הנטל להוכחת קיום חוזה מכר מטלטלין

לטענת הנתבעים, על התובעים מוטל הנטל להוכיח קיומו של פגם נסתר, ולאחר מכן עליהם להוכיח כי הנתבעת ידעה על כך. הנתבעים תמכו טענותיהם בחוות דעתו של השמאי ג'ימי רום מיום 16.5.18 (להלן: "רום") ובחוות דעת חב' אינפרא סייף מיום 3.1.18 (להלן: "אינפרא סייף") ממנה עולה כי לא נימצאו ממצאים לרטיבות כלואה הנטענת על-ידי התובעים, למעט רטיבות זניחה במטבח.

דיון: מתצהירו של התובע עולה כי בעת קבלת הדירה הבחין בסימני רטיבות קשים בקירות הסלון וכששאל אודות כך את הנתבע ענה לו האחרון כי בסלון הדירה היה מוצב אקווריום גדול וכי עם הוצאת המטלטלין מן הדירה הוא נישבר וכמות גדולה של מים הציפה את הסלון (פיסקה 14 לתצהיר התובע).

מכל מקום, כאמור, התובעים לא הוכיחו כי בנגוד להצהרת הנתבעת, מערכות הדירה לא היו תקינות ו/או כי היתה קיימת בדירה רטיבות עובר להסכם המכר.

...

ככל שעדיין קיימת נזילה באינטרפוץ, כפי העולה מדברי המומחה מטעם התובעים, הרי שמקובלת עלי טענת הנתבעים כי נותק הקשר הסיבתי.

סוף דבר, דין התובענה להידחות.

התובעים ישלמו לנתבעים שכ"ט עו"ד בסך 20,000 ₪ ועוד הוצאות משפט בסך 10,000 ₪.

ביום 30.10.2014 ניתנה החלטת מנהלת מסוי מקרקעין בהשגה המורה על דחייתה מהטעם ש"שווי המכירה" הִנה שאלה עובדתית והעוררת לא הרימה את הנטל להוכיח קיומו של ציוד והערכת שוויו.

כאמור, לאחר ששקלתי את טענות הצדדים, עיינתי בחומר הראיות בתיק והתרשמתי מחקירת העדים, הגעתי לכלל מסקנה כי מכלול תנאיו של הסכם המכר בו עסקינן ונסיבות כריתתו, בשים לב למהותה הכלכלית האמתית של העִסקה, מצביעים על כך שהצדדים התייחסו אל המקרקעין והמיטלטלין (בהיותם חסרי ערך), כיחידה אחת לעניין קביעת שוויה של הזכות במקרקעין ולצורך חישוב מס הרכישה.

...

בסיכומו של עניין, שוכנעתי כי בנסיבותיו הקונקרטיות של המקרה שלפניי, לנוכח מהותה הכלכלית האמתית של העִסקה, בדין ערך המנהל את שומת מס הרכישה לפי מיטב השפיטה, בהיעדר תחולה לחריג הקבוע בסעיף 1 לחוק, משנמצא כי ההפרדה בין רכישת המלון לרכישת מיטלטליו נעשתה באופן מלאכותי, ומכאן, בחוסר תום לב, המוציא את תחולת החריג ומחיל את הכלל בעניין "שווי המכירה". בנסיבות אלה, משאין חולק בדבר התמורה החוזית הכוללת ולצורך הגשמת תכליתם הבסיסית של דיני המס לחתור למיסוי אמת, יש לשום את המקרקעין לפי שווי מכירה של 78,120,000 ₪.

סוף דבר, אציע לחבריי לדחות את הערר.

לפיכך נקבע, בהתאם לחוות-דעתו של יו"ר הוועדה, כב' השופט בר-עם, כי דין הערעור להידחות ועל העוררת לשאת בהוצאות בשיעור שנקבע.

עוד קובע פרופ' ברק כי בנסיבות אלו על השלוח מוטל הנטל להוכיח קיומה של הסכמה זו (שם, בעמ' 1065).

יפוי הכח הנו טופס מודפס שכותרתו "ייפוי כח כללי" בנוסח מקובל הנוקט בלשון כללית ורחבה ביחס לפעולות אותן רשאי השלוח לבצע בשמו של השולח, לרבות "לקנות, לשכור, להחליף, או לרכוש בכל צורה אחרת שהיא, למכור, להשכיר, לשעבד, למשכן או למכור בכל צורה שהיא כל רכוש , בין מטלטלין ובין נכסי דלא ניידי...."(ס' 6 לייפוי הכוח).

יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בע"א 712/74 חיה פורמן נגד עיזבון אני פורמן ואח', פ"ד ל(3), 110 : "לדעתנו אין ללמוד שום דבר לענין כוונותיה של המנוחה מן העובדה שהשתמשה בטופס מודפס זה של ייפוי כוח, או מן העובדה שעל מאות התניות שבשלושים סעיפיו של ייפוי כוח זה נמנית גם הסמכת המיופה הכוח ליטול מתנה לעצמו. ייפוי כוח זה איננו משקף את חוזה השליחות שנעשה בין המנוחה לבין המערערת, אלא על פניו הוא רק אמצעי שיאפשר לה למערערת לבצע שליחותה, יהא טיב שליחותה אשר יהא. על המערערת היתה מוטלת החובה להוכיח – לא שניתן לה כוח ליטול מתנה לעצמה, אלא שבכוונת המנוחה היה שהיא תישתמש בכוח זה לענין הסכום.....שלמעשה נטלה לעצמה". ובמקרה אחר, בהקשר לנטל ההוכחה, נפסק על ידי בית המשפט העליון כדלקמן : "המערער הוכיח כי אימו נתנה לו ייפוי-כוח שנועד למימוש היתחייבותה כלפיו, אך לא הוכיח את ההיתחייבות גופה. בין שההתחייבות הייתה לעשיית עסקה במקרקעין, ובין שהייתה להעניק למערער במתנה את חלקה של האם בנכס, הייתה היא טעונה מיסמך בכתב. משלא הציג המערער את המסמך, לא הוכיח מהות הזכות שההתחייבות הקימה לו, ואף לא את התנאים שבהם יהיה רשאי להשתמש בייפוי-הכוח למימושה. בכך שהניח את דעת בית המשפט, כי האם אכן רצתה שהשליטה בנכס תעבור לידיו, לא יצא ידי חובה" (ראה ע"א 3991/96 וילוז'ני נ' מעלה השרון (הרצליה) בנין והשקעות 93 בע"מ פד"י נב(5) 278, 286) מן המקובץ עולה כי התובענה תוכרע על סמך בחינה של ראיות ועובדות נוספות (מלבד ייפוי הכוח) שעל הנתבע להביא ושיש בהן כדי להצביע על הסכמה אשר הקנתה בידיו זכות והיתר לעשות שימוש בכוח שניתן לו ע"י ייפוי הכוח הכללי, לצורך העברת דירת המנוח לעצמו וללא תמורה, כמו גם בחינת המשקל והמהימנות של גרסת התובעת אל מול גרסת הנתבע באשר לנסיבות אותה העברה.

...

בסופו של יום, לאחר שבחנתי את מכלול הראיות והעדויות אשר הובאו בפני במסגרת ההליך, הגעתי לכלל מסקנה כי הוכח דבר קיומה של עסקה אשר יפוי הכח שימש כלי להוצאתה לפועל.

בנוסף, מצאתי בעדות זו לא מעט סתירות, שערערו מאוד את מהימנותה, מה שהביא אותי למסקנה כי גרסת הנתבע עדיפה באופן מובהק על פני גרסת התובעת.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, התובענה נדחית על כל חלקיה.

לאחר שהצדדים לא הגיעו לפשרה, הוגשה בקשה מטעם העותר למינוי גרפולוג ובה נטען (ללא תצהיר תמיכה) כי העותר מסוכסך עם קדוש ולכן אינו יכול להביאו לעדות,וכי הוא מכחיש את חתימתו על הסכם מכירת הציוד של החברה ,ונטל הראיה מוטל על הערייה אך יחד עם זאת הוא מבקש את מינוי הגרפולוג "על מנת למנוע חילוקי דיעות". לאחר שהעירייה היתנגדה לבקשה, נדחתה הבקשה על ידי, ולאחר שהצדדים הגישו גם השלמת טיעון, עלי ליתן הכרעתי בעתירה.

בנסיבות אלו מצויים אנו בגדריו של סעיף 119(א)(3) לפקודת מס הכנסה, ובמקרה זה לא קיים ספק בשאלת קיומה של "חזקת ההברחה" הואיל ומהסכם מכירת פעילות החברה לחברת מרוקו שצורף לתשובת הערייה עולה בבירור כי נכון למועד הפסקת פעילות החברה, היו לחברה נכסים לכל הפחות בשווי התמורה הנקובה בהסכם, דהיינו סך של 290,000 ₪.

סעיף 8 לחוק ההתיישנות קובע כי: "נעלמו מן התובע העובדות המהוות את עילת התובענה, מסיבות שלא היו תלויות בו ושאף בזהירות סבירה לא יכול היה למנוע אותן, תתחיל תקופת ההתיישנות ביום שבו נודעו לתובע עובדות אלו". בעע"מ 7878/10 עריית רעננה נ' שמיע (31.02.2012) דן בית המשפט בתחולתו של סעיף זה ביחס לחיובי ארנונה שאותם ביקשה ערייה להטיל בגין בנייה בלתי חוקית ובמסגרת זו עמד בית המשפט על כך שהנטל להוכחת קיומו של החריג כאמור בסעיף 8 הנ"ל הנו על המבקש לעשות בו שימוש ועל המגמה שלא להרחיב יתר על המידה את כלל "הגילוי המאוחר" ונקבע כי נידרש מהעירייה "להראות – כימעט – כי בירור נוסף היה בנסיבות בלתי סביר" (שם, "פסקה י"ג).

להשלמת התמונה יצוין כי במקרה שבפנינו תחול גם "חזקת המסירה" הקבועה בסעיף 12 ב' לפקודת המסים (גביה) הקובע כי : "הודעה, דרישה, צו או כל מיסמך אחר שיש להמציאם לפי פקודה זו, יראו אותם כאילו הומצאו כדין אם נימסרו למי שנועדו או הונחו במקום מגוריו או במקום עסקיו הרגיל או נשלחו לשם על שמו בדואר, ובילבד שצו עיקול לצד שלישי שהוא בנק וכן הודעה על מכירת מיטלטלין יישלחו בדואר רשום". (דגשים שלי ש.מ).

...

8.8 ביום 03.02.2016 נתקבל מכתב פנייה מאת ב"כ העותר ובו התייחס ב"כ העותר לעיקול שהוטל במקום עבודתו של העותר, שלגביו יצויין כי מדובר בחברה בבעלות אחיו של העותר, וביום 18.04.2016 הודיעה העירייה לב"כ העותר כי כל טענותיו נדחות וכי ככל שהעותר לא ישלם את חובו החברה ימשכו הליכי הגבייה, ולאחר תכתובת נוספת בין הצדדים שבה חזרה העירייה ודחתה את טענות העותר, היא נקטה בהליכי גבייה במסגרתם הגיע ביום 10.01.2017 מעקל לביתו של העותר ובעקבות הליך זה הגיש העותר את המרצת הפתיחה הנזכרת בסעיף 7 לעיל, ולאחר שזו נמחקה הוגשה העתירה בתיק זה. לאור התשתית העובדתית לעיל, טענה העירייה כי דין העתירה להידחות על הסף בשל חוסר ניקיון כפיים ושיהוי ולגופו של עניין טענה העירייה כי אין בסיס לטענת ההתיישנות שהועלתה על ידי העותר וזאת הן מחמת העובדה שטרם חלפה תקופת ההתיישנות ממועד תחילת מירוץ ההתיישנות שלטענת המשיבה החל לכל המוקדם במועד פירוק הפסקת פעילות החברה בשנת 2008, ולטענת העירייה כבר בשנת 2013 היא החלה בהליכי גבייה מנהליים שיש בהם כדי לעצור את מירוץ ההתיישנות.

גם בהינתן ההנחה בדבר החובה הפחותה המוטלת עליו, אני סבור כי התנהגות חסרת תום לב מצדו, המבטאת בבירור ניסיונות לחמוק מתשלום תשלומי החובה – תשקול נגדו.

לפיכך ולאור כל האמור לעיל, ולאחר שקבעתי כי קיימת הצדקה לחיובו האישי של העותר בחוב הארנונה של החברה, ולא קיימת לעותר טענת הגנה העומדת כנגד חיוב זה, ובשים לב לחוסר ניקיון הכפיים אשר די בו כדי להצדיק את דחיית העתירה על הסף, אני מורה על דחיית העתירה על כל חלקיה.

בנסיבות ורק לאור טענות החייב בדבר מצבו הבריאותי אני מחייב את העותר בהוצאות העירייה בשיעור מתון ביותר בסך של 3,000 ₪.

הנתבע טוען כי התובעת רכשה את הדירה AS IS ולפיכך הנטל עליה להוכיח קיומה של אי התאמה.

בסיכומי תשובה טען התובע כי מבחינת ההיסטוריה החקיקתית של חוק המכר עולה כי שלילת זכות הקונה לתרופות בשל אי מתן הודעה תחול רק לגבי מיטלטלין, וכי המוכר ויתר על כך בהסכם המכר בין הצדדים.

ליקויי רטיבות באשר לליקויי הרטיבות יש לבחון האם אכן הוכח קיומם של ליקויים אלו, ואם התשובה היא חיובית יש לבחון האם ידע או היה על הנתבע לדעת אודותם בעת החתימה על הסכם המכר.

...

המסקנה היא כי הנתבע הפר את החוזה ואת חובת תום הלב במשא ומתן ולפיכך זכאית התובעת לפיצוי.

מאחר שגם בתקופה זו היה מלמן שלוחו של הנתבע לעניין הבעיות עם הדירה (לאחר מכן גם טיפל בעניין חקירת המשטרה והאישור המזויף עבור הנתבע), ברי כי הוא מהווה שלוחו של הנתבע גם בעניין זה. המסקנה היא גם בעניין הרטיבויות הפר הנתבע את חובת הגילוי המוטלת עליו.

בהתאם לאמור אני סבורה כי יש לקבוע בעניין דנן את המועד להערכת הנזק בשנת 2017, בעת מכירת הדירה על ידי התובעת.