הסכם מכר מקרקעין: תשלום תמורה להבטחת הוצאות רישום

במסגרת היתקשרות זו, אמורה אנגלו שבע להשקיע ולהלוות לחברה כספים תמורת ריביות, באופן שיאפשר לחברה לשלם את התמורה בהתאם להסכם המכר עם קבוצת המוכרים של המקרקעין.

דיון והכרעה המסגרת הדיונית מטרתו של סעד זמני היא להבטיח זכות לכאורה במהלך ההליך המשפטי ואת קיומו התקין והיעיל של ההליך, או את ביצועו הראוי של פסק הדין (ר' תקנה 94 לתקנות סדר הדין האזרחי, התשע"ט-2018 (להלן: "התקנות").

המבקש היה בעלים רשום של 28.5% ממניות החברה, עובר להחלטה נשוא התביעה ומכאן בקשתו לסעד זמני.

לנוכח המפורט לעיל, ומשעה שהמשיבים 4-3 הותירו את שאלת ההוצאות בגין הבקשה לשיקול דעת בית המשפט, מצאתי כי נכון יהיה בנסיבות פרטניות אלו, להותיר את השאלה של הוצאות הבקשה להכרעה במסגרת ההכרעה בהליך העקרי.

...

אמנם, סוגיה זו איננה נוגעת ישירות לנושא איסור הדיספוזיציה אולם יש בה כדי להשפיע על הנכונות להיעתר לבקשה לסעד זמני בכללותה.

סיכומו של דבר, לאחר שקילת מכלול השיקולים כמפורט לעיל, לא מצאתי הצדקה לתת לעת הזו צו לאיסור דיספוזיציה.

לנוכח המפורט לעיל, ומשעה שהמשיבים 4-3 הותירו את שאלת ההוצאות בגין הבקשה לשיקול דעת בית המשפט, מצאתי כי נכון יהיה בנסיבות פרטניות אלו, להותיר את השאלה של הוצאות הבקשה להכרעה במסגרת ההכרעה בהליך העיקרי.

כיוון ועדותו של עו"ד סלימאן הנה עדות חשובה והכרחית לבניית התשתית העובדתית ולחקר האמת, נעתרתי לבקשה וזאת בכפוף להוצאות משפט והפקדת פקדון להבטחת הוצאות עדותו (עמ' 20-21, ש' 22-11, פרוט' דיון מיום 14.10.2021).

מיסמכי הנתבעת ומשקלם הראייתי הנתבעת הגישה מטעמה מספר מסמכים להוכחת גירסתה, לרבות ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן מאת המנוח והאלמנה, ייפוי הכוח הבלתי חוזר שניתן לעו"ד באסל טנוס, הסכם מכר מקרקעין מיום 25.08.2018 עליו חתמו לכאורה הנתבעת ועו"ד סלימאן מכוח ייפוי הכוח הבלתי חוזר האמור, וכן בקשה לרישום הערת אזהרה הנושאת תאריך 24.08.2018 ואת חתימתו של עו"ד באסל טנוס.

מהליך ההוכחות נלמד כי הנתבעת לא הכירה את המנוח או את אלמנתו, לא הכירה או מכירה את המקרקעין מושא ההסכם, לא שילמה את התמורה הכספית בגין עסקת המכר לידי המנוח או מי מטעמו, אלא לגורמים אחרים שלכאורה קיבלו והעבירו את התמורה הכספית לידי המנוח.

...

יוצא אפוא כי מסמכי הנתבעת העיקריים, ובדגש על ייפויי הכוח, הן זה שניתן לעו"ד סלימאן והן זה שניתן לעו"ד באסל טנוס, לא הוכחו במישור השני והשלישי, לא הוכחו כאותנטיים, מהותם ותוכנם לא הוכחו.

במהלך קדם המשפט שנערך ביום 13.05.2020 הצהיר עו"ד סלימאן כי: "בשמה של התובעת לא נעשה שום דבר קשור לייפויי כוח, לא השתמשנו במשהו שקשור בתובעת עצמה. במידה וימצאו שהייפוי כוח הזה שומש במשהו שקשור לתובעת עצמה, אני מאשר שאם יגישו תביעה לביטולו אני מאשר אותה. לא שומש שום דבר בשמה וזה לא קשור אליה. אני מצהיר כי מעתה ואילך ועד אשר לא תוכרע התביעה, לא ייעשה שימוש בייפויי הכוח הבלתי חוזר. אני אומר עוד, מאז שנשלח המכתב הראשון של העו"ד, לפני שנה וחצי, לא נעשה בייפויי הכוח הבלתי חוזר שימוש" (עמ' 1-2, ש' 33-2, פרוט' דיון מיום 13.05.2020).

סוף דבר: לאור כל האמור לעיל הריני להורות על קבלת התביעה.

את טענתם סמכו המערערים על חוות דעת של מומחה, לפיה חתימת ריטה על הסכם המכר נ/1 הוספה במועד מאוחר, ביו חודש יולי 2016 לחודש מרץ 2017, ועל כך שבספרי חברת איודג' נרשם בשלב מסוים, שמחיר הקרקע היה 160,000 דולר.

בית המשפט קיבל את חוות הדעת, אך על יסוד הראיות שעמדו לפניו קבע (בסעיף 221 לפסק הדין): "עם זאת, לא מצאתי כי יש בחוות דעת זאת די בכדי לבסס, ברמת ההוכחה הנדרשת, את המסקנה כי לא שולמו בגין המקרקעין 350,000 דולר. כל שיש בחוות הדעת הוא לשלול את האותנטיות של חתימת המוכר על הסכם המכר אשר צורף לתצהירה של ריטה, נ/1. חוות הדעת אינה שוללת את תוקפו של הסכם המכר אותו צרף דורון (מערער מס' 2 – י"כ) לתצהירו – נ/4 - לגביו העיד כי זהו ההסכם אשר נשלח אליו על ידי המהנדס ולארי שירקוב והוא ההסכם האותנטי לדעתו. כאמור, גם על פי הסכם זה התמורה המוסכמת עומדת על 350,000 דולר. עוד אין בחוות דעת זו כדי להפריך את אישורו של המוכר (אשר נכתב בכתב יד) לפיו קיבל לידיו סכום של 350,000 דולר בגין המקרקעין, או לשלול את אישורו של עורך הדין בדבר נכונות חתימתו של המוכר על גבי מיסמך זה, כמו גם את עדותו של אריה כי נכח במעמד בו חתם המוכר על קבלת תשלום של 350,000 דולר (ע' 94, ש' 21-22). .... זאת ועוד, לא הובהר על-ידי התובעים, מדוע יחתום המוכר כי קיבל לידיו סכום של 350,000 דולר לו קיבל לידיו סכום של 160,000 דולר בלבד. מתן אישור זה בנסיבות המתוארות נמצא בנגוד לאנטרס הישיר של המוכר. התובעים אינם מיישבים פירכה זו." שאלת התמורה ששולמה עבור הקרקע זכתה לדיון מעמיק על ידי בית משפט קמא, והנני סבור שאין כל מקום להתערב בקביעה העובדתית, כי התמורה ששולמה למוכר הייתה בסך 350,000 דולר.

בית המשפט ציין, כי "אין ספק כי דיווחיה של ריטה לוקים בחסר". עם זאת, בית המשפט הזכיר, כי לא על כל הוצאה ריטה יכלה להמציא מיסמך בכתב, בין היתר משום שחלק מהסכום שימש לתשלומי שוחד לגורמים שונים (כפי שהעיד המשיב 4, מר אריה וינשטיין: "אני רק זוכר שהיו הרבה ריצות והרבה שוחד"), ובין היתר לראש העיר, כדי להבטיח את חתימתו על היתר הבניה.

יצחק כהן, שופט השופטת רבקה איזנברג אני מסכימה לדעתו של השופט יצחק כהן ומצאתי להוסיף ולתמוך בדעתו בשני נושאים: לעניין הטענה העיקרית שהעלו המערערים בדבר העברת נטל הראיה אל המשיבים ביחס לשימוש שנעשה בכספי המקדמות: בסעיף 8.3 להסכם הניהול נקבע כי: לצורך מימון פעילותה, תהא EL-HOME זכאית לקבל מהחברה מקדמות על חשבון התמורה בהתאם לתשלומים ששולמו על ידה בפועל לגורמי התיכנון והוצאות אחרות- הכל בכפוף להמצאת תצהיר מטעם נציגת EL-HOME המפרט את הקף התשלומים ששולמו על ידה (להלן: 'המקדמות') ובכפוף להסכמת החברה (הדגשה שלי ר.א).

...

בסיכומו של דבר, טענותיהם העיקריות של המערערים הן, כי המשיבים פעלו כלפיהם במרמה או למצער בחוסר מקצועיות, ובכך גרמו לכך שהמיזם נכשל והשקעתם ירדה לטמיון.

עוד ובטרם אסכם את המסקנה המתבקשת יוזכר כי כפי שקבע ביה"מ קמא (סעיף 29 לפס"ד), המערערים העלו את טענותיהם בעניין, שנים לאחר סיום חיי המיזם כאשר בזמן אמת לא ביקשו קבלות ומסמכים והסתפקו בדיווחים של ריטה (שכן ע"פ ההסכם כאמור, כלל לא היה צריך להמציא קבלות, אלא רק פירוט) וכי הם היו מודעים שחלק מכספי המקדמות נדרשו לצורך תשלום שוחד ושיתפו פעולה עם התנהלות זו במדינת קירגיסטן.

העולה מכל האמור לעיל הינו כי גם אם תתקבל טענת המערערים על פיה משקיימת הודאה בקבלת כספי מקדמות ע"ס 509,000 $ ,עבר נטל ההוכחה אל המשיבים לצורך הוכחת השימוש בכספים אלו (ודוק, טענת הודאה והדחה רלוונטית רק לגבי סכום זה שאינו שנוי במחלוקת ולא לגבי סכום מקדמות גבוה מכך שנטען ע"י המערערים), הרי שנטל זה הורם והוחזר אל המערערים לסתירה.

אמיר טובי - שופט אשר על כל האמור לעיל הוחלט לדחות את הערעור, ולחייב את המערערים לשלם למשיבות 2, 3 ו- 5 הוצאות משפט בערעור בסך 20,000 ₪.

בנוסף, התובע עתר בתביעתו לביטול הערת האזהרה שנרשמה ביום 28.4.22 לטובת הנתבע בחלקה ולחיוב הנתבע בהוצאות לדוגמא נוכח זיוף הסכם מכר ועשיית שימוש בו. בכתב התביעה נטען כי בסמוך להגשת התביעה, הגיע לביתו של התובע מכתב מלשכת מסוי מקרקעין לפיו התבקש להגיש הצהרת מוכר בגין עסקת מכר, אז למעשה נודע לו לראשונה כי חתימתו זויפה ונעשה שימוש שלא כדין במסמכי מכר של זכויותיו בחלקה נשוא התביעה.

נטען כי אין ביד הנתבע ייפוי כוח בלתי חוזר להשלמת עסקת המכר הנטענת, אין הצהרה חתומה על ידי התובע למיסוי מקרקעין אודות העסקה ואין כל ראיה בדבר תשלום התמורה הנטענת והמוכחשת.

בנסיבות וחרף העובדה שלתובע זכויות במספר חלקות אדמה בכפר, שוכנעתי כי אין בזכויותיו כדי להבטיח תשלום הוצאות לנתבע.

...

מנגד, אני סבורה כי בתגובת התובע לבקשה לא ניתן מענה אמיתי לטענת הנתבע בדבר תושבות חוץ של התובע והקושי לפרוע את הוצאותיו של הנתבע, אם וכאשר אלה ייפסקו לטובתו.

בנסיבות וחרף העובדה שלתובע זכויות במספר חלקות אדמה בכפר, שוכנעתי כי אין בזכויותיו כדי להבטיח תשלום הוצאות לנתבע.

סוף דבר לאור האמור לעיל, ובשים לב למהות ההליך והטענות שבמחלוקת, אני מקבלת את הבקשה ומורה לתובע להפקיד ערובה להבטחת הוצאותיו של הנתבע בסכום של 15,000 ₪, וזאת עד ליום 15.10.22, שאם לא כן תימחק התביעה.

ההסכם הנ"ל איננו כולל פרטים בדבר נכסים מסויימים כלשהם, התמורה המגיעה בגינם ופרטים נוספים רבים הנדרשים בהסכם מכר מקרקעין, והוא נעדר מסויימות.

המשיבים מעלים בנוסף טענות שונות נגד אופן הגשת התביעה, ללא אסמכתות נידרשות, כגון אסמכתא לתשלום תמורה כלשהיא ע"י המבקש או תעוד לפעולות בהן נקט לרישום זכויות המנוחה במקרקעין.

תכליות אלה כוללות בראש ובראשונה הבטחת תשלום הוצאותיו של הנתבע, שהוא הצד הפסיבי שההליך נכפה עליו, ככל שבסופו של דבר תידחה התביעה נגדו ויפסקו לזכותו הוצאות.

...

אשר על כן אני מורה על דחיית הבקשה לסילוק על הסף.

תכליות אלה כוללות בראש ובראשונה הבטחת תשלום הוצאותיו של הנתבע, שהוא הצד הפאסיבי שההליך נכפה עליו, ככל שבסופו של דבר תדחה התביעה נגדו ויפסקו לזכותו הוצאות.

אשר לסכום הערובה, בנותני את דעת לבכורת זכות הגישה לערכאות, השוקלת לקביעת סכום מתון, אל מול מאפיני התביעה – שמחד איננה נחזית להיות בעלת מורכבות חריגה, אולם נוכח מקום מושבם של המבקשים עשויה להיות כרוכה בעלויות עודפות, לצד העובדה כי המבקשים מיוצגים בהליך במאוחד, אני קובעת כי הערובה תעמוד על סך 60,000 ₪.