הסכם משולש להעברת חכירה בדירה

הנתבעים גרסו כי התובעים יכלו להמנע מרכישת הדירה במצב הקיים ומשלא עשו כן, יש בדרישתם היום, לאחר שבוצע קזוז מכספי התמורה לאחר חתימת ההסכם המשולש, לתבוע חלוקה בעין לכאורה בקשר למקרקעין שהועברו עפ"י הסכם לנתבעים, משום חוסר תום לב קצוני מטעמם (סע' 50 לכתב ההגנה).

כדי להנות מהפרשנות אשר ניתנה בפסיקה להוראת סעיף 71(א) לחוק המקרקעין הקובעת, כי "החלטה של בעלי הדירות שנתקבלה בהתאם לתקנון ונרשמה בספר ההחלטות תחייב כל בעל דירה, בין שהיה בעל דירה בשעת קבלת ההחלטה ובין שהיה לבעל דירה אחרי קבלתה...", שומה היה על הנתבעים לטעון ולהוכיח כי אכן היה הסכם כזה בין בעל פה ובין בכתב, על מנת שיהא ניתן לבחון האם חרף אי רשומו, הוא יחייב את התובעים כצד שלישי או כחליף של החוכרים הקודמים בשרשור הזכויות (השוו ע"א 48/16 ציון נ' יגאל (9.8.2017); ע"א (חי') 1020/03 בובליל נ' שטיינר (25.02.04)).

...

אוסיף ואומר, כי הדרך לתיקון רישום בפנקס המקרקעין אינה במסגרת התובענה שבפניי ואולם, במסגרת ההליך שבפניי, אני קובעת כי כל עוד לא יתוקן הפנקס, בהליך מתאים, בפני בית המשפט המוסמך, יותר לתובעים לעשות שימוש סביר בשביל המוביל לביתם, זאת מבלי לגרוע מטענות הנתבעים לעניין הזכויות ההיסטוריות להם הם טוענים, באותו שביל, והטעות הנטענת ברישום בפנקס המקרקעין בהשוואה לתשריט הבית המשותף המקורי- ככל שהם עומדים על טענות אליה ועליהם להביא לבירורן במסגרת הליך מתאים כאמור.

בשים לב לתוצאה אליה הגעתי, התנהלות התובעים לעניין הסעד של פירוק שיתוף לרבות הנושאים הדיוניים הנוספים עליהם עמדתי לעיל, אני סבורה כי יש לפסוק לטובת התובעים הוצאות משפט מופחתות.

הנתבעים ישלמו לתובעים הוצאות ההליך בסך של 4,000 ₪ בלבד.

הנתבעת 6- רשות מקרקעי ישראל, המהוה גוף סטאטוטורי ממשלתי המנהל על פי חוק את מקרקעי מדינת ישראל, ובין היתר, אחראי על ביצוע רישום עיסקאות העברת זכויות חכירה במקרקעין, לרבות אלה של האגודה, וחתומה עם הנתבעים 7 ו- 8 על הסכם משולש (להלן: "רשות מקרקעי ישראל").

כב' השופטת ט' שטרסברג-כהן, בעמ' 339, ציינה: "לשיטתי, יש להפריד בין המערכת ההסכמית שבין בני המשפחה לבין זו החיצונית לה. ערה אני לכך כי כיום, על פי המדיניות של המוסדות המיישבים, לא ניתן לפצל נחלה ולא ניתן לרשום על שם חזקיהו את דירת אמו המנוחה. אף-על פי כן אין לתת לאליהו פיתחון פה לטעון כנגד ההסכם בין אמו לחזקיהו טענות הטומנות בחובן התכחשות להתחייבויותיו הוא כלפי אמו וכלפי צד שלישי, אחיו". כמו כן, כב' השופט א. ברק קבע, כי בנסיבות שבהן ההיתחייבות החוזית מנוגדת לתניה המגבילה עבירות הקבועה בהסכם החצוני מול המוסדות המיישבים, אין משמעותו שלילה קטגורית של תוקף ההיתחייבות החוזית: "לשיטתי, במצב שבו ניתנה התחייבות להעברת זכות תוך הפרת תניה המגבילה עבירות, אין מקום לקביעה קטגורית כי ההיתחייבות עצמה בטלה. אין כל הכרח לשלול תוקף משפטי מהתחייבות שניתנה רק בשל העובדה כי היא נעשתה בנגוד לתניה חוזית אחרת. אכן, אדם יכול להתחייב למכור את מה שאינו שלו, אך לא יהיה בכוחו להוציא התחייבות זו מן הכח אל הפועל. בנסיבות מעין אלה החוזה יהיה תקף לכל דבר ועניין, והצד שכלפיו התחייבות להעביר את הזכות יהיה זכאי לסעדים בגין הפרת חוזה (פרט לאכיפה)". (עמ' 349) וכן: "עצם העובדה כי נאסרה בהסכם המשולש העברה מן הסוג שבוצעה אינה מביאה לבטלות הסכם ההעברה האמור. אמת, קיימים נימוקים כבדי משקל מדוע לא לאכוף את היתחייבותה של האם ללא הסכמת המינהל והסוכנות, או להצמיח סעדים אחרים כנגד המינהל והסוכנות, ובהם מדיניות המינהל באשר לניצול קרקע חקלאית ומניעת פיצולה, התאמת החברים באגודה השיתופית ומניעת העברת זכויות למי שאינם בני מישפחה. אולם לא מצאתי בטעמים אלה- האמורים בפסק דינה של חברתי- בכדי להביא לתוצאה לפיה ההסכם בין האם למערער בטל ...". (עמ' 350) ביישום ההלכה שנקבעה בעיניין חיים על נסיבות המקרה שלפנינו, יש לבחון אם נעשו התחייבויות חוזיות בין הצדדים, בין במשתמע ובין במפורש, ולעמוד על תוקפן והשלכותיהן במערכת היחסים שבין הצדדים לבין עצמם.

...

אני ערה לכך, כי המצב הנוצר בנחלה הוא בעייתי ועל כך עמדה השופטת פרוקצ'ה בעניין חיים: "... נטייה זו להעביר חלקים מן הנחלה לבנים אחרים גם כאשר מונה בן ממשיך האמור לקבל את הנחלה ולעבדה, היא טבעית ומובנת במערכות יחסים משפחתיות, ועל-כן עשויה לזכות לעתים קרובות בהסכמה כללית של בני המשפחה. להסכמה זו ניתן לתת לבוש משפטי על דרך התחייבות חוזית מפורשת של חבר האגודה כלפי ילדיו. מתן הכרה להעברת זכויות כזו כבת-אכיפה מבחינה משפטית עלול להוליד פיצול בפועל של היחידה המשקית למספר בלתי מוגבל של בעלי זכויות. ואם כך, שוב אין מדובר רק בפיצול בית המגורים מהנחלה המשקית, אלא ייתכן גם פיצול הנחלה המשקית עצמה למרכיבים משקיים שונים והעברת כל מרכיב משקי לבעל זכויות אחר. נסיבות כאלה עלולות להוליד מציאות העומדת בסתירה בולטת למדיניות הרשות המוסמכת, המבקשת למנוע פיצול היחידה המשקית. מציאות זו הייתה מטילה אחריות ונטל על המינהל, על הסוכנות ועל האגודה השיתופית לנקוט ביוזמתם הליכים משפטיים כדי למנוע עקיפת מדיניותם זה דורות רבים לגבי כלל האגודות השיתופיות ברחבי הארץ." (ההדגשה שלי-נ.ד.מ.) (עמ' 327) חרף זאת שוכנעתי כאמור לעיל, כי הנחלה לאורך שנים נוהלה בשותפות, ועל כך התובעת לא הלינה.

סוף דבר התוצאה העולה מהאמור לעיל אפוא, היא, כי במקרה שלפני, לנתבעים 1-3 זכויות שימוש וחזקה מכח ההסכמים שנערכו בהיות האב בנימין בחיים.

לאור האמור לעיל דין התביעה להידחות.

התנאים להעברת זכות השמוש בנחלה בחייו של חבר האגודה, בעל הזכות, נקבעו בסעיף 20 (ד) להסכם המשולש: "אסור לחבר אגודה להעביר ו/או למסור לאחר את זכויות השמוש שלו במשקו לרבות בית המגורים, אלא אם קיבל לכך את הסכמת המשכיר בכתב ומראש, ובתנאי נוסף שהמציא גם את הסכמת המיישבת שתנתן, אם תנתן, לאחר שהאגודה תודיע בכתב למיישבת את עמדתה. העברה ו/או מסירת זכות שימוש כאמור, דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה למשכיר". ההסכם המשולש מאפשר איפוא העברת זכות השמוש מחבר אגודה לאחר הן בחייו והן עם פטירתו, אולם העברה כזו בשני המצבים מותנית במילוי תנאים מוקדמים שקיומם נידרש כתנאי לתקפות ההעברה.

כב' הנשיא א' ברק קבע, כי: "במקרה שבפנינו הייתה חייבת האם לקבל את הסכמת המינהל והסוכנות לשם העברת זכויות במשק. הסכמה מעין זו לא ניתנה באשר להעברת הזכויות למערער. זאת ועוד, לכאורה לא היה ניתן להעביר חלק מן הזכויות בנחלה אלא רק את כל הזכויות שבה שעה שהאם העבירה למערער רק את דירת המגורים. מכאן עולה, לכאורה, כי האם פעלה בנגוד לאמור בהסכם המשולש". הנשיא ברק שאל בפסק דינו אם יש בטעמים האמורים לעיל כדי להביא לבטלות ההסכם שכרתה האם עם המערער? והשיב על כך בשלילה: "עצם העובדה כי נאסרה בהסכם המשולש העברה מן הסוג שבוצעה אינה מביאה לבטלות הסכם ההעברה האמור. אמת, קיימים נימוקים כבדי משקל מדוע לא לאכוף את היתחייבותה של האם ללא הסכמת המינהל והסוכנות, או להצמיח סעדים אחרים כנגד המינהל והסוכנות, ובהם מדיניות המינהל באשר לניצול קרקע חקלאית ומניעת פיצולה, התאמת החברים באגודה השיתופית ומניעת העברת זכויות למי שאינם בני מישפחה. אולם לא מצאתי בטעמים אלה – האמורים בפסק-דינה של חברתי – כדי להביא לתוצאה שלפיה ההסכם בין האם למערער בטל, להבדיל משאלת סעדים בגין הפרתו". סבורני, כי גם במקרה שלפנינו אין בנימוקים האמורים לעיל, כדי להביא לבטלות ההסכם.

...

למקרא דעת הרוב בפרשת חיים (כב' השופטת שטרסברג כהן וכב' הנשיא (כתוארו דאז) א' ברק) עולה המסקנה, כי עצם העובדה שהמנוח לא קיבל את הסכמת הרשות והסוכנות לשם העברת הזכויות במשק אינה מביאה לבטלות ההסכם בין הצדדים הישירים שלו.

כב' הנשיא א' ברק קבע, כי: "במקרה שבפנינו הייתה חייבת האם לקבל את הסכמת המינהל והסוכנות לשם העברת זכויות במשק. הסכמה מעין זו לא ניתנה באשר להעברת הזכויות למערער. זאת ועוד, לכאורה לא היה ניתן להעביר חלק מן הזכויות בנחלה אלא רק את כל הזכויות שבה שעה שהאם העבירה למערער רק את דירת המגורים. מכאן עולה, לכאורה, כי האם פעלה בניגוד לאמור בהסכם המשולש". הנשיא ברק שאל בפסק דינו אם יש בטעמים האמורים לעיל כדי להביא לבטלות ההסכם שכרתה האם עם המערער? והשיב על כך בשלילה: "עצם העובדה כי נאסרה בהסכם המשולש העברה מן הסוג שבוצעה אינה מביאה לבטלות הסכם ההעברה האמור. אמת, קיימים נימוקים כבדי משקל מדוע לא לאכוף את התחייבותה של האם ללא הסכמת המינהל והסוכנות, או להצמיח סעדים אחרים כנגד המינהל והסוכנות, ובהם מדיניות המינהל באשר לניצול קרקע חקלאית ומניעת פיצולה, התאמת החברים באגודה השיתופית ומניעת העברת זכויות למי שאינם בני משפחה. אולם לא מצאתי בטעמים אלה – האמורים בפסק-דינה של חברתי – כדי להביא לתוצאה שלפיה ההסכם בין האם למערער בטל, להבדיל משאלת סעדים בגין הפרתו". סבורני, כי גם במקרה שלפנינו אין בנימוקים האמורים לעיל, כדי להביא לבטלות ההסכם.

נוכח כל המקובץ לעיל, אני מורה על דחיית התביעה ועל ביטול צו המניעה הזמני מיום 25.03.07; בנוסף, אני מחייב את התובעות, יחד ולחוד, לשלם לנתבע 1 הוצאות משפט בסך 30,000 ₪.

לשיטת המושב חלקה ב' איננה חלק מעזבונה של המנוחה מסעודה ז"ל אלא היא שייכת למושב שנתן למסעודה ז"ל רשות הדירה להשתמש בה בחייה ורשות זו ניתנת לביטול ואמנם בוטלה על-ידי המושב הלכה למעשה עם פטירתה של מסעודה ז"ל. על-כן – לשיטת המושב – יש להורות על סילוק ידו של אליהו (ושל הלולים) מחלקה ב'.

סעיף 20 להסכם המשולש מסדיר את העברת הזכויות בנחלה של מתיישב שנפטר.

בפסק דין זה הפנה בית המשפט המחוזי בתל-אביב להחלטה 823 של מועצת מנהל מקרקעי ישראל ממנה למד בית המשפט כי חל שינוי מהותי במעמדן הנורמאטיבי של זכויות המתיישבים שכן החלטה זו מקנה למתיישבים את הזכות להיתקשר בחוזי חכירה עם המנהל וזכות זו היא זכות מעין קניינית ובעלת מעמד נורמאטיבי גבוה יותר משל "בר רשות". המבקש הפנה גם להחלטת מועצת מקרקעי ישראל מס' 416 מיום 11.5.89 הקובעת שחברי מושבי עובדים יהיו זכאים לחתום על חוזה חכירה עם מנהל מקרקעי ישראל בתנאים מסוימים.

...

אם כך ואם אחרת אני סבורה שאין צורך להכריע בעניין זה מכיוון שעסקינן בתביעה שכנגד.

בענייננו אני סבורה שהתביעה שכנגד והתביעה העיקרית נושאן אחד ומכל מקום הן נובעות מאותן נסיבות.

על-כן אני קובעת שנכון וצודק להותיר את התובענה לבירור בבית משפט זה וזאת מטעמים של יעילות דיונית העומדים בבסיס הוראת סעיף 51(א)(4) העוסק בסמכות העניינית בתביעה שכנגד.

לפני שאציג את הסעיפים בחוזה המשבצת, שהם תנאים יסודיים, שהפרתם תיחשב כהפרה יסודית, אציין כי ענייננו בהסכם המכונה גם "הסכם משולש", באשר הצדדים לו הם שלושה: התובעת, המכונה בהסכם זה – "המשכיר"; הסוכנות היהודית, המכונה בהסכם זה – "המישבת"; והמושב, המכונה בהסכם זה – "האגודה". בהתאם לחוזה, השכירה התובעת את הקרקע לסוכנות היהודית, אשר מסרה את הקרקע לשימושו של המושב, שמעמדו כבר רשות.

העברה ו/או מסירת זכות השמוש כאמור דינה כדין העברת זכות חכירה לעניין חובת תשלום דמי הסכמה.

. (2) הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה;"

סמכותה של רמ"י לגבות דמי שימוש בגין השמוש בקרקע ועשיית עושר ולא במשפט גביית דמי שימוש ראויים מעוגנת בהלכה הפסוקה, הקובעת כי זו מבוססת על חוזה חכירה בין הצדדים ומקום שאין בו חוזה - מכח דיני עשיית עושר ולא במשפט.

...

משענייננו בהתנהגות עבריינית, שאף הפכה למכת מדינה, הרי שאין מנוס מלנקוט בצעדים עונשיים.

באשר לדמי הפיתוח, הרי שמצאתי כי המומחה אברבוך הביא בחשבון גם עניין זה. תוצאה אשר על כן אני מורה על הוצאת צו מניעה קבוע האוסר על הנתבע לבנות כל מבנה במקרקעי המשבצת ובמגרש ללא קבלת היתרי בניה ואישורים מטעם התובעת, כמו גם מטעם האגודה.

כן ישלם הנתבע לתובעת שכר טרחת עו"ד והוצאות משפט בסך כולל של 25,600 ₪, וזאת, בהתאם לתעריף המינימלי המומלץ.