הסכם סולחה בין בעל נכס לדייר סמכות הערכאה

הנתבע מחזיק במקום כדייר משנה.

ביום 6/7/09 נחתם הסכם מכר, בין בעל זכות החכירה במקרקעין (מר שלמה פורת), לבין התובעים 1- 4 (אפרים, רעייתו וילדיו), להעברת זכות החכירה לידי התובעים, תמורת סך של 2.4 מיליון ₪.

בקשתו נדחתה על ידי כבוד הנשיא גרוניס, ככל שהתבקש איחוד דיון בהליכים המתנהלים בערכאות שונות, שעה שהסמכות להורות על איחוד דיון, כמפורט בתקנות, מתייחסת לתובענות שהוגשו לבתי משפט אחדים בעלי אותה הסמכות.

גם אם אתעלם מהסתירות שהתגלו בין טענותיו השונות ומלוא חומר הראיות, באשר לסטאטוס "הנוכחי" הנטען של המוסך החלופי של רחמים (באשר למועד תחילת הפעילות והיקפה), הרי שאין ולא יכולה להיות מחלוקת שהיה בידי הנתבע, בשנים שמאז רכישת הנכס החלפי (ב-2010) ועד היום, זמן והותר להכשירו להפעילו, לכל דבר וענין.

...

לסיכום, לא הוכח כי נכרתה הסכמה מחייבת בין הנתבע לתובע ו/או למר פורת בדבר רכישה בפועל של זכויות בשטח, טענה שנדונה בפניי, כטענת הגנה מפני תביעת הפינוי ונדחתה.

סוף-דבר: לאור כל האמור לעיל, הנני מורה כדלקמן: הנני מקבלת את תביעת הפינוי ומחייבת את הנתבע לסלק ידו מהמקרקעין ולהחזירם לידי התובעים, ריקים מאדם וחפץ השייכים לנתבע, עד ולא יאוחר מיום 2/1/2015.

התביעות הכספיות ההדדיות נדחות (ובהפניה למפורט לעיל).

לשיטתה, האמירות השונות שהעמותה מייחסת לבעלי תפקידים שונים בערייה, אינן מלמדות על מתן הבטחה שלטונית לעמותה כי לא תיאלץ לפנות את המטווח, מאחר שאינן עונות על התנאים שנקבעו בפסיקה בעיניין אופן ביסוסה של הבטחה שלטונית: תוקפה המחייב של הבטחה שלטונית מותנה בכך שנותן ההבטחה היה בעלת סמכות לתיתה, כי היתה לו כוונה להקנות להבטחה תוקף משפטי, כי הוא בעל יכולת למלא אחריה, וכי אין צידוק חוקי לשנות את ההבטחה או לבטלה.

מדובר בקביעה עובדתית המבוססת על נסיבות המקרה ואשר ערכאת העירעור תטה שלא להתערב בה (רע"א 1785/98 אמסיס נ' הפטריארך הארמני (לא פורסם)).

בעניינינו, מלבד העובדה שמדובר ברישיון שלא ניתן בתמורה, מדובר ברישיון מכללא, אשר אינו נובע מהסכם בין הצדדים אלא מהסכמה שבשתיקה מצד בעל המקרקעין לכך שבעל הרשות מחזיק בשטח.

זלצמן קובעת במאמרה, כי כאשר מדובר ברשות מכללא (רשות גרידא), בעל המקרקעין רשאי לבטל את הרישיון בכל עת: "... בר-רשות מכוחה של רשות גרידא צפוי בכל רגע לדרישת סילוק יד של בעל המקרקעין, אפילו נמשכת פעולתו בנכס על פני תקופת זמן ארוכה. לא די בציפיה שנוצרה אצל מקבל הרשות להבטיח את המשך קיומה של הרשות גם בעתיד" (זלצמן, 27, 29)".

           העמותה ביקשה להסתמך על מקרים אחרים בהם קיבלו בני רשות פצויי הפקעה מהמשיבה לפנים משורת הדין, וביניהם בעל דוכן פלאפל, עליו היתה פרנסתו, דיירים בבית כנסת וכיוצא בזה.

...

אשר להשקעות העמותה באחזקת המטווח ובתפעולו, מקובלת עלי טענת העמותה כי אלה נעשו ברשות העירייה, על פי ההסכם הנזכר לעיל.

לסיכום, העמותה לא הרימה את הנטל להוכיח כי הרשות שניתנה לה לעשות שימוש במטווח בלתי הדירה, וכתוצאה מכך, לא היתה זכאית לפיצויי הפקעה אלא לפיצוי בגין השקעות והשבחות שהוכחו בחלקה ובמטווח שהופקעו.

בהעדר ראיה על השקעות ממשיות להשבחת החלקה, בסכום המתקרב לפיצוי ששולם לעמותה על פי פסק הדין הראשון, דין התביעה להדחות.

מעבר לנידרש לצורך בחינת התרמית והמצג הכוזב אוסיף שהתובעים, לא הוכיחו כי עמדה להם הזכות לקבל תעודת זכאות והלוואה באותם תנאים, עבור בניית ביתם בנכס האחר שבבעלותם מה גם, שאין חולק כי הם לא הודיעו לנתבע על המצג הכוזב ולא ביקשו לרשום שעבוד על ביתם כבטוחה להחזר ההלוואה לפי ההסכם.

קיים גם קושי בגירסתו של התובע עליו לא היה בידו להשיב שכן, בבקשתו לסיוע בדיור ממשרד השיכון בה הוצהר (סעיף 6 בנ/18, נספח יב לתצהירו של מר גלזנר) כי אין בבעלותו דירה ואילו בסעיף 3א. לכתב התביעה בת.א. 576/00 (נספח ז' לתצהירו) נאמר כי התובעים רכשו את חלקה 2 בגוש 20412 ביום 22.5.1983 .

כאשר בית משפט נימנע מהכרעה אופראטיבית להורות על קיום חוזה בלתי חוקי או ומתן סעדים הנובעים ממנו על מנת שלא יצא חוטא נשכר כאמור בגין תרמית, חוזה בלתי חוקי וכיוצ"ב, שומה עליו לבחון ולהבחין "בין רמאות מצד התובע, שאז קל יותר לעשות שימוש בסמכות זו) , לבין רמאות מצד הנתבע (שאז קשה יותר , שכן חוטא יצא נשכר )" (ע"א 6667/10 גלית הלוי בר טנדלר נ' דרור קוזניצקי, שם, בסעיף ג' לפסק הדין מפי השופט א' רובינשטיין).

"דיני ההתיישנות נועדו להשיג איזון אינטרסים בין בעל הדין לכלל הציבור, שמשמעותו להניח לבעל הדין המבקש לתבוע את זכויותיו בערכאה שיפוטית שהות מספקת להערך לכך. מנגד, יש לקצוב מראש תקופת זמן סבירה להגשת תביעה, שמעבר לה תוסר אימת התביעה המשפטית מהנתבע. מימד הבכורה בזכות הגישה של בעל-דין לערכאות המשפט, המתבטא בנטייה להצר את תחום התפרשותה של טענת ההתיישנות, כמנגנון דיוני לחסימת בירור תביעה לגופה" (א' גורן, סוגיות בסדר דין אזרחי, מהדורה עשירית , עמ' 118).

...

זאת ועוד, הבית בנכס האחר נבנה עובר להגשת הבקשה למתן הלוואה, כבר בשנת 1985 מבלי שידעו את רשויות המדינה ואת הנתבע על כך. לאוא זאת, דין התביעה להידחות שכן מעילה בת עוולה לא יצמח סעד.

בנסבות אלו נדחית התביעה לגופה.

בנסבות אלו, נדחית טענתם לפיה כאמור בסעיף 8 לחוק ההתיישנות נעלמו מהם העובדות המהוות את עילת התובענה.

לאור כל האמור אני דוחה את התביעה.

במסגרת ערעור היטל ההשבחה תידון השאלה האם המערערים זכאים או אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה, ואם כן, באיזה היקף, ואין מקום לדון בשאלות נוספות, המתייחסות לסוגיית ההשבה, שכן אלה חורגות מסמכות בית המשפט הדן בעירעור היטל השבחה.

ככל שייקבע כי מגיע פטור למערערים, והצדדים לא יגיעו להסכמה ביניהם בסוגיית ההשבה של הסכומים ששולמו, לא יהא מנוס מבירור נושא ההשבה בערכאות.

מדובר בנכס שהוא חלק מחטיבת קרקע גדולה ומהווה חלק מתוכנית איחוד וחלוקה בהקף של 126,000 מ"ר. כמו כן, הילכת חמאיסי לא שינתה את הילכת צרי שקבעה כי הפטור יינתן לדירה אחת בלבד.

בסעיף 6(ה)(1) לאותו הסכם שנחתם ביום 7.7.04, דהיינו כ-4 חודשים לאחר עריכת השומה המוסכמת נקבע כך: "מוסכם כי הבעלים יהיו זכאים לבקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין מספר יחידות דיור שבהם עתידים הבעלים או מי מהם להתגורר". בטיעון בעל-פה בדיון שהתקיים ביום 10.3.11 העלה ב"כ הועדה טענה כי "אנו לא מסכימים לכך שסעיף 6(ה)(1) להסכם הפיתוח מחייב, לא את הערייה ובוודאי לא את הועדה המקומית שהיא אפילו איננה בעלת מניות בחברה לפיתוח…" טענה זו איננה מופיעה בכתב התשובה של הועדה (וב"כ המערערים עמד על כך בטיעונו הנגדי), וכבר מטעם זה דינה להידחות.

כמו כן, החיוב בהיטל השבחה נובע מן הרצון לחלק את ההשבחה שבה זכה בעל המקרקעין כתוצאה מפעולת רשויות התיכנון, בין בעל המקרקעין לבין כלל הציבור, על ידי כך כך שהוא מאפשר לרשויות לקבל חלק מההשבחה, כדי שחלק זה ישמש את הציבור הנושא בנטל הנגרם מההשבחה ולכיסוי הוצאות הקשורות בהשבחה.

...

אשר על כן טענת המניעות בשל השומה המוסכמת – נדחית.

סופו של דבר, על יסוד לשונו המילולית של סעיף 19(ג)(1), תכלית החוק, וכלל השיקולים שנזכרו לעיל, הפרשנות שיש ליתן לסעיף זה הינה כי כל בעל זכויות בחלקת רישום אחת יהא זכאי לפטור לגבי דירת מגורים אחת בשטח של עד 140 מ"ר (לפי נוסחו הנוכחי של הסעיף) באותה חלקה.

נוכח כל האמור לעיל, מתקבל הערעור באופן שהמערערים 1-2 זכאים לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר, והמערערים 3-4 זכאים אף הם לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר. המשיבה תשלם למערערים את הוצאות המשפט בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪.

במסגרת ערעור היטל ההשבחה תדון השאלה האם המערערים זכאים או אינם זכאים לפטור מהיטל השבחה, ואם כן, באיזה הקף, ואין מקום לידון בשאלות נוספות, המתייחסות לסוגיית ההשבה, שכן אלה חורגות מסמכות בית המשפט הדן בעירעור היטל השבחה.

ככל שייקבע כי מגיע פטור למערערים, והצדדים לא יגיעו להסכמה ביניהם בסוגיית ההשבה של הסכומים ששולמו, לא יהא מנוס מבירור נושא ההשבה בערכאות.

בסעיף 6(ה)(1) לאותו הסכם שנחתם ביום 7.7.04, דהיינו כ-4 חודשים לאחר עריכת השומה המוסכמת נקבע כך: "מוסכם כי הבעלים יהיו זכאים לבקש פטור מתשלום היטל השבחה בגין מספר יחידות דיור שבהם עתידים הבעלים או מי מהם להתגורר". בטיעון בעל-פה בדיון שהתקיים ביום 10.3.11 העלה ב"כ הועדה טענה כי "אנו לא מסכימים לכך שסעיף 6(ה)(1) להסכם הפיתוח מחייב, לא את הערייה ובודאי לא את הועדה המקומית שהיא אפילו איננה בעלת מניות בחברה לפיתוח…" טענה זו איננה מופיעה בכתב התשובה של הועדה (וב"כ המערערים עמד על כך בטיעונו הנגדי), וכבר מטעם זה דינה להדחות.

האם הפטור לפי סעיף 19(ג)(1) לתוספת השלישית הוא פטור לדירה אחת בלבד או ליותר מכך? הראציונאל בבסיס היטל השבחה היטל השבחה נועד להגשים תכלית של "צדק חלוקתי", לפיו כאשר פלוני נהנה מהשבחת נכסו, הוא נידרש לשתף את הציבור בהתעשרותו, וזאת באמצעות תשלום היטל השבחה.

כמו כן, החיוב בהיטל השבחה נובע מן הרצון לחלק את ההשבחה שבה זכה בעל המקרקעין כתוצאה מפעולת רשויות התיכנון, בין בעל המקרקעין לבין כלל הציבור, על ידי כך כך שהוא מאפשר לרשויות לקבל חלק מההשבחה, כדי שחלק זה ישמש את הציבור הנושא בנטל הנגרם מההשבחה ולכיסוי הוצאות הקשורות בהשבחה.

...

אשר על כן טענת המניעות בשל השומה המוסכמת – נדחית.

סופו של דבר, על יסוד לשונו המילולית של סעיף 19(ג)(1), תכלית החוק, וכלל השיקולים שנזכרו לעיל, הפרשנות שיש ליתן לסעיף זה הינה כי כל בעל זכויות בחלקת רישום אחת יהא זכאי לפטור לגבי דירת מגורים אחת בשטח של עד 140 מ"ר (לפי נוסחו הנוכחי של הסעיף) באותה חלקה.

סיכום נוכח כל האמור לעיל, מתקבל הערעור באופן שהמערערים 1-2 זכאים לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר, והמערערים 3-4 זכאים אף הם לפטור מהיטל השבחה לגבי דירתם הבנויה על המגרש כהגדרתו לעיל וזאת עד לשטח של 120 מ"ר. המשיבה תשלם למערערים את הוצאות המשפט בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הוצאתן ועד התשלום בפועל, וכן שכ"ט עו"ד בסך 12,500 ₪.