הסכם להשכרת מלגזה בשכירות משנה ונגרמו נזקים

בנוסף,צודקת הנתבעת בטענתה כי לאחר חתימת הסכם זה,אין כל עדות לדרישה מצד הנתבעת ביחס לחוב כלשהו בגין המחסן: במכתב מיום 2.7.14 הלינה התובעת על פגיעת מלגזה מיום 10.6.14 שגרמה לנזק ודרשה פיצוי על סך של 27,000 ₪ בתוספת מע"מ אולם בחרה שלא להזכיר חוב בגין מחסן.

גם אם ההסכם עם נביעות לא הוצג לעיונה של התובעת, הרי משרדי התובעת שוכנים בסמיכות למושכר והדעת נותנת שנציגי התובעת חזו עשרות רבות של פעמים בתנועת המלגזות.ברי כי אילו היה מדובר בעיניין כה מהותי הייתה התובעת זועקת ודורשת לפנות את הנתבעת, או למצער את נביעות לאלתר.

כלומר, גם אם נמצא לומר שיש לכבד את ההיתחייבות החוזית הכתובה ואין די בהסכמתו שבשתיקה של אבשלום משך כל השנים לנוכחות נביעות במקום, הרי שבהתאם למסמך בכתב (10.3.13 נספח כד' לתצהיר אבשלום),המתיר לנתבעת במפורש להשכיר הנכס בשכירות משנה,קיימת גם הסכמה בכתב של התובעת והמדובר בנספח שהוראותיו גוברות על ההוראה הכללית שבסעיף 8 להסכם.

...

לאור כל האמור ולמרות שהתביעה נדחית,הרי על מנת למנוע התדיינות סרק מיותרת בעתיד, מובהר כי מועד פקיעת החוזה בין הצדדים ובהתאם, מועד הפינוי, ע"פ מה שהוסכם ביניהם, הינו 30.12.17.

למען תנוח דעת התובעת אציין כי (בניגוד למתבקש בסיכומיה וסיכומי תשובתה),הרי גם אם הייתי קובעת במסגרת פסק דין זה כי יש לקבל את התביעה ,הרי בהתחשב בכך שמדובר בנכס עסקי גדול מימדים וכן בכך שבמקום שוהה שוכרת משנה, ממילא הייתה ניתנה לנתבעת שהות של לפחות 60 ימים עד שצו הפינוי היה נכנס לתוקף ובכל מקרה לא היה ניתן סעד של פינוי מידי או תוך שבעה ימים,כפי שטענה התובעת.

לאור כל המפורט,אני מורה על דחיית התביעה ומחייבת את התובעת בהוצאות הנתבעת לרבות שכ"ט עו"ד, בסכום כולל של 9,000 ₪.

עוד טוענת התובעת כי השכירה לנתבעת בשכירות משנה, נכס נוסף, שהנו בעלות צד ג', עו"ד ברטפלד, שדמי השכירות החודשיים בגינו עמדו על סך 10,000 ₪ לחודש.

גם נכס זה ננטש על ידי הנתבעת טרם תום תקופת השכירות החוזית, ובגין נכס זה, חבה הנתבעת לתובעת סך של 40,000 ₪ בצרוף מע"מ. לטענת התובעת, סך הכל נותרה הנתבעת חייבת בגין דמי השכירות סך של 128,000 ₪ בצרוף מע"מ. נזקים למושכר – לכתב התביעה צורפה חוות דעת שמאי מטעם ינון שטרית, מפסיפיק שמאים, לפיה עלות השבת הנכס לקדמותו במועד השכרתו ואומדן הנזקים שנגרמו במהלך תקופת השכירות עומדים על סך של 423,700 ₪.

דיון והכרעה חוב דמי שכירות לצורך הכרעה בטענה בדבר קיומו של חוב בגין דמי שכירות, יש להדרש לשאלה האם הנתבעת מימשה את האופציה שניתנה לה בהסכם השכירות המקורי, והודיעה לתובעת על רצונה להמשיך ולשכור את הנכס למשך 5 שנים נוספות, החל מאוגוסט 2015, אם לאו.

עוד העיד מר שי צבניה כי פינוי הנכס נעשה לאחר שמר וולפסון ערך סיבוב בנכס יחד איתו, העיר על ליכלוך שנותר במקום, ואף העמיד לרשות מר שי צבניה את המלגזה שלו, על מנת לפנות את הפסולת (עמ' 27, שורות 25-28).

...

שקילת העדויות והראיות בכל הנוגע לשאלת ההתקשרות הנוספת בין הצדדים – מימוש האופציה בת 5 השנים או התקשרות קצרת טווח לשנה אחת נוספת בלבד - מובילה למסקנה כי לא עלה בידי התובעת להוכיח את טענתה לפיה מימשה הנתבעת את האופציה שניתנה לה בהסכם השכירות המקורי.

משכך, אין מקום לחייב את הנתבעת בתשלום דמי השכירות עד למועד שבו עלה בידי התובעת להשכיר את הנכס לשוכר חלופי, שכן למעשה, הנתבעת פינתה את הנכס במועד שפינתה על יסוד הסכמה שהושגה בין הצדדים, ובתיאום עם מר וולפסון, ועל כן יש לדחות את התביעה ביחס לרכיב זה. נוכח מסקנתי זו, מתייתר הצורך לדון בטענה בכל הנוגע לנכס אשר בבעלות צד ג', עו"ד ברטפלד, ולחוב השכירות בגינו.

ביחס לנכס א', בהתחשב בעדויות עדי הנתבעת באשר למצבו של הנכס במהלך תקופת השכירות, וכן תשובות המומחה באשר לאחריות בעלי הנכס לתקינות תעלות הניקוז (עמ' 35 שורות 20 – 24) אינני מוצאת מקום לחייב את הנתבעת בתשלום עבור רכיב זה. אספקה והתקנת כנף שער נגרר (סעיף 8 לנכס א')– המומחה לא מצא לנכון לחייב את הנתבעת בגין רכיב זה, וודאי בשים לב לעובדה כי השוכר החדש פרץ דלת בשער זה, ועל כן אין מקום לחייב את הנתבעת בגין רכיב זה. עבודות מסגרות לתיקוני / החלפת רגלי מדפים (סעיף 6 לנכס ב')– בהתאם לעדות המומחה, הנזק נגרם כתוצאה מהנהלות השוכר החדש (עמ' 36 שורות 4 -5), ועל כן אין מקום לחייב את הנתבעת בגין רכיב זה. הסדרת קו הזנת מים חיצוני לאורך המבנה (סעיף 7 לנכס ב') – לדידי, אין המדובר בתיקון הנדרש כתוצאה מהתנהלות הנתבעת, אלא מתיקון הכרוך בבלאי הנובע מגילו של הנכס, ועל כן אין מקום לחייב את הנתבעת בגין ליקוי זה. תיקון שברים לאורך החומות ההיקפיות על ידי יציקת בטון (סעיף 1 לחומות היקפיות) – המומחה העיד כי לא ניתן להפריד בין קירות פנים לקירות חוץ, ועל כן לא מצאתי מקום לחייב את הנתבעת בגין רכיב זה. סוף דבר, הנתבעת תשלם לתובעת סך כולל של 20,500 ₪.

על פי המתואר בכתב התביעה והבקשה למתן צו עיקול, ביום 1.6.18 היתקשרה ניו גז, המבקשת, כשוכרת משנה של המשיבה 1, עם המשיבים 1-2 בהסכם לשכירות משנה לשכירת המקרקעין אותם שוכרת המשיבה 1 המנוהלת על ידי המשיב 2, מהמשיב 3 (בעל הזכויות הקנייניות בנכס).

כן הבהיר כי לא כל הציוד נמכר אלא נותרה מלגזה.

אמנם קיימת לתובעת עילת תביעה, אולם, בשים לב לכך שתביעה זו מבוססת על טענתה לגרימת נזק בעצם הפינוי המוקדם של הנכס ובשל הפרת החוזה, הרי שמנגד טוענים המשיבים 1-2 כי המבקשת היא זו שבעצמה הפרה את החוזה עת עשתה דין לעצמה ולא שילמה את דמי השכירות עבור חודש ספטמבר, הגם שמועד הפינוי נקבע לסוף ספטמבר ומשכך היה עליה לשלם עבור חודש ספטמבר.

...

אומנם לא והגשה בקשה בשנית, אולם על החלטתי זו הוגש ערעור לבית המשפט המחוזי, אשר קיבל את הערעור באופן חלקי (החלטה מיום 29.11.18), קבע כי ניתן להטיל עיקול זמני אולם רק ביחס לסכום הפיצוי המוסכם ולא מעבר לכך, וכן רק ביחס למשיבים 1-2.

אודה כי במבט ראשון אכן טענות המבקשת בנוגע להלוואות שנלקחו יש בהן להעלות חשש להכבדה אולם בשים לב לכך שמדובר בסעד שיש ליתן אותו במשורה ולא על דרך הכלל, ובחינה מנגד של טענות המשיבים, הובילוני למסקנה כי גם הטענות בדבר הצורך בנטילת הלוואות אין בה בהכרח ללמד על הכבדה כשהמשיבה מבקשת להמשיך להתנהל בעולם עסקי תחת מימון, כל שכן היא נאלצה לפנות את מקום פעילותה בהתראה קצרה ולגייס לעצמה עתודות עסקיות לצורך ניהול ענייניה המסחריים וכל זאת כאשר עיקול מצוי על נכסיה.

בשים לב לכך שלא בוססה עילת ההכבדה, ובהתייחס לכרסום משמעותי בעילת התביעה משעולות בעניינה טענות הגנה שאין להקל בהן ראש (בכל הנוגע לשאלת סיכול החוזה, פחות ביחס לנסיבות חתימת המסמך) אך דינן להתברר בהליך העיקרי, שוכנעתי כי ראוי לבטל את צו העיקול במתכונתו.

על כן, ולנוכח האמור לעיל, אני מורה על ביטול העיקול.

לחוזה 2013 צורפה התחייבות בחתימת הצדדים ולפיה מתחייבת השוכרת להחזיר מצב המושכר לקדמותו כאשר תסתיים שכירות המשנה במושכר לנביעות או לשוכרת (להלן: "התחייבות 2013").

ביום 3/6/18 הגישה התובעת הליך רביעי כנגד הנתבעת, בתביעה לפצוי כספי בגין נזקים שנגרמו בתקופת השכירות בצד המערבי של המושכר (להלן: "התביעה הנזיקית" / "ההליך הרביעי").

בפסק דין מיום 17/11/20 קבעתי לדחיית התביעה הנזיקית, לאחר שעלה בידי הנתבעת להוכיח קיומו של הסכם עליו חתמו הצדדים ביום 12/12/17 ולפיו הנתבעת שילמה לתובעת פיצוי לצורכי שפוץ ותיקון נזקים בצד המערבי של המושכר בתמורה להתחייבות התובעת שלא לתבוע בגין נזקים אלה.

מנגד טוענת הנתבעת כי מדובר במשרד שקירותיו הבלויים קרסו לילה אחד כאשר המושכר היה סגור ולא מפגיעת מלגזה.

...

מעבר לצורך אעיר כי מעדות אוחנה בדיון (עמ' 84 ש' 9-28) עולה כי בפועל הקיזוז האמור לא התבצע ולא הוכח כי השוכרת חויבה על ידי נביעות בסכום זה. לסיכום התביעה שכנגד מצאתי לנכון לקבל טענת התביעה שכנגד בנוגע לחיוב ביתר בתשלומי חשמל ולקבוע כי לשוכרת יוחזרו הסכומים שעלה בידיה להוכיח כי שולמו בייתר.

סוף דבר התביעה נדחית.

התובעת תשלם לנתבעת סך של 187,890 ₪.

אדרש להלן לטענות הצדדים, עפ"י עילות התביעה ורכיבי הנזק הנטענים: מחלוקות הצדדים ביחס לתשלום דמי השכירות : כאמור, חברת בצלאל עבודות טוענת, כי למשך כל תקופת ההשכרה של הנכס (החל מחודש דצמבר 2009) שילמה דמי שכירות ביתר, כדי פי שניים עד שלושה מהסכום אותו התחייבה לשלם עפ"י ההסכם, ובסה"כ 426,873 ₪.

אמנם, התשלומים שבוצעו ע"י חברת בצלאל עבודות בראשית תקופת השכירות, החל מחודש דצמבר 2009 ו -2010 אינם נחשפים לפנינו בכרטסת, אולם בבחינת הכרטסת ניתן ללמוד, באופן ברור, כי במהלך השנים פעלו הצדדים עפ"י הקבוע בהסכם השכירות, שכן התוספות משנה לשנה, עד לשנת 2014 כולל (תקופת השכירות), היו בשיעור של 7%, והחל משנת 2015 (תחילת תקופת האופציה) עמדו התוספות על שיעור של 3%.

טענת כהן כי בצלאל נטל ציוד ללא הסכמה: כהן ערך בתצהירו רשימה של 8 פרטי מיטלטלין, אשר לטענתו הותיר בשטחי המושכר ונלקחו ע"י בצלאל או מי מטעמו, בהם מלגזה 4 טון, מסור שולחני, מסור דיסק, קומפרסור, עגלת טרקטור, מכונות הדבקה לנגרות, אופנוע ורכב מסוג אופל, בשווי נטען כולל של 140,000 ₪.

אשר על כן, משלא הוכיח כהן כי בצלאל, או החברה שבבעלותו, או מי מטעמם, גרמו לאלו מן הנזקים הנטענים, בשעה שלא הוכח קשר סיבתי בין פינוי המושכר לבין רכיבי הנזק ומשלא ניתן לייחס כל משקל ראייתי לחוות הדעת שהוגשה לכימות הנזק הנטען, הרי דינן כלל טענות כהן לעניין גרימת נזקים למושכר, להדחות.

...

אשר על כן, משלא הוכיח כהן כי בצלאל, או החברה שבבעלותו, או מי מטעמם, גרמו לאלו מן הנזקים הנטענים, בשעה שלא הוכח קשר סיבתי בין פינוי המושכר לבין רכיבי הנזק ומשלא ניתן לייחס כל משקל ראייתי לחוות הדעת שהוגשה לכימות הנזק הנטען, הרי דינן כלל טענות כהן לעניין גרימת נזקים למושכר, להידחות.

סוף דבר: במכלול נימוקי ומסקנותיי לעיל, אני מורה כדלקמן: תביעת בצלאל (ת"א 38898-03-17) נדחית במלואה.

תביעת כהן (ת"א 17245-09-18), נדחית במלואה כנגד הנתבע 2, מר בצלאל חן. תביעת כהן נדחית ברובה כנגד הנתבעת 1, חברת בצלאל ח. עבודות הנדסה בע"מ, ומתקבלת כנגדה באופן חלקי בלבד באופן שבו תשלם החברה לכהן, בגין יתרת דמי שכירות לחודשים מאי 2016 ועד יום 28.02.17, סך של 131,628 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית ממועד הגשת התביעה ועד מועד התשלום המלא בפועל.