הסכם ויתור שימוש בשטח בחצר אחורית של בניין

החלונות בחלק האחורי של דירת המערער צופים אל חצר המשיבים.

פסק הדין קבע כי המערער ויתר בהסכם על ההחזקה והשמוש בגג בשטח הכולל את ההיתר הראשון והשני גם יחד.

באשר למחסן וערימת החפצים בחצר קובע פסק הדין, כי המחסן גדול מהמותר על פי ההיתר ובמיקומו הוא מהוה מיטרד למערער והיזק למקרקעין, באשר הוא מוצב מול חלונו ובקרבה "בלתי נסבלת". בנוסף הוא חובר לקיר הבניין באמצעות סגירת המרווח בין השניים בקונסטרוקציית גג ובדלת וכך הפך המיתחם למחסן אחד גדול, הנשקף מחלון המערער.

...

דיון והכרעה לאחר עיון בטיעוני הצדדים, ובחומר הראיות דעתי היא, שדין ערעורו של המערער להתקבל בחלקו ודין ערעור המשיבים להידחות, והכל מהטעמים שיפורטו להלן.

סוף דבר אני מציעה לחברי לקבל את ערעור המערער בחלקו ולקבוע כך: המשיבים יחויבו בהנמכת כלל מפלס חצרם ב- 81 ס"מ, ויבצעו זאת בפיקוחו של אינג' צבי רון.

המשיבים ישלמו למערער סך של 30,000 ₪ פיצויים בגין עוגמת נפש.

המשיבים ישלמו למערער סך של 30,000 ₪.

על בסיס הוראה זו, טוענים התובעים כי בבצוע עבודות הבנייה עשו הנתבעים שימוש בזכויות בנייה ותפסו שטחים משטחי הרכוש המשותף בהקף העולה על חלקם היחסי ברכוש המשותף של הבניין, ולכן יש לחייבם לשלם לתובעים תשלומי איזון.

אין די בעצם הצמדת הגג כדי לקרוא תנאי מכללא [בדבר הסכמה לבנייה] אל תוך ההסכם שבין הצדדים, אלא השאלה היא שאלת עובדה, ועל [המבקש לבנות] היה להוכיח שאכן זאת הייתה כוונת הצדדים" (ע"א 5043/96 גלמן נ' הררי-רפול פ"ד נד(3) 389, 394) בהתאם להלכה הפסוקה, אין די בהיעדר היתנגדות ואין די בהסכמה משתמעת.

עוד טוענים הנתבעים כי חלק מחצר הבניין נתפסה לפני שנים רבות על ידי מישפחת כלב, אותה מישפחה אשר דירה 16 הייתה בבעלותה, וכאשר בשטח החצר שנתפס נעשה שימוש ייחודי לצרכי חניה.

רמז לאותה הסכמה של בעלי הדירות בבניין לסיפוח החצר האחורית לשטח דירות הנתבעים.

לא הובאו ראיות לגבי הקף הבנייה שבוצעה על ידי בעלי דירות אחרים בבניין וממילא שאפילו בוצעה כזו בנייה ואפילו בעטיה נעשה ויתור על תשלומי איזון, אין בכך כדי ליתן פטור גורף מתשלומי איזון לכל בנייה ובכל הקף.

...

נוכח כל זאת, אני מחייב את הנתבעים גם באגרת בית המשפט, גם בהוצאות התובעים בגין התשלומים למומחה - השמאי שפיצר, וכן בשכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

לפיכך, אני מקבל את התביעה בחלקה ומחייב את הנתבעים לשלם לתובעים סך של 145,000 ₪.

בנוסף, אני מחייב את הנתבעים לשלם לתובעים את אגרת בית המשפט, את התשלום ששילמו התובעים לשמאי שפיצר, וכן גם שכר טרחת עו"ד בסך של 40,000 ₪.

בדומה לענייננו, כל אחד משני הדיירים, ביצע את עבודות הבניה בחלק החצר שהיה מצוי בשימושו הייחודי שנים רבות, על אף שלא הוצגה החלטה של בעלי הזכויות בכל אחת מארבע דירות שבאותו הבניין לייחוד השמוש (ראה עניין ארגוב, פסקה 9 לפסק דינה של כב' השופטת אסתר חיות).

יתרה מכך, מעבר לסוגיית ייחוד חלקים מהרכוש המשותף לשימוש בלעדי של כל אחד מארבעת בעלי הדירות בחלקה, אין בשומה כל היתייחסות למשמעות ולהשפעה הכלכלית על ערך הנכס הכרוכה בויתור על הזכות להגיש היתנגדות לבקשות למתן התרי בנייה עליו הוסכם בחוזה הפשרה.

ניתנים בזה צוים כנגד הנתבעת, המתייחסים לדירה בבית משותף ברחוב ארלוזורוב מספר 20 בעיר לוד, הידוע כגוש 4024 חלקה 140: צו המורה לפתוח את הסוגר והבריח שהותקן בדלת הגישה מהסמטה לחלק האחורי של החצר, ולאפשר לבני הזוג מימון את הגישה לשטח המיועד לשימושם על פי חוזה הפשרה, לא יאוחר מיום 31.10.16.

...

על אף הפרת החוק, בהעדר קשר וודאי בין המעשים הבלתי להתרחשות הנזק, והפרת חובה הזהירות על ידי הנתבעים באותו עניין, מצא בית המשפט את הנתבעים חייבים בנזיקין: השאלה שהטרידה אותנו היתה אם נוכח הפעילות הבלתי חוקית של המערערים, אשר בנו את ביתם ללא היתר ובאמצעות קבלן שאינו רשום, אין מתחייבת שלילת הסעד מהם, על יסוד העיקרון לפיו אין לתת לתובע ליהנות מפרי חטאו, שכן מעילה בת עוולה אין צומחת זכות תביעה [.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעים סך 10,000 ₪, בגין עגמת נפש, וכן סך של 5,000 ש"ח בגין עוולת לשון הרע.

אלא שבהתאם לאמור לעיל, גם אם אכן השוכרת הקודמת לא עשתה שימוש בחצר המערבית לצורך כניסה, אין בכך כדי ויתור על שימוש בחצר המערבית ואין בכך כדי לשלול את זכותה של הנתבעת 2, השוכרת נוכחית, לעשות שימוש בחצר זו לפי הסכם השתוף.

הפניית הנתבעות לסעיף 77א לחוק המקרקעין ולהגדרת "רכוש משותף" איננה רלבאנטית, מכיוון שעולה כי הצבת המזגנים כמו גם הדוודים, מצרה את שטח החצר המזרחית השייכת לתובעת בהתאם להסכם השתוף (כאמור, באופן בלעדי או יחד עם חברת אליגאל); אני דוחה את טענת הנתבעות לפיה התובעת איננה יכולה לסרב לשימוש במתקנים שמיועדים לשמש את כלל הדירות, לרבות שבילי הגישה (כוונתה בין היתר לחצר המזרחית) וקירות הבניין, ואת הפנייתן לסעיף 55ג' לחוק המקרקעין הקובע שיש חלקים שלא ניתן להוציא מהרכוש המשותף.

אני ערה לכלל טענותיהן של הנתבעות בעיניין זה וביניהן: עדות מר ג'סקל וגב' מגורי לפיה בשנה שעברה פרצו נזילות לתוך שטח הנתבעת 1 בבניין מרצפת החצר האחורית, בו מציבה התובעת דוודים, ביחד עם חברת אליגאל (סעיף 41 לתצהיר מר ג'סקל, נ/2; וסעיף 46 לתצהיר הגב' מגורי, נ/1); טענתן כי התובעת ביצעה עבודות תוך הזנחת החצר האחורית ולא ערכה עבודות זיפות כנדרש; עדותה של הגב' מגורי "שכל מי שהיה שם ברמה הטכנית אמר שזו התקנה של דודי שמש שיצרה את החורים ועשתה את הנזילות" (עמ' 59 לפרוטוקול הדיון מיום 28/12/2020); הטענה כי לפי החשבונית שצורפה ניתן ללמוד כי עבודות האיטום והזיפות נעשו בשטח האחורי של הגג.

...

התביעה הנגדית דין התביעה הנגדית על כלל הסעדים שהתבקשו במסגרתה – להידחות.

דין בקשת הנתבעת לפיצול סעדים נדחית בהתאם.

הנתבעות ישלמו לתובעת הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 25,000 ₪.

בגדרה של הסכמה זו חולקה החצר האחורית של הבית המשותף לשניים: החלק המערבי נימסר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המערבי של הבניין, קרי לתובעת ולנתבעת; החלק המזרחי של החצר נותר לשימוש משותף של בעלי הדירות בצד המזרחי של הבית, ה"ה חלפון (חלקת-משנה 1) ועמר (חלקת-משנה 3).

המחלוקת נסבה על השאלה אם נערך הסכם לפיו נימסרה לבעלי הזכויות בדירת הנתבעת זכות שימוש בלעדית וייחודית במלוא שטחה של החצר המערבית (כטענת הנתבעת), או שמא נסבה אותה הסכמה רק על חלוקה אורכית של החצר האחורית בין שתי הדירות המזרחיות לבין דירת התובעת ודירת הנתבעת המצויות בחלק המערבי של הבית – כך שהשימוש של בעלי הזכויות בדירת התובעת ודירת הנתבעת במחצית המערבית של החצר האחורית יהא משותף, מבלי שלדירת הנתבעת ניתנה זכות שימוש בלעדית בחצר (כטענת התובעת).

בתוך כך לא ידעה הנתבעת להסביר את ההצהרה שהובאה בסעיף 7 לתצהירה ואשר ניצבת בלב הגנתה, דהיינו כי בעלה נתן לתובעת רשות להרחיב את דירתה על-גבי גג דירת הנתבעת כנגד ויתור של התובעת על זכויות בחצר המערבית.

...

התביעה נדחית ככל שהיא מכוונת להצהרה כי התובעת זכאית לשימוש יחודי ובלעדי בשטח החצר האחורית-המערבית.

הנתבעת תשלם לתובעת את הוצאות ההליך בסך 3,000 ₪ ליום פסק-הדין כשסכום זה כולל גם את שכר עדותו של המהנדס ולד בו נשאה התובעת לפי החלטה מיום 27.6.2013.

עוד תשלם הנתבעת לתובעת שכ"ט עו"ד בסך כולל של 13,000 ₪ ליום פסק-הדין וכן בנוסף את הוצאות הדיון בבקשה ליתן רשות להתגונן בסך 2,000 ₪ שנפסקו בהחלטת כב' הרשמת מיום 31.1.2011.