הסכם כוונות מחייב רוכש מול מוכר

דיון והכרעה השאלה הדורשת הכרעה מבין שלל הטענות העובדתיות של התובע, והתעקשותו לקבלת מידע אודות נכס אחר אותו רכשו הנתבעים ושאלת חריגות הבניה שבו, השאלה היחידה הדרושה להכרעה היא האם התקשרו הנתבעים בהסכם מחייב עם המוכרים.

התובע לא הביא כל ראיה להוכחה כי התנאים המתלים התמלאו ומיקד את טיעוניו בטענה כי לא היו חריגות בניה, או כי הנתבעים קנו לבסוף בית אחר ובו חריגות בניה, ולכן מסיק כי סיכלו בכוונה את רכישת הבית בטענה לקיומן של חריגות בניה.

מתכתובת מול המוכרת עולה כי כתבה לנתבע כי יש סחבת וניתן לבטל את החוזה שבוצע לפני חודש וחצי כי הוא לא תקף.

...

לאור מסקנה זו אין בסיס לדרישת התובע לפיצוי בגין שכר הטרחה שהבטיח המוכר לשלם לו. עדות המכר בעניין זה לא ברורה, מצד אחד סבר כי חייב לשלם לתובע דמי תיווך, מנכד לא נתבע על ידו ולא שילם לו דבר.

סוף דבר התובע תיווך בין הנתבעים למוכרים לביצוע עסקה, אולם הצדדים התקשרו בזיכרון דברים עם תנאים מתלים שלא התממשו.

על כן, התביעה נדחית.

כך או כך, "זכאות המתווך לשכר קיימת רק משהביא את הצדדים לעיסקה לידי כריתת חוזה מחייב. תפקידו של המתווך בעיסקת מקרקעין הוא לשמש כלי יעיל להפגשת מוכר וקונה, לסייע להם להגיע להסכמה ולמפגש רצונות, שיבוא לידי ביטוי בכריתת חוזה מחייב (שגיאה! ההפניה להיפר-קישור אינה חוקית. [9], בעמ' 369). זוהי המטרה, שעם השגתה זכאי המתווך לשכר" (עא 342/89‏ ‏ ג.ז. רכסים בע"מ נ' פסח גרופר, פ''ד מו(2) 724).

אודה כי תחילה סברתי כי ממילא "פרוייקט נילי פינת האצ"ל" הוא לא "פרוייקט האצ"ל" אלא ביניין ספציפי - כל דירה בבניין ברחוב ני"לי פינת אצ"ל (ולא רק הדירה בקומה ב' או דירה מסוימת אחרת שם), עת הנתבע ורעייתו רכשו בבניין B ולא C, כך שאין הכוונה לכל הפרוייקט אלא לדירה באותו ביניין פינתי עת ישנו רק ביניין אחד פינתי החוצה שני רחובות, וגם אם לא צוינה דירה ספציפית, יכול וניתן היה להרחיב זאת לדירת גן ששונה באופיה מהדירה שהוצגה, כל עוד מדובר באותו הבניין לפי ההסכם משיכול וניתן היה להשלים את הפרטים.

גם אם בכוונתו של התובע היה לנהל משא ומתן בהמשך, הרי שבסופו של יום הנתבע הוא הוא שניהל את המשא ומתן מול המוכר עצמו.

...

איני מקבלת את הטענה כי חיכה שהבנייה תתקדם משדירות גן כבר היו בנויות בניגוד לדירה שהוצגה בקומה ב' ולא יסתכן וירכוש מאוחר יותר שמא לא תישארנה דירות גן. הוא כן ירד מהעסקה הראשונה אולם בהמשך שינה העדפותיו ובדק הזדמנות, כל שכן נותרו דירות פנויות.

משכך, הנתבע ישלם לתובע סך של 14500 ש"ח וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 2900 ₪ בשים לב לכך שהתקיימה ישיבה אחת.

סך הכל ישלם הנתבע לתובע סך של 17400 ₪.

כך למשל נקבע בעא 6235/15 ‏‏למיא ראג'י חלאק נ' מונא כריים (15.2.17): "הלכה היא כי לצורך השתכללות של מיסמך לחוזה מחייב, יש להוכיח התקיימותם של שני תנאים מצטברים במועד הכריתה – כי הצדדים גמרו בדעתם להיתקשר בחוזה מחייב; וכי ההסכמה מסוימת דיה (ראו: סעיפים 2 ו-5 לחוק החוזים; ע"א 9247/10 רוזנברג נ' סבן, [פורסם בנבו] בפיסקה 12 (24.7.2013) (להלן: עניין רוזנברג); ע"א 7193/08 עדני נ' דוד, [פורסם בנבו] בפסקות 9-8 (18.7.2010) (להלן: עניין עדני); גבריאלה שלו דיני חוזים – החלק הכללי – לקראת קודיפיקציה של המשפט האזרחי 166-165 (2005) (להלן: שלו); **** פרידמן ונילי כהן חוזים כרך א 1299-1229 (1991) (להלן: פרידמן וכהן)). לעניין רכיב גמירת הדעת, נקבע כי המבחן להתקיימות רכיב זה הוא אובייקטיבי, הנלמד מביטויים חצוניים לכוונת הצדדים, וביניהם לשון המסמך, תוכנו והתנהגות הצדדים לפני נסוחו, בזמן החתימה עליו ולאחר מכן (ראו: ע"א 10859/07 חברה קדישא גחש"א נ' לוי, [פורסם בנבו] בפיסקה 7 (22.1.2012); עניין עדני, בפיסקה 9). לעניין יסוד המסוימות, נקבע כי המבחן להתקיימותו הוא האם ניתן להסיק ממכלול הנסיבות כי חל מפגש רצונות ביחס לתנאים המהותיים והחיוניים של העסקה (ע"א 9255/11 **** נ' פלונית, [פורסם בנבו] בפיסקה 19 (11.8.2013); ע"א 649/73 קפולסקי נ' גני גולן בע"מ, פ"ד כח(2) 291, 296(1974); פרידמן וכהן, בעמ' 268-267). בנוסף, הפסיקה הכירה בהסכמים כבעלי מסוימות מספקת גם כאשר הם נעדרו פרטים חיוניים, ובילבד שפרטים אלה ניתנים להשלמה לפי ההוראות שבדין או לפי הנוהג המקובל (ראו: סעיף 21 לחוק החוזים; ע"א 4921/12 איש חירם חברה קבלנית לבניה והשקעות בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, [פורסם בנבו] בפיסקה 11 (16.12.2014); ע"א 692/86 בוטוקובסקי נ' גת, פ"ד מד(1) 57, 66 (1989) (להלן: עניין בוטוקובסקי)). יסוד המסוימות עשוי להתקיים, איפוא, אף אם במועד חתימת ההסכם הצדדים לא הסכימו על פרטים כלשהם, וזאת כל עוד לא משתמעת מהחוזה כוונה אחרת של הצדדים באשר לפרטים החסרים (ראו: ע"א 3380/97 תמגר חברה לבניה ופיתוח בע"מ נ' גושן, פ"ד נב(4) 673, 682 (1998) (להלן: עניין תמגר); עניין בוטקובסקי, בעמ' 66). יסודות גמירת הדעת והמסוימות מקיימים ביניהם קשרי גומלין חזקים, במובן זה שככל שישנן יותר ראיות התומכות בקיומה של גמירת דעת המעידה על כוונה ליצור קשר מחייב, הדבר עשוי לכפר על מסוימות חסרה (ראו: ע"א 4976/00 בית הפסנתר נ' מור, פ"ד נו(1) 577, 587 (2001); עניין עדני, בפיסקה 9; עניין תמגר, בעמ' 682; פרידמן וכהן, בעמ' 292). " עיון בהוראות זיכרון הדברים ובחינת היתנהלות הצדדים בעת החתימה עליו מלמדת כי עסקינן בהסכם מחייב לכל דבר וכי מתקיימים בו שני התנאים המצטברים.

בקביעת תוצאותיו של החוזה הבלתי חוקי, בהתאם לסעיף 31 לחוק הנ"ל, מתגוששים שני עקרונות מנוגדים: עיקרון ההרתעה והמניעה מיצירת חוזים בלתי חוקיים בעתיד, מול הרצון לעשיית צדק קונקריטי בין הצדדים כך שלא ייצא חוטא נשכר.

ראוי עוד להפנות לדברים שנקבעו בעא 7591/13 פלונים נ' פלוני (25.1.16), שם נקבע כי מיסמך הצעת הרכישה אליו צורפה טיוטת חוזה מכר, אשר נחתמו ע"י דודתה של הרוכשת, מהוים עסקה מחייבת, למרות שלא נחתמו ע"י הרוכשת: "לצד זאת יצוין, באשר להיעדר חתימות הצדדים הישירים לעסקה על המסמכים, כי אין בעובדה זו כדי לפגום במסקנתי. לא אחת נפסק כי אף שלחתימה נודעת משמעות קונקלוסיבית לעניין המסקנה אודות גמירת הדעת של הצדדים, אין מדובר בתנאי שאין בלתו לצורך מתן תוקף להסכמות החוזיות [שם, 456-448; עניין שמיר, פסקה 27]. בנסיבות העניין איני סבור כי העדר החתימה שומט את הקרקע תחת ההסכמות החוזיות, או תחת הקביעה כי מולאה דרישת הכתב, ומשכך מסקנתי היא שגם טענה זו דינה להדחות." לאור כל האמור הנני קובעת כי זיכרון הדברים שנחתם ע"י מר נחימובסקי כמייצגה של התובעת וע"י המוכרים, היינו הנתבעת ובעלה המנוח, הנו זיכרון דברים מחייב וכי קיימת יריבות ישירה בין התובעת לנתבעת, בכל הנוגע לקיומו או הפרתו של זיכרון הדברים כנטען.

...

אינני מקבלת טענה זו של הנתבעת.

לאור כלל האמור, הנני דוחה טענת הנתבעת בדבר השבת הסך של 7,405 ₪ לידי התובעת.

סיכום: מכלל הנימוקים המפורטים בפסק הדין, הנני קובעת כי התובעת הפרה את זכרון הדברים, ומשכך הנתבעת הייתה זכאית לקבלת הפיצוי המוסכם הקבוע בו על סך של 50,000 ₪.

דיון והכרעה על ביהמ"ש לקבוע מי אחראי לביטול הסכם המכר והאם יש מקום להורות על השבת הסכום שהמוכרים חילטו ולחייב אותם בפצוי הקונה עקב נזקים שלטענתה גרמו לה. גרסת התובעת התובעת טענה בכתב התביעה כי הנה אמו של מר גבריאל גיא צמח, המתגורר בגרמניה שבקש לרכוש לעצמו באמצעותה דירה בישראל וכי המוכרים הם בני זוג בעלי דירת מגורים המצויה ברח' חביבה רייך 22/14 בבת-ים (להלן: "הדירה").

התובעת העבירה המקדמה בסך 10,000 ₪ לידי המתווכים ואף חתמה על זיכרון הדברים, כשהוא נקי וריק מכל תוכן ומכל פרטים ותנאים האמורים להיות רשומים בו וזהו המסמך היחיד שנחתם על ידיה בהליך רכישה זה. התובעת טענה כי לאחר מכן פנתה למשרד עו"ד כנרת מסיקה שתייצגה בהמשך עסקת רכישת הדירה אל מול המוכרים.

התובעת טענה כי ביום 14.7.14, תוך כדי היתנהלות מבצע צוק איתן, הודיעו הנתבעים באמצעות בא כוחם לעו"ד מסיקה כי מאחר ולא נחתם עד לאותו מועד הסכם, בכוונתם להוציא הדירה למכירה לצדדי ג' ואולם הבטיחו כי יתנו לתובעת זכות ראשונים לרכישת הדירה.

בהליך הקודם ביקשה להכיר בזיכרון הדברים שנחתם בין הצדדים כמחייב לכל דבר ועניין וכעת מבקשת לקבוע כי אותו זיכרון דברים אשר היא ביקשה לאכוף, הנו מזויף.

...

סכום מכירת הדירה לקונה אחר התובעת טענה בסעיף 39 לסיכומיה כי המסקנה המתבקשת מכך שהדירה נמכרה לבסוף לקונה אחר במחיר גבוה יותר, היא שהמוכרים הבינו שטעו במחיר המבוקש ולכן המוכר "הכין ותכנן בקפידה את צעדיו" כדי "שלא יזדקק לרוץ אחריה" לאחר שיבטל העסקה.

האם המוכרים אחראים לגרימת נזק לתובעת ? כאמור לעיל, ביהמ"ש הגיע למסקנה כי התובעת הפרה תנאי יסודי והוא מועד תשלום התמורה ולכן ביהמ"ש קובע כי התובעת אחראית לביטול עסקת המכר ודוחה הטענה כי הנתבעים גרמו כביכול נזק לתובעת.

למרות האמור לעיל, התובעת מצאה לייחס למוכרים בכתב התביעה זיוף ו"חוסר תום לב משווע ועורמה" בסעיף 40 לסיכומיה ובסעיף 31 לסיכומיה טענה לרקימת "מזימה". לכן, ביהמ"ש נעתר לבקשת המוכרים ומחייב התובעת לשלם להם שכר הטרחה שסוכם עם בא כוחם בסך של 25,000 ₪ בתוספת מע"מ. סוף דבר ביהמ"ש דוחה התביעה.

לפיכך בנדון זה, מאחר שהבעל רכש לבדו את הנכס מהמוכר עלינו לקבוע שהייתה כוונת שתוף של האשה בנכס והתקיים הליך ראוי של קנין או הסכם חתום שמעמדו כקניין סיטומתא הנותן מעמד להסכמה זו. גם ביחס לכוונת השתוף הספציפי, המביאה את בתי המשפט להורות על היות הדירה רכוש משותף למרות שהיא רשומה על שם צד אחד בלבד עוד קודם לנישואין, היינו כשאין גילוי דעת מפורש המביע היתנגדות לשיתוף, עיין פסק דינו של ביהמ"ש העליון בע"מ 1398/11 מיום י"ג טבת תשע"ג (26.12.12).

אבל כשהבעל מצא לנכון למנוע מאישתו להיות חלק מהליך סגירת העסקה, והשלמת הרכישה מול המוכר נעשתה על ידו בלבד כאשר המוכר רואה בו בלבד את הקונה האחראי לפרעון התשלום, וכמו כן רישום הנכס נעשה על שמו בלבד מתוך ידיעה מוקדמת של האשה על כך. הרי שאין זו רכישה בסתמא, כאמור בפוסקים הנ"ל לעניין שכירות מוגנת בסתמא.

מגורי האשה בדירה השנייה בפרק הזמן הקבוע בהסכם אינם מחייבים אותה בתשלום דמי שימוש ראויים.

...

סיכומו של דבר, ערך "עיקר הכתובה" בלא תוספת הכתובה, שנוי במחלוקת הב"י והרמ"א, ובנידון זה עלינו לפסוק על פי דעת הרמ"א ולחייב בגין עיקר כתובה סך השווה ל-960 גרם כסף צרוף.

" סיכומו של דבר: הדירה הראשונה, שהייתה רכוש משותף, נמכרה והכסף נכנס לחשבון בנק של הבעל.

עם מכירת הדירה וקבלת התמורה ממכירת הדירה הראשונה, מחצית התמורה הייתה שייכת לאישה כנכסי מלוג של האישה, ובעת העברת חלקה בתמורה לרשות הבעל והפקדתו לחשבון הבנק הרשום על שמו בלבד, אנו דנים את האישה כאישה שנתנה לבעלה סכום כספי נכסי מלוג שלה, והבעל היה חייב לנהוג בהם ככספי נכסי מלוג ולקנות נכס שישמור על הקרן.