הסכם פיתוח מהוון בין תובעת למינהל מקרקעי ישראל

בהגיע המועד שבו המינהל כבעלי הקרקע, היה צריך לקיים את חלקו, דהיינו להנפיק שומה לצורך תשלום דמי הוון וחתימה על הסכם פיתוח, הסתבר כי עלה חשד לפיו נגבו "כספים אסורים", החורגים מהסכום המקסימלי שהותר לגבות מהמשתכן עבור פיתוח התשתית החיצונית (להלן "תשתית על").

התביעות כוונו נגד חב' נופי בראשית, האגודה השיתופית ומינהל מקרקעי ישראל.

כתב התביעה המתוקן הוגש ב-20.7.16, שנה לאחר שנחתם הסכם הפשרה עם המינהל, שנה לאחר שהוסר המכשול לחתימת הסכם פיתוח עם המינהל.

...

נוכח האמור לעיל אני קובעת כי מדובר בחוזה אחיד.

לפיכך אני קובעת כי את סעיף 12.3 יש לשנות כך שבמקרה שלא יימצא משתכן חלופי בתוך שישה חודשים, יושב הכסף למשתכן הראשון.

סוף דבר אני מחייבת את הנתבעת לשלם לתובעים 1 ו-2 ביחד ולחוד את הסכומים הבאים: סך של 76,800 ₪ גביית יתר של סכום שהוחבא ב"דמי הרשמה".

ביום 21/8/00 נחתם חוזה פיתוח מהוון בין התובעת למינהל, במסגרתו התחייבה התובעת, בין היתר, להשלים את בניית הפרויקט במועדים הנקובים בו (להלן: "חוזה הפיתוח").

עוד נקבע בתנאי המיכרז כי "ידוע לזוכה במיכרז כי מינהל מקרקעי ישראל אינו אחראי בכל צורה שהיא לתוכניות החלוקה או אישורן והזוכה במיכרז לא יבוא אל המינהל בכל טענה או תביעה שהיא בקשר לכך". בחוזה הבנייה שנחתם בין משב"ש לתובעת ביום 9/8/00 (לעיל ולהלן: "חוזה הבנייה"), התחייבה התובעת לבצע את בניית הפרוייקט במיגרש בשלבים, בהתאם ללוח זמנים מפורט.

לעניין זה מפנה התובעת למבוא בחוזה הפיתוח, בו הוצהר כי "מדינת ישראל/רשות הפיתוח היא הבעלים של המיגרש". כך גם הוצהר בחוזה הבנייה כי "מינהל מקרקעי ישראל הנו הבעלים של המקרקעין בשכונת רמת אלון בחיפה ... ". לשיטת התובעת, רק בדיעבד, לאחר ההיתקשרות החוזית, נתברר לה כי עסקינן במצג כוזב – שכן נתברר, לתדהמתה, כי על חלקה 104 (שחלק הימנה נכלל במיגרש) רשומה בספרי המקרקעין זכות חכירה לטובת שיכון עובדים, על מלוא שטח החלקה (ראו: נסח רישום, נספח ח' לתצהיר קליש).

...

התוצאה הינה, אפוא, כדלקמן - התביעה כנגד המדינה (הנתבעים 2+1) והנתבעות 2+3 – נדחית.

משנדחתה התביעה, דין ההודעה לצדדי ג' להידחות – וכך אני מורה.

התובעת תשלם לנתבעים 1+2 ולנתבעות 3+4, בחלקים שווים ביניהם, הוצאות ושכר טרחת עורך דין בסכום כולל של 30,000 ₪, כשסכום זה יישא הצמדה וריבית חוקית, מהיום ועד התשלום בפועל.

בהמשך, ונוכח בקשות הערייה לבחון את האפשרות לבצוע חכירת משנה, הסכימה הרשות ביום 23.8.2000 לאשר חכירת משנה לחברה "בכפוף לתשלום מלוא ערך הקרקע כפי שנקבע בשומת השמאי הממשלתי מיום 4.6.89 בתוספת הפרישי הצמדה עד ליום הוצאת ההודעה ובקיזוז הכספים ששולמו למינהל". במכתב ששלחה הרשות לעירייה כשבועיים לאחר מכן (ביום 4.9.2000), הובהר כי חכירת המשנה תאושר "בכפוף לתשלום יתרת דמי החכירה המהוונים שלא שולמו בסמוך למועד החתימה על חוזה החכירה, ובקיזוז הסכומים ששולמו ע"י הערייה" בשיערוך נכון לאותו מועד ובתוספת מע"מ. מקור הדרישה לתשלום הסכום הנ"ל, כפי שטענה הרשות, הוא בכך "שהאתר ניבנה, מוחזק, ומתופעל מאז בנייתו ועד עצם היום הזה ע"י חברת גלי גיל כעסק מסחרי לכל דבר ועניין [...] ובמיוחד לאור העובדה שהחברה הפועלת בשטח אמורה לקבל זכויות חכירת משנה" (ראו מכתב הרשות לעירייה מיום 14.12.2000).

טענה זו נסמכה על כך שבהליך אחר (ת"צ (ת"א) 5127-07-10 כפתורי נ' מנהל מקרקעי ישראל (10.5.2012) (להלן: עניין כפתורי)) הודיעה הרשות ביום 16.11.2010 על חדילה מגביית חובות בגין דמי חכירה שנתיים שהתגבשו לפני יותר מ-7 שנים, זולת אם "דיני ההתיישנות עצמם מאפשרים גבייה כזו, כגון במסגרת תובענה שכנגד, באמצעות קזוז, בנסיבות בהן הופסק מירוץ ההתיישנות וכדומה". טענת הערייה הייתה כי הסדר החדילה האמור חל גם על עניינה אולם בית המשפט דחה את הטענה וקבע כי הערייה לא הוכיחה שדיני ההתיישנות אכן חוסמים את דרכה של הרשות מלפעול לגביית החוב.

הערייה מנסה להיתלות בהקשר זה, בין היתר, במכתב שנשלח אליה מטעם הרשות ביום 17.4.2000, אגב בקשתה לבצוע חכירת משנה, בו צוין כי "מבדיקת התיק עולה, כי חוזה החכירה שנחתם עם העיריה בהמשך להסכם הפיתוח, אינו החוזה שצריך היה להחתם וגם התמורה ששולמה עבור האלמנטים המסחריים לא תואמת את נוהלי המינהל". אולם עיון במכתב האמור מעלה שלא ניתן להסיק ממנו את אשר מבקשת הערייה לטעון באשר לאומד דעת הצדדים בסוגיית דמי החכירה.

...

באיזון הנדרש בין מחדלי הרשות בגביית החוב מזה ובין התנהלותה הבעייתית ביותר של העירייה מזה, אינני סבורה כי ידה של העירייה על העליונה עד כי יש להיעתר לתביעתה ולהורות על בטלות החוב.

נטל ההוכחה בהקשר זה רובץ לפתחה של העירייה, ומשאלה פני הדברים לא ראיתי מקום לסטות ממסקנתו של בית המשפט קמא גם בהקשר זה. בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור אך בשל מחדליה של הרשות לפעול לגביית החוב לאורך השנים אוסיף ואציע שכל צד יישא בהוצאותיו.

אשר על כן, אין לאפשר לעירייה לייצר הזדמנות "יש מאין" לטעון טענות התיישנות במסגרת בקשתה לסעד הצהרתי – ויש לדחות את בקשתה למתן סעד זה אף מבלי להכריע בטענות העירייה בעניין התיישנות החוב והשיהוי בגבייתו.

מיגרש 143/3 - זכויות החכירה במיגרש זה הוקנו על ידי הנתבעת מס' 1, (אז "מינהל מקרקעי ישראל", להלן: רמ"י), בשם קק"ל, למועלם רחמים ונעמי (להלן: מועלם), שהם קרובי משפחתו של המנוח (הסכם פיתוח מיום 14.12.1981, הסכם חכירה מיום 13.9.1985, נספח 6 לתצהיר המשלים מטעם רמ"י).

בסיכומיהם הוסיפו התובעים כי נוכח טענת רמ"י בכתב ההגנה ולפיה אין לתובעים זכות לרכוש את מיגרש 143/2 בפטור ממכרז, הם זכאים להוסיף ולטעון מעבר לאמור בכתב התביעה, כי בשל החזקת המיגרש על ידי המנוח עשרות שנים ובהתאם לחוק חובת מכרזים, הם זכאים לפטור ממכרז ובנוסף הם בעלי זכות ראשונים להוון מיגרש זה. טענות רמ"י בעלת הזכויות בחלקה 143 היא קק"ל ועל כן, הקניית זכות חכירה בחלקה נעשית רק על ידה וזאת, ככלל, בחתימה על הסכם חכירה.

...

סבורני כי בניגוד לטענת התובעים, אין ליתן למסמך זה משקל של ממש ולראות בו הוכחה לכך שהמנוח ורמ"י ראו במנוח כבעל הזכויות בכל חלקה 143.

בסיכומו של דבר - התובעים לא הוכיחו כי למנוח הוקנו זכויות חכירה במלוא שטחה של חלקה 143, אלא רק בבית ובמגרש עליו הוא עומד, מגרש 143/1.

על יסוד האמור לעיל, התביעה נדחית.

המקרקעין הם בית מגורים ומגרש הצמוד לו בשטח של כ 077 מ"ר (בהתאם למיפרט בהיתר הבנייה, נספח ב' לתביעה), ברחוב __ ב_____ הידוע גם כחלק מחלקה __ בגוש _____ (להלן: "המקרקעין"), שהזכויות בו רשומות כבעלות וזכות חכירה ברשות מקרקעי ישראל.

רכישת הקרקע – התובע הוכיח כי בשנת 4110 נחתם חוזה פיתוח בין התובע לבין מנהל מקרקעי ישראל (כתוארו דאז, כיום רשות מקרקעי ישראל).

"חוזה פיתוח מהוון

דהיינו 40.42.4111 והואיל ומדינת ישראל/רשות הפיתוח היא הבעלים של המיגרש; והואיל והמינהל יהיה מוכן להחכיר ליוזם את המיגרש בתנאי מוקדם ורק לאחר שהיוזם יפתח את המיגרש ויבנה עליו את המבנים תוך תקופת הפיתוח כדי ששמשו למטרת ההקצאה ובתנאי שימלא את כל יתר התנאים של חוזה זה; (.

...

טענת הנתבע שהיה לו הסכם מכר או חליפין עם התובע, לא הוכחה ונדחית.

לתוצאות, אמרו שאתה צריך לתת אדמה לא הסכמת? נכון לא הגשת שום דבר לא הגשת לבית המשפט שאתה קנית את הקרקע הזאת לא עשית שום דבר נשארת באותה סיטואציה כמו אז כמו היום? ( ת. נכון" (ע' 07 , ש' 21-21 נדחית טענת הנתבע בסיכומיו, שלא נערך חוזה שכירות ולכן זו הוכחה שרכש את המקרקעין גם אם אין הסכם מכר כתוב.

מכל הנימוקים לעיל, נמצא כי התובע הרים את הנטל המוטל עליו להוכחת התביעה, ומנגד הנתבע לא העמיד תשתית ראייתית לגרסתו והיא נדחית.