הסכם בלעדיות והזכות לדמי תיווך לאחר פקיעתו

גם אם היה הסכם בלעדיות למתווך עם היזם, הוא היה פוקע כעבור 6 חדשים לפי סעיף 9(ב1)(2) לחוק, ומכל מקום, התובע לא טען זאת.

על כן, אני מעריכה את הפרת חובת תום הלב, האשם התורם של הנתבע שהוביל לכל הסיטואציה הזו עת נתן לתובע להאמין שזנח את רצונו ברכישת דירה באיזור ואף בשיחת הטלפון העניק לו תחושת מחויבות, כמו עוגמת הנפש שנגרמה לתובע בכך שנימנע ממנו להמשיך בעבודתו לאחר שהנתבע היתוודע לפרויקט מיוזמתו (אולם משלא מדובר בדירה ספציפית ואין לתובע בעלות על הפרוייקט וניתן היה בכל שלב נתון להגיע לפרוייקט ללא המתווך כפי שבסופו של יום קרה, הרי שנקודה זו עמדה לנתבע כזכות) ב-25% מדמי התיווך המלאים לפי החוזה (כחצי אחוז מהעסקה עת התובע הסכים ל-1% הגם שלא פעל בפועל לקידום העסקה).

...

איני מקבלת את הטענה כי חיכה שהבנייה תתקדם משדירות גן כבר היו בנויות בניגוד לדירה שהוצגה בקומה ב' ולא יסתכן וירכוש מאוחר יותר שמא לא תישארנה דירות גן. הוא כן ירד מהעסקה הראשונה אולם בהמשך שינה העדפותיו ובדק הזדמנות, כל שכן נותרו דירות פנויות.

משכך, הנתבע ישלם לתובע סך של 14500 ש"ח וכן הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך של 2900 ₪ בשים לב לכך שהתקיימה ישיבה אחת.

סך הכל ישלם הנתבע לתובע סך של 17400 ₪.

בסעיף 3 להסכם הבלעדיות נאמר: "עם גמר הבלעדיות יהווה הסכם זה הזמנת שירותי תיווך רגילה, ללא בלעדיות של הלקוח. המתווך יוכל לשווק את הנכס ואם הנכס יירכש כתוצאה מטיפול המתווך יהיה המתווך זכאי לדמי תיווך כמפורט להלן בסעיף 4". יצוין כי ניתן לראות שקיימת התאמה בין הטופס הריק לצילום הסכם הבלעדיות, שקשה לקרוא אותו, בכל הנוגע לסעיפים המודפסים.

כלומר, על פי הסכם הבלעדיות, לאחר שפגה תקופת הבלעדיות בין התובעת לבין הנתבעת ביום 1.2.12, עדיין עומדת לתובעת הזכות לשווק את הדירה, ללא הזכות לשווק אותה בבלעדיות.

...

לפיכך, אני קובע כי התובעת לא היתה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים.

סוף דבר לאור המפורט לעיל, התביעה נדחית.

אני מחייב את התובעת לשלם לנתבעת את הוצאות המשפט ושכר טרחת עו"ד בסכום כולל של 8,500 ₪.

הנתבעת טענה כי בפועל נחתמה עסקת המכר ביום 19.7.15, מספר חודשים לאחר פקיעת הסכם התיווך.

נטען כי אין כל קשר בין פקיעת הסכם הבלעדיות לטענה לפיה יחד עמו פקע גם הסכם התיווך, ונטען כי מדובר בהסכם העומד בפני עצמו.

לעניין הטענה כי חברה איננה רשאית לעסוק בתיווך ואיננה זכאית לדמי תיווך באם אינה בעלת רישיון תיווך, הסתמכה הנתבעת על ע"א (מחוזי נצרת) 2178/02 אמנון אזערי בע"מ נ' בושרי שמואל (פורסם בנבו), בו אושר פסק דינו של בית משפט השלום, לפיו נדחתה תביעה לדמי תיווך שהוגשה ע"י חברה שאינה בעלת רישיון תיווך.

אביא מדברי בית המשפט שם - סיכום הדברים עד כאן הוא, שלמרות היעדרה של פסיקה מחייבת בסוגיה הנדונה, הרי שמרבית הפסיקה תומכת בדעה, לפיה דין תביעה לדמי תיווך, בהיעדר הסכם בכתב, להדחות, אך יחד עם זאת, החלו להשתרש דיעות נוספות: דיעה המבקשת לעשות הבחנה בין סוגי עיסקאות, דיעה המבקשת להקיש על סוגייתנו מסוגיית דרישת הכתב שלפי חוק המקרקעין ודעות המבקשות להגמיש את דרישת הכתב שלפי חוק המתווכים, באופן זה או אחר.

...

לאור כל האמור לעיל עתרה הנתבעת לסילוק התביעה על הסף.

אביא מדברי בית המשפט שם - סיכום הדברים עד כאן הוא, שלמרות העדרה של פסיקה מחייבת בסוגיה הנדונה, הרי שמרבית הפסיקה תומכת בדיעה, לפיה דין תביעה לדמי תיווך, בהעדר הסכם בכתב, להידחות, אך יחד עם זאת, החלו להשתרש דעות נוספות: דעה המבקשת לעשות הבחנה בין סוגי עסקאות, דעה המבקשת להקיש על סוגייתנו מסוגיית דרישת הכתב שלפי חוק המקרקעין ודעות המבקשות להגמיש את דרישת הכתב שלפי חוק המתווכים, באופן זה או אחר.

סבורני, שלמרות שהמדובר בסוגיה משפטית, לא יהיה זה נכון לפסוק בה כטענת סף במסגרת בקשה למחיקת התביעה על הסף (השוו לפסק דין לנדאו הנ"ל), משום שאין מדובר בסוגיה משפטית, שהתשובה עליה היא חד משמעית, משום שלא נפסקה לגביה הלכה מחייבת, ומשום ששיקול הדעת בסוגיה זו צריך להיעשות לאחר ראיית התמונה הכוללת, כלומר לאחר שמיעת כל הראיות, ההתרשמות מהעדים וכו'.

לאור האמור לעיל, הבקשה לסילוק על הסף נדחית.

איש מהנתבעים האחרים (4-5) אינו חתום על הסכם בלעדיות או הסכם אחר עם התובעת ואף זאת טעם מספק לקביעה כי היא אינה זכאית לדמי תיווך מאיש מהנתבעים האחרים.

הנתבעת 2 אישרה את הדברים והסבירה כי לאחר שפג תוקף הסכם הבלעדיות ומר בן מלך הגיע אל הנתבעים 1-3 והסביר כי סיים עבודתו בתיווך הישיר ובקש לשווק את הנכס והנתבעים ניאותו ואכן הנתבע 6 הוא זה אשר קשר בסופו של דבר את עסקת המכר (ראה עמ' 14 שורות 9-12 לפרוטוקול).

...

מכל האמור לעיל עולה כי יש לדחות תביעת התובעת.

סוף דבר, אני מורה על דחיית תביעת התובעת כנגד כל אחד מהנתבעים.

כן, תשלם התובעת לנתבעים 1-6, שכ"ט עו"ד בסך 8500 ₪.

טענות התובעים כעולה מכתב התביעה בין הצדדים נחתם ביום 1/7/2019 הסכם למתן שירותי תיווך במקרקעין לפיו התחייבו הנתבעים לשלם לתובעים דמי תיווך בסך 25,000 ₪ בצרוף מע"מ. התובע 2 הציג לנתבעים את הדירה ומיד לאחר מכן היתקיימה פגישה במשרדו ובה הודיעו הנתבעים כי הם מעוניינים ברכישת הדירה ומבקשים שינהל עבורם משא ומתן אל מול הבעלים על מנת להפחית את מחירה ההתחלתי של הדירה אשר עמד על סך של 1,850,000 ₪.

המוכר מעולם לא הסכים להצעה על סך 1,750,000 ₪, ההצעה פקעה ביום 5/7/2019 והנתבעים פנו לגורם אחר שהצליח להביא לסגירת העסקה בתנאים אחרים ושונים מאלו שהושגו על ידי התובעים.

הדרישה להיות המתווך הגורם היעיל בעיסקה, כתנאי לזכאותו לדמי תיווך נקבעה בסעיף 14 לחוק המתווכים במקרקעין, התשנ"ו-1996 שקובע מספר תנאים לזכאות המתווך לדמי התיווך מהלקוח: הוא בעל רישיון בתוקף, החתים את הלקוח על הזמנה בכתב לבצוע פעולת תיווך ואם "היה הגורם היעיל שהביא להתקשרות הצדדים בהסכם מחייב". בפסיקה נקבע פעם אחר פעם כי הדרישה להיות המתווך הגורם היעיל שביסוד העסקה כתנאי לזכאותו לתשלום דמי התיווך הנה בבחינת הוראה קוגנטית בחוק שאין להתנות עליה ותנאי זה מיתקיים אף אם מדובר בהסכם בלעדיות (ראו רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (פורסם במאגרים)).

...

בנסיבות אלו שוכנעתי שהנתבע פעל בתום לב ולא מצאתי פסול בכך שפנה למתווך אחר לאחר הודעת התובע כי אלו הם התנאים הטובים ביותר שהוא יכול להשיג אל מול המוכר.

לאור כל האמור לעיל, הנני מורה על דחיית התביעה.

התובעים ישלמו לנתבעים הוצאות בגין ניהול הליך זה בסך 9,000 ₪.