הנפקת שוברי תשלום היטל השבחה על ידי הרשות המקומית

בהקשר זה ציינה הועדה, כי משמעות קבלת עמדת המשיבה היא, "כי ייגבה היטל השבחה מלא בגין כל אותן הרחבות למיניהן (סגירת מרפסות, חדרים וכו') שנעשו בנגוד לדין, לרבות על-ידי מישפחות מרובות ילדים, מישפחות נזקקות וכדומה". הועדה ציינה, כי אין להקל ראש ביחס לעבריינות בנייה, "ואולם סנקציה אוטומאטית שלא ניתן לחרוג ממנה שלפיה לא יינתן פטור סוצאלי מובהק במצב זה, אינה לדעתנו בדין הרצוי ומכל מקום אין לפרש כי היא בבחינת הדין המצוי". בהתייחסה להצעת הועדה המקומית, שלפיה יינתן פטור "לפנים משורת הדין" במקרה שבו הונפק היתר בנייה עד 18 חודשים לאחר מועד אישור התכנית, ציינה הועדה כי פראקטיקה מעין זו של "פטור לפנים משורת הדין" אינה מוכרת בדין, ואף מנוגדת לדין; ולכל היותר, יש מקום שהסדר כאמור יישקל על-ידי המחוקק.

המערערת טוענת, כי ועדת הערר שגתה בפרשנות שהציגה לסעיף הנידון, אשר בגדרה עשתה הבחנה בעבריינות הבנייה בין מקרים "קלים" לבין מקרים "קשים". בהקשר זה מוסיפה ומציינת המערערת, כי בפועל מערך התביעה אינו נוהג לבקש במסגרת ההליכים הפליליים, לפי חוק התיכנון והבנייה, תשלום בגין היטל השבחה, ועל-כן ההליך הפלילי אינו נותן מענה בכל הקשור לאי-תשלום היטל ההשבחה על-ידי עבריין הבנייה.

משיבה 1 גורסת, כי לפי לשון החוק ותכליתו, אין די באישור תכנית משביחה, אלא יש צורך שהרשויות המוסמכות יתירו את הבנייה, גם אם לא השתכללו כל התנאים הפורמאליים להנפקת היתר בנייה; כמו למשל מצב שבו התקבלה ההחלטה על הנפקת היתר בנייה בכפוף לתנאים, אך בעל הנכס טרם שילם האגרה בגין היתר בנייה או לא מילא אחר תנאים מוקדמים שנקבעו על-ידי הרשות.

כלומר, לשיטתה של משיבה 2, רק מיום הוצאת השובר לתשלום היטל ההשבחה, תיצבר הריבית בהתאם להוראות החוק הנ"ל. משיבה 2 הפניתה להוראת סעיף4(2) לתוספת השלישית לחוק, שלפיה ככל שהועדה המקומית החליטה לדחות את השומה עד למימוש הזכויות – "תודיע הועדה לבעל המקרקעין, תוך חצי שנה מיום תחילת התכנית, על חבותו בהיטל" וההודעה תהיה בהתאם להוראות סעיף 6(ג) לתוספת השלישית.

צוין, בין-השאר, כי המועד שממנו יש לגבות את הפרישי ההצמדה וריבית הפיגורים הוא המועד שבו היה צריך לשלם את המס, ולא מועד הוצאת השומה; וכי קיימת אפשרות שלפיה מועד המימוש אינו ידוע לרשות בזמן אמת, ובמקרה כזה יש לתמרץ נישומים לפעול כדין לצורך הכשרת העבירה על-ידי הוצאת היתר בנייה, תוך תשלום היטל ההשבחה שקם בעת אישור התכנית שאִפשרה את השמוש לראשונה.

...

"דרך המלך" למאבק בעבריינות הבנייה ובהפרת הוראות חוק התכנון והבנייה, ובכלל זה אי-הוצאת היתר בנייה במקום שזה נדרש, היא באמצעות הליכי אכיפה; ובפרט כאשר ניתן בגדר ההליך הפלילי לחייב את המורשע לשלם את תשלומי החובה ובכללם היטל ההשבחה.

התנהגות הצדדים, ובפרט הרשויות המקומיות, לאורך שלושה עשורים מהווה, אפוא, נדבך נוסף במסקנה הפרשנית, שלפיה החלופה השנייה אינה חלה על התחלת שימוש הטעונה על-פי הדין קבלת היתר בנייה; זאת, כאמור, לאור "לשון הפשט" של החלופה, מבנה הגדרת "מימוש הזכויות על חלופותיו, תכלית החקיקה ודברי ההסבר להצעת החוק – שהיו ברורים ומפורשים לכל, גם לציבור וגם לרשויות. שינוי הגישה הפרשנית של הוועדה המקומית בירושלים, המערערת, לאחר שלושה עשורים, מחייב טעמים כבדי משקל המצביעים על כך שהפרשנות הקודמת שלפיה נקטה, הייתה שגויה לאור לשון החוק ותכליתו; וכאמור, טעמים כאלו אין בנמצא, והפרשנות הלשונית והתכליתית שונה. בנסיבות אלו, ניכר כי שינוי, ככל שהוא מתבקש, אמור להיעשות בדרך של חקיקה – הן בהיבט המהותי שלפיו פרשנות החוק אינה מתיישבת עם השינוי המתבקש, והן מעקרונות של שוויון בהחלת החוק ומניעת אפליה לאחר שנים ארוכות של יישומו.

המערערת תשלם לכל אחד מהמשיבים 6-1 הוצאות בסכום כולל של 15,000 ₪.

סעיף 3 לתוספת הראשונה קובע: "המשכיר מצהיר כי למיטב ידיעתו, הבקשה להיתר תאושר על ידי הועדה המקומית וכי הוא מתחייב לפעול לזרז את הטיפול בבקשה להיתר ולפעול לאישורה לפני תקופת השכירות המוארכת. היה ועד למועד כניסתו של הצוו לתוקף טרם אושרה הבקשה להיתר עבור המבנה היביל, אזי המשכיר יסייע לשוכר בהשגת הסכמה לארכה ו/או לעיכוב ביצועו של הצוו מהטעם שהבקשה להיתר תייתר את סילוקו ו/או מטעמים אחרים כמפורט בסעיף 1 לעיל." דמי השכירות לתקופה המוארכת עמדו על 16,000 ₪ בצרוף מ.ע.מ. ביום 1.11.2010 נשלחה לצדדים התראה בטרם נקיטת הליכים, בגין ניהול עסק ללא רישיון (נספח ד' לתצהיר).

העתק שומת היטל ההשבחה צורפה נספח 11 לבקשת הרשות להיתגונן שצורפה בהתאם להסכמת הצדדים כחלק מראיות התיק (עמ' 18 ש/ 1-13 לפרוטוקול), וההודעה על חיוב ההיטל צורפה נספח ט"ו לתצהיר.

לטענת שבו כפי שעלתה בהליך, הוא פנה לעריית ירושלים בבקשה להנפקת שובר תשלום מתוקן של היטל ההשבחה ביום 16.3.2016 וביום 8.5.2016 , נספחים 11 לתצהירו, אך לא נענה.

" בסעיף 3 לתוספת הרביעית נקבע: " דמי השכירות בתקופת השכירות המוארכת יעמדו על סך 26,000 ₪ לחודש בתוספת מ.ע.מ, אשר מגלמים בתוכם תשלום היטל השבחה לעירייה על ידי בעל הנכס כך שבעל הנכס אינו רשאי לבוא בדרישות לשוכרת בגין תשלום נוסף של היטל השבחה ככל שיהיה.

...

לאור האמור, אני דוחה את טענת היעדר תום הלב המופנית כלפי דומיקאר וקובעת כי אוטופאר היא שנהגה בחוסר תום לב כלפי דומיקאר ולא ההיפך.

אני קובעת, כי דומיקאר השתמשה בזכותה לביטול ההסכם כדין והחלטתה אינה נגועה בחוסר תום לב. הנזק לאור התוצאה אליה הגעתי, דין התביעה להידחות, ואין להידרש לשאלת הנזק.למעלה מן הצורך, אציין, כי טענת דומיקאר לפיה היא איבדה שוכרים פוטנציאליים שהיו מעוניינים בנכס בעת חתימת התוספת הרביעת, לא הוכחה.

סוף דבר נוכח האמור, אני קובעת כי ביטול ההסכם נעשה כדין, ומורה על דחיית התביעה.

רקע והתנהלות ההליך עניינה של בקשת האישור שהוגשה ביום 23.10.17 הוא בגביית ריבית פיגורים על ידי המשיבה בגין תשלומי היטלי השבחה לפי הוראות חוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה), התש"ם-1980 (להלן: "ריבית פיגורים" ו"חוק ההצמדה" בהתאמה).

לפי הנטען, גבתה המשיבה ריבית פיגורים כאמור בגין תקופות זמן בהן המשיבה עצמה השתהתה בהנפקת השומות (דרישות התשלום), כאשר לנישום לא הייתה כל שליטה או יכולת לשלם את החיוב בתקופות אלה.

לאחר זאת הגישה המשיבה ביום 21.3.18 תצהיר חדילה נוסף, בהתאם לנדרש, אשר גם לו היתנגדה המבקשת בטענה כי מחיקת חובות העבר התייחסה רק לשנתיים האחרונות, וכן היתנגדה לאופן בו מתכוונת המשיבה לתקן שומות של חובות עבר (החלפת השובר בשובר מתוקן כאשר יגיע הנישום לבצע את התשלום במשרדי המשיבה, או השבת ריבית הפיגורים למי שישלם את השובר הלקוי באופן אחר, כגון בבנק הדואר), ודרשה כי המשיבה תחויב לתקן את השומות בפועל.

...

הכרעה בסופו של יום, ולאור כל האמור לעיל, נחה דעתי כי המשיבה קיימה את הוראות סעיף 9(ב) לחוק תובענות ייצוגיות, דהיינו הודיעה כי תחדל מהגביה בשלה הוגשה הבקשה לאישור, והוכיחה גם כי חדלה מהגביה לכל המאוחר במועד הקובע (23.1.18), כשחדילה זו מתייחסת גם לחובות העבר.

לפיכך, אני מאשר את הודעות החדילה שהוגשו מטעם המשיבה וקובע כי המשיבה אכן חדלה לגבות ריבית פיגורים שלא כדין החל מהמועד הקובע, דהיינו בגין התקופה שממועד הדיווח על ידי הנישום ועד למועד קבלת דרישת התשלום שנשלחה על ידי המשיבה לנישום, ובגין התקופה שמיום קבלת הדרישה האמורה אצל הנישום ועד מועד התשלום על ידו, ככל שהתשלום בוצע על ידו במועדו החוקי.

בהינתן האמור לעיל, אני מוצא את סכומי הגמול ושכר הטרחה שהוסכמו על ידי הצדדים (ר' סעיף 11 לעיל) כסבירים וראויים, ואני מאשר אותם ומחייב את המשיבה לשלמם למבקשת ולבא כוחה, כמוסכם, תוך 45 יום מהיום.

התובעים מפנים לחוק הרשויות המקומיות (ריבית והפרשי הצמדה על תשלומי חובה) תש"ם- 1980, ומציינים כ עד למועד הנפקת השוברים מתווספים לסכום היטל ההשבחה הפרישי הצמדה בלבד, ואילו ממועד מסירת השוברים ועד התשלום בפועל יתוספו להיטל ההשבחה הפרישי הצמדה וחיובי ריבית פיגורים.

טענה נוספת שהועלתה על ידי התובעים נוגעת לתשלומי מס השבח ומס הרכישה.

ואוסיף ואחדד, גם אם התובע עצמו היה מצליח לגשת לעירייה, לדיווח ולקבל לידיו שוברים לתשלום היטל ההשבחה, עדיין מדובר במחדל של הנתבעת אשר הפרה את חובת הדיווח לרשויות.

...

לפיכך, אני מקבלת את תגובת התובעים ביחס לטענה זו. לקראת סיום, אבקש להוסיף מספר דברים באשר לאחריות הרשות במקרה שלפניי.

אני סבורה שבמקרה זה מתקיימים רכיבי עוולת הרשלנות וכי הנתבעת הביאה במחדלה לנזק הנתבע בתובענה דנן.

סוף דבר התביעה מתקבלת.

בגדרי ערעורים אלה מבוקש ביטולו של פסק הדין אשר ניתן בת"א 43786-03-15 ובת"א 44743-11-15 על ידי בית המשפט המחוזי מרכז-לוד (השופט א' שוורץ) ביום 24.3.2020, ואשר בגדריו נקבע כי ההסכמים האמורים נגועים באי-חוקיות, ולא ניתן לאכוף אותם אף בהיתחשב בנסיבות של הסתמכות, שהוי וחוסר תום-לב מצד הרשות המקומית.

עוד נטען כי המערערים לא שילמו את היטלי ההשבחה בשיעור המוסכם מאחר שהמשיבות סירבו להנפיק עבורם שוברי תשלום, ומסיבה זאת בלבד.

תשלום היטל ההשבחה על ידי המערערים בסכום הנמוך לאין שיעור מההשבחה הריאלית ממנה הם נהנים, אינו אלא התעשרות שלא כדין על חשבון הציבור (ראו: דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 63-62 (2002); ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, פסקות 12-10 (26.5.2003)).

...

ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות.

נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך).

מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך.