הסבת שטח משותף פרטי בעליית גג בבניין משותף

תמצית המחלוקת בין הצדדים הליך זה החל בתביעה של 4 (מתוך 6) בעלי זכויות בדירות בבית משותף, שהלינו נגד עבודות בניה שביצעו הנתבעים (או למעשה הנתבעת 2), בעלי זכויות באחת משתי הדירות הנותרות, בשטח הרכוש המשותף.

עוד טוענת הנתבעת, כי התביעה הוגשה בחוסר ניקיון כפיים, שלא בתום לב ותוך שהוי ושימוש לרעה בהליכי משפט, שכן התובעים לא הגישו כל היתנגדות לבקשת הנתבעת לקבל היתר והמתינו רק לאחר שהחלה בבניה וזאת תוך שהם עצמם עושים שימוש ייחודי בחלקים אחרים מהחצר או מהגג, הציבו מחסנים בחצר, ביצעו בניה בלתי חוקית בדירותיהם ועל גבי הגג תוך כדי הישתלטות על שטחים משותפים נרחבים, והם פועלים כיום בצרות עין ובחוסר תום לב. משכך, לטענת הנתבעת, התובעים "טובלים כששרץ בידם". לטענת הנתבעת בכתב הגנתה (טענה ממנה חזרה בסיכומיה), בהתאם לחוק המקרקעין (סעיף 71ב(ג)) בעל דירה שהורחבה ייראה כמי שהסכים להרחבה דומה של כל דירה אחרת בבנין.

חדר ההסקה המרכזית (שאינה פועלת ואינה בשימוש) הממוקם מתחת לדירה הוסב למחסן פרטי ונימצא בשימוש התובעים.

בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט נזכר גם שימוש שעושים התובעים 1 ו-2 ברכוש המשותף: שימוש בחדר ההסקה וחלל נוסף (חלל נמוך מאד, אליו קיימת גישה ממבואת חדר המדריגות של הבנין) כמחסנים פרטיים (עמ' 21-22 וכן בסיכום בעמ' 23 לחוות הדעת).

יחד עם זאת, מאחר שכל העובדות הדרושות להכרעה בענין זה הועלו על ידי הצדדים בטיעוניהם, מצאתי לנכון לידון ולהכריע בה. לגופם של דברים, אין מחלוקת בין הצדדים כי החצר הנה רכוש משותף.

...

לחלופין, טוענת הנתבעת, ככל שיקבע כי אין לאפשר את הפיתוח המבוקש מסביב לדירתה, היא עותרת להורות לתובעים לחדול משימוש ייחודי ברכוש המשותף ולהסיר את הבניה שבנו ברכוש זה, בהתאם למפורט על ידה בתמצית עוד בכתב ההגנה שהגישה מטעמה.

לאחר עיון בראיות שהוגשו, בסיכומיה הצדים וביתר המסמכים שבתיק בית המשפט, הגעתי למסקנה כי השימוש שמבקשת הנתבעת לעשות בחצר המשותפת, אינו בנסיבות ענייננו בבחינת שימוש רגיל וסביר והוא אף קרוב למעשה לשימוש ייחודי של הנתבעת באותו שטח מוגבה ומרוצף, שיש לה פתח יציאה חדש אליו.

בנסיבות אלה אין בידי לקבל את טענת הנתבעת כי עניננו נופל להגדרת ניצול לרעה של זכות הבעלות מצידם של התובעים ולמסגרת הוראות סעיף 14 לחוק.

בבדיקה שערכו התובעים הוברר שהנתבע הגיש בקשה להיתר בניה בשנת 2009 שעליה חתימות 9 דיירים (כולל חתימתו), כאשר חלק מן הדיירים אינם דיירים כיום.

שם נקבע שאין מניעה שחדר המשמש לצורך אחסון מיתקני הבקרה יהיה יחידה עצמאית שאינה חלק מהרכוש המשותף הרשומה בבעלות פרטית.

האם יכול הנתבע להסתמך על היתר הבניה שניתן לו לצורך המשך בנייה על גג הבנין? בהתאם לתקנות הבית המשותף (צורף כנספח 3 לתצהיר עדות הראשית של התובעים) גג הבית המשותף לא הוצא מגדר הרכוש המשותף ולא הוצמד לאף יחידה כאשר נותר כולו כרכוש משותף.

בכל הנוגע לאגרות בניה והיטלים אזי כפי שפורט בסיכומי התובעים, הסכומים יוחזרו לנתבע ע"י היזם של תמ"א 38 כנגד הסבת הזכויות ששולמו אליו.

עוד אוסיף שהנתבע למעשה יהנה יחד עם שאר הדיירים מהיתרונות הגלומים במסגרת הסכם התמ"א 38, כך שלבנין תתווסף מעלית ואף שטח דירתו יוגדל ויתווסף לה ממ"ד. טוען הנתבע שהסכם התמ"א אינו תקף שכן בדרך כלל נידרש להוסיף חניות לדירות החדשות וכן מטעמים נוספים.

...

אף אם המסקנה הינה שהנתבע נופל בגדר סעיף 71 ב' אזי לא השיג הרוב הדרוש כפי שאפרט: בהתאם לקביעתי לעיל שבבנין 15 יחידות על הנתבע היה לקבל הסכמה של 12 בעלי דירות שלדירותיהם צמודים 2/3 מהרכוש המשותף.

לא הוגשו כל ראיות בענין זה ומשכך איני יכולה לקבוע דבר לענין הסכם זה, כאשר יש לציין שכפי שפירטתי לעיל מסקנתי הינה שלנתבע אין כל זכות לבנות על גג הבנין, ללא כל קשר להסכם תמ"א 38 כלשהוא.

כן ישלם הנתבע אגרת בית המשפט כפי ששולמה על ידי התובעים ושכ"ט עו"ד בגובה 5,000 ₪.

בנוסף לכך, הוסכם כי הדירה תיכלול עליית גג, מחסן, חניה מקורה וכן גם חניה עוקבת לא מקורה ושטח קרקע המחובר בקיר משותף למגרש הסמוך (מיגרש מספר 78).

לטענת התובעים, הנתבעת פעלה בחוסר מיומנות ובחוסר הזהירות המתבקשת בכך שבחרה קבלני משנה בלתי מיומנים, לא פיקחה על טיב העבודה ולא הקפידה על נהלי עבודה המתבקשים ובכך הסבה להם נזקים רבים שעלותם המצטברת מגעת לסכום כולל של 250,000 ₪ כדלקמן : עלות תיקונים בהתאם לחוות דעתו של המומחה מטעם התובעים (מר יוסי שטרית ממשרד אינג' בן-עזרא) בסך של 228,549 ₪ ; שכ"ט המומחה בסך של 3000 ₪ ; נזק שאינו ממנוי (טירחה ועגמת נפש) בסך של 30,000 ₪ ; ירידת ערך הדירה בסך של 15,000 ₪ ; דיור חלופי בסך של 20,000 ₪ ; תיקון דוד השמש בסך של 1500 ₪.

כמו כן, מציינת הנתבעת כי בתאריך 15.9.2008 התובעים חתמו על גבי מיסמך המלמד על כך שדלת הכניסה לבית וכן גם תשתית הכנת הצנרת למזגנים הותקנה על ידי קבלן פרטי מטעמם ולכן אין כל מקום לטרוניה כלפיה בעיניין זה. בכל הנוגע לליקויי האיטום מדגישה הנתבעת כי התובעים נימנעו מלדווח עליהם עד לשנת 2015 ואף החליפו את ה"אבנים המשתלבות" ברצפת בטון שעליה הותקנה קרמיקה באמצעות קבלני בנייה פרטיים מטעמם ומשכך הנה מופטרת לחלוטין מאחריות לתיקון הליקויים הללו.

נוכח קביעתי כי הנתבעת אחראית לליקויים אלו הרי שיש לבחון את גובה השיפוי לו זכאים התובעים בגין ראש תביעה זה. אמנם מיפרט הסכם המכר קובע במסגרת שבמסגרת סעיף 4.16 כי על הנתבעת להקים בצדי המיגרש גדר מטויחת עשויה בטון מבלוקים או מבטון בגובה 1.60 מ' דא עקא שהתובעים הגיעו להסכמה עם דיירי הבניין המשותף הסמוך ולפיה הגדר תוגבה בכפוף לסיוד הקיר (ראה : סעיף 71 לסיכומי התובעים).

...

אשר על כן, התובענה בגין ראש פרק זה נדחית.

חרף טענת הנתבעת בסיכומיה כי מדובר בסכום גבוה מדי לאור ההיקף הכולל של הליקויים הרי שכל עוד המומחה מטעמה אינו נדרש לסוגיה זו במסגרת חוות דעתו הרי אינני מוצא לנכון להתערב במסקנת המומחה שבנדון ומשכך הנני מחייב את הנתבעת לשפות את התובעים בגין רכיב זה בסכום של 6800 ₪.

סוף דבר : התובענה מתקבלת באופן חלקי ומשכך על הנתבעת לפצות ביחד ולחוד את התובעים בגין ליקויי הבנייה והפיקוח ההנדסי בסכום כולל של 51,788 ₪ כחוק ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד ליום התשלום בפועל.

ממכלול החומר העובדתי שהוגש בהליך עולה כי בקומה התחתונה מצויים שטחים שונים, לרבות שטח שהפך לאולם; חדר הסקה שהוסב למחסן, ומחסנים שניבנו בעת בניית הבניין – אחד מהם הוא המחסן המדובר.

כנגד מכתב זה, ביום 21.6.1999 עופר כהן כתב מכתב מטעמו שבו הסכים כי הנתבעת תוכל לבנות על הגג, וציין כי אין לו כל היתנגדות כי בעת רישום הבית המשותף, הגג של הדירה יוצמד לדירת הנתבעת.

התובעים הפנו לסעיף 30 למכתבו של אברהם כלי מיום 28.6.2016, שם כתב כי: "כפי שציינתי בהגנתי, בעת שרכשה אמי את הדירה ממשפחת קן-דרור אמרו הם ומשפחת אללוף, שמאחר ולא היה רישום מסודר לבניין, היגיעו [כך במקור] כלל הבעלים להסכמה שכל השטחים המשותפים שבקומת הביניים והתחתית (אלו שמחוץ לקונטור שתי הדירות המאושרות, כחצרות שמסביב לדירות, חפירות שניבנו ליחידות דיור לא מאושרת וכדומה) יוצמדו אליהם, ואילו הגג וכל זכויות הבניה שעליו יוצמד לבעל הדירה מתחת לגג" (ההדגשה הוּספה) התובעים טענו כי פסקה זו משקפת הבנה של הנתבעת ובניה כי כל השטחים בקומת הביניים והתחתית יוצמדו לדירת התובעים, וכל שטח הגג וזכויות הבנייה יוצמדו לדירת הנתבעת.

לגופם של דברים, עיון בסעיף עצמו מעלה כי בנה של הנתבעת מתייחס בו במפורש להסכמה שהושגה ביחס לשטחים המשותפים הכלולים בקומת הביניים והתחתית.

אין בו היתייחסות לשטחים שמראש וממילא אינם שטחים משותפים אלא שטחים בבעלות פרטית – כדוגמת המחסן שהיה בבעלות הנתבעת.

...

כך, למשל, בסעיף 11 למכתב כותב בנה של הנתבעת כי "ליחידת המשנה של אמי נזקי רטיבות מתמשכים הנובעים מהמרפסת המזרחית של דירתך"; בסעיף 32(ה) ישנה התייחסות לזכותה של הנתבעת לפרוץ חלון בקיר הדרומי של יחידת המשנה; ובסעיף 33 כותב בנה של הנתבעת במפורש כי: "הוראות רישום אלה מורות כי כל שהוא מעבר ל-4 הדירות החוקיות ול-3 המחסנים המסומנים בצהוב (שאחד מהם שייך לאמי) אינו חוקי". המסקנה מן האמור היא שאין כל אישור במכתב זה שהמחסן הועבר לתובעת, אלא להפך.

משזו המסקנה שאליה הגעתי, מתייתר הצורך לדון בטענה לעניין תשלום דמי שימוש.

התוצאה, אפוא, היא כי דין התביעה להידחות.

הנתבע ניצל את העובדה כי רוב הבניין מושכר לשוכרים ורוב בעלי הדירות לא מתגוררים בבניין, והחל להסב את השטח לארבע יחידות מגורים תוך שהוא מרחיב את השטח על חשבון רכוש משותף נוסף, ופותח ארבע דלתות כניסה מהחצר עבור ארבע יחידות מגורים; במקביל, השתלט על החצר האחורית של הבניין (להלן: "המקרקעין").

כמו כן, הנתבע התקין במקרקעין חיבורי חשמל, מים, ביוב, גז, וגרם בכך לבעיות אינסטלאציה בבניין; הפך את החצר האחורית של הבניין לחצר פרטית של יחידות הדיור שהקים במקרקעין, הגם שמדובר ברכוש משותף; התקין מספר דודי שמש על גג הבניין, והעביר צנרת חיצונית מיחידות המגורים לגג הבניין, וכן התקין מזגנים על גבי הרכוש המשותף של הבניין; השתלט על חלק מהרכוש המשותף בבניין לצורך יצירת מעבר ליחידות הדיור שבנה במקרקעין, והחל לפתוח מעבר נוסף מצד שמאל של הבניין, תוך שהוא שובר חלק מהגדר ומהרכוש המשותף ומשנה את חזות הבניין; ערך שינויים במעברי הכניסה למקרקעין, תוך שהוא מכין את הקרקע ליצירת מעברים משני צדי הבניין אל יחידות הדיור שבנה במקרקעין; והתקין סוככים ברכוש המשותף בבניין, תוך קדיחת ווים ומתיחת ברזנט מעל ליחידות הדיור שבנה במקרקעין.

מאחר שהזכויות במקרקעין רשומות כרכוש משותף, ומאחר שהעסקה בין בעלי הדירות בבניין דאז לבין מר טוטיאן לא הושלמה ולא הסתיימה ברשום המקרקעין כיחידה נפרדת בבית משותף, לא היו בידיו של מר טוטיאן זכויות כלשהן במקרקעין להעברה, קל וחומר ללא קבלת אישור בעלי הדירות בבניין.

על כן, משלא הוכחה בעלותו של הנתבע במקרקעין, ולא הועלתה (וממילא לא הוכחה) כל טענה באשר לקיומה של זכות אחרת במקרקעין המצויה בידי הנתבע, לא נותר בידי אלא להורות על סילוק ידו של הנתבע ו/או מי מטעמו מהמקרקעין, לרבות מחצר הבניין, ולהשיבם לתובעים כשהם ריקים מכל אדם וחפץ.

...

אין בידי לקבל אף את טענת הנתבע בדבר העדר היריבות, שכן שעה שהנתבע מחזיק בשטח המצוי בבעלות התובעים, מובן שקיימת יריבות בין הצדדים.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

הנתבע ישלם לתובעים הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 30,000 ₪.