המרצת פתיחה לסעד הצהרתי בדבר זכויות בניה במקרקעין

פתח דבר לפניי תביעה שהוגשה במסגרת הליך של המרצת פתיחה ושעניינה במתן סעד הצהרתי בדבר זכות שימוש במקרקעין, נוכח סיכסוך בין שתי מישפחות של שכנים הנובע ממחלוקת באשר לפרשנותו של הסכם שתוף במקרקעין בין שתי המשפחות.

מכאן הפנייה למתן סעד הצהרתי כאשר במסגרת המרצת הפתיחה עותרים המבקשים לסעד שיקבע באופן הצהרתי כי אין בהסכם השתוף כדי לשלול מהמבקשים את זכותם לפצל את דירתם הבנויה.

...

סוף דבר עולה מכל המקובץ כי הסוגיה מושא ענייננו ובכלל זה פרשנות ההסכם, הוכרעה זה מכבר.

תוצאה משכך, דינה של התביעה להידחות.

בשים לב למשאבים שהושקעו בהליך ובכלל זה לעובדה שאין ענייננו בהליך ראשון בסדרת ההליכים שלעניין, הרי שאין מנוס מלהביא עניינים אלו בשיקול דעתנו ביחס לסוגיית ההוצאות.

לפניי תובענה שהוגשה על דרך המרצת פתיחה לסעד הצהרתי בדבר ביטול ייפוי כוח בלתי חוזר שניתן על ידי המבקש לב"כ המשיבים במסגרת עסקת מכר מקרקעין שבין הצדדים.

הקונים התחייבו, כי עם העברת הבעלות בדירה ע"ש הקונים וכל עוד "הסכם זה בתוקף", תרשם הערה בדבר איסור מכירת הדירה על מנת להבטיח את זכויות המוכר לרכישתה בהתאם לנספח הבניה (ס' 17 לנספח הבניה).

ראו גם תקנה 44 לתקנות סדר הדין האזרחי, תשע"ט-2018 (תקנות תשע"ט) שלפיה, "תובענה תכיל את מלוא הסעד שהמבקש זכאי לו בשל עילת התובענה". ראיתי להביא כאן מדבריה של כב' הש' ט' שטרסברג-כהן בע"א 220/83 חברת אהרון רוטנברג בע"מ נ' חברת פלמה בע"מ, פ"ד לט(2) 372, 378-379 (1985), כדלקמן: "כשלעצמי, לא הייתי מוצאת מלכתחילה לידון בתובענה - שעניינה בטלות הסכם והפרתו - בדרך של בקשת המרצת פתיחה לפסק דין הצהרתי [...] שותפה אני לגישה הליברלית להענקת סעד הצהרתי. עם זאת, אין להענות לעתירה מסוג זה, כאשר ברור, שההצהרה אינה מעניקה את הסעד הממשי הסופי הדרוש, וכאשר ההצהרה המבוקשת היא חלק אינטגראלי מסעד אחר". דברים דומים נאמרו גם ברע"א 84/98 צעד בריא - אלוש אורטופדיה בע"מ נ' Sensograph Belgium nv (11/3/98): "המדיניות הראויה הנקוטה בנושא של תביעות לפסק דין הצהרתי, אמורה להבטיח הליך מהיר ויעיל שיסיים את הסיכסוך בין הצדדים ולא פתיח למשפט נוסף לשם קבלת הסעד האופרטיבי [...] אין לאפשר הגשת תביעות הצהרתיות חלקיות ללא חלק אופראטיבי כאשר סביר להניח, שבית המשפט יזדקק להליכים נוספים כדי ליישב את הסיכסוך בין הצדדים". פיצול סעדים וריבוי הליכים באותו עניין גורר היתדיינות כפולה ויוצר עומס שלא לצורך, על מערכת המשפט.

...

לאור כל האמור, התייתר הצורך לדון בטענות נוספות.

במכלול הנסיבות כמתואר לעיל, סבורני כי זהו המקרה שבו יש לעשות שימוש בסמכות למחוק את התובענה על הסף ולא מצאתי מקום לאפשר את תיקון התובענה.

סוף דבר: מכל האמור, אני מורה על מחיקת התובענה.

הזוג ****י פנו לבית־המשפט המחוזי בהמרצת פתיחה (ה"פ 5364/06; להלן: הליך הה"פ).

בתביעתם שתי עילות תביעה, שכל אחת מהן עומדת בפני עצמה: הראשונה, תביעה שבה מתבקש סעד הצהרתי בדבר זכותם של הזוג ****י לקבל פיצוי בסך של 238,000 ש"ח (נכון ליום 01/12/09) בגין נזקים שנגרמו להם בשל תכנית מתאר שנכנסה לתוקף ופעולות שנעשו בנחלתם; השנייה, תביעת הזוג ****י למתן סעד הצהרתי הקובע כי הם זכאים להמליץ על אדם שיקבל מטעמם מיגרש במסגרת פרויקט ההרחבה שנעשה במושב בשנת 2006.

השהוי והשפעתו על הסעד כאמור, אין טענותיהם של נוה מיכאל בדבר השפעות חלוף הזמן (היתיישנות, שהוי, סעד תיאורטי, הגנת הליכי חידלות על פתיחת הסדר המעטפת וכד') יכולות לחול אלא על מעשים או מחדלים אשר ארעו טרם פסק המשקם המשלים ב־2009.

שווי הזכות את שווי הזכות יש לחשב כך: שומת ערכו של מיגרש תואם ממוכר מרצון לקונה מרצון נכון ליום הגשת התובענה, והיא סך של 1,005,857 ש"ח, ונכון ליום פסק־הדין – 1,060,882 ש"ח. הזוג ****י זכאים לאותה עלייה אשר השמאים כולם הסכימו עליה, והיא עליית מחירי המקרקעין לבנייה בכל הארץ.

...

כיצד, אם כן, יכול היה המומחה מטעם נוה מיכאל לטעון בנשימה אחת כי הנחלה קיבלה תוקף תכנוני חוקי רק ב־1997, מקום שנבנה עליה בית בהיתר לפני כן? אשר על כן, נדחית טענת נוה מיכאל על השבחה מיוחדת של נחלה 11 כתוצאה מתכנית מי/444.

בהעדר אפשרות משפטית לאכיפת פסק דין הצהרתי זה על צדדים שלישיים דרושים קובע בית המשפט כי : התביעה לצו עשה – נדחית.

ופסק דין זה לא יחסום אותם מלעשות כן. התביעה לנזק בלתי ממוני – נדחית.

אין כל ממש בטענה לפיה התובעת הייתה צריכה להגיש המרצת פתיחה למתן סעד הצהרתי בדבר הבעלים על זכויות הבנייה בגג.

זאת, משום שההסכם כלל ייצוג במסגרת הליך משפטי, שסופו, לפחות כפי שהוצג על ידי התובעת – רישום זכויות של מספר בעלי זכויות במירשם המקרקעין, וקיום היתמחרות למכירת הזכויות.

...

לאור האמור, דין הטענות – דחייה.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, הגעתי לכלל מסקנה כי יש לחייב את הנתבעים, ביחד ולחוד, לשאת בשכר הטרחה של התובעת, בהתאם להסכם שכר הטרחה, כפי שנחתם על ידי המנוחה, בסך של 137,732 ₪ (כולל מע"מ).

בהתחשב כי התובעת נאלצה להגיש תביעה על סכום גבוה יותר, מאחר ולא היה בידיה הסכם המכר, שנחתם בין הנתבעים לבר-עוז, נחה דעתי לפסוק לטובת התובעת הוצאות בסך של 16,000 ₪, וכן שכ"ט עו"ד בסך של 28,000 ₪, בתוספת מע"מ. לאור התוצאה אלה הגעתי, בהתחשב בנימוקים שהובאו לעיל, לא ראיתי לנכון להפחית ולקזז סך של 50,000 ₪, בגין עוגמת נפש, שנטען על ידי הנתבעים, שנגרם למנוחה.

רקע ההליך ועיקר טענות הצדדים על-פי כתבי הטענות התובענה בתיק 41603-12-20 הוגשה על ידי התובעים, בדרך של המרצת פתיחה, למתן סעדים הצהרתיים (להלן "התביעה ההצהרתית") בדבר זכויותיהם במקרקעין הידועים כחלקה 42 בגוש 18749 מאדמות כפר ג'ת-יאנוח (להלן "המקרקעין").

עד נטען, כי כל אחד מהשותפים האחרים במקרקעין נשוא ההליך תפס חזקה בחלקתו וביצע עבודות בנייה, וכי הדבר מהוה חלוקה בהתנהגות באותם מקרקעין.

...

ניתן בזאת פסק דין חלקי ולפיו אני מורה על מחיקת הסעד ההצהרתי לעניין תחולתו של סעיף 29 לחוק המקרקעין.

אני מורה לצדדים לפעול לפי סעיף 70 לעיל, ולמסור את עמדתם עד ליום 24/12/2023.

בנסיבות אלו, אני מורה על עיכוב ביצוע החלטתי מיום 01/11/2022 ולפיה ניתן צו כנגד רשויות המס להמצאת מסמכים.