו הנוכחית היתיישנה.

...

אם המשיב עצמו אינו יכול להשיב מהי עילת התביעה שלו נגד המבקש, וכיצד מצביע כתב התביעה על יריבות כלשהי ביניהם , אזי ברור שדין התביעה להידחות על הסף ו/או להימחק על הסף גם בנימוק של היעדר עילת תביעה והיעדר יריבות.

דיון והכרעה לאחר בחינת טענות הצדדים ומהות כתב התביעה הקיים בתיק, דין הבקשה – דחייה ולהלן יבואר; כידוע, סילוק תביעה על הסף איננו דבר שבשגרה, משום שהוא מונע מהצדדים לתביעה לברר את המחלוקות שבה לגופן (ראו רע"א 8222/18 עיריית תל אביב-יפו נ' אברהם בכדשן ו-22 אח' (נבו, 25.03.2019).

לאור האמור, הבקשה נדחית, ובנסיבות העניין, לאור מהות הטענות, לא יעשה צו להוצאות.

בתחילת שנות ה-80 של המאה הקודמת, המנוח פדיל, לאחר שקבל את החלקה לבעלותו וחזקתו בהתאם לחלוקת עיזבון בשארה בין בניו, בנה בית מגורים הקיים היום על החלקה ועבר להתגורר בו עם אישתו- התובעת וילדיו עד יום מותו בשנת 2001.

הטענה בדבר טעות הרשות בנוגע להקף זכויותיה בחלקה לטענת התובעים, הסכם הפשרה שנחתם בנוגע לחלקה 24 מלמד על חוסר אמינות בעמדת הרשות ביחס לשתי החלקות.

מהעדויות של העדים ג'אבר ואנטון עלה כי השמוש בבית הופסק בשנת 1948 עת נהרס והיה מסוכן להתגורר בו והם חזרו בשנות ה-80 להתגורר בו, היות וטרם לכן לא היה להם כסף לחזור ולשפץ את הבית לאחר שנהרס וכי תקופה מסויימת התגוררו בשכונה יהודים ונאסר על ערבים לשוב אליה (עמ' 15 לפרוטוקול ש' 24-26, עמ' 17, עמ' 19 ש' 15-16, עמ' 21 ש' 7-32).

...

נטען שתוצאות הפענוח העלו נתונים התואמים לעובדות שפורטו על ידי העדים (סעיפים 4-6 לחוות הדעת ולסיכום בסעיף 8.1).

התוצאה לאור כל האמור לעיל, התובעים לא הצליחו לבסס את טענותיהם בנוגע לבעלות על חלק מחלקה 26.

מכאן, אני מורה על תיקון המרשם באופן בו 1,180 מ"ר יירשמו על שם רשות הפיתוח, בנוסף לדרך.

לגירסת רמ"י, ביום 7.9.17 נחתם הסכם בינה לבין התובעים (אשר הוגש לאישור ראש ההוצל"פ וקיבל תוקף של החלטה), לפיו האחרונים יגישו לה בקשה להסדרת זכויותיהם במקרקעין, והיא תבחן בהתאם לנהליה, וככל שהבקשה תדחה, מכל סיבה שהיא, יפנו התובעים את המקרקעין בעצמם (ואם לא יעשו כן תחולט הערבות שמסרו במסגרת הסכם הפשרה), ורמ"י תפעל לפנותם, כאשר בס' 20 להסכם הפשרה נקבע שהתובעים מוותרים על כל טענה ו/או תביעה נגד רמ"י. בהמשך לאמור טוענת רמ"י, כי לאחר עיון ובחינה היא דחתה את בקשת התובעים, אשר בחלקה, נעדרה התכנות ובחלקה לא תיאמה את נהליה, אך חרף האמור לא פינו התובעים את המקרקעין עד היום.

מעבר לאמור, בהתאם לפסק הדין מיום 18.6.70 המקרקעין (מיגרש 6/1) הנם בחזקה בלעדית של רמ"י, ואף לבעלי הזכויות בחלקה אין זכויות בה. אם לא די באמור, הרי שגם אם התובעים היו בעלי זכויות בחלקה 6, במשותף עם רמ"י, עדיין לא היו זכאים להקים בית מגורים ולתפוס חזקה ייחודית בחלק מסוים במקרקעין, שכן עפ"י דין, אין בעלים "במושאע" רשאי לבנות מבנים על המקרקעין ללא הסכמת כל השותפים, ופעולה בנגוד לאמור עולה כדי הסגת גבול.

מנספח 1 לכתב תשובה שהגישה רמ"י להמרצה עולה כי ביום 18.6.70 ניתן בהסכמה תוקף של פסק דין להסכם חלוקה של חלקה 6 לפיו חולקה חלקה זו לשתי חלקות משנה בין בעליה המשותפים דאז (חלקת משנה 6/1 בשטח 4.403 דונם וחלקת משנה 6/2 בשטח 11.251 דונם), כאשר חלקת משנה 6/1 מוקצית לשימוש וחזקה ייחודית לרמ"י. כן ניתן צו לפינוי ולסילוק יד הנתבעים (שם) מחלקת משנה 6/1.

...

ראשית, אין באפשרות התובעים לנסות לתקוף מנהלית את החלטת רמ"י אשר דחתה את בקשתם להסדרת המקרקעין על יסוד נסיבות שהשתנו לאחר מועד קבלת ההחלטה, אלא על יסוד נתונים שעמדו בפני רמ"י, עובר למועד קבלת ההחלטה האם להיעתר לבקשת התובעים או לדחותה.

סיכומם של דברים, ומהטעמים שצוינו לעיל, לא שוכנעתי כי נפל פגם היורד לשורשו של עניין בהחלטת רמ"י לדחות את בקשת התובעים להסדרת המקרקעין.

סוף דבר מכל האמור לעיל אני מחליט לדחות את התביעה, ומחייב את התובעים, הדדית, לשלם לנתבעת באמצעות ב"כ הוצאות בסך 3,000 ₪ תוך 30 יום.

בנסיבות שבהן הסכם נתון לפרשנויות אפשריות שונות אין להניח כי זה נועד להטיל חיוב בלתי סביר על אחד הצדדים לו; וחזקה היא כי תכליתו להשיג תוצאות סבירות והגיוניות, וכאלה אשר עולות בקנה אחד עם היגיון כלכלי ]ראו: ע"א 8427/12 יעקובסון נ' ויגדור ( 2014 ) בפיסקה 14 לפסה"ד[.

תכלית הסכם הפשרה היא לאפשר למשיב לרכוש את זכויות המשיבה בנחלה בדרך של השוואה להצעה הגבוהה ביותר וכן מתן אפשרות לרכוש את הנחלה בסכום "נטו" לאחר הפחתת תשלומי החובה והמיסים שעל הצדדים היה לשאת בהם במקרה של מכירה לצד ג', ובבחינת "זה נהנה וזה אינו חסר". אמנם במישור היחסים בין המשיבים העוגה מתחלקת באופן לא שווה משום שהמשיב ייהנה משווי זכויות ריאלי גבוה, לפי שווי נחלה בסך של 5,000,000 ₪ מבלי לשאת בפועל בתשלומי החובה והמיסים (שהרי רק אם ימכור את הנחלה יידרש לשאת בתשלומי החובה והמיסים וניכר שאין בכוונתו לעשות כן, ראו סעיף 7 לסיכומים), אך המשיבה לא תחסר משום שהיא תקבל לידיה את אותה התמורה שהייתה מקבלת אילו הייתה נמכרת הנחלה לצד ג'.

המשיב מודה איפוא שהוא (או מי מטעמו) מפעיל את עסק הצימרים ועושה שימוש בשטח הפלישה של הנחלה (סעיף 5 לעיל ס"ק א' ו- ג'), וכי הבן נ' מתגורר בבית לו מיוחס השמוש החורג לגבי בית מגורים (סעיף 5 ס"ק ב' לעיל).

המשיב מפיק באופן בלעדי תועלת מהשמוש החורג בשני אופנים: המשיב ממשיך להפעיל את עסק הצימרים ונהנה מפירות הנחלה מבלי לשתף בהם את המשיבה וכן נהנה מדמי שכירות המשתלמים בעד השמוש שעושה הבן נ' בבית מבלי להתחלק בהם עם המשיבה.

...

לקבוע שמיד לאחר ההכרעה ישלם המשיב 2 את יתרת התשלום המגיעה למשיבה לאחר קיום דיון וקבלת תגובות ותשובות הצדדים כבר הוכרעו הסעדים המפורטים בס"ק א' ו- ב' לעיל.

לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים בכתב ובעל פה, ולכל השיקולים הנוגעים לעניין באתי לכלל מסקנה שאין להפחית מחלקה של המשיבה גם תשלומים בעד שימוש חורג.

סיכומו של דבר הוא שהשתכנעתי שהפרשנות שיש ליתן להסכמת הצדדים היא שהיא אינה כוללת הפחתת תשלומים בגין שימוש חורג.

את יתרת התשלום ישלם המשיב למשיבה בתוך 30 יום מהיום.

בית המשפט קמא קבע כי הסכם פשרה זה אינו מקנה למבקש זכות שימוש וחזקה ייחודיים בדירת מגוריו, זאת במיוחד לאור סעיף 5 להסכם הפשרה, שלפיו "אין באמור בהסכם זה משום פגיעה בכל טענה של מי מהצדדים". עוד הודגש, כי חלק מבעלי הזכויות כלל לא היו בעלי דין בהליך הקודם, וממילא הסכם הפשרה אינו יכול לשקף הסכמה מצידם לשימוש ייחודי של המבקש במקרקעין.

לטענתו היה על בית המשפט להורות כי יש לבצע חלוקה בעין של המקרקעין, באמצעות ייחוד זכויות הצדדים ל-3 תתי החלקות, תוך שזכויותיו ייוחדו ליחידת המגורים במסגרת תשלומי איזון ועל ידי תיקון צו הבית המשותף.

...

לאחר עיון בטיעוני הצדדים, נחה דעתי כי דין הבקשה להידחות.

אוסיף, מעבר לטענות המשיבים ולקביעות בית המשפט קמא בעניין זה, כי נראה על פניו שהתשתית שעליה מסתמך המבקש אינה איתנה כלל ועיקר – למשל הבטחה נטענת של הוריו המנוחים, שגם לדבריו לא מומשה בסופו של דבר; או דברים שנכתבו בצוואה של אמו (נספח ה לכתב ההגנה), שגם לשיטתו אינה צוואתה האחרונה.

בפועל, המשיבים 6-1 עותרים לאמץ את המתווה של פירוק השיתוף בדרך של מכירה, ורק המבקש – המחזיק 7.74% מהזכויות – מעוניין בפירוק השיתוף בעין; ולגבי המשיבה 7 – זו הבהירה בתשובתה כי היא אינה תומכת בטענותיו של המבקש, אינה מביעה עמדה בסכסוך שבין הצדדים, ואינה מתנגדת לפירוט שיתוף בדרך של מכירה, "ובלבד שיוסדרו חריגות הבניה וישולמו לה דמי ההיתר, דמי השימוש ויתר התשלומים המגיעים לה בהתאם לתנאי החכירה". לאור המקובץ, אני מורה על דחיית הבקשה לרשות ערעור.