הסדרת החוק בעקבות אישור תשריט לא חוקי

· לא ניתן לראות ב"הסכם לחלוקת שימוש" שנעשה בשנת 1998 בין יורשי המנוח מרווח, ואשר לא כולל את המערער כהסכם שתוף לפי הוראות 29 לחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: "חוק המקרקעין"), וזאת ממספר נימוקים: ראשית, "עשרה הם החתומים על הסכם זה.. התובע אינו צד להסכם" (סעיף 9 לפסק הדין); שנית, הסכם זה לא נרשם בלישכת רישום המקרקעין לפי הוראות סעיף 29 לחוק המקרקעין, ועל כן אין הוא מחייב מי שאינו צד לו; שלישית, הסכם זה מסדיר את השתוף בשטח של 3,217 מ"ר ולא כל שטח חלקה 15 במלואו שמשתרע על פני 14,393 מ"ר. באין הסכם שתוף לגבי חלקה 15 הרי בעלותו של המשיב משתרעת על פני מלוא הזכויות בחלקה, ובמקרה זה יחול הכלל הקבוע בסעיף 27 לחוק המקרקעין, שבעלותו של כל אחד מן הבעלים "מתפשטת בכל אתר ואתר במקרקעין". · עבודות בנייה במקרקעין אינן "שימוש סביר ורגיל במקרקעין" ובאין הסכמה בין השותפים לבצוע עבודות הבנייה, תיחשב הבנייה שעושה המערער לפגיעה בזכויות הקניין של המשיב, אף אם מדובר בבניית מבנה חדש תחת ישן ואין חשיבות ל"כימות" זכויותיו של המשיב בחלקה 15.

שנית, וזהו הנימוק העקרי, בין אם פסק הדין שניתן בשנת 1992 הוא פסק דין לפירוק שתוף מאחר והתשריט המהוה חלק ממנו אושר בוועדה המקומית, ובין אם התשריט לא אושר, בין אם זכויותיו של המשיב בחלקה 15 הם 45 מ"ר או 152 מ"ר מצאנו, כי שיקולים של תום לב, בנסיבות המיוחדות שלפנינו, מצדיקים דחיית התביעה בתנאים שייקבעו להלן.

...

· על כן התנגדות המשיב כי המערער ישוב ויבנה מבנה שהיה קיים בעת שרכש הזכויות מחוסין, במיוחד מקום שהמערער מוכן לבנות מבנה באותם מימדים, ומקום שלמשיב זכויות בהיקף שלא יניבו לו מגרש עצמאי לאחר הגשת תביעה לפירוק שיתוף, ולכל היותר יניבו לו תשלומי איזון, ולאור הנסיבות המשפחתיות של המערער ומקור בקשתו לבנות מחדש את המבנה (להתאימו לצרכים מיוחדים של אשתו וביתו הנכות), נראה כי בקשת המשיב למנוע בניית המבנה מחדש לוקה בחור תום לב. מסקנה: בשים לב לחלקו הקטן של המשיב במגרש א4 (45 מ"ר), ובשים לב לשיקולי תום לב, הגם שהריסת מבנה שקיים משנת 1985 ובנייתו מחדש פוגעת בזכויות הקניין של המשיב, בנסיבות העניין שלפנינו התנגדות לבניית המבנה מחדש לאחר שנהרס תיחשב כחוסר תם לב (במובן האובייקטיבי עליו עמדנו לעיל), זאת בתנאי שהבניין שייבנה יהיה זהה מבחינת היקפו ושטחו למבנה שנהרס.

לפיכך, לאור שיקולי תום לב בהפעלת זכות הקניין ובשים לב לנסיבותיו המיוחדות של המקרה שלפנינו, מצאנו כי הפעלת שיקולי תום לב מובילים למסקנה, כי יש לצמצם את צו המניעה שניתן על-ידי בית משפט קמא, באופן שיותר למערער לבנות את המבנה הקיים באותו מקום שהיה מצוי הבניין הישן לפני הריסתו, לפי קווי הבניין של המבנה הישן ובאופן שהמבנה החדש לא ינצל אחוזי בנייה מעבר לאלה שניצל המבנה הישן, כאשר אותו צו מניעה יעמוד עד אשר יינתן פסק דין בתביעה לפירוק השיתוף.

סוף דבר, הערעור מתקבל בחלקו.

לשיטת המשיבות, מוסדות התיכנון מעניקות משקל רק לתשריטים רשומים בהתאם לחוק התיכנון והבנייה וכאשר לצורך אישור תשריט איחוד חלוקה יש צורך באישור של ועדת התיכנון והבנייה המקומית ולאחר מכן רשומו במירשם המקרקעין.

לגבי העותר 1 – עולה כי הוא הקים צימר מעץ במיגרש שבו הוא מחזיק, באופן בלתי חוקי ללא היתר בנייה, ולכן יש קושי בהעלאת טענות לגבי הצורך להיתחשב בבנייה זו לעת הקצאת המגרשים.

לגבי העתיד - העותרים אף טוענים כי ההקצאה של המגרשים על פי התוכנית תחייב אותם להסדיר מחדש את מעמדם הקנייני למול רשויות המס ולשכת רישום המקרקעין ואף תחייב אותם להיתמודד מול המחזיקים ההסטוריים של המגרשים שהוקצו להם לרבות לפעול לפינוי מחזיקים בשטח, נושא אשר יהא כרוך בהקצאת משאבי זמן וכסף - ולא נילקח בחשבון בעת עריכת טבלאות האיזון.

...

אפנה כאן לבג"ץ 4914/91 איראני נ' שר הפנים, פ"ד מו(4) 749 (1992), בסעיף 9: "... בא-כוח העותרים טען, כי לא כל המגרשים שהוקצו לאיראני, במסגרת החלוקה החדשה, מצויים בתחומי חלקותיהם המקוריות, שנכללו באיחוד. בכך, לדעתו, פעלו רשויות התכנון בניגוד למצוותו של סעיף 122(1) לחוק ..., סעיף זה - טען הפרקליט המלומד נועד להעניק הגנה מרבית לזכויותיהם הקנייניות של בעלי המגרשים הנכללים בתכנית החלוקה החדשה; ומטרה זו לא תוגשם אלא אם יפורש הסעיף כך, שהמגרש החדש צריך להיות בתחום המגרש המקורי, ורק אם הדבר אינו אפשרי - ניתן ויש להקצותו במקום קרוב ככל האפשר למקום המגרש המקורי. דין הטענה להידחות. מטרת סעיף 122 (בכל שלושת סעיפיו המשניים הראשונים) הייתה, אמנם, להגן, במידה המרבית האפשרית, על זכותו הקניינית של בעל מגרש, שנכפה עליו הליך של איחוד וחלוקה חדשה (ראה לעניין זה את דברי השופט ברנזון בבג"צ 26/70 [5], בעמ' 646 מול אות השוליים ד). אך הפירוש המוצע על-ידי בא-כוח העותרים איננו עולה בקנה אחד עם לשון הסעיף, ממנה ברור שהחוק איננו מחייב הקצאה בתחום החלקות המקוריות עצמן. יתר על כן: קבלת הפירוש הנטען הייתה מסכלת את תכליתה של החלוקה החדשה, שעיקרה כרוך בתכנון חדש וכולל של התשתית הקרקעית." וראו אף את דנה וזינגר, כרך 2, בעמ' 1158, שם נכתב כי: "עצמתו של עיקרון הקרבה פחותה בהרבה מעוצמתו של עקרון השוויון היחסי. בעוד שהאחרון חייב להישמר בכל מקרה, בין בדרך של הקצאת זכויות במקרקעין ובין בדרך של תשלומי איזון, החיוב המוטל על מוסד התכנון בנוגע לעקרון הקרבה הוא רק "ככל האפשר"".

סיכום – נוכח כל האמור במצטבר, מצאתי לדחות את העתירה.

לא שוכנעתי כי ההחלטות של מוסדות התכנון חורגות ממתחם הסבירות, הגם שאינן לשביעות רצונם של העותרים.

ככלל, ניתן לבצע חלוקה למגרשים בתנאים מסוימים ואת המעבר ניתן להסדיר ע"י קביעת זכויות מעבר שיירשמו.

הנתבעת 44 טענה כי מאחר והתובעים נטלו בכח חזקה בחלק מסויים במקרקעין, ואף הוגש כנגדם כתב אישום על בניה בלתי חוקית במקרקעין, הרי ששיקולי המדיניות מחייבים לדחות תביעה לפירוק שתוף אשר בד' אמותיה עותרים התובעים לכך שתנתן להם חזקה ייחודית בשטח שם נטלו לעצמם בכח.

פשיטא, שתשריט המומחה (או תשריט 99) לא הוגשו לאישור הוועדה המחוזית, ופשיטא שלא נרשמו זיקות הנאה לעניין מעבר בין המגרשים מושא התשריטים על מנת לייתר את הפניה הנדרשת לוועדה המחוזית לצורך אישורם.

...

לסיכום, מכל האמור עולה כדלקמן: התובעים זכאים לבקש את פירוק השיתוף במקרקעין, ואין הם כפופים לחלוקה מושא תשריט 99; פירוק השיתוף בעין לפי תשריט 99 או תשריט המומחה אינו אפשרי, עקב היעדרו של אישור המפקח על רישום המקרקעין לפיו החלוקה המוצעת תואמת לדיני התכנון והבניה.

מכתב ב"כ העירייה ת/1 אינו יוצר את ההיתר הנדרש לכך; בנוסף, פירוק השיתוף בעין אינו אפשרי לפי תשריט 99 או לפי תשריט המומחה עקב כך שהם יוצרים שותפות חדשה בין בעלים אשר התובעים והנתבעת 44 אינם מסכימים לה. נוכח כל האמור, התביעה לפירוק השיתוף בעין – נדחית.

עם זאת מקובלת עלי עתירת הנתבעים לפיה פירוק השיתוף יהיה על דרך של התמחרות פנימית בין השותפים.

בבקורת שנערכה ביום 6.1.16 נמצא, כי הנאשמים עושים שימוש חורג ללא היתר במבנים הבאים: א. שימוש חורג ללא היתר למטרת משרדים בשלושה מבנים יבילים, בשטח כולל של 100 מ"ר, המסומנים בתשריט A. שימוש חורג ללא היתר למטרת טפול ברכבם בסככות מפח, בשטח של כ- 900 מ"ר, המסומן בתשריט B. שימוש חורג ללא היתר למטרת מיגרש לחניית רכבים לפני/אחרי טפול, בשטח של 2,000 מ"ר, המסומן בתשריט C. השימושים טעונים היתר, שלא ניתנו בידי הנאשמים.

אשר לאישום השני נטען, כי הבניה נעשתה לפני חקיקת החוק ולכן לא נידרש היתר, כך שלא נעברה כל עבירה על ידי הנאשמים.

עסקינן בעבירה נמשכת של שימוש ללא היתר, שהרי אם נעשה שימוש במבנה, על המבנה להיות חוקי ועל השמוש הנעשה בו להיות תואם את השמוש המותר שנקבע לאותו מבנה בהיתר הבנייה, כך ששימוש המתבצע במבנה שאינו חוקי, אשר לא נקבע לו ייעוד בהיתר, מהוה עבירה פלילית (ראו רע"פ גוטליב ואח' נ' מדינת ישראל (30.3.08).

הנאשם בנה את המבנה, ביודעו שעליו לקבל היתר מראש ובחר שלא לעשות כן. שלישית, לא מצאתי כל בסיס לטענות הנאשמים, כי המאשימה הייתה מנועה מלפעול בעיניינם בשל כך שהיו מצויים בהליכי הסדרה או מכוחו של הסכם הפשרה.

...

לא שוכנעתי, כי המאשימה הערימה קשיים על הנאשמים באופן שהיה בו לסכל את יכולתם להכשיר את הבנייה והשימושים.

נוכח האמור לעיל, לא מצאתי כל בסיס לטענת הנאשמים לפגמים בהתנהלות המאשימה או לפגיעה בזכויותיהם, כך שלא עלה בידם להראות, כי הגשת כתב האישום או ניהול ההליך הפלילי עומדים בסתירה מהותית לעקרונות של צדק והגינות משפטית ועל כן דין הטענה להידחות.

לסיכום נוכח כל המפורט לעיל, המאשימה הוכיחה מעבר לכל ספק סביר את אשמתם של הנאשמים במיוחס להם בכתב האישום המתוקן ולא עלה בידי הנאשמים להקים ספק באשמתם או להוכיח קיומה של הגנה בגינה לא יורשעו בדין, ועל כן אני מרשיעה אותם במיוחס להם בכתב האישום המתוקן.

לא הייתה הסכמה וגם לא כוונה בין המנוחים ל. לחלק את הבית הקיים; הערכאות הקודמות שדנו בהליכים קודמים בין הצדדים וגם התובע בעדותו העיד כי הכל סברו שאין כל הרשאה להריסת בית הנתבעים; לא ניתן לאשר את התשריט גם בשל העידר יכולת לשמירת מרחק של 3 מטר לפחות בין בית הנתבעים לבין הגבול עם שטח מיגרש 2; התשריט אינו חזות הכל וניתן לתקנו או להכין תב"ע נקודתית.

שטח הקרקע בהתאם לתשריט 1,860 מ"ר, בעוד ששטח הקרקע הרשום בנסח לישכת רישום המקרקעין הינו 1,930 מ"ר. חלוקת הקרקע בהליכים השונים נעשתה באופן בעייתי שאינו תואם את התכנית החלה על הקרקע ולכן וכתנאי להסדרת הזכויות בקרקע, יש לפעול בין היתר להסדר המצב התיכנוני בהתאם לתב"ע החלה והדין ולהסדרת כלל החריגות בקרקע ועל בית המשפט ליתן דעתו בעיניין זה. מוכחשת כל אחריות הרשות לנזקים הנטענים, ככל שאלה מופנים כלפיה.

תרמית פנימית היא כזו שגרמה לפגם בהליך שפוטי עצמו כתוצאה ממעשה בלתי חוקי בעת ניהול המשפט (כגון: עדות שקר, זיוף מיסמך וכיו"ב).

...

כך גם לא שוכנעתי, כי יש בתעודת עובד ציבור שהוגשה לתיק מאת מהנדס הוועדה המקומית לתו"ב מר אפלמן כדי לשנות ממסקנתי זו. עמדת הוועדה המקומית לתו"ב כעולה מתעודת עובד הציבור מתבססת על שיקולי מדיניות (סע' 2.1-2.2 שם; פרוט' 14.11.22 עמ' 38 שורות 1-19; עמ' 87 שורות 23-28; עמ' 88 שורה 7), אשר אינה עולה במדרג הנורמטיבי על דיני התכנון והבנייה, אינה מחייבת ונתונה לביקורת שיפוטית.

טענת הנתבעים בעניין שיהוי/ התיישנות בהגשת התביעה מהראיות והחקירות לפני שוכנעתי כי עילת התביעה קמה לתובעים במועד בו ידעו לראשונה על התביעות ההדדיות שהתנהלו בין הנתבעים 1-6 לבין עצמם במסגרת דיון בוועדת הערר, בשנת 2016 (פרוט' 14.11.22, עמ' 31 שורות 5-26, 33; עמ' 32 שורות 1-4; עמ' 32 שורות 25-26; עמ' 33 שורות 20-30).

אף על פי כן, יאמר במפורש כי הסמכות לדון בהליך זה, בין בני משפחה שעניינו סכסוך משפחתי מובהק, התנהלו הליכים קודמים בין הצדדים בבימ"ש לענייני משפחה במחוז מרכז - הנה לבית המשפט לענייני משפחה בפ"ת. סוף דבר התביעה מתקבלת.