הסכם חילופי זכויות במקרקעין עם קק"ל (קרן קיימת לישראל)

רקע המערערת, חברת הימנותא בע"מ, היא חברת בת של הקרן הקיימת לישראל העוסקת ברכישה וניהול נכסי מקרקעין רבים בכל רחבי הארץ.

ביום 25/1/2017 היתקשרה המערערת בהסכם לחילופי קרקע עם חברת ויטל א.י.ב. נכסים והשקעות בע"מ (להלן: ההסכם).

קודם לתיקון האמור נקבע בסעיף 14 לתוספת השלישית כדלקמן: (א) הוצג לוח שומה, כאמור בסעיף 6, רשאי כל מי שמקרקעיו כלולים בלוח, להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך שנה מיום הצגת לוח השומה; הוכנה שומה עקב מימוש זכויות במקרקעין, רשאי החייב בהיטל להגיש שומה אחרת שהכין שמאי מקרקעין מטעמו, תוך 30 ימים מיום שהודעה לו השומה.

...

עם זאת, תקנה 1 לתקנות מחייבת את הוועדה המקומית למסור את ההודעה "..לאדם שאליו היא מכוונת..". בהתאם, אני סבור שלא ניתן להסתפק בהוכחת ידיעה, ועל הוועדה להוכיח את המסירה באחת הדרכים הקבועות בתקנות.

הארכת המועד בכל האמור לעיל לא תם הדיון, שהרי אין חולק כי הדרישות לתשלום ההיטל נמסרו למערערת כבר בחודש מאי 2018 או לכל המאוחר במועד קבלת השומה הנגדית שהוכנה עבור המערערת מיום 16/8/2018.

סוף דבר בשים לב לכל האמור, הגעתי למסקנה כי דין הערעור להידחות.

המערערת תשלם למשיבה הוצאות ההליך בסך של 10,000 ₪.

מדובר בזכויות המוענקות בהתאם להחלטות מועצת מקרקעי ישראל, נהלי רשות מקרקעי ישראל (להלן: "רמ"י") ולהחלטות ולנהלי קרן קיימת לישראל (להלן: "קק"ל").

לאגודה ולחבריה זכויות מיוחדות במקרקעין מכח התנאים בחוזי חכירה הסטוריים ומכח הסכמות שונות שהושגו עם קק"ל במשך השנים, בהן הובעה נכונות לפצות את האגודה וחבריה על השבת זכויות במקרקעין לקק"ל. זאת, בשל ההבנה כי יש להם זכות היסטורית במקרקעי כפר חסידים.

יתר על כן, מן האמור בפסק הדין חרג עצמו ניתן ללמוד כי מר חרג התכתב עם הנתבעים בין השנים 1992-1990, וידע כי אלו לא חתמו על חוזה חכירה קבוע לאחר ביצוע החלפת המקרקעין, בגינה נחתם בשנת 1945 חוזה חכירה זמני לתקופה קצובה בת 3 שנים פחות יום.

וכך נאמר בסעיף 78 לפסק הדין כפר המכבי: "בין היתר פרופ' כץ פירט כי היתקיימו מפעלי התרמה מסוגים שונים לצורך רכישת קרקעות בארץ ישראל, ובין היתר מצד התיישבות העובדת, וכי אלה היו לחם חוקה של הקק"ל ומקור המרכזי להכנסותיה מקדמת דנא". הוא הדגיש שמבחינה היסטורית ומשפטית כאחד "לא הותנתה תרומה כזו או אחרת לקק"ל, והקניה בעלות או זכויות מיוחדות אחרות במקרקעין הנרכשים בתוכם, אם כפרט ואם כארגון – מעבר לזכויות החכירה שנקבעו בחוזים שנחתמו מפעם לפעם בין הקק"ל לבין המתיישבים – קיבוצים ומושבים כאחד". משכך, תרומות לחוד וזכויות קנייניות או זכויות מיוחדות לחוד.

...

לטעמי האמור בפסקי דין אלו רלוונטי יותר לענייננו, ויש בו כדי להצדיק הקביעה שדין התביעה כאן להידחות.

סיכום לאור כל האמור לעיל, ובהתאם להסדר הדיוני שתואר לעיל, דין התביעות בשני ההליכים המאוחדים למתן הסעדים, כאמור בסעיף 304 לתביעה בת"א 9125-11-08 סטולר ואח' נ' קק"ל ואח', להידחות.

אשר להמשך הדיון בתביעה בת"א 9890-10-14, היא תביעה בעניין בני הזוג חרג (תביעה ותביעה שכנגד), נותר לדון בתביעת קק"ל ורמ"י לסילוק ידם של בני הזוג חרג מהמקרקעין האמורים בתביעה שכנגד שהגישו בני הזוג חרג, ובטענות ההגנה שלא הוכרעו בפסק דין זה. לצורך כך, ולצורך קביעת אופן המשך ניהול ההליך בתביעה בת"א 9890-10-14 אני קובעת ישיבת קדם משפט ליום 8/6/2020 שעה 09:00.

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 52479-08-19 קרן קיימת לישראל ואח' נ' אלחדר'א ז"ל ואח' לפני כבוד השופט יונתן אברהם התובעת קרן קיימת לישראל ע"י ב"כ עו"ד חגי בלמס נ ג ד הנתבעים .1 עז' המנוח חוסין אחמד חוסין אלחדר'א ז"ל .2 זייד עסאקלה .3 ראיק עסאקלה ע"י ב"כ עו"ד מאהר סרחאן .4 חאתם עטאללה ע"י ב"כ עו"ד ו. אבו יוסף ובעניין: התובעים שכנגד 1. עז' המנוח חוסין אחמד חוסין אלחדר'א ז"ל 2. זייד עסאקלה 3. ראיק עסאקלה ע"י ב"כ עו"ד מאהר סרחאן נ ג ד הנתבעת שכנגד קרן קיימת לישראל ע"י ב"כ עוה"ד חגי בלמס פסק דין

לטענתה, "מזה עשרות שנים הצדדים פועלים על פי ההסכם נשוא התביעה, ומחזיקים ועושים שימוש, כל אחד במקרקעין שהוקנו לו בהסכם. גם בשלב זה, התובעים שכנגד מחזיקים במקרקעין שהוקנו להם על פי ההסכם". נטען כי אין באי השלמת הרישום כדי להביא לפקיעת ההסכם שעה שהחזקה בפועל הוחלפה מזה עשרות שנים.

השאלה השנייה הטעונה הכרעה - העיסקאות הנוגדות אדון להלן בשאלה, זכותו של מי גוברת על האחר במקרה דנן זו של קק"ל לפי הסכם החליפין או זו המאוחרת שרכש חאתם בעיסקה מול ראיק? בע"א 8609/15 עמאר מוסטפא נגד המועצה המקומית דלית אל כרמל (03/05/17) ובאשר להכרעה בין זכויות סותרות נאמרו הדברים הבאים: "המסגרת הנורמאטיבית

אקדים אחרית לראשית, לאחר עיון בחומר הראיות עולה למעלה מכל ספק, כי חאתם אינו מקיים את התנאים הנדרשים לפי הפסיקה על מנת שהעסקה המאוחרת שחתם עם ראיק כנציגו/שלוחו של זייד, יורש מוהנא, תגבר על העסקה המוקדמת שכרת מוהנא עם קק"ל. לפי ההלכה כפי שהובאה לעיל, מקום בו ידע הקונה השני בזמן על העסקה הראשונה, או יכול היה לדעת עליה, נשלל תום ליבו הנחוץ לצורך העדפת זכויותיו על פני הרוכש הקודם לו בזמן ועל כן תגבר זכותו של הרוכש הראשון כקבוע בסעיף 9 (רישא) לחוק המקרקעין.

...

לאור האמור, נדחית הטענה כי קק"ל הפרה את עסקת החליפין בשל אי רישום העסקה ומתקבלת הטענה כי העיכוב ברישום מקורו במחדלים שבאחריות יורשי מוהנא.

סיכומו של דבר התביעה שכנגד נדחית.

הנתבעים ישלמו לקק"ל הוצאות התובענה בסך כולל של 40,000 ₪, מחציתם (יחד ולחוד) על ידי נתבעים 1-3 ומחציתם האחר על ידי הנתבע 4/חאתם.

בית המשפט המחוזי מרכז-לוד 01 ינואר 2023 ת"א 62507-05-19 לפני: השופט יעקב שפסר, סגן הנשיאה התובעים: 1.תקוה רובינסון 2.אורי לבון 3.רגב שבתאי מזרחי ע"י ב"כ עוה"ד רפי שפטר, איתן חסון, דנה שמיר, אורנה שפטר הנתבעים: 1.עריית פתח תקווה ע"י ב"כ עוה"ד גיל זילבר 2.רשות מקרקעי ישראל מחוז מרכז 3.קרן קיימת לישראל נתבעות 2-3 ע"י ב"כ עוה"ד אורלי ברנע – פמ"מ 4.ברטה רוזנבלט (פורמאלי) ע"י ב"כ עוה"ד עמנואל שופמן פסק דין

בתצ"ר 49/61, התיקון לו ותצ"ר 134/64, שערכה הערייה ואושר על ידי המרכז למיפוי ישראל, מוּכרת החזקתם של התובעים בשטח ועולה מהתשריטים כוונה לבצע פארצלציה במקרקעין, כך שכל תובע יזכה לנתח בשטח לו הוא טוען בתביעה זו. כפי שיפורט בהרחבה בהמשך, מעיון במגעים שערכו הערייה וקק"ל עולה, כי הרקע הבלעדי לאי רישום התצ"ר הנו, ככל הנראה, מחלוקת כספית בין השתיים הנוגעת להוצאות ולא לעצם אי ההכרה בזכויות התובעים בחלקות.

גם בהודעתה מיום 27.2.2017 (נספח 27 לתצהיר עו"ד ערי גץ) הסכימה הערייה להצעתו של בר-ישראל, לפיה תבוצע חלוקה מחדש של החלקות 3, 100 ו-123, כך שהחלקים המוחזקים על ידי התובעים כיום, יירשמו על שמם בלישכת רישום המקרקעין, ללא צורך בתשלומי איזון, למעט רישום השטח הצבורי שבחלקה 3 בבעלות קק"ל. למעשה, גם כיום הערייה אינה מכחישה את עצם קיום הסכם חילופי השטחים, אלא נמנעת מהבעת עמדה ברורה בנושא, לחיוב או לשלילה.

החלפת הקרקעות לא הייתה אמורה להערך בהסכם אלא באמצעות התב"ע/טבלת הקצאה שלא נערכה לתב"ע, שלא צורפה לתב"ע. האם יש לכך איזה הסכם עם הקק"ל באיזה אופן יוחלפו הקרקעות? לא אמור להיות הסכם.

...

סוף דבר דין התביעה נגד הנתבעת 1 (העירייה) להתקבל.

דין התביעה נגד הנתבעות 3-2 (רמ"י וקק"ל) להידחות.

התובעים זכאים לסעד החלופי לו עתרו (בסעיף 14.2 לכתב התביעה) ואני מורה לעירייה לרכוש מאת רמ"י וקק"ל עבור התובעים זכויות חכירה מהוונות בחלקות 100 וכן ב- 509 חלקים בחלקה 123, בין על יסוד הצעת רמ"י מיום 11.7.17 (נסח 25 לתביעה) ובין על יסוד הסכמה אחרת אליה תגיע העיריה עם רמ"י וקק"ל. העירייה תישא בתשלום המגיע לרמ"י ולקק"ל בגין הרכישה כאמור.

והואיל והגעתי להסכם היום עם קרן קימת לישראל על ותור והעברת כל הזכויות שיש לפי יפוי כוח אלה, כלומר למכור ולותר על החלקות המפורטות לעיל שקניתי אותן לפי יפויי הכוח, במישרין על שם או לפקודת קרן קיימת לישראל או למי שיבוא במקומה ובמקומי, הואיל וקיבלתי ממנה את כל התמורה בקשר לקרקעות אלו המפורטות לעיל בשלמותן; לפיכך אני החתום מטה מתעב רשיד יוסף בשיר, מצהיר שויתרתי והסבתי היום כל הזכויות שיש לי ביפוי כוח אלה בכל הקשור לחלקות המתוארות והמפורטות ביפוי כח זה, לקרן קימת לישראל או לפקודתה, ומניתי והרשיתי היום לאחר מבאי הכח השיח' מוהנא אל – עאצי לבצע כל הנזכר ביפוי הכח בכל הנוגע לקרקעות המתוארות בהם לעיל ביפוי כוח זה ובויתור מוחלט לשם או לפקודת קרן קיימת לישראל, במקומי במישרין משם המוכרים הנזכרים לשם או לפקודת החברה הקונה הנזכרת.

סה"כ שטח מועבר: 123535 מ"ר הצהיר שהוא מעוניים להחליף את הקרקעות הנ"ל עם הצד השני שמסכים לחליפין, לכן הוסכם בין שני הצדדים כדלקמן : צד אחד מתחייב להעביר בדרך של חליפין ורשום בטבו ובהסדר את כל החלקות הנ"ל ששטחן הנו 123535 מ"ר לטובת צד שני שהנה חברת קרן קיימת לישראל וזאת בתמורה לקבלת 54,308 מ"ר המורכב משטח של 21728 מ"ר בחלקה 25 בגוש 15575 ושטח של 32570 מ"ר בחלקה 33 בגוש 15627 קרקע הנטועה בעצי זית בכפר מנסורה שלגביהן מצהירה החברה הנ"ל כי היא מוותרת עליהם בדרך של חליפין לטובת הצד הראשון.

והיות ובאתי היום לידי הסכם עם קרן קיימת לישראל כדי למכור ולהעביר לה או לפקודתה את החלקות הנזכרות לעיל, שהנן בחזקתי בלי כל מערער, וקיבלתי מהקונה הנ"ל את המחיר במלואו.

...

לסיכום דין התביעה של קק"ל בת"א 34347-03-19 להתקבל.

כמו כן קק"ל זכאית לרישום בעלות בחלקות שלהלן ובאופן שלהלן: בחלקה 15557/6 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם מוחמד שיני או יורשיו, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/12 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם נאיף חסן סלאמה ו/או נאיפה חסן סלאמה או יורשיהם, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/13 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם רשיד סלאמה או יורשיו, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. בחלקה 15556/17 העברת כל הזכויות הרשומות בחלקה על שם נאיף חסן סלאמה ו/או נאיפה חסן סלאמה או יורשיהם, על שם מתעב בשיר ולאחר מכן העברתן ממתעב בשיר לקק"ל. דין התביעה בת"א 48812-06-19 ככל שהיא מופנית כלפי הנתבעים 2-8 להתקבל באופן שלהלן: הערות האזהרה שנרשמו לטובת קייסר סיזר ומוזלבט עלאא בחלקה 15556/17 תבוטלנה.

לאור תוצאת פסק הדין אני מחייב את הנתבעים 2-8, יחד ולחוד, לשלם הוצאות כדלקמן: לקק"ל- סך כולל של 30,000 ₪.