הסכם מכר זכויות במשק חקלאי והתניית קבלת חברות באגודה

שלמה מיפרט כי היה בעל הזכויות בנחלה חקלאית במושב, נחלה 54, אולם אולץ בשנת 1983 למכור את הנחלה בשל טענות לחובות, ובתמורה, כטענתו, קיבל הוא זכויות במשק עזר 109 הגם שפורמלית קיבל זכויות לשכירות לא מוגנת בבית "מקצועי" וכי הוא הוחתם על הסכם שכירות.

כן נקבעו בהסכם השכירות תניות רגילות נוספות.

מוסיף שלמה וטוען כי אינו צד לחוזה המשולש שבין הסוכנות, המנהל והאגודה ואינו צד להסכם המשבצת שבין הצדדים ושלא ידע את כל העובדות הרלבנטיות.

...

דיון אקדים ואציין את מסקנתי ולפיה דין הבקשה לסילוק על הסף בשל טענת ההתיישנות להתקבל.

בענייננו, שוכנעתי שאין הצדקה לדחיית בירור טענת ההתיישנות כבקשת שלמה וליטל לתום פריסת הראיות שהרי ברור כי נקודת המשען עליה סומכים שלמה וליטל עומדת על האירועים משנת 1983 ואפילו ניתן לתארך את הדברים למועד הפגישה שבין המושב לסוכנות, נספח 2 לכתב התביעה, מסמך מיום 30.6.83 שהנושא הנדון בו הינו: "סיכום פגישה בנושא מושב גיאה מיום 26.6.83". משמצאתי כי בשל טענת ההתיישנות אין לברר את הטענות למה שסוכם עם שלמה בשנת 1983 ולכך שאין מקום לברר האם בשנת 1983 הוקנו לו כשיטתו זכויות שלא באו לידי ביטוי בכל מסמך בכתב ואיני רואה הצדקה להמשיך התביעה בסעדים עקיפים לסעד המהותי אותו מבקש שלמה, סעדים הנגזרים והנובעים משאלת קבלת טענת ההתיישנות לגבי הסעד המהותי.

לפיכך, בקשה המושב לסילוק על הסף בשל התיישנות התביעה מתקבלת ואני מורה על דחיית התביעה.

בפסק הדין נקבע כי ציון דדון מכר לרמי שמש את מלוא הזכויות במשק החקלאי, כי ההסכם תקף וכי הפינוי מותנה באישור האגודה השיתופית לקבלת רמי שמש או בנו כחברי אגודה.

את הדיון אפתח בטענת דדון לפיה הסכם המכר היה הסכם מותנה, וכי החלטת האגודה לדחות את בקשת שמש להיתקבל לחברות הביאה את ההסכם לקיצו.

בע"א 1662/99 הנ"ל אומר השופט ברק (פסקה 8): לשיטתי, במצב בו ניתנת התחייבות להעברת זכות תוך הפרת תניה המגבילה עבירות, אין מקום לקביעה קטגורית כי ההיתחייבות עצמה בטלה.

...

מן האמור מתחייבת המסקנה כי טענת דדון לפיה הסכם המכר פקע בשל התממשות תנאי מפסיק או כי ההסכם בטל מאחר שלא התממש תנאי מתלה, דינה להידחות.

דין ערעורו של שמש בעניין זה להידחות.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, אציע לחבריי לדחות את ערעורו של דדון ולקבל באופן חלקי את ערעורו של שמש כך שהפינוי המשק לא יותנה באישור ההמחאה לרם.

תובענה לחיוב המשיבים 1-4 באמצעות כונסי הנכסים לאכוף הסכם מכר שנכרת בינם לבין המבקשים ביום 16.12.15, לפיו רכשו המבקשים את זכויות המשיבים בנחלה מס' 38 המהוה משק חקלאי במושב העובדים גאליה (להלן: "הסכם המכר" ו-"המקרקעין" בהתאמה).

עוד טוענים המבקשים, כי אי קבלתם כחברים באגו"ש, אין בה כדי למנוע את רכישת הזכויות במקרקעין ולחתום על חוזה חכירה ישירות מול רמ"י, וזאת בנפרד מקבלתם או אי קבלתם כחברים באגו"ש, והם עותרים אפוא להורות כן, ולהשלים את רכישת הזכויות בלבד בלא חברות באגודה, תוך שימשיכו ויפעלו לעניין זה בנפרד בהמשך וללא קשר למשיבים 1-4.

אחלק את נימוקי לקבוצות המשיבים בהתאם לעניינם בו. בעלי הזכויות – המשיבים 1-4: עיון בהסכם שנכרת בין הצדדים מלמד כי תנאי לתקפותו הוא קבלתם של המבקשים כחברים באגו"ש. הדבר מופיע ב"הואיל" השביעי להסכם: "והואיל והקונים מודעים לכך שכתנאי לחוזה הוא התקבלותם כחברים לאגודה השיתופית". בהמשך, צוינו בסעיפים 2.2 -2.5 להסכם ההתניות הבאות: "2. הצהרות הקונים

...

מקובלת עלי עמדת ב"כ רמ"י בדבר הרציונל הטמון ביסוד ההוראה האמורה, ולפיו קיים אינטרס ברור לוודא הסכמת האגודה להעברה ולהצטרפות חבר חדש בה, על רקע מהותו של המושב ואופי ההתיישבות בו, הכוללים לא רק את בית המגורים אלא גם שטחי עיבוד חקלאיים שחלקם נועדו לעיבוד משותף של כלל בעלי הנחלות, הקהילתיות שבחיי מושב ומאפייניו החברתיים.

גם בשל כך אין המדובר במקרה חריג ויוצא דופן ואין מקום איפוא להעתר לתובענתם.

ד. סוף דבר נוכח כל האמור, נדחית התובענה.

הציגו לבנק את כל המסמכים הנדרשים כולל: אישור זכויות מעודכן של רמ"י מיום 25.08.2014 שלפיו הלווים רשומים כברי רשות בנחלה ולבנק התחייבות לרישום משכנתא; אישור המושב מיום 25.08.2014 שלפיו ללוים אין חובות כלפי האגודה; כתב הצהרה והתחייבות בחתימת התובעים מאומת ע"י עו"ד אלירן כהן במסגרתו הצהירו התובעים בין היתר כי אין להם כל זכות בנחלה למעט זכות למגורים וכי זכות הבנק למימוש השיעבוד על ידי מכירת הנכס המשועבד תהיה עדיפה על זכותם למגורים; טופס "שעבוד דירתי כבטוחה להלוואה" בחתימת התובעים והלווים.

( מחייבת התניה מפורשת, הגלויה גם למקבל המתנה (עמ' האם יש מקום להקשה מדיני הבן "הממשיך" הפסיקה הכירה בתנאי מכללא ביחס להענקת זכויות במתנה במשק חקלאי, שעניינו בטיפול במשק ותמיכה בהורים, שעה שמדובר בהענקה של מעמד "בן ממשיך", וב"כ התובעים טען כי יש להקיש מכך לגבי כל העברה של זכויות במשק מהורים לילדם, גם אם אינה במסגרת "בן ממשיך". לטעמי, אין מקום לגזור גזירה שווה לעניין הענקה של זכויות במשק חקלאי כאשר המוסד של "בן ממשיך" אינו רלבאנטי, כבמקרה דנן.

מכאן, שאף אופייה של הזכות, אשר אינה זכות קניינית, ומוגדרת כזכות 22 ,477(1) אישית, היא ניתנת עקרונית להעברה, הכל בהתאם להוראות הסכם המשבצת מכוחו נוצרה ובמסגרתו עוגנו זכויות וחובות הצדדים לו. העברתה של זכות זו על ידי חבר האגודה לאחר בחייו כפופה להסכמת בעלת הקרקע, רשות מקרקעי ישראל וליתר ההוראות שבהסכם המשבצת, ובהתאם לתנאיו, ברגיל, חבר האגודה ההנתבעתופית רשאי אמנם להעביר זכויותיו במשק החקלאי עוד בחייו, ובילבד שנתקבלה הסכמה לכך מראש ובכתב מאת רמ"י ובתנאי נוסף שנתקבלה גם הסכמת הסוכנות היהודית לאחר שנמסרה לה בכתב עמדת האגודה בעיניין.

עקרון זה מבטא את תפישתה 17 ) הנורמאטיבית של החברה הישראלית באשר להיתנהגות הוגנת בין צדדים לחוזה ולפעולות משפטיות אחרות, ובכוחו להשלים את מה שהחסירו 20 233 ,213 ( הצדדים" (השוו: רע"א 8256/99 פלונית נ' פלוני, פ"ד נח( .

...

הרושם המתקבל הוא כי הנתבעים "בלעו" ו"הכילו" לאורך זמן את התנהגות התובעים, עד שבסופו של דבר, החליטו שאין מקום להסמיך מגוריהם ליד ההורים, בהתאם לתכנית המקורית, שכן "בית זה לא רק אבנים", כלשון הנתבעת בעדותה לפני (עמ' 188 בש' 26 ), בצדק רב. אציין כי הנתבעים העידו על ניסיונות פיוס מול התובעים גם לאחר שנפלה ההחלטה לא לעבור לבית שבנו והחרפת הסכסוך.

סיכומו של דבר, גם לו היה מקום לקרוא תנאי מכללא מתלה או מפסיק לעסקת המתנה, שעניינו במגורים במשק וסיוע להורים בזקנתם, הרי שבשל התנהגותם הרעה של ההורים, אשר היא זו שגרמה לאי התקיימות התנאי מכללא המתלה או שגרמו להתקיימות התנאי מכללא המפסיק, ההורים לא יכולים להיבנות מאי קיומו של התנאי מכללא המתלה או מקיומו של התנאי מכללא המפסיק.

בחינת חומר הראיות בתיק וניתוח השאלות המשפטיות מביאים לטעמי למסקנה מובהקת אחת והיא כי דין התביעה להידחות, וכך אני קובעת.

רקע וצדדים לתביעה במסגרת חוזה שנכרת בתאריך 18.1.2009 בין הצדדים, רכשו התובעים (להלן גם: "הרוכשים") מהנתבע (להלן גם: "המוכר"), תמורת 1,500,000$, את זכויותיו במשק חקלאי במושב בצרה ("משק מס' 32") גוש 8976 חלקה 21 (להלן: "המקרקעין"), לרבות זכויותיו כחבר אגודת "בצרה" ואת זכות החזקה הבלעדית במנהל מקרקעי ישראל (להלן: "ההסכם").

תמצית טענות הנתבע (המוכר) יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: עילות סף - השתק בגין מעשה בית דין, הנובע ממיצוי העילה בשל הסכמות קודמות בין הצדדים שזכו לתוקף של פסק דין; היתיישנות; מניעות בשל תניית בוררות, שנקבעה בהסכם ההלוואה; היות כתב התביעה טורדני, קנטרני ונקמני; הגשת התביעה בחוסר תום לב, ללא צורך וללא עילה.

הפיצויים בגין סבל ואי נוחות צריכים גם כן לעמוד במבחני הסיבתיות והצפיות וכדי שניפגע מהפרת חוזה יהיה זכאי לפצוי בגין נזק לא ממוני, עליו להוכיח את צפיותו הסבירה של הנזק ואת הקשר הסיבתי בין הנזק לבין הפרת החוזה על ידי הנתבע ((ע"א 611/89 דרוקר זכריה חברה לעבודות אזרחיות ופיתוח בע"מ נ' ויקטור נחמיאס, פ"ד מו(2) 60 (1992)); שלו, עמ' 586).

באופן כללי, נפסק כי רוכש קרקע שלא קיבל את תמורתו במועד, זכאי לפיצויים בגין עוגמת נפש, סבל ואי נוחות שנגרמו לו כתוצאה מהפרות הסכם המכר על ידי המוכר, הואיל ומתקשר סביר בהסכם צופה כי איחור במסירה יגרום לסבל נפשי ועוגמת נפש לקונה המאוכזב בשל היתנהלותו (ראו: ע"א 675/86 רבקה שמייסר נ' יצחק הודסמן, פ"ד מד(1) 133, עמוד 138 (1989); ת"א (מחוזי י-ם) 1042/97 אברמוביץ אבנר נ' סולל בונה בע"מ (נבו 11.4.2005)).

...

תמצית טענות הנתבע (המוכר) יש לדחות את התביעה, מהנימוקים הבאים: עילות סף - השתק בגין מעשה בית דין, הנובע ממיצוי העילה בשל הסכמות קודמות בין הצדדים שזכו לתוקף של פסק דין; התיישנות; מניעות בשל תניית בוררות, שנקבעה בהסכם ההלוואה; היות כתב התביעה טורדני, קנטרני ונקמני; הגשת התביעה בחוסר תום לב, ללא צורך וללא עילה.

לפיכך, אף אם הייתי מגיע למסקנה כי יש לפסוק לרוכשים פיצויים בגין רכיב זה, הנתונים הרלבנטיים לחישובם שונים מאלו שהציגו לפניי הרוכשים ומשלא הוצגו לפניי נתונים בסיסיים אלו, לא ניתן אף לאמוד את אותם נזקים וסביר להניח שהם היו נמוכים משמעותית מאותו אומדן שערך התובע 1.

בשקלול מכלול הרכיבים הרלבנטיים ובכללם משך האיחור החמור הקרוב ל-7.5 שנים, התנהלותו בעצלתיים של המוכר במסירת המקרקעין, הסבל הרב שנגרם לרוכשים, הגעתי לכלל מסקנה כי יש מקום לפסוק לרוכשים סך של 300,000 ₪ כפיצוי עבור רכיב נזק זה. סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, התביעה מתקבלת בחלקה ונדחית ברובה.

הנתבע ישלם לתובעים סך של 300,000 ₪.