הסכם מכר דירה - תשלום המחיר וחזקה בדירה

די בכך כדי לגרום לדחיית התביעה, אשר התבססה על זכותה הנטענת של התובעת לבטל את ההסכם בשל סרובו של הנתבע לקבל חזקה בדירה.

התשובה לשאלה שהוצגה נימצאת, לכן, בסעיף 19 לחוק המכר, ולפיו, לצד החובה לתשלום התמורה קיימת חובה על קונה גם לקבל את הממכר: "הקונה חייב לשלם למכור את המחיר ולקבל את הממכר". יחד עם זאת, כפי שכותב א. זמיר בספרו מכר, פירוש לחוקי החוזים בעריכת ג. טדסקי, עמ' 409: "לעומת תשלום המחיר, שהוא "החובה הראשית והיסודית של קונה הנכס" [ההפניה בהערת השוליים היא לדבריו של כב' השופט ברנזון ב-ע"א 207/76 הרשקו נ' וכטר, פ"ד לא(2) 85, 97], קבלת הממכר הוא חיוב שחשיבותו משנית ופחותה יחסית".

המסקנה הנובעת מכך היא שביטול חוזה מכר על ידי מוכר דירה, בשל כך שהקונה מסרב לקבל את החזקה דירה, ולמרות שהקונה שילם למוכר את מלוא תמורת הרכישה, הנו סעד בלתי מידתי, שניתן להצדיקו ולאשרו לעיתים נדירות וחריגות בלבד, שכן ההנחה היא שהאינטרס העקרי של המוכר בעסקת המכר – קבלת התמורה – היתקיים, ואם נגרם לו נזק כספי מסוים בשל סרובו של הקונה לקבל את החזקה בנכס , הוא ניתן להיתבע כפצוי כספי בלא להזקק לצעד מרחיק הילכת של ביטול החוזה.

...

התוצאה היא דחיית התביעה.

התביעה נדחית, אפוא.

התובעת תשלם לנתבע שכ"ט עו"ד בסך 35,000 ₪ והוצאות משפט בסכום כולל של 5,000 ₪.

התובעת לא השכילה להבין כי הענקת טופס 4 לימד על כך כי הדירה ראויה למגורים וכי גם אם קיים בה ליקוי כזה או אחר, הוא אינו מעניק לה את הזכות על פי הסכם המכר שלא לשלם את מחיר הדירה ולקבל חזקה בדירה.

...

לנתבעת תשלם התובעת הוצאות משפט בסך של 1,000 ₪ + מע"מ בלבד ותדע התובעת כי עשיתי עימה חסד בפסיקה של הוצאות אלה.

התובעת תשלם את הסכומים האמורים לעד מטעמה ולנתבעת תוך 30 יום, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק.

התביעה נדחית איפוא על פי ומכח פסק הדין.

באשר לטענת המבקשת כי בהסכם המכר רשום רק מחיר הקרן של הדירה, וכי בעצם מסירת הדירה בפועל למבקשת ובעלה יש כדי להוכיח שאין חוב, טוענים המשיבים כי מלשון הסכם המכר עולה שהיתה התחייבות של הקונים לשלם למשיבים כל סכום שיידרש בגין תוספות ושינויים בדירה, ולטענת המשיבים - סכומי התוספות והשינויים לא צוינו בהסכם המכר, שכן אין תשלום מס רכישה על תוספות ושינויים.

בחוזה עצמו קיים סעיף המצביע על-כך שמסירת החזקה בדירה שלובה בתשלום מלוא הסכום על-ידי הקונים, ובלשון סעיף 3ה' לחוזה המכר: "מוסכם בזה כי כל עוד לא שילמו הקונים סכום כל שהוא החל עליהם על-פי חוזה זה, לא תהיה החברה חייבת למסור החזקה בדירה לידי הקונים". והעניין אף מפורט בסעיף 9א' לחוזה המכר, בו התחייבה החברה למסור לחזקת הקונים את הדירה לא יאוחר מיום המסירה: "בתנאי שבערב מסירת החזקה לקונים, ישלמו הקונים לחברה את כל התשלומים שהקונים חייבים בתשלומה בהתאם להוראות חוזה זה". בנסיבות אלה של נוסח חוזה המכר בין הצדדים, מנהג הקבלנים כי דירה אינה נמסרת, אלא לאחר שהקונה משלים תשלומיו, ובמצורף לאישור בכתב שניתן לקונים-המבקשת ובעלה, ועל-פיו כל התמורה עבור הדירה שולמה בסך של 165,000 $, אין לקבל את טענת המשיבים שלא שולמה מלוא התמורה עבור רכישת הדירה.

...

כמפורט לעיל, מאחר והגעתי למסקנה כי תביעת המבקשת לא התיישנה, מצב זה לא מתרחש בענייננו.

לאור האמור לעיל הנני נעתרת לבקשה בהמרצת-הפתיחה וקובעת כי המבקשת ובעלה המנוח זכאים להירשם בפנקס המקרקעין כבעלים של הדירה הרשומה כתת-חלקה 6 בגוש 10785 חלקות 24 ו-25.

המשיבים ישלמו למבקשת הוצאות משפט בסך 1,144 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מתאריך 4/11/18 ועד התשלום המלא בפועל, וכן שכר טרחת עו"ד בסך 15,000 ₪ לתשלום בתוך 30 יום מהיום, שאם לא כן ישא הסכום הפרשי הצמדה וריבית כחוק מהיום ועד התשלום המלא בפועל.

אני קובע שהתובעת נועה דבי ת.ז. 040018384 זכאית להרשם כבעלת הזכויות בדירת המגורים הנמצאת ברח' בלפור 22(א) בעיר בת ים והידועה כתת חלקה 10 בחלקה 89 בגוש 7146 בהתמלא התנאים הבאים: - עד ליום 25.9.2020, על התובעת לשלם את מלוא חוב המשכנתא, כולל ריבית הפיגורים וההוצאות כפי שייקבעו בתיק ההוצל"פ אלא אם כן, תגיע להסדר אחר עם הבנק הממשכן – הבנק הבנלאומי הראשון לישראל בע"מ. לא יעשה הדבר, יהיה רשאי הבנק להמשיך בהליכים בתיק ההוצל"פ 524920-11-18 לרבות הליך מכירת הדירה לצורך תשלום מלוא חוב המשכנתא כולל ריבית הפיגורים וההוצאות כפי שייקבעו בתיק ההוצל"פ. ביתרה שתוותר ינהג הבנק כדלקמן: הבנק יעביר לידי התובעת את הסכום של 370,000 ₪ כשהוא נושא הצמדה למדד המחירים לצרכן מיום 8.8.2016 (מועד חתימת הסכם ההבנות) ועד מועד ההחזר אליו יתוספו סכומי המשכנתא ששולמו מיום 8.8.2016 ועד יום 11.3.2018 יום מותו של תאודור גנץ ז"ל כאשר כל סכום ששולם יישא הצמדה מלאה למדד המחירים לצרכן וריבית חוקית מיום התשלום ועד ההחזר בפועל.

הנתבעים הם אלו אשר לא כיבדו את "חוזה המכר" ואת "הנספח לחוזה המכר – "הסכם ההבנות", עת מנעו מנועה דבי את תשלום יתרת המשכנתא וקבלת הדירה לחזקתה ולבעלותה כבר ביום 11.3.2018 ועת מנעו ממנה עד היום את האפשרות להשכיר את הדירה ולקבל עבורה דמי שכירות.

...

בע"א 2464/91 (ב"ש 3158/91) שמואל פלטו שרון ואח' נגד קומפני פריז'ין דה פרטיסיפסיון ואח' פד"י מה (5) 499 אומר בית המשפט מפי כב' סגן הנשיא כב' השופט מ. אלון: "5. הכלל שנקבע בתקנה 466 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשמ"ד-1984, הוא, כי הגשת ערעור לא תעכב את ביצוע פסק הדין שעליו מערערים, אך לפי תקנות 467 ו-468 רשאים בית-משפט שנתן את פסק הדין או בית המשפט שלערעור לצוות על עיכוב הביצוע. הכלל הוא איפוא, כי מי שזכה בדינו זכאי לממש את פרי זכייתו, ועל המבקש לעכב את ביצוע פסק הדין מוטל לשכנע כי קיים נימוק אשר יצדיק להיעתר לבקשתו (ב"ש 646/82 [1], בעמ' 18).

ניתן לסכם בנאמר בפסק הדין: "אני דוחה את טענת הנתבעים שנועה דבי הפרה חוזה/הסכם כלשהו.

לאור כל האמור לעיל, ובשים לב לכך ש: א. הנתבעים בעצמם פעלו בהתאם להוראות פסק הדין, גרמו לי בהתנהגותם ובהודעת באת כוחם, להסתמך על פסק הדין.

סוף דבר מכל הנימוקים המצטברים דלעיל, אני דוחה את הבקשה לעיכוב ביצוע פסק הדין.

אני מחייב את הנתבעים ביחד ולחוד לשלם לתובעת את הוצאותיה בבקשה זו, לרבות שכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪.

במקרה כזה, קובעות תקנות המכר (דירות) (הבטחת השקעות של רוכשי דירות) (סייג לתשלום על חשבון מחיר דירה), התשל"ה-1975, בסעיף 2(2) לתוספת, כי על אף הקבוע בחוזה המכר, 5 אחוזים מהתמורה יינתנו רק עם גמר פיתוח החצר והשטחים המשותפים ו- 5 אחוזים סופיים יינתנו רק עם קבלת טופס 4.

מעיון ביתרת התשלום שהוציאה התובעת לנתבעים ביום 29.1.20, עולה כי מרבית הסכום הנתבע על ידה הנו אותם 150,000 ₪ שהנם מוצמדים, אלא מאי? כאמור בהיעדר טופס 4, והיעדר היכולת לקבלו והיעדר השלמת עבודות הפיתוח, לא זכאית התובעת לתשלומים האמורים וממילא אינה יכולה לטעון כי אי קבלתם מונעת קבלת חזקה בדירה, או מצדיקה טענה להפרת חובתם של הנתבעים לשלם.

...

נוכח כל האמור, אני קובע כדלקמן: התביעה בת.א. 23701-09-20 מתקבלת וניתן בזאת צו מניעה קבוע האוסר על אלום רמות בע"מ לנתק את המים והחשמל מהדירה ברח' יל"ג 25 קרית אתא.

התביעה בת.א. 45392-10-20 והתביעה בת.א. 34156-08-20 נדחות.

אני מחייב את אלום רמות בע"מ לשלם לדוד וליז עמר הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 30,000 ₪.