הסכם בין שכנים בדבר חלוקת שטחי חצרות

" ופסק הדין שניתן בת"א (ת"א) 52329/07 ג'יל חביב נ' יהושע גוילי (30.5.2012): "נכון הוא, כפי שטוענים גוילי, כי בין השכנים בבניין לא נחתם הסכם לחלוקת השמוש ברכוש המשותף. עדיין, לפי הפסיקה הקיימת, יכולה להווצר הסכמה באשר לאופן חלוקת השמוש ברכוש המשותף, באמצעות היתנהגות. הסכמה בהתנהגות כוללת ידיעה ושתיקה לאורך זמן וראה לעניין זה ת.א 69887/94 מימוני נ' הופמן, ת.א 5496/04 משולם נ' ועקנין, ת.א 44989-03-10 וה"פ 209/01.

בגדרי אותם מקרים סבורני כי יש לכלול מצבים בהם צד שלישי ידע על הסכמה בדבר חלוקת השמוש, נהג על פיה, ויצר מצג ממושך של הסכמה; מסקנה זו היא נגזרת מעיקרון תום הלב אשר לא ניתן להפריז בחשיבותו כעקרון על במשפט הישראלי בכלל ובדיני מקרקעין בפרט (ראו רע'א 6339/97 רוקר נ' סלומון, נה (1) 199).

יתר על כן, בשונה מיתרת חצרות הצדדים, השמוש בשטח המובלעת היה משותף כל השנים, כך שאין לומר שהתובעת ויתרה על השמוש בו. לא זו אף זו, משמדובר באיזור הכולל מתקנים משותפים, אף לא ניתן להצמידו לאחת הדירות (סעיף 55(ג) לחוק המקרקעין).

ח - סופו של דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התובעת תשלם לנתבעת 18,590 ₪; הנתבעת תשלם לתובעת 20,000 ₪; התובעת תסדיר את צנרת המחסן ותסגור את השוחה באופן שיאפשר לנתבעת להשלים את ריצוף החצר; הצדדים יבצעו נקוז ולחלופין ריצוף של המובלעת, ויישאו בעלות העבודה בחלקים שוים.

...

דין התביעה אף ברכיב זה להידחות.

איני מקבלת את התביעה אף ברכיב זה. המחסן נבנה לפני עשרות שנים, וממילא מצוי בחלק אשר בהתאם להסכמת הצדדים מצוי בשימוש התובעת.

ח - סופו של דבר אשר על כן, אני מורה כדלקמן: התובעת תשלם לנתבעת 18,590 ₪; הנתבעת תשלם לתובעת 20,000 ₪; התובעת תסדיר את צנרת המחסן ותסגור את השוחה באופן שיאפשר לנתבעת להשלים את ריצוף החצר; הצדדים יבצעו ניקוז ולחלופין ריצוף של המובלעת, ויישאו בעלות העבודה בחלקים שווים.

כוחה הנורמאטיבי של הסכמה כזו מוסדר בסעיף 29(א) לחוק המקרקעין הקובע: "הסכם בין השותפים בדבר ניהול המקרקעין המשותפים והשמוש בהם ובדבר זכויותיהם וחובותיהם בכל הנוגע למקרקעין (להלן – הסכם שתוף) ניתן לרישום, ומשנרשם, כוחו יפה גם כלפי אדם שנעשה שותף לאחר מכן וכל אחד אחר". סעיף 29(א) לחוק המקרקעין אף הוא אינו חל על בית משותף (עליו חל תקנון).

בית המשפט הוסיף וקבע, מעל הדרוש, שגם אם היה תוקף להסכם גילת ביחסים עם דנציג, כוונת ההסכם הייתה שלאחר שקדר ירחיבו את דירתם, תערך חלוקה מחדש של שטח החצר.

היא העידה שאבני הטרסה שהפרידו בין החצרות הונחו על ידי מישפחת גילת בהסכמתה, אך הדבר נעשה במסגרת הסכם שבו הובהר כי חלוקת החצר תשתנה בעתיד.

כדי שייוצר הסכם שתוף בלתי-הדיר המסדיר חלוקה ייחודית של הרכוש המשותף, שכמוהו כהצמדת הרכוש המשותף לדירה ושערכו הכלכלי רב ביותר, אין די בגיבוש הסכמה עם השכן בדירה ליד או עם בעל הדירה שמעל.

...

התביעה שכנגד נדחית.

ההודעה לצד שלישי בתביעה שכנגד נדחית.

בתביעה שכנגד ישלמו התובעים שכנגד (דנציג) לנתבעת שכנגד (אבידן) שכר טרחת עורך דין בסך של 9,360 ש"ח. בהודעה לצד שלישי תשלם המודיעה (אבידן) לצדדים השלישיים (קדר) שכר טרחת עורך דין בסך של 12,870 ש"ח. כלל הסכומים כוללים מע"מ. הסכומים כולם ישולמו תוך 30 יום ממועד פסק הדין שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים כדין.

לפניי תביעה לצוו עשה לפינוי וסלוק ידם של כל הנתבעים מהשטחים המשותפים בחצר הבית המשותף ברחוב נחשון 7 בחיפה ולהשבת המצב לקדמותו, לרבות הסרה של גדרות, פרגולות, דקים, משטחי חניה, מחסומים, שערים, חפצים אישיים וכיוב'; וכן תביעה שכנגד, אותה הגישו הנתבעים 1 ו-2 כנגד התובעת, לפינוי וסלוק ידה מהמקלט המשותף, גג תוספת הבניה שהם בנו, חדר המדריגות והחצר שבה נטען כי התובעת ובני ביתה עושים שימוש ייחודי, וכן לחיובה בהוצאות שהוציאו עד להגשת התביעה כאן ובקשר עם סיכסוך השכנים שבינם, הוצאות שמאות שהוציאו, חיוב בתשלום דמי שימוש בגין השמוש במקלט ובגג תוספת הבניה שבנו, וכן בהתקנת תיקרה אקוסטית לאור מפגע הרעש שבדירת התובעת והמטרד שנוצר אגב כך. בנוסף על כל אלו ביקשו פרבשטיין לחייב את התובעת לשלם להם פיצוי בגין עוגמת הנפש שנגרמה להם בנסיבות נשוא התביעה.

יצוין כי בדירת פרבשטיין לא נקבעו חלונות הפונים לחלק זה של החצר המשותפת, ולמעט חילופי דברים בנוגע לצואת כלבתה של התובעת ו/או בנוגע לשאלת קיומם של מפגעים הנוגעים להותרת נרגילה בוערת במקום, הרי שדומה כי יחסי השכנים, לרבת לעניין השמוש ברכוש המשותף היו תקינים, וכל אחד ראה בשימוש שעושה חברו, לרבות בהותרת ציוד גינה אישי על גבי חלקי החצר השונים כשימוש סביר.

שם, דן ביהמ"ש ארוכות בתחולתה של דוקטרינת תום הלב על מערכת היחסים הקניינית שבין שכנים בבית משותף, כאשר נקבע כי לביהמ"ש שיקול דעת להתערב במערכת היחסים ובזכות לאכיפת זכויות קנייניות בכל הנוגע לזכויות הצדדים ברכוש המשותף מכוח עיקרון תום הלב הקבוע הן בהוראות סעיף 14 לחוק המקרקעין והן בהוראות סעיפים 12 ו-39 לחוק החוזים (חלק כללי), שהוספו לאחר חקיקת סעיף 14 הנ"ל, ואשר הרחיבו את דיני תום הלב על כלל ענפי המשפט.

...

לסיכום, מצאתי כי אף שאכן נעשה על ידי כל דיירי הבית המשותף שימוש ייחודי בחלקים שונים ברכוש המשותף, הרי ששימוש זה נעשה על פי הסכמה מפורשת של מי שתובע ביטולו ומניעתו כעת או שנעשה בשל כורח המציאות ואינו אלא בגדר זוטי דברים ועניין של מה בכך.

מכל אלו אני דוחה את התביעות ההדדיות שלפניי.

בשים לב לתוצאה מצד אחד, ולבניה שאינה תואמת את ההיתר של קיר התמיכה במדרגות הכניסה השמאלית מן הצד האחר - אני קובעת כי כל צד, לרבות בודן ואיתן, יישאו בהוצאותיהם.

משמעות הדבר היא כי לכל אחת מהיחידות, שהוצמדו לה 2/8 ברכוש המשותף, קיימת זכות בשיעור 2/8 בכל נקודה ונקודה ברכוש המשותף, קרי - הן בחצר הקדמית והן בחצר האחורית.

יודגש, שהתובעת עמדה על קיום פסה"ד ולא דרשה בתביעתה דנא תשלום בגין כך. הצדדים להסכם הפשרה קיבעו את הסכמותיהם לא אך ביחס לתוספות שבנו התובעת ובעלה ז"ל, אלא המשיכו וקבעו את החזקה הייחודית ואת השמוש בחצר האחורית (הדרומית) בהסכם זה. כך קבעו, שתוקם גדר במרחקים משתנים מקירות שתי התוספות הנ"ל, וכך קבעו שהשטח שמעבר לגדר זו יהיה בחזקתה הייחודית של ביטון ו/או חליפיה, בשתי החרגות: זכות מעבר למחסן המצוי באותו שטח; זכות גישה ושימוש משותף במתלה הכביסה.

שנית, ביחס לחלקים ברי הבצוע, הובהר לטעמי די הצורך, כי לא היה צורך בבצוע, הן משום שביטון לא הרחיבה את דירתה ולא נדרשה ליפוי כח עבור הגשת בקשה להיתר בניה, והן משום שבשל יחסי שכנות טובים לא היה צורך לתחום את החלקים בחצר האחורית בגדר.

ואם הוסכם בעבר בין דיירי קומת הקרקע לדיירת קומה א' בדבר חלוקת חזקה ושימוש, תוך החלתה על חליפי דיירת קומה א', ראוי כי הסכמה זו תיושם.

...

מכאן, כי דין תביעתה של התובעת בנושא זה להידחות.

באין חולק שנגרם לדירת התובעת נזק מסוים בגין עבודות הבניה של הנתבע כקביעת המומחה, ובאין חולק שהגדר שבנה חסמה את גישת התובעת למחסן ולמתלה הכביסה, ובשים לב לכך שהתובעת נאלצה לפנות לבית המשפט בעתירה לסעד זמני בנושא זה, אני מחליטה לחייב את הנתבע לשלם לתובעת פיצוי בגין עגמת נפש.

ברם, אינני סבורה כי הפיצוי בסך 50,000 ₪ הולם את הנסיבות, ואני מחליטה להעמידו על סך 15,000 ₪ בלבד.

הרי החלוקה שבוצעה לפני עשרות שנים מקובלת על כל הדיירים, תוך שבהסכם נקבע כי צדו הדרומי והצפוני של הבניין יטופל ויחולק ע"י כל צד של הבניין בנפרד, ואילו ההסכם בין הבעלים ההסטוריים בוצע בהסכמתם המלאה של שני הצדדים להסכם כאשר כל רוכשי הדירות בצידו הצפוני של הבניין היו מודעים לחלוקה דנן.

לשיטת מישפחת אזולאי, הדיירים גרים מזה 5 עשורים בשכנות טובה, הם נהגו מנהג בעלים בשטח החצר הדרומית מערבית, על בסיס ההסכמות הקיימות , תוך גידורה של החצר, טיפוח הגינה, עשו בשטח שימוש ייחודי החורג מן השמוש השגרתי של הדיירים בבניין , זאת ללא כל היתנגדות מטעם התובעת , וכאשר אין כניסה חופשית לחצר של הנתבעים מכוח ההסכמות ושנים של שימוש.

דומה כי, משאין מחלוקת שלא נרשמו הצמדות לאיזו מן הדירות נשוא הנידון, הרי שהחצר המשותפת כולה היא רכוש משותף; מכאן עובר הנטל לנתבעים, להוכיח את טענתם לקיומו של הסכם חלוקת שימוש בחצר המשותפת, מכוחו הם רשאים להמשיך להחזיק בשטחי החצר, הנמצאת כיום בחזקתם ובשימושם הייחודי והבלעדי, וברי כי האמור רלוואנטי גם לגג המהוה רכוש משותף [תביעה למסירת מקרקעין סעיף 16 לחוק המקרקעין; ע"א 127/77 קפה נ' לוי, פ"ד לא(3) 455, 465 (1977); ע"א 483/62 קוך נ' לנדוי, פ"ד יז 1953 (1963)].

המסקנה המתבקשת היא שגם לתובעת קיימת הזכות לעשות שימוש באותם שטחים משותפים, של החצרות שמסביב לבניין, דבר המחייב הערכות מחדש" ככל שהצדדים מעוניינים בחלוקה בפועל של השטחים המשותפים, תוך ייחוד שטח ספציפי לכל דירה ודירה, בהידברות בונה ,והסדרת החלוקה גם ברשומי מירשם המקרקעין, ובכך ייחסכו סכסוכים עתידיים.

...

לעניין הגג, אני מורה לתובעת ולנתבעים 5-6 לאפשר גישה בטוחה לגג לשימושם של כלל הדיירים.

מתן הגישה לתובעת לעשות שימוש באותם שטחים ברכוש המשותף, יחייבו אותה לשאת בחלק היחסי בהוצאות האחזקה של אותם שטחים, כגון מים, גינון, נקיון וכיו''ב. באשר לתבעה שכנגד, וכפי האמור לעיל, דין תביעה זו להידחות.

  לנוכח התוצאה אליה הגעתי אני מורה על חיובם של הנתבעים, ביחד ולחוד, לשלם לתובעת הוצאות משפט ושכר-טרחת עורך-דין בסך 10,000 ש''ח לתשלום בתוך 30 יום.