הסדרת רישום קנייני בתתי-חלקות בבית משותף בתל אביב

בית משפט השלום בתל אביב - יפו ת"א 54094-03-18 נכסי מישפחת שטינמץ בע"מ ואח' נ' רשות מקרקעי ישראל מספר בקשה: 29 לפני כבוד השופטת נאוה ברוורמן התובעות: נכסי מישפחת שטינמץ בע"מ נכסי מישפחת שיין בע"מ ע"י ב"כ עוה"ד צבי פשדצקי (כונס הנכסים) הנתבעים: 1.רשות מקרקעי ישראל ע"י ב"כ להמן **** מפרקליטת מוז תל אביב - אזרחי 2. פנחס ברגר 3. גלעד א. בר 4. עו"ד גיא פורר החלטה

היא מדגישה, במסגרת תשובתה כי מטרתה שיושלמו הליכי רישום הבית המשותף.

החלטה זו, קבעה כי הרשות תתנה את מתן השירותים ביחס ל"בית פנרמה", בהסדרה חוזית של כלל החוכרים בבניין ורישום הנכס כבית משותף.

לכונס ניתנו סמכויות לרשום את בית פנרמה כבניין משותף, לרשום את זכויות החוכרים ביחידות/תתי החלקות כאשר הבניין הוגדר כחלקה 32, בגוש 6988 בלבד (ראו כמפורט בכתב המינוי ובהחלטה מיום 21.11.19).

הכונס מדגיש כי אינו מבקש לעשות קביעות קנייניות, וכל שמבקש הוא שאם החלקות שייכות לדיירי הבניין, תהיה לו האפשרות להגן על האינטרסים שלהם, בלי שכתב המינוי, בנוסחו כעת, יגבילו.

...

הרשות השיבה כי אינה מתנגדת להרחבת הסמכויות, כך שיחולו גם על החלקות הנוספות, זאת מהטעמים המפורטים בבקשה ולצורך השלמת גיבוש עמדתו ביחס למעמדן של החלקות הנוספות.

היות והכונס טוען כי יש בהגבלת כתב המינוי כדי לגרום להצרת צעדיו בתביעה המתנהלת בבית המשפט המחוזי, הבקשה מתקבלת כאמור, תוך הסייגים שלעיל.

סוף דבר דין בקשת נדל"ן 2007 להצטרף כצד להליך, דינה דחייה; בקשת הכונס להרחבת סמכויותיו, התקבלה, באופן בו סמכויות הכונס יורחבו, על מנת לשמור על זכויות הדיירים ולהקנות לו מעמד בתביעה שהגישה נדל"ן 2007 בבית המשפט המחוזי.

השמאי לא קבע זכויות באופן פרטני לכל תת חלקה בבית המשותף ולא חילק את הזכויות על פי החלק ברכוש המשותף המגיע לכל תת חלקה, ועל כן יש לפסול את הטבלה שהכין.

בשלב הגשת הסיכומים הודיע הנתבע 11 באמצעות הנתבע 15 ש"הוא מנוע מלהגיש סיכומים לאור העובדה כי בחלקה 251 מונה כונס נכסים מטעם בית משפט המחוזי בתל אביב עוד משנת 1989".

כפי שקבעתי בת"א 25438-07-15 נכסי רמלה 3 בע"מ נ' רשות הפיתוח (14.9.2017) ניתן לפרק שתוף בזכויות מכוח תכנית איחוד וחלוקה שטרם נרשמה ויש לדחות את העמדה לפיה בעל מקרקעין אינו זכאי לתבוע פירוק שתוף במקרקעין כל עוד לא הושלם הרישום, מהטעמים הבאים: טרם אישורה של התכנית עמדו לתובעת זכויות קנייניות בחלקה 230.

הוראות הנוהל נועדו להסדיר "את אופן הפעולה במקרים שבהם יש לרשום חלוקה חדשה בהתאם לסעיף 125 לחוק התיכנון והבניה הכוללת ביטול חלקות מסוג בית משותף. הנוהל קובע כי ככלל, ניתן לבטל את רישום הבית המשותף מכח הוראות תכנית איחוד וחלוקה ולאו דוקא מכוח סעיף 146 בחוק המקרקעין ואף מתוה הוראות מיוחדות לרישום הערת רשם בדבר ההוראה לבטול הבית המשותף בהתאם להוראות תכנית איחוד וחלוקה.

...

לבקשת נתבעים 13 ו-14 מונה ביום עו"ד יורם חג'בי ככונס נכסים על חלקה 251 לשם "רישום החנות המצויה בקומת קרקע .. (חנות בשטח של 20 מ"ר המהווים 20/470 חלקים מהחלקה...) על שם המבקשים". הנתבע 15 והנתבע 11 טוענים כי פירוק השיתוף הנתבע בתביעה זו חותר תחת מינוי כונס הנכסים ושעל כן התביעה צריכה להידחות.

סוף דבר נמצא כי אין באפשרות הצדדים להוציא לפועל את הוראות התכנית ועל כן אין מנוס מפירוק השיתוף בדרך של מכירת הזכויות.

אני ממנה את עו"ד אביחי ורדי מרח' בן גוריון 2 ברמת גן טלפון 03-7526633 ככונס נכסים למכירת הזכויות למרבה במחיר.

בית משפט השלום בתל אביב -יפו ת"א 14200-10-20 שטראובר ואח' נ' שיבר ואח' לפני כבוד השופטת טל פישמן לוי התובעים: נתבעים שכנגד 1. דבראל שטראובר 2. רותי דבורה שטראובר הנתבעים: התובעים שכנגד 1. דוד שיבר 2. תמר שיבר פסק דין

פתח דבר לפני תביעה שהגישו התובעים כנגד הנתבעים אשר במרכזה דרישה לפינוי וסלוק יד מחדר עגלות המצוי בקומת הכניסה בבניין ברחוב מקובר 9 בני ברק, הידוע כגוש 6123 חלקה 888 (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף"), וכן תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים כנגד התובעים במרכזה דרישה למתן צוי עשה וצוי הריסה לאור טענות להפרת הוראות תקנון הבית המשותף והפרת חובות חקוקות שעיקרן בניה שאינה כדין.

התובעים הם בני זוג והבעלים של דירת מגורים בבניין הידועה כתת חלקה 2, המתפרשת על פני הקומה השניה וחלק מהקומה הראשונה, וכן הבעלים של 396/1000 חלקים ברכוש המשותף (להלן: "שטראובר" או "התובעים" או "הנתבעים שכנגד").

מוטב היה לו הביאו שטראובר את הציטוט במלואו, לרבות הפתיח של המשפט, בו נאמר מפורשות כך (ההדגשה אינה במקור): "זכות בעלות במקרקעין יכול שתהיה כפופה להתחייבות שבעליה נטל על עצמו בהסכם (ראו: סעיף 2 לחוק המקרקעין; ע"א 269/74 בוקובזה נ' הממונה על המירשם, פ"ד כט(1) 243, 247-246 (1974); ויסמן, בעמ' 42-28). תקנון מוסכם של בית משותף הוא הסכם בין בעלי הדירות לבין עצמם, ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים ניתן לו מעמד קינייני: הוראותיו מחייבות את כל בעלי הדירות וחליפיהם החוקיים (סעיף 62(ג) לחוק המקרקעין). התקנון מסדיר את "היחסים בין בעלי הדירות ואת זכויותיהם וחובותיהם בקשר לבית המשותף" (סעיף 61 לחוק).

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.

בדיון שהתקיים ביום 7/2/23 גובשה הסכמה בין הצדדים – לה ניתן תוקף שפוטי – "להסדרת הנושא הרישומי–קינייני בתתי־חלקות 1 ו־2 שבבית המשותף ברח' המצפן 18 בתל אביב (גוש 7065 חלקה 78) (להלן: "המקרקעין")" לפיה בין היתר:

ביום 2/8/23 הגישו התובעים בקשה למתן הוראות בגדרה נתבקש בית המשפט, לאחר ביצוע מדידה בדירות התובעים והצדדים השלישיים [פורטונה וחסן] ועל רקע בקשת המומחה "..לקבל אישור לבצוע מדידות נוספות", לצורך עריכת מפת מדידה "..לשם תיקון רישום הבית המשותף, בין היתר לנוכח קיומם של שינויים וחריגות בשלשת הדירות הקיימות בקומת הקרקע (קרי דירת התובעים, דירת מישפחת ברוכים ודירת הצדדים השלישיים..)" (שם סעיפים 2-1) .

...

לא מצאתי לשוב ולאזכר את הדברים מבמסגרת החלטה זו. לאחר שנתתי דעתי לטיעוני הצדדים ובהינתן המובא בסקירה התמציתית לעיל, נחה דעתי כי דין בקשת התובעים להידחות.

סבורני כי מכלל 'ההן' (המובא בחווה"ד הראשונית) נשמע גם 'הלאו', משמע המומחה אינו מציין ברורות כי אכן ניתן ".. לרשום את בעלותם של בני הזוג יוסופוב והג"נ לוי וחסן בנפרד, באופן שכל זוג יירשם בתת־חלקה נפרדת בתוך או במקום תת־חלקה 2". המומחה מציג תוכנית אפשרית – "קיימת היתכנות" – תלויית שיקול דעת הוועדה המקומית, וקיום תנאים רבים מקדמיים, לרבות הצורך בהסכמת בעלי דירות נוספות שאינם צד להליך, והכרוכה בעלויות (לרבות תשלום היטל השבחה), שעניינה הגשת בקשה לתוספת יחידת דיור בבניין בהליך של הקלה.

אשר על כן, בהינתן האמור ובהתאם להסכמה מיום 7/2/23, הנני מורה לחברת שיכון ובינוי נדל"ן בע"מ כדלקמן: לרשום על חשבונה את הזכויות בתת־חלקה 1 על שם מר דוד ברוכים.

בבית המשפט העליון רע"א 1540/24 לפני: כבוד השופט י' כשר המבקשים: 1. יוסף זילברברג 2. משה בן שושן 3. זוהר בן שושן 4. ניצה זילברברג 5. דורון כוכבי נ ג ד המשיבים: 1. מגדל **** מלון דירות בע"מ 2. עוזי פרחי בקשה למתן רשות ערעור על פסק דינו של בית המשפט המחוזי בתל אביב-יפו (השופטת ל' ביבי) מיום 27.12.2023; בקשה לעיכוב ביצוע בשם המבקשים: עו"ד אפרת רנד ][]החלטה

רקע הדברים בלב בקשת רשות העירעור דנן עומד הבית המשותף הממוקם על חוף הים בהרצליה, ברחוב רמת ים 60, הידוע כחלקות 481, 482, 797, 798, 840, 984, 1089, 1090 בגוש 6668, ואשר כולל ארבעה אגפים ו-557 תתי חלקות (להלן: הבית המשותף או הבניין).

המפקח ביסס את פסיקתו על פרשנותו את התקנון ובפרט את סעיף 6.07 לתקנון, לפיו "כל דירות המגורים תשמשנה למגורים בלבד ולא לכל מטרה אחרת שהיא, ולא תאכלסנה בעת ובעונה אחת דיירים במספר העולה על המקובל והנהוג במלון". אגב כך, היתייחס המפקח לאופיו המיוחד של תקנון הבית המשותף, אשר מחד גיסא מהוה חוזה אשר יש לפרשו בהתאם לדיני החוזים, על פי לשון הכתב ואומד דעת הצדדים, מאידך גיסא, מהוה התקנון מעין חוקה המסדירה את מערכת היחסים שבין בעלי הדירות ומשנרשם בפנקס הבתים המשותפים הוא זוכה למעמד במישור הקנייני.

...

גם דינה של טענתם השנייה של המבקשים להידחות.

מעבר לצורך, וכהערה לפני סיום, אציין כי לגופו של עניין, לו הייתי נדרש להכריע במחלוקת לעניין פרשנותו של סעיף 6.07 לתקנון דנן, פרשנותם של בית המשפט קמא ושל המפקח מקובלת עליי, על נימוקיה.

סיכומו של דבר: על רקע האמור לעיל, דין בקשת רשות הערעור להידחות, ועמה ממילא נדחית גם הבקשה לעיכוב ביצוע.