המרצת פתיחה לפיצויי הפקעה במקרקעין חקלאיים

ואכן, האחרונים הגישו לבית המשפט המחוזי בחיפה בקשה בדרך של המרצת פתיחה לקביעת פצויי הפקעה מעבר למוסכם בהסכם הפשרה (להלן: המרצת הפתיחה).

המשיבים טוענים מצידם כי סלילת הכביש מגדילה את הפוטנציאל לשינוי הייעוד של הקרקעות החקלאיות ולכן אין עילה לפסיקת פיצוי בראש זה. בית המשפט קבע כי "הראציונאל העומד מאחורי הקביעה לפיה במסגרת הבקשה שבפני אין לפסוק [פיצויים – ע' פ'] בגין ניזקי התכנית יפה גם לעניין הקביעה באשר לירידת ערך יתרת החלקה" ולפיכך לא ראה לפסוק פיצוי בהקשר זה. על קביעה זו, כמו גם על קביעות נוספות שבפסק הדין נסב העירעור שלפנינו.

...

בצד האמור, למען שלמות התמונה, נציין כי לאחר הגשת חוות דעת משלימות בהתאם לפסק הדין, קבע בית המשפט המחוזי בפסק דין משלים מיום 28.5.2013 כי המשיבה תשלם למערערים סכום של 12,591,320 ש"ח בהתאם לחוות הדעת של השמאי רביב מיום 24.7.2012 בצירוף הסכום של 11,292,234 ש"ח כאמור בחוות דעתו של השמאי שפירא מיום 26.7.2012.

לאחר שמצאנו כי אין התייחסות שמאית מפורשת בגוף השומה לשאלת הפיצוי האמור, מעבר לציון סכום בטבלה, הצענו – והצדדים קיבלו את הצעתנו זו – לבקש מהשמאי התייחסות לעמודה האמורה.

לא מצאנו ממש בטענת המערערים כי שאלה זו לא הייתה שנויה במחלוקת לפני השמאי.

משכך, לא הונחה עילה להתערב בהכרעתו ואנו דוחים את הערעור בראש זה. אשר לשכר טרחת עורך דין – לאחר ששקלנו את טיעוני הצדדים ובגדר הטווח עליו הוסכם בדיון שלפנינו, אנו מעמידים את שכר הטרחה על 1,200,000 ש"ח נכון להיום.

בקשה בדרך של המרצת פתיחה לפיצויים בשל הפקעת מקרקעין על פי פקודת הקרקעות (רכישה לצרכי הציבור), 1943.

לצורך הכנת חוות דעתו נעזר מר רוגובין גם בפסיקות בתי המשפט וכן בחוות דעתו של פרופ' ברוך קיפניס בנושא "היבטים תיכנוניים-גאוגרפיים על התמורות שחלו בכפר הערבי בישראל [במיקוד מבט לגליל] משנות ה-50 ועד מחצית שנות ה-70 – רקע לדיון בתביעות על פיצויים בגין הפקעות קרקע בתחום ה'איזור החקלאי' בתכנית RP/50/42". את דמי החכירה האבודים העריך מר רוגובין לפי 5% משווי המקרקעין בכל שנה, משנת 1986 ועד לשנת 2013, וזאת על סמך החלטות ונהלי רשות מקרקעי ישראל, אשר עסקאותיה מהוות את עיקר עיסקאות החכירה לקרקע חקלאית בישראל.

...

סוף דבר בשים לב לכל האמור אני קובע כי המבקש זכאי לפיצוי בגין הפקעת המקרקעין על פי סעיף 13 לפקודה בסך של 582,240 ₪ (נכון לסוף שנת 2013).

על כן אני מחייב את המשיבה לשלם למבקש את יתרת הפיצוי בסך של 339,140 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 1.1.2014 ועד מועד התשלום המלא בפועל.

כמו כן תשלם המשיבה למבקש החזר הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסכום כולל של 15,000 ₪.

המבקשת הגישה המרצת פתיחה לקביעת פצויי הפקעה, אשר לטענתה מגיעים לה. בנוסף עותרת המבקשת לקבוע כי היא זכאית לדמי חכירה על פי סעיף 12(ה) לפקודת הקרקעות (רכישה לצרכי ציבור), 1943, החל ממועד תפיסת החזקה בשנת 2014, ועד תשלום מלוא פצויי ההפקעה.

טענות המשיבה 2 המקרקעין שנמסרו למבקשת חלף פצויי ההפקעה, נועדו לשימוש חקלאי בלבד ולא ניתן היה לעשות בהם שימוש אחר.

...

לא למותר לחזור ולהזכיר כי הצדדים הסכימו שהמחלוקת בדבר שומת הפיצוי תימסר לקביעת שמאי שימנה בית המשפט, ועל כן לא ניתן להתערב במסקנתו אלא במקרים יוצאי דופן: "בפסיקתו של בית המשפט העליון נקבע לא אחת כי בית המשפט לא יתערב כדבר שבשגרה בהכרעתו של שמאי או מעריך שהצדדים הסכימו שהכרעתו תהיה סופית ומחייבת. נקבע כי התערבות בהכרעה שכזו תתבצע רק בנסיבות יוצאות דופן של חריגה מסמכות, חוסר הגינות, חוסר תום לב, השפעה בלתי הוגנת או מרמה. בנוסף נקבע גם כי מקום שבו הצדדים הסכימו שחוות הדעת תחייב אותם אין להרשות בדיעבד הפרכתה לגופה על ידי ראיה חיצונית אחרת [ראו: עניין מרום בעמ' 391-390 והאסמכתאות המאוזכרות שם; ע"א 1168/07 יפה נוף – תחבורה, תשתיות ובניה בע"מ נ' הפלר ([פורסם בנבו], 1.2.2009) בפסקאות 25-24 לפסק דיני והאסמכתאות המאוזכרות שם (להלן: עניין יפה נוף)]. ועוד ראוי להזכיר כי בפסיקתו של בית משפט זה נקבע בעבר כי ככל שמסקנותיו של שמאי או מעריך מוסכם נוגעות במובהק לעניינים שבשיקול דעת אין לאפשר בדיעבד לנהל דיון בשאלת אופן יישום שיקול הדעת, אף אם מדובר בטעות שטעה המעריך בתום לב. הטעם לכך הינו כיבוד רצון הצדדים לסמוך על השמאי או המעריך, ללא ערעור, לנוכח הכשרתו המקצועית וזהותו של המעריך [ראו: ע"א 66/67 גלובוס למזרח תעשייני עטים וצרכי משרד בע"מ נ' רולקס בע"מ, פ"ד כא(2) 146 (1967)]. אמנם, בפסיקה הוכרה גם האפשרות להתערב בחוות דעת שמאי מוסכם במקרים נדירים בעילה של "טעות גסה", אולם גם עילה זו צומצמה למקרים בהם הטעות עולה באופן מובהק מהכתוב או מכוונתם הברורה של הצדדים, וגם במקרים אלו נקבע שאין להביא ראיות חיצוניות לשם הפרכת חוות הדעת [ראו: עניין יפה נוף בפסקאות 25-24]" (ע"א 4341/11 מזרה נ' דהן, פסקה 17 לפסק דינו של כב' השופט דנציגר (31.12.2012)).

לאור האמור טענות הצדדים כנגד חוות דעתו של השמאי אגמון נדחות.

המשיבה 2 היא שתשלם למבקשת סכום זה. סוף דבר המשיבה 1 תשלם למבקשת 1,814,353 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה עד ליום 31.3.2017 ובצירוף הפרשי ריבית והצמדה בהתאם לסעיף 8 בחוק לתיקון דיני הרכישה לצורכי ציבור, התשכ"ד-1964 ממועד זה ועד לתשלום בפועל.

חישוב פצויי ההפקעה הוערכו בהתאם ליעוד חקלאי בכל המועדים הקובעים ולאחר שנבחנו עיסקאות השוואה , תוך ביצוע התאמות דרושות.

בסוף דברם, ציינו המבקשים כי לאור העובדה שלא ניתן היה לזהות את המקרקעין נשוא המרצת הפתיחה על פי התשריט שצורף להודעת ההכרזה שפורסמה בקובץ התקנות בשנת 1966, ביקשו לקבוע כי הפירסום הנ"ל אין בו כדי לספק למבקשים את המידע המינימלי להחל בתביעה לפצויי הפקעה ולקבוע שהמועד הקובע לעניין פצויי הפקעה הנו שנת 1995- שהנו מועד תפיסת החזקה במקרקעין – מועד הרחבת כביש 89.

...

בסופו של יום הגיעה השמאית מטעם בית משפט למסקנה כי: תחשיב פיצויי ההפקעה בהתאם למועדים הקובעים הנטענים בשומת המשיבה הם כדלקמן: שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה מועד קובע שווי למ"ר בלירות שטח עד 25% שטח מעבר ל- 25% פיצוי הפקעה בלירות עד 25% מעל ל- 25% 432 390 90.28% 15.12.1966 0.6 108 282 65 169 פגיעה ליתרת המקרקעין: שטח נותר שיעור הפגיעה מועד קובע שווי למ"ר בש"ח פיצוי בש"ח 42 95% 1.8.1993 12 479 ש"ח תחשיב בהתאם למועד הנטען בשומת המבקשים: שטח החלקה שטח ההפקעה שיעור ההפקעה מועד קובע שווי למ"ר בלירות שטח עד 25% שטח מעבר ל- 25% פיצוי הפקעה בלירות עד 25% מעל ל- 25% 432 390 90.28% 19.3.16 100 108 282 10,800 ₪ 28,200 ₪ פגיעה ליתרת המקרקעין: שטח נותר שיעור הפגיעה מועד קובע שווי למ"ר בש"ח פיצוי בש"ח 42 95% 19.3.16 100 3,990 ש"ח טיעוני הצדדים: המבקשים סבורים כי אין לראות במועד פרסום צו ההכרזה כמועד הקובע לעניין חישוב פיצויי ההפקעה וזאת מהסיבות שלהלן: צו ההכרזה היה כללי מידי, מבלבל וחסר יסוד מספיק של מסוימות מעשית: המבקשים טענו כי בצו ההכרזה חסר ציון מפורש של חלקה 65 בגוש 18643, בו ממוקמים המקרקעין בהם מחזיקים המבקשים וכי במקום זאת באו נקודות ציון כלליות ובקירוב.

המלומד א' קמר בספרו "דיני הפקעת מקרקעין (מהדורה שביעית, התשס"ח- 2008), כרך ב' (להלן: "קמר"), סקר את ההלכה הנוגעת למועד הקובע וציין כי: "סעיף 9(ב)(1) לפקודת הדרכים ומסילות הברזל (הגנה ופיתוח), 1943, קובע, כי בבוא בית המשפט להעריך את הפיצויים, יעריכם לפי השווי שימצאנו כשווי המקרקעין בתאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה במקרקעין על פי הוראות הפקודה. תאריך זה הוא, בהתאם לסעיף 4(1) לפקודה, מועד מתן צו ההפקעה על ידי השר לפי סעיף 3 לפקודה, שכן, מתן צו ההפקעה מזכה את הרשות לתפוס מיד את ההחזקה במקרקעין. מכאן, שאין כל חשיבות לשאלה, אם אומנם השתמשה הרשות בזכותה לתפוס מיד את ההחזקה אם לאו, הואיל ובסעיף 9(ב)(1) מדובר על התאריך שבו יכלה הרשות לתפוס את ההחזקה, ולא על התאריך שבו היא תפסה אותה בפועל. גם הסכמתו של בעל הזכויות, או אי הסכמתו, אינה מעלה ואינה מורידה בעניין זה". מסקנה זו עולה בקנה אחד עם ההלכה שקבעה שהמועד הרלוונטי לקביעת הזכאי לפיצוי הפקעה לפי לפקודת הקרקעות, הוא מועד פרסומה של הודעת הפקעה – ראו ע״א 261/84 רפאלי נ׳ חנניה פ"ד מ(4) 561, 571 (1986).

סוף דבר נוכח הנימוקים שפורטו לעיל, אני פוסק במחלוקת שהובאה להכרעתי כי המועד הקובע לשם שומת פיצויי ההפקעה במקרה דנן הוא יום פרסום צו ההפקעה בתקנות, קרי, 15.12.1966, וכי ממועד זה ואילך יכולה הייתה המשיבה לתפוס חזקה במקרקעין.

לאור ההסדר הדיוני אליו הגיעו הצדדים, אני מחייב את המשיבה לשלם למבקשים שכ"ט עו"ד בסך של 5000 ₪ בתוספת מע"מ והוצאות.

המבקשים הגישו נגד המשיבה בקשה , על דרך של המרצת פתיחה , לקביעת פצויי הפקעה בגין חלקות מקרקעין חקלאיות שהיו בבעלותם ואשר הופקעו על ידי המשיבה.

...

דיון: אני סבורה כי בהחלטתו של כבוד השופט זילברטל מיום 20.5.12 ברע"א 2856/12, כפי שהובאה לעיל, נקבע באופן מפורש כי "פסק הדין" שניתן על ידי ביום 20.3.12 מהווה "החלטה" (ואפילו לא "פסק דין חלקי") שאינה יוצרת סופיות .

ואכן, בע"א 3159/09,3236/09 הנ"ל הוסיף וקבע כבוד השופט רובינשטיין, לאחר סקירת פסק דין רוטמן כי: "באשר לפיצוי בגין 25 האחוזים הראשונים מתוך שטח ההפקעה המחייב את הרכבת, אין מנוס כי המערערים יפנו לעניין זה לשר, שכן הסמכות להעניק פיצוי זה נתונה על פי דין בראש וראשונה לו, ואין בידי בית המשפט להחליף את שיקול דעתו לעניין זה. אולם משקבענו כי נפגעה זכותם של המערערים לקנין באופן בלתי מידתי, ממילא הוגבל שיקול דעתו כאמור, והחלטתו להעניקו היא בבחינת חובה. נוכח מרחב מוגבל זה לשיקול דעתו של השר מזה והימשכותו הארוכה של ההליך שבנדון מזה, מקוה אני כי גם השר ימצא לעשות כל שביכולתו כדי שההליך יבוא על סיומו בהקדם, וכי החלטתו לא תאחר לבוא". הנה כי כן – חרף שינוי ההלכה בפסק דין רוטמן, זכאים המבקשים בתיק זה לפיצוי מעבר ל-25% מהשטח המופקע בלבד, כאשר באשר ליתרת החלקה עליהם לפנות לשר הממונה.

אשר על כן, אני קובעת כי על המשיבה לשלם למבקשים סכום של 12,591,320 ₪ כאמור בחוות הדעת של השמאי רביב מיום 24.7.12 , בצירוף הסכום של 11,292,234 ₪, כאמור בחוות דעתו של השמאי שפירא מיום 26.7.12.