הסכם בין בעלי דירות בבית משותף

המסגרת הנורמאטיבית סעיף 1 לחוק חוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006 מגדיר עסקת פינוי ובינוי כך: "חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על-פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי, שמצורף לו ייפוי כוח מבעל הדירה ליזם או לעורך דין מטעמו לבצוע הפעולות הנדרשות למימוש החוזה..." חוק פינוי ובינוי (עדוד מיזמי פינוי ובינוי), תשס"ו-2006, ובשמו הקודם: חוק פינוי ובינוי (פיצויים), התשס״ה-2005, נחקק במטרה להקל על-פינוי בניינים שהוכרזו כמתחמי פנוי ובינוי.

...

לעניין טענת בני הזוג מרום כי לא הוצעו בהסכם בטוחות הולמות, כי הפיצוי בגין איחור במסירה אינו תואם את הוראות חוק המכר וכי ההסכם קובע איסור על מי שחתם על ההסכם להתנגד לתכנית, מקובלת עלי טענת התובעים כי טענות אלה נטענו אך בעלמא, ללא תימוכין, בלא ראיה או הפנייה למקובל בהסכמים מסוג זה. בעניין זה כבר נקבע כי העובדה שבעלי הדירות הנוספים בפרויקט חתמו על ההסכם יכולה ללמד על סבירות הבטוחה שהוצעה להם.

לאור כל האמור מצאתי כי סירוב כלל הנתבעים להתקשר בעסקת הפינוי והבינוי הוא בלתי סביר כמשמעותו בחוק בנסיבות העניין.

סוף דבר    התביעה מתקבלת.

התובע מפנה לסעיף 2.1 להסכם המייסדים שלפיו החברה שתוקם "תעסוק בקידום היתקשרות עם בעלי זכויות במקרקעין בעיסקה לפי חוק פינוי בינוי". לטענתו, כיוון שההגדרה של "עסקה" לפי חוק פינוי בינוי (עדוד מיזמי פינוי בינוי) – תשס"ו – 2006 היא " חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי" – מכאן, כך לטענת התובע, שהתחייבות של הנתבע היתה להקים את הפרויקט משמע לבנות אותו.

...

ובלשונו "היום אני נמצאים לקראת חתימת הסכם נוסף עם מנרב וחשוב שנסדיר את אי ההבנות. ידוע שעיקר העבודה מול בעלי הדירות תעשה על ידי... נראה לי חיוני ביותר היום, לפני חתימת ההסכם עם מנרב, לסדר ולתקן את מה שנחוץ עבורי כדי להמשיך להצליח בעשייה ... סמכתי וידעתי שהחברה שהקמנו תשלם לי דמי ניהול...". בסיום המכתב מציע התובע לגשת למגשר "כשעיקר או כל העבודה תעשה על ידי ואני חייב לקבל לפחות דמי ניהול" ובהמשך כותב "בסה"כ עדיין מדובר בסכומים קטנים לעומת האמור להתקבל.. זקוק לכסף מידי כדי שאצליח לשלם את השכירות ויתר ההתחייבויות". מקריאת נספח 5 המפורט, לא יכול להיות ספק בכך שעובר לחתימה על הסכם מנרב השני, התובע היה מודע היטב לכך שכל העבודה שעוד נותר לבצע מול הדיירים תעשה על ידו, וכי התמורה מחברת מנרב שייכת גם לנתבע.

סוף דבר – התביעה נדחית.

התובעים ישלמו לנתבעים יחד ולחוד הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 20,000 ₪.

באשר להסדרת הזכויות, ככל ומבקש התובע לעשות כן ולתקן את תקנון הבית המשותף, הרי שמדובר בבקשה הנוגעת לזכויות במקרקעין, וכן בקשה הסותרת את הוראות סעיף 62 לחוק המקרקעין, לפיו שינוי תקנון דורש הסכמה, כאמור בתנאים שנקבעו בחוק זה. הסכם בין בעלי הדירות הנו בנוגע לכלל החלקה 104, כאשר תת החלקה של הנתבעים הנה רק חלק מאותו הסכם בין בעלי הדירות בבית המשותף.

...

מעבר לדחייה כאמור בית המשפט מצא כי שאלת תוקפו של הסכם השיתוף היא שאלה משפטית, ובדין קבע בית המשפט השלום שהמומחה חרג מסמכותו כאשר דן בשאלה זו. המערער חתם על הסכם השיתוף.

לאור כל האמור, הרי שיש לדחות את התביעה על הסף בשל מעשה בית דין, השתק שיפוטי, בשים לב לסתירות בין התביעה ונימוקיה וקשירה בין הליך פירוק השיתוף לבקשת ביטול ההסכם, לבין פסקי הדין של בית המשפט המחוזי והשלום.

לסיכום: יש לדחות את התביעה לפירוק שיתוף בעין על הסף, בשל מעשה בית דין והשתק שיפוטי.

ברי כי מדובר, בין היתר, בזכויות במקרקעין (וכך מוגדרת "עסקת פינוי ובינוי", בסעיף 1 לחוק: "חוזה בין יזם לבין בעל דירה בבית משותף, אשר על פיו מתחייב בעל הדירה בבית המשותף למכור את זכויותיו בו, כולן או מקצתן, לצורך הריסת הבית המשותף והקמת בית משותף חדש במקומו בהתאם לתכנית לפינוי ובינוי [...]" (ההדגשות שלי – ר' ג')).

...

סעיף 2(א) לחוק פינוי ובינוי, שכותרתו "סעדים בשל סירוב בלתי סביר לביצוע עסקת פינוי ובינוי", קובע כדלקמן: "2 (א). הסכים רוב מיוחס מבין בעלי הדירות במקבץ לפינוי ובינוי לכרות עסקת פינוי ובינוי, ומצא בית המשפט כי בעל דירה באותו מקבץ מסרב סירוב בלתי סביר להעביר את זכויותיו לשם ביצוע העסקה או מתנה את הסכמתו לכך בתנאים בלתי סבירים (בחוק זה – בעל דירה מסרב), רשאי בית המשפט לפעול באחת מאלה –

אני סבור כי מקום בו מדובר במקרקעין מוסדרים (כפי ענייננו), סעד לפי סעיף 2(א)(2) לחוק פינוי בינוי אינו נכלל בגדר סמכותו העניינית של בית משפט השלום, משמדובר בסעד שאינו נוגע לחזקה או לשימוש במקרקעין, כי אם להקניית זכות הבעלות במקרקעין ליזם, באופן כפוי, לצורך קידום עסקת פינוי בינוי.

הצדדים להליך קיבלו אף הם מסקנה זו במסגרת הדיון שהתקיים היום בפניי.

המפקח ביסס את פסיקתו על פרשנותו את התקנון ובפרט את סעיף 6.07 לתקנון, לפיו "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא, ולא תאכלסנה בעת ובעונה אחת דיירים במספר העולה על המקובל והנהוג במלון". אגב כך, היתייחס המפקח לאופיו המיוחד של תקנון הבית המשותף, אשר מחד גיסא מהוה חוזה אשר יש לפרשו בהתאם לדיני החוזים, על פי לשון הכתב ואומד דעת הצדדים, מאידך גיסא, מהוה התקנון מעין חוקה המסדירה את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים הוא זוכה למעמד במישור הקנייני.

...

גם דינה של טענתם השנייה של המבקשים להידחות.

מעבר לצורך, וכהערה לפני סיום, אציין כי לגופו של עניין, לו הייתי נדרש להכריע במחלוקת לעניין פרשנותו של סעיף 6.07 לתקנון דנן, פרשנותם של בית המשפט קמא ושל המפקח מקובלת עליי, על נימוקיה.

סיכומו של דבר: על רקע האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.