הסכם חכירה של מושב עם הקרן הקיימת לישראל

אותו קושי מתעורר באשר לטענות היתיישנות בדבר נוסח חוזה החכירה, עת לא הייתה עד כה וגם עתה כל אפשרות לחתום על חוזה חכירה וממילא נוסח כזה או אחר לא עמד על הפרק ולא הובא לפתחו של המושב ובעלי הנחלות (ראו האמור בעיניין זה בנסיבות דומות ע"י כב' הש' ע. גרוסקופף בתא (מרכז) 20566-10-09 וגנר נ. קרן קיימת לישראל (19.11.18).

לאחר הגדלת משבצת הקרקע של המושב והוספת שטחי נפקדים בעקבות מלחמת העצמאות, חתם המושב עם קק"ל על הסכמי שכירות תלת-שנתיים - "הסכמי משבצת", ביחס לשטח הכולל של המושב (לרבות חלקה א').

...

מקובלת עלי לפיכך טענת רמ"י כי אין לדון במסגרת תביעה זו בסעד כספי מובהק משלא שולמה אגרה מתאימה.

סוף דבר לאור מכלול הנימוקים המפורטים לעיל, ונוכח הסכמת הצדדים, אין חולק כי בעלי הנחלת במושב כפר אז"ר זכאים עקרונית לחתום חוזי חכירה לדורות על חלקה ב', אולם אין לקבל את הטענה כי הם זכאים לנוסח חוזה חכירה משנת 1935, אלא בנוסח חוזה שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג כיום אצל רמ"י. מתקבלת טענת כפר אז"ר להשתתפות בעלי הנחלות ברכישת הקרקע.

נדחית טענת רמ"י כי סכום ההשתתפות, ניתן כהלוואה אשר הוחזרה, תרומה, או כזיכוי בגין דמי חכירה למפרע.

פסק הדין דן במחלוקת שהתגלעה בין המושב לבין קרן קיימת לישראל ורשות מקרקעי ישראל (להלן בהתאמה: קק"ל ו-רמ"י), ונסב על שאלת זכויות חברי המושב בחלקות העיבוד החקלאי (להלן: חלקה ב') של נחלותיהם.

בפסק הדין נקבע כי "אין חולק כי בעלי הנחלות במושב כפר אז"ר זכאים עקרונית לחתום חוזי חכירה לדורות על חלקה ב', אולם אין לקבל את הטענה כי הם זכאים לנוסח חוזה חכירה משנת 1935, אלא בנוסח חוזה שיהיה בהתאם למקובל ולנהוג כיום אצל רמ"י". בנוסף, התקבלה עמדת המושב כי בעלי הנחלות הישתתפו בעלות רכישת הקרקע, אך נקבע כי "תחשיב ההשקעות המדויק יבוצע במסגרת תביעת פיצוי שתוגש לערכאה מוסמכת." על פסק הדין הוגשו ערעורים הן על ידי המושב והן על ידי רמ"י וקק"ל. המערערים בשלושת הערעורים שלפנַי אשר לא היו צד להליך לפני בית המשפט המחוזי ומנהלים הליכים אזרחיים אחרים נגד המושב, קק"ל ורמ"י (כל אחד הליך משלו), הגישו בקשות להצטרף כמשיבים להליך העקרי.

בנוסף, קרונזון טענו כי צרופם להליך העקרי מתחייב משום שהמושב אינו מייצג את האנטרס שלהם לאשורו, בהיותו שונה מזה של חברים אחרים במושב; כי שגתה הרשמת בקבעה כי הם לא ביקשו להצטרף להליכים בבית המשפט המחוזי; כי קיימת יריבות ישירה ביניהם לבין רמ"י וקק"ל, נוכח החוזה המיוחד שחתם אבי המשפחה ביחס לחלקה ב' בשנת 1935 מול קק"ל, שהמושב לא היה צד לו. נוימן טענו כי הם מחזיקים באגד זכויות שונה מזה של מרבית חברי המושב; כי בכוונת המושב למדר אותם מהליכי ההשבה והפיצויים; כי אי-צרופם להליך יוביל בודאות לפגיעה בזכויות הקניין שלהם, וירוקן מתוכן את תביעתם התלויה ועומדת.

...

המערערים בבש"א 8941/20 (להלן: נוימן) טענו כי ההכרעה בערעורים תשליך במישרין על תביעתם לזכויות בקרקע חקלאית במושב; המערערים בבש"א 8898/20 (להלן: פולקובסקי) אשר במסגרת תביעתם טענו לזכויות מכוח זכויות הוריהם בקרקע חקלאית במושב, ביקשו להצטרף להליך על מנת "לתמוך בפסק הדין" כאשר לטענתם יש בידיהם ראיות נוספות רלוונטיות לעניין; והמערערים בבש"א 8917/20 (להלן: קרונזון), אשר בתביעתם נתבקשה הצהרה לפיה הוראות הסכם החכירה משנת 1935 חלות גם על חלקה ב' וכי אין לאגודת המושב כל זכות בה, טענו כי די בכך שרמ"י והמושב ביקשו לעכב את הדיון במסגרת אותו תיק, עד להכרעת בית משפט זה בהליך העיקרי, כדי להיעתר לבקשה.

מדובר בתביעה שהגישו חבצלת השרון אגודה חקלאית להתיישבות חקלאית בע"מ (להלן: "האגודה" או "המושב"), ו-37 תובעים נוספים חוכרים לדורות של קרקעות הנמצאות במושב נגד קרן הקיימת לישראל בע"מ (הרשומה באנגליה משנת 1920), קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל")), ורשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י"), שבמסגרתה ביקשו התובעים שורה של סעדים הצהרתיים.

באותו עניין קבע כב' השופט אור את הדברים הבאים: "אכן, בחלק קטן של חוזי החכירה לא נקבע מה תהיה התוצאה מבחינת זכויות החוכרים במקרה שינוי ייעוד בקרקע. מדובר בחלק קטן ביותר של החוזים (דוח ועדת מילגרום, בעמ' 25). ייתכן גם שהיו מקרים של הישתתפות חוכרים או גופים מיישבים בתמורה ששולמה עבור רכישת קרקע שנרשמה על שם קרן קיימת לישראל והוחכרה אחר כך לחוכרים. ייתכן שבמקרים אלה ובמקרים אחרים לחוכרים אלה או אחרים יש זכויות משפטיות העולות על אלה שהמדינה טוענת להן. עניינים אלה ואחרים דורשים ליבון והכרעה משפטית נקודתיים. אין בפנינו תשתית עובדתית שתאפשר היתייחסות פרטנית לטענות אלה ולהכרעה בהן. הערכאה המתאימה להכרעה במחלוקות אלה אינה בית-משפט זה". בבקשתן טוענות הנתבעות כי עניינם של התובעים אינו נופל לגדרי החריג שבחריג אשר נדון בבג"צ הקשת המזרחית, ויש לסלקה על הסף בשל מספר נימוקים אשר העקריים בהם הם, העדר עילה והתיישנות.

בכתב התביעה המתוקן הבהירו התובעים כי עניינה של התביעה אינו בזכויות ההיסטוריות אלא באופן חישוב הפצוי המגיע להם בגין השבת קרקעות המושב לרמ"י עם שינוי יעוד הקרקע, ומניעת הפליה בינם כחוכרים המחזיקים בחלקות מגורים לבין חוכרים של חלקות מגורים סמוכות למושב שהוקמו על קרקעות משבצת האגודה בעבר (סעיפים 11-8 בכתב התביעה).

...

נוכח טענות התובעים ביחס להוראות שונות בחוזה, לא שוכנעתי (בשלב זה של ההליך) כי הימנעות התובעים מהפניה לחוזה 1995, מלמדת על הסתרה מכוונת של עובדות מהותיות, בפרט בנסיבות שבהן אין מחלוקת כי מדובר בחוזה אשר לא יצא לפועל.

סוף דבר לאור האמור אני מורה כי תוך 30 ימים מהיום יגישו התובעים כתב תביעה מתוקן שבו יפרטו את סכום הפיצוי הנתבע על ידיהם נכון למועד הגשת התביעה וישלמו את הפרשי האגרה כמתחייב מהוספת הסעד הכספי.

בכפוף לכך, אני דוחה את הבקשה.

העובדות אשר אינן שנויות במחלוקת: בשנת 1941 נחתם חוזה חכירה בין צבי ורבקה כרמלי ז"ל ובין הקרן הקיימת לישראל לחכירת משק 42 בכפר יחזקאל (להלן: "הנחלה"), לתקופה של 49 שנים עם אופציה לחידוש (להלן: "חוזה החכירה המקורי") (ראו נספח ב' לכתב התשובה).

כאמור, כל החוזים המצורפים הנם של מושבים אשר בעלי הזכויות בנחלות בהם קיבל חוזים אישיים מקק"ל, כדוגמת החוזה של המבקשים, וחשוב מכך כל החוזים המצורפים הנם בנוסח של חוזה קרישפין.

שלישית, גם ללא הסבר להבדל הקיים בין הסכם בן עמי כחוזה חכירה ראשון אל מול מצבם השונה של המבקשים, הרי שעצם קיומו של הסכם בודד ויחיד אל מול שורה ארוכה של הסכמים בנוסח חוזה קרישפין אשר נחתמו עם מושבים אשר אין חולק כי עניינם זהה לזה המבקשים, וודאי שאין בו להוות ראיה מספקת כי אכן חוזה 416 הוא אשר היה נהוג בשנת 1989 ולמעשה, ההיפך הוא הנכון.

...

אי לכך, ולאור האמור לעיל, הנני דוחה את תביעת המבקשים להצהיר כי חוזה 416 הוא חוזה החכירה בתנאי הסכמי ממ"י שנהגו בשנת 1989 לגבי נחלות במושבים.

כן אני קובע כי המבקשים זכאים לחתום על חידוש חוזה החכירה שלהם מול המשיבה בהתאם לחוזה קרישפין.

הנני מחייב המבקשים לשלם למשיבה הוצאות ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 15,000 ₪ נכון להיום.

המקרקעין, המצויים בבעלות המשיבה 4, קרן קיימת לישראל, הוחכרו על-ידי המשיבה 1, רשות מקרקעי ישראל למשיבה 5, בני ציון כפר שיתופי אגודה חקלאית בע"מ (להלן: קק"ל, רמ"י ו-המושב, בהתאמה).

כן נטען כי אין מניעה משפטית להתקשרותו של המושב בהסכם חכירת משנה לתקופה שאינה עולה על 25 שנה, אשר בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, אינה טעונה הסכמת רמ"י. נטען כי מדובר במובהק במערכת יחסים חוזית בין רמ"י ובין המושב ולא מתקיימת עילה מעילות ההתערבות מתחום המשפט המנהלי המצדיקה התערבותו של בית המשפט בהסכם זה, לא כל שכן ביטולו.

באשר לטענות בנוגע להענקת זכויות במקרקעין לתאגיד זר, נטען כי לא נימסר לרמ"י מידע על היתקשרות המושב עם גורם זר, ומכל מקום עסקת החכירה עם רמ"י "שרירה וקיימת ונערכה כדין". עם זאת, ככל שיתברר כי עסקת שכירות המשנה עולה כדי העברת זכויות לזר, הרי שעל המושב לפעול בהתאם לנוהל "הקניה או העברה של זכויות במקרקעי ישראל לזרים". המושב סבור כי דין העתירה להדחות על הסף מחמת שהוי כבד בהגשת העתירה, בהיתחשב בכך שהבקשה להיתר בנייה פורסמה בעיתונות כבר ביום 16.4.2021.

...

לבסוף טוענת העותרת, כי הקמת חוות שרתים אינה תואמת את הייעוד שנקבע למקרקעין ל"תעשיה ומלאכה", וכי הסכם חכירת המשנה נכרת בניגוד לדין משהזכויות בו עתידות לעבור לתאגיד זר. המשיבים 4-1, סבורים כי דין העתירה להידחות.

על יסוד טענות אלה מבקשת העותרת להורות לרמ"י לבטל את הסכם החכירה עם המושב ואת הסכם חכירת המשנה ולהחזיר את המקרקעין לידיה.

בכל הנוגע לטענות התכנוניות דין העתירה להידחות על הסף גם מחמת קיומו של סעד חלופי.

ולבסוף, לטענת העותרת כי סרברפארם העבירה זכויות במקרקעין לתאגיד זר. לטענה זו לא הונחה תשתית עובדתית, ומכל מקום, המשיבים 4-1 הבהירו בתגובתם כי קיים נוהל לאישור עסקאות כגון אלה במוסדותיה של רמ"י. לפיכך, ככל שאמנם הועברו זכויות כאמור, חזקה על הצדדים הנוגעים בדבר כי יפעלו לקבלת האישורים המתאימים בהתאם לנהלי רמ"י. סוף דבר: העתירה נדחית.