הסכם בלעדיות בשיווק נדל"ן

בית משפט השלום בירושלים ת"א 53986-08-18 מדיצ'י ואח' נ' אבוטבול בפני כבוד השופט אמיר דהאן התובעים 1. חיים מדיצ'י 2. דוד בן חמו 3. תיווך קרית משה – ניהול שיווק נדל"ן בע"מ הנתבעים 1. הודיה אבוטבול 2. ניסים יצחקוב (ניתן פסק דין)

חזקת הגורם היעיל – המסגרת הנורמאטיבית בית־המשפט העליון (רע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' בנימין (פורסם בנבו, 20.7.2016)) בדונו בחזקה זו קבע כי היא אינה ניתנת להתניה אך ניתנת לסתירה ו"לא בנקל" אלא בראיות של ממש אשר עליהן להתייחס לאמות המידה הבאות : · המועד שבו ראו הרוכשים את הנכס; · המועד שבו נחתמה העסקה ; · כמותן ואיכותן של פעולות השיווק שבוצעו על־ידי המתווך הבלעדי; · תום־הלב של הצדדים; · האם המוכרים דאגו להחריג רוכשים פוטנציאלים מהסכם הבלעדיות; · האופן שבו הגיעו הרוכשים לנכס.

...

וכך הורנו בית־המשפט העליון להתייחס לשאלת ההתניה על חוק המתווכים (רע"א 4036/16 בראל נ' בנימין (פורסם בנבו, 20.7.2016)): ככלל, המסקנה כי הדרישה לכך שהמתווך יהיה הגורם היעיל ביצירת העסקה היא קוגנטית מתיישבת עם תכליתו הצרכנית של חוק המתווכים (ראו: רע"א 6519/09 חסקל נ' אוסדיטשר, [פורסם בנבו] פסקה י"ג (26.1.2010) (להלן: עניין חסקל)).

על כך ניתן להוסיף כי המסקנה לפיה דרישת הגורם היעיל היא קוגנטית מתחייבת בראש ובראשונה מן ההיגיון והשכל הישר: אם ניתן היה לוותר על דרישת הגורם היעיל במסגרת הסכם בלעדיות, לא היה כל צורך ליצור חזקה שתפעל לטובת המתווך הבלעדי בנסיבות אלה ותסייע לו להתגבר על הדרישה האמורה.

המסקנה הבלתי נמנעת היא שאבוטבול לא ראתה במאמצי שיווק הדירה ליצחקוב משום התייגעות בחינם.

מכל מקום, גם אילו היה נקבע כי משתי הגרסאות אי־אפשר היה לקבוע ממצא חד וברור וכפות המאזניים מעוינות – הרי שבאה החזקה שבעובדה פועלת לרעת הנתבעת ומביאה למסקנה כי לא הרימה את הנטל שהיה מוטל עליה להפוך את החזקה החוקית ולהראות שבן חמו לא היה הגורם היעיל בעסקה למכירת דירתה.

בתגובה לכך נימסר לנתבע ע"י עוזי ממרום נדל"ן, כי הוא זה שמחזיק כרגע בהסכם בלעדיות לשיווק הדירה ומכירתה, והוא היחיד שרשאי ומיופה כח לנהל מו"מ בקשר לכך (פסקה 35-36 לכתב ההגנה; עמ' 8 לפרוטוקול, שורות 6-14).

...

4.3 האם התובעים היו הגורם היעיל, שהביא להתקשרות הנתבע בהסכם מחייב עם בעלי הנכס? לאחר שקראתי את כתבי הטענות, שמעתי את העדים השונים, ועיינתי במסמכים, הגעתי לכלל מסקנה, ולפיה התובעים לא היו הגורם היעיל בעסקה.

מה היה על הנתבע לעשות במצב דברים זה? סבורני, כי פניית הנתבע למשרד תיווך אחר, ששיווק את הדירה ופעל למכירתה, הייתה הפעולה המתבקשת בנסיבות העניין.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, התביעה נדחית בזאת.

בית משפט השלום בכפר סבא 25 יוני 2017 תא"מ 6840-11-15 גרנר נ' טל מאיר בפני כב' הרשם הבכיר איתי רגב תובע 1. פטר גרנר 2. "פיטר פיקס" – רשת שיווק נדל"ן נתבעים 1. אביטל טל מאיר 2. דינה מאיר פסק דין

נוכח האמור מצאתי כי הוכח שההסכם נחתם במהלך תקופת הבלעדיות עם רוכשת שיצרה קשר עם הנתבעים-המוכרים עוד טרם נחתם הסכם התיווך והבלעדיות, וכי הסכם המכר נחתם שלא באמצעות התובע – על אף שזה ביצע פעולות אקטיביות לשם שיווק ומכירת הנכס.

...

נוכח כל האמור עולה שהן ביחס לרוכשים פוטנציאלים שיכלו להגיע לנכס באמצעות פרסום באינטרנט, והן ביחס לרוכשת בפועל של הדירה, נוצר אותו מצג ולפיו הנתבע מוסמך לפעול לשם מכירת הדירה – והדבר תומך בטענת התובע כי כך הוצגו הדברים גם בפניו.

דיון ומסקנה האם, לפיכך, הפרו הנתבעים את ההסכם עם התובע באופן המקנה לו זכות לקבלת התמורה המוסכמת על פי ההסכם וכן לפיצוי בגין אבדן ההזדמנות לקבלת תמורה גם מהרוכשים? כפי שנקבע ברע"א 4036/16 קבוצת בראל נכסים בע"מ נ' אופיר בנימין (פסק דין מיום 20.7.16) הסכם בלעדיות בתיווך מבוסס למעשה על מפגש אינטרסים בין המתווך הבלעדי לבעל הנכס.

נוכח כל המקובץ מצאתי לקבל את התביעה ואני מחייב את הנתבעים לשלם לתובע סך 36,000 ₪ בתוספת מע"מ (ובסה"כ – 42,120 ₪), בצירוף אגרת בית משפט כפי ששולמה בפועל, והוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך 7,000 ₪.

בית משפט השלום בראשון לציון תא"מ 7653-06-20 ארבל את תיבי יזמות ושיווק נדל"ן בע"מ ואח' נ' שמול ואח' בפני כבוד השופט מוטי פירר תובעת ונתבעת שכנגד ארבל את תיבי יזמות ושיווק נדל"ן בע"מ נתבעת ותובעת שכנגד מלכה שמול ב"כ התובעת: עו"ד סלים אבו חמד ב"כ הנתבעת: עו"ד מיכל מסורי פסק דין

אכן, בהסכם הבלעדיות נכתב מפורשות כי גם לאחר תקופת הבלעדיות "המתווך יוכל להמשיך ולשווק את הנכס [...] יהיה זכאי לדמי תיווך [...] הלקוח ישלם למתווך עבור פעולות התיווך [...]". עם זאת הסכם הבלעדיות איננו כולל את פרטי החובה הקבועים בתקנה 1 לתקנות המתווכים המצוטטות לעיל.

...

בהעדר הוכחת נזק, גם דינה של התביעה שכנגד להידחות.

אשר לשיעור ההוצאות ושכר הטרחה: כאמור, הן התביעה העיקרית והן התביעה שכנגד דינן להידחות.

לפיכך תשלם התובעת לנתבעת את הוצאות המשפט העודפות בסך כולל של 6,000 ₪.

דרכי יושר ושבי, תוך שנעזרו בשרותי אזולאי, הגיעו ביום 23.1.18, להסכמים הנוגעים למימון ושיווק דירות היזם בפרוייקט: הסכם "בלעדיות לשיווק דירות", (להלן: "הסכם השיווק") וכן הסכם מימון לפרוייקט, (להלן: "הסכם הלוואה").

בשלב מאוחר יותר, כאשר הפרוייקט נקלע לקושי ושבי חיפשה גורם מממן, היתקשרה עם יסודות ב' נדל"ן ופיתוח שותפות מוגבלת מס' 550274807, (להלן: "יסודות"), וכן איילון חברה לביטוח בע"מ, (להלן: "איילון"), (לצורך הנוחות, ההתייחסות תהא: "יסודות" או "הקרן").

...

לאור תוצאת החלטה זו, מתייתר הצורך בטיפול בבקשות לחיוב שולחי ההודעה לצד שלישי בערובה להוצאות מקבלי ההודעה האמורים ולכן אני מורה על מחיקת בקשות 34 וכן 42.

לאור הצו לפתיחת הליכים נגד תורג'מן ביום 3.10.22 בתיק חדל"ת 26402-04-22, אני מורה על עיכוב ההליכים נגד תורג'מן, היינו על מחיקתו מההליך.

לאור הצו לפתיחת הליכים נגד חברת חוף התכלת, ביום 8.9.22 בתיק חדל"ת 25472-04-22, אני מורה על עכוב ההליכים נגד חוף התכלת, היינו על מחיקתה מההליך.