הסכם פשרה בדרך הפשרה במכר דירה בפרויקט "נוף רמות

ביסוד ההליכים עומדות טענות בדבר תקלות ברשום בית משותף הכולל עשרות דירות בשכונת נוף הרים שבמבשרת ציון והידוע כגוש 30446, חלקה 1.

כן מתבקש בית המשפט להוציא צו עשה מלפניו, המורה לנתבעים לתקן את צו רישום הבית בפנקס הבתים המשותפים ואת מיסמכי הרישום, בדרך של הוצאת שטחי הגגות מן הרכוש המשותף והצמדתם לדירות שבחכירת התובעים ולהשלים את רישום זכויותיהם של יתר התובעים אשר לגביהם טרם הושלם הרישום.

עם זאת, עדיין ניתן לאפיין את הגורמים המעורבים באופן הבא: התובעים הם חוכרי דירות מן הנתבע 3 בפרויקט הנ"ל. מקצתם הם רוכשי "יד ראשונה" והאחרים – רוכשי "יד שניה". הנתבעת 1 היא גילגול של החברה הקבלנית שבנתה את הפרויקט ומכרה את הדירות בו והיא גם פועלת כחברה משכנת, המנהלת את הרישומים בקשר לזכויות במקרקעין הנדונים.

התובעים טוענים כי בהסכמי המכר התחייבה הנתבעת 1 להצמיד לדירות מסוג B ו-C את שטחי הגגות שמעל דירותיהם.

אציין כבר עתה כי בבחינת המכלול בשלב הנוכחי אני מתחזק בדיעה שבעצם המדובר בסכסוך אשר ברור לגביו כי התובעים זכאים לסעדים שניתנו להם ושהיה מקום לסיימו בפשרה ולכל היותר להותיר לבית המשפט הכרעה בעניינים מסוימים, כגון במה שקשור בנשיאה בעלויות ובשאלת הוצאות המשפט (כמצוין בסעיף 21 דלעיל).

...

לנוכח כל האמור – בהינתן אחריותה ואופן פעולתה של הנתבעת 1, יחד עם ההוראות המפורשות והישירות שקיבלו מעו"ד גלעדי – אין להטיל אחריות על הנתבעים 2 ו-4.

ממכלול הראיות עולה שהוא היה בתמונה גם בשלב הרישום ואף נתן הוראות והפנה את תשומת הלב לעניינים שונים הקשורים ברישום.

כך או כך, אין מקום לסעד הנלווה הנ"ל במסגרת פסק דין זה. ט. סוף דבר השורה התחתונה של פסק דין זה היא כאמור בסעיף 24 דלעיל.

בבית המשפט העליון רע"א 3813/08 ע"א 4832/08 בפני: כבוד השופט ח' מלצר המבקשים ברע"א 3813/08 – המערערים בע"א 4832/08: מחזיקי אגרות החוב (סדרה א') של חפציבה חופים בע"מ נ ג ד המשיבים: 1. עו"ד יצחק מלכו המנהל המיוחד מטעם הנאמן הזמני בהליך ההקפאה 2. כונס הנכסים הרישמי, בתפקידו כנאמן הזמני בהליך ההקפאה 3. עו"ד רונן מטרי כונס על נכסים של חברות מקבוצת חפציבה 4. בנק מרכנתיל דיסקונט בע"מ 5. בנק מזרחי-טפחות בע"מ המשיבים הפורמאליים: 6. אורורה פידליטי חברה לנאמנות בע"מ 7. קן התור הנדסה ובניין בע"מ 8. נספיר בע"מ 9. שמואל אלישיוב 10. דוד אלישיוב 11. משיח אלישיוב 12. שלום אלישיוב 13. 5 דיירים מפרוייקט "מצליח שלב ג' " 14. בנק דיסקונט למשכנתאות בע"מ 15. הבנק הבנלאומי למשכנתאות-פרויקט "מחסיה" 16. בנק הפועלים בע"מ-פרויקט מחסיה 17. חברת SATOFI S.A 18. מניף-שירותים פינאנסיים בע"מ 19. מ.ד.נופי ים השקעות בע"מ 20. חלק מרוכשי דירות בפרויקט "גרינטאוור" בנתניה באמצעות עוה"ד המייצגים את קבוצת הדיירים העיקריות 21. חלק מרוכשי דירות בפרויקט "חופים" בחדרה 22. חלק מרוכשי דירות בפרויקטים "מחסיה א " ו"מחסיה ב" בבית שמש בקשת עיכוב ביצוע בגדר בקשת רשות ערעור על החלטותיו של בית המשפט המחוזי בירושלים מיום 10/4/2008 ומיום 22/4/2008 שניתנו על ידי כבוד השופט י' צבן בתיק פש"ר 4212/07 ובתיק פש"ר 4202/07 בשם המבקשים: עו"ד יוסף בנקל, עו"ד גילי ויינר ועו"ד ויוי משולם קור בשם המשיב 1: עו"ד יעקב מלצר בשם המשיב 2: עו"ד אופיר פורת בשם המשיבים 4-3: עו"ד רונן מטרי ועו"ד יוסי בן-נפתלי בשם המשיב 5: עו"ד פיני יניב ועו"ד איתמר שי בשם המשיבה 6: עו"ד שירלי פורר ][]החלטה

אם יימכרו הבניינים, הכונס יהיה רשאי לבטל את הסכמי הרכישה עליהם חתמו רוכשי הדירות בפרויקטים אלה, ולהשיב כספים לרוכשי הדירות, כמפורט בהסכם מרכנתיל.

בית המשפט המחוזי הנכבד, לאחר שבחן את טענות המבקשים ואורורה אל מול עמדות המשיבים, קבע, לעניין הסכם מרכנתיל, כך: "אין לפניי ראייה ברורה, כי מכירה כמכלול עדיפה בהכרח לנושים על-פני מכירה כחלקים. אמנם המנהל המיוחד סבר בזמנו, כי יש לבדוק מסלול זה ואף ביקש לממשו, אך הניסיון לא צלח בשל חוסר מימון, ופנייתו למתנגדת לסייע במימון לא נענתה. קרי, המנהל המיוחד ניסה הדרך המוצעת על-ידי המתנגדת ואפשר שינסה זאת בהמשך, אך אין בכך כדי לעכב את ההסדר, שהרי לא ברור אם המכירה כמכלול אפשרית או שדוקא היא תיטיב עם הנושים, שהרי בפרויקטים הנוספים מעורבים בעלי שעבודים ובעלי אינטרסים נוספים העלולים להערים מכשולים נוספים בדרך להסדר כולל.

בית המשפט המחוזי הנכבד, לאחר שבחן את טענות הצדדים, דחה את היתנגדות המבקשים ואורורה לענין הסכם מזרחי, בקובעו כך: "ההסדר המוצע הוא סביר והוגן ואפשר לאשרו הן על-פי סעיף 307 לפקודת החברה כפשרה מיוחדת, והן על-פי סעיף 350 לחוק החברות בהחרגה מהקפאה. לוז ההיתנגדות אינו לעצם המכירה אלא למכירה בחלקים. בעלי האג"ח סבורים שמכירה כמכלול תניב תוצאות טובות יותר. ובכן, מדובר בפרוייקט גדול מאוד, אשר לו יש שותפים נוספים, לכן ספק אם מכירה כמכלול תועיל יותר. לעיתים קרובות מכירה בחלקים מעלה מחיר טוב יותר, בבחינת השלם שווה פחות מחלקיו. מכל מקום, נושא זה יוכל להבדק כאשר כונס הנכסים והמנהל המיוחד יציגו את הנכסים המשועבדים למכירה. במקביל יהיה ניתן להגיש הצעות למכירת כל זכויות חופים כמכלול, ואם תבוא הצעה כזו, היא תיבדק ותבחן הן על-ידי המנהל המיוחד והן על-ידי כונס הנכסים כאן וכונסי נכסים בפרויקטים האחרים של חופים. לאור האמור ההיתנגדות נדחית." (עמ' 9 ו-10 להחלטה מתאריך 22.4.08) ההליכים שהוגשו, והבקשה לעיכוב ביצוע המבקשים הגישו, כאמור, לבית משפט זה בקשת למתן רשות לערער על שתי ההחלטות הנ"ל ולאחר מכן (בתאריך 29.5.08) גם כתב ערעור (תוכנם של שני כתבי בי-הדין דומה, כמובן).

...

קביעתו של בית המשפט המחוזי בעניין זה, בהחלטתו מתאריך 22.5.08, מקובלת עלי איפוא.

משמצאתי כי מאזן הנוחות נוטה במפורש לטובת המשך יישומם של הסכמי מרכנתיל ומזרחי –דין הבקשה להידחות, אפילו היו סיכויי הערעור טובים.

לאור כל האמור לעיל – הבקשה לעיכוב ביצוע נדחית.

בית משפט השלום בחיפה תא"ק 45684-06-16 בראנץ ואח' נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה - מועצה אזורית זבולון תיק חצוני: בקשה מס' 2 בפני כב' הרשם הבכיר ניר זיתוני המבקשות/הנתבעות 1. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה זבולון 2. המועצה האזורית זבולון באמצעות באי כוחן עו"ד קרן רוזליס ואייל ישראלי המשיבים/התובעים 1. אלי בראנץ 2. איתן שמבן באמצעות בא כוחם עו"ד איתן נוף החלטה

נקבע כי אומדני שווי אלו אינם כוללים מע"מ. כמו-כן צורף לכתב התביעה הסכם מכר לפיו מכרה הגב' דינה אנגלר סטנגל למשיבים ביום 17/7/12 את חלקות 14, 15 ו – 87 בגוש 11596.

עוד נטען כי אף אחד מהצדדים לבקשה זו וכן מע"צ , שהיא היום חנ"י, לא ידעו על שומת השמאי המכריע , שכן רק בתחילת שנת 2015 החלו המשיבים לנהל משא ומתן מול מע"צ והועדה אשר הסתיים בהסכם פשרה חתום מיום 25/5/15.

עוד יצוין כי בדרך כלל בקשות למתן פסק דין בהיעדר מוכרעות במעמד צד אחד.

גם כאשר מדובר בפרויקט גדול כדוגמת סלילת כביש עוקף קריות , בו הוגשו תביעות רבות לפיצויים, אין זה מוגזם לצפות מועדה מקומית לדעת על חוות דעת של שמאי מכריע , אשר ניתנה בהליך לו היתה שותפה הועדה המקומית מראשיתו ועד סופו.

...

עם זאת, אני מקבל את טענת ב"כ התובעים לפיה ב"כ הוועדה היתה צריכה לדעת על חוות דעתו של השמאי המכריע באופן המצדיק תוספת של ריבית פיגורים לסכום הפיצוי.

אני מקבל את טענת התובעים לפיה הוועדה המקומית לא יכולה להסתמך על הסכם פשרה שהנוסח הסופי שלו לא נחתם לכל הדעות על ידי כל הצדדים להסכם.

אשר על כן, אני דוחה את הבקשה ומחייב את המבקשת 1 לשלם למשיבים הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪.

הפרויקט כולל שני בניינים: ביניין 1 – שבו נימצאת דירתה של המבקשת, ובניין 2 – שבנייתו נימצאת בראשיתה.

אשר לבקשת המחיקה נקבע, כי "אין להדרש לעת הזו לשאלות האם המסמכים חיסויים (בשל המשא ומתן אם לאו) כאשר ממילא זכויות הצדדים לקבילותם ומשקלם נשמרת". לצד זאת ציין בית המשפט המחוזי, כי הוא "מתקשה להבין כיצד חוות דעת מומחה המהוה בסיס לפשרה, יכולה להיות שונה מחוות דעת המוגשת לתיק בית המשפט במסגרת התיק העקרי, אולם שאלות [...] אלה ממילא עשויות להתברר הן במסגרת גילוי מסמכים והן במסגרת חקירות נגדיות". אשר לבקשה למסירת פרטי הדירות שטרם נמכרו בבניינים 2-1 נקבע, כי על מנת להכריע בבקשה יש לבחון מהי אותה אכיפה בקירוב שנתבקשה בכתב התביעה.

בהתאם לאמות המידה הקבועות בסעיף 41(ב) לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], התשמ"ד-1984, אין בהחלטת בית המשפט המחוזי בעיניין זה כדי להשפיע באופן ממשי על זכויות המבקשת, לגרום למבקשת נזק של ממש, או להוביל לניהול הליך מיותר או בדרך שגויה.

בסעיף 7.1 לכתב התביעה מבוקש לאכוף את הסכם המכר בקירוב, "באופן שיעמיד את [המבקשת] בקירוב באותו מצב שבו היתה קונה את הדירה כפי שהוצגה לה בתמורה ששולמה בגינה, ולשם כך להחליף ל[מבקשת] את דירה 1044 בדירה גבוהה יותר (בגובה אמיתי של 4 קומות) במיקום וגודל דומה בקירוב ועם אותם כווני אויר. זאת באופן שבכל מקרה הקיר של הבניין 'לרווחת הדיירים' (וגם לא קיר במבנה אחר) לא יסתיר את הנוף ולא יפגע בפרטיות". קריאה פשוטה של הדברים מלמדת, כי הם אינם מצומצמים בהכרח לבניין 1, שבו נימצאת דירתה הנוכחית של המבקשת.

...

מנגד טוענות המשיבות, כי דין הבקשה להידחות.

בהתאם לסמכותי שלפי תקנה 410 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשמ"ד-1984 החלטתי לדון בבקשת הרשות לערער כאילו ניתנה הרשות והוגש ערעור על-פי הרשות שניתנה.

לאחר עיון בטענות הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי דין הערעור בעניין זה להתקבל בחלקו.

בנסיבות העניין, פרשנות זו מתקבלת על הדעת, ואין הצדקה להתערב בה. סוף דבר: הבקשה לרשות ערעור מתקבלת בחלקה.

את יתרת התמורה על נוף ים לשלם מתוך כספי מכירת דירות בפרויקט, כאשר תנתן לבנק הוראה בלתי חוזרת לפיה כל תשלום יתחלק כדלקמן: 43.75% למגדלי יואב ו-56.25% לתובעת.

התובעת טענה כי נוף ים ומגדלי יואב השלימו את עסקת מכירת הפרויקט לנוף ים לפי התנאים שנקבעו בהסכם הפשרה, כך שבניגוד למנגנון שנקבע בהסכם המכר (הסכם גבאי), לפיו חלקה של התובעת בתמורה יועבר ישירות אליה, מלוא כספי התמורה הועברו בפועל ישירות למגדלי יואב, באופן שאיפשר לחדד להבריח כספים מקופת החברה ואשר מונע מהתובעת אפשרות לגבות את מלוא הסכום המגיע לה. התובעת טענה בנוסף, כי הנתבעות סיכמו מאחורי גבה את ה"תשלומים וההוצאות" שינוכו מסכום פרעון ההלוואה המגיע לה וזאת בנגוד להסכם גבאי.

ב"כ התובעת מצהיר כי המומחה הוא שניהל ביד רמה את הפגישות ואת השיחות הארוכות עם הצדדים, התכתב בתכתובות עם ב"כ הצדדים, ביקש נתונים, היתייחס לטענות ונימוקים, וגילה בקיאות בטענות ובסוגיות שעל הפרק.

בנסיבות העניין, בשים לב לקיומה של תביעה רלוואנטית שהסתיימה ואף שיש בכך כדי ללכת מרחק ניכר לקראת הנתבעות על רקע כשליהן הראייתיים והאחרים, אני מוצאת להכיר בדרך האומדנא במחצית מסכום הפשרה הנטען, קרי – 450,000 ₪ בצרוף מע"מ, ובסך הכל: 526,500 ₪.

...

הערה וסוף דבר לא מצאתי בטיעוניהם האחרים של הצדדים או בשיקולים אחרים, כדי לשנות את תוצאות הדיון לגופו של עניין (למשל: ע"א 578/17 יבלינוביץ נ' פרטנר תקשורת בע"מ (18.11.2018); ע"א 2112/17 גרסט נ' נטוויז'ן בע"מ ((2.9.2018; רע"א 1491/16 פלוני נ' פלוני (14.4.2016); רע"א 9294/09 חן נ' בנק הפועלים (25.3.2010); ע"א 4861/05 שיכון עובדים נ' מנהל מיסוי מקרקעין (11.8.2008); ע"א 84/80 קאסם נ' קאסם, פ"ד לז(3) 60 (15.6.1983)).

סוף דבר – הנתבעות מחויבות כלפי התובעת ב-56.25% מסכום המתקבל לאחר ניכוי ההפחתות שאושרו בפסק דין מהתמורה.

מסקנה כספית מוסכמת או עמדת התובעת כאמור, בהיקף של עד עמוד וחצי, תוגש עד ליום 20.4.2023.