הסגת גבול ובנייה במקרקעין משותפים ללא הסכמה

הסעדים להם עתרו התובעים בין היתר, להורות לנתבעים לחדול לבנות ללא היתר ולהשיב את המצב לקדמותו; להורות לנתבעים לשלם שכר ראוי בעבור השמוש שעשו בחצר המבנה המשותפת ללא הסכמת יתר הדיירים; להורות לנתבעים לפצותם בגין עוולת המיטרד ליחיד וליתן צו הצהרתי המאפשר לתובעים שימוש סביר ברכוש המשותף.

ביישום למקרה שלפנינו, השאלה העיקרית אליה אנו נדרשים היא אם נושא התובענות הוא עילות מבין אלו המנויות בסעיף 72 לחוק המקרקעין? בעוד שהסמכות לידון בעילת הסגת הגבול היא בסמכות מקבילה של המפקח ושל בית משפט השלום על פי סעיף 72 לחוק המקרקעין, הרי שהסמכות לידון ביתר העילות הנה של בית משפט השלום בלבד.

...

קצרו של דבר, אני קובע כי הסמכות לדון בתובענות שלפניי היא בבית המשפט דכאן.

אני מורה לצדדים להגיש תצהירי עדות ראשית: התובעים תוך 60 ימים מהיום; הנתבעים תוך 60 ימים מקבלת תצהירי התובעים – ימי פגרה יבואו במניין.

אני קובע קדם משפט מורחב בנוכחות הצדדים ליום 18.9.2019 שעה 10:30.

סעיף 30(ג) על פיו "דבר החורג מניהול או משימוש רגילים טעון הסכמת כל השותפים." סעיף 31(א)(1) הקובע כי כל שותף רשאי לעשות שימוש סביר במקרקעין המשותפים, אף ללא הסכמת השותפים, "ובילבד שלא ימנע שימוש כזה משותף אחר;" הלכה היא, כי בניה או שימוש אחר במקרקעין, המונע משותף אחר שימוש בחלק המשותף, אינו נחשב "שימוש סביר" בהקשר זה. הזכות לתבוע סילוק יד מרכוש משותף סעיף 52 לחוק המקרקעין מגדיר מהו רכוש משותף בבית שנירשם כבית משותף: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה." סעיף 55(א) לחוק המקרקעין קובע כי: "לכל דירה בבית משותף צמוד חלק בלתי מסויים ברכוש המשותף של אותו בית משותף." על בסיס הוראות אלה אין ספק כי כל הדיירים המחזיקים או המשתמשים בחלקי המבנה, רשאים לעשות שימוש בכל הרכוש המשותף כאשר אין לאחד מהם זכות להשתמש בחלק מסוים ממנו באופן ייחודי, אלא בהסכמת הדיירים האחרים ועל פי רשות שניתנה.

ר' לעניין זה דברי כב' השופט חשין ברע"א 6339/97, משה רוקר נ' משה סלומון, פ"ד נה(1)199, [1999] (להלן: הילכת רוקר), בעמ' 251: "חוק המקרקעין, כמוהו כחוקי ישראל כולם, גם הוא יישלט – על דרך העקרון – בידי הדוקטרינה שבהוראת סעיף 39 לחוק החוזים. כך תשלוט אותה דוקטרינה גם בזכותו של בעל המקרקעין (שמעון) לבקש את סילוקו של המבנה שבנה ראובן (הפולש) שלא-כדין ושלא-בהיתר. כב' השופט ברק הוסיף וקבע שם (עמ' 276-277): "תום-הלב הקבוע בסעיף 39 לחוק החוזים (חלק כללי) (להלן – חוק החוזים) הוא עקרון 'מלכותי'...הוא חל בגדרו של כל דין. 'מצודתו פרושה... על כלל המערכת המשפטית בישראל'... הוא מבטא עיקרון היתנהגות 'לעניין פעולות משפטיות וחיובים שבכלל המערכת המשפטית בישראל'... עיקרון תום-הלב חל בגדרו של חוק המקרקעין." על כן בעניינינו, שימוש ייחודי בחלק מהרכוש המשותף, בהיעדר הסכמת התובע ויתר בעלי הזכויות במבנה, מהוה הסגת גבול ברכוש זה ומקנה לתובע את הזכות לעתור לסילוק יד, לפינוי הפלישה ולהשבת מצב הרכוש המשותף לקדמותו, אלא אם מתקיימים החריגים שנקבעו בהלכה הפסוקה (כאמור בהילכת רוקר, וכן בע"א (מחוזי ירושלים) 2232/08, חברת אליק נכסים והובלות נ' יצחק בדש [16.12.2008].

...

המומחה ציין כי לו היה התשריט מוגש ונרשם במסגרת רישום המבנה כבית משותף היתה המסקנה שונה, אולם כאשר לא נרשם המבנה כבית משותף, אין לתשריט כל ערך ולשיטתו, יש לראות בנתבע כפולש לחצר המשותפת.

בשל המסקנה אליה הגעתי, לא מצאתי להידרש לטענות או לראיות נוספות (לרבות שאלת קיומו או העדרו של רישיון עסק, ועדותו של מר עדני), באופן נפרד מהאמור לעיל, על אף התייחסות הצדדים לאלה בסיכומיהם.

סוף דבר אני מקבלת את התביעה, ומורה לנתבע לסלק ידו מחצר המבנה ברחוב היצירה 7 ברחובות, גוש 3652 חלקה 120, כשהיא פנויה מכל חפץ של הנתבע, ובכלל זה נדרש הנתבע להרוס (על חשבונו) את הבנייה שבנה עליה.

(לדיעה לפיה בסכסוך שכנים בבית משותף בגין בנייה של בעלי דירה אחת בבית בשטחו של הרכוש המשותף, אין לידון כבתביעה שעילתה הסגת גבול במקרקעין, אלא, בהיותה תביעה קניינית, יש לידון בה לפי התשתית הנורמאטיבית שבחוק המקרקעין, ראו רע"א 6339/97 רוקר נ' סלומון, פ"ד נה(1) 199, 237 (1999) (להלן: ענין רוקר)).

בעיניין רוקר (בעמ' 776) הביע השופט אנגלרד דעתו לפיה לעניין העוולה שבסעיף 29 לפקודה לא ייחשב כמסיג גבול בעל משותף שעושה שימוש בקרקע המשותפת ללא הסכמת שותפיו, אלא רק במידה והוא עושה שימוש המונע מיתר השותפים לעשות שימוש בה (מצב העולה כדי נישול).

...

המסקנה היא כי לא עלה בידי התובעת לפגום בראיות המספיקות שהביא הנתבע על מנת לעמוד בנטל השכנוע בטענתו כי הוא עשה בשטח המחלוקת שימוש כדין.

משלא הוכחה עילת התביעה של הסגת גבול במקרקעין, דין התביעה להידחות.

אשר על כן, הנני דוחה את התביעה ומחייב את התובעת לשלם לנתבע שכר טרחת עורך דין בסך כולל של 2,500 ₪.

מאז ובמשך השנים נהגו בה הנתבעים ומשפחתם מנהג בעלים ללא כל היתנגדות, וכן עיבדו את המקרקעין ושמרו עליהם מכל פולש ומסיג גבול.

נתבע 3 לא הגיש תצהיר או העיד, וכן אף אחד מבעלי המקרקעין או גורמים אחרים לא הגישו תצהיר או העידו בעיניין זה. לפי הדין בנייה על מקרקעין משותפים אינה שימוש סביר במקרקעין, ולצורך כך נידרשת הסכמת כל השותפים.

...

אין בידי לקבל טענות אלה.

לאור האמור, הטענות לחוסר תום לב או לקנטרנות התביעה, גם הן נדחות.

סוף דבר לאור הכרעתי אני מקבלת בזאת את התביעה ומורה בזאת כי: ניתן בזאת צו המורה לנתבעים או למי מטעמם לסלק ידם מהמקרקעין (חלקה 93 בגוש 12219).

את בית ההורים ז"ל הרחיב חיים ז"ל ולא הבן **** ז"ל. הבית המקורי של ההורים ז"ל הועבר לשימוש פנינה ז"ל ולא רבקה, והשטח שמתחת לבית התובעים שייך לפנינה ז"ל. לרבקה הוצמד השטח המרכזי שאינו בנוי בין מגרשו של ישראל לבין בית ההורים המנוחים חיים ז"ל ושושנה ז"ל. ישראל כלל לא הסיג גבול, שכן ישראל מחנה את רכבו בחניה בהסכמת הוריו ז"ל מאז 1972, עוד לפני שאביו חיים ז"ל הגיש בקשה להיתר להרחיב את ביתו על מנת שבנו **** ז"ל יגור שם. רבקה המחתה לישראל זיקת הנאה לעשות שימוש בשטחה בהתאם לרצונו, ולתובעים אין כל זכויות במיגרש אלא בבית בו הם מתגוררים.

לאור קביעה זו, נקבע בסעיף 75 לפסק הדין בהליך הקודם: "משזאת נאמר, ומשאין בייחוס תוספת הבניה ל-1/3 של התובעים [הכוונה לתובעים כאן ולאמם יוכבד] כדי לגרוע מבעלותם המשותפת בשאר החלקה (1/3 המשתרע על כל סנטימטר וסנטימטר) הרי שלא ניתן לעשות שימוש כלשהוא במקרקעין ללא הסכמתם, כל שכן לתפוס בהם, או בחלק מהם, חזקה ייחודית. דבר זה לא ייתכן לא על ידי השותפות למקרקעין – האחיות רבקה ופנינה – ולא על ידי מי מכוחן. אין השותפות, יכולות להעביר מה שאין להם, ומשאין להן זכות לשימוש בנגוד להסכמת כל השותפים או זכות חזקה ייחודית, אין ביכול[ת]ן להעביר או להמחות זכות שכזו." ערעור שהגישו ישראל ואישתו בתיה על פסק הדין אשר ניתן בהליך הקודם נדחה.

...

סוף דבר הנתבעים יהרסו ויסלקו את כל אשר נבנה לאחר חודש ינואר 2017 במקרקעין נושא התביעה המצויים בחלקה שנקראה לעיל חלקה 1/2, ברחוב דוד המלך 4 בראש העין, שהיא חלק מגוש 4274 חלקה 145 תת חלקה 1, וישיבו את המצב לקדמותו.

התביעה הכספית נדחית.

הנתבעים ישלמו לתובעים, ביחד ולחוד, הוצאות משפט כדלקמן: אגרות בית המשפט בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק ממועד תשלומן.