המרצת פתיחה למינוי שמאי מומחה בגין הפקעת מקרקעין

מתוקף סמכותה לפי סעיפים 189 ו – 190 לחוק, פירסמה הועדה בילקוט הפרסומים מספר 6473, מיום 13/9/12 בעמוד 6422 ובילקוט הפרסומים מספר 6487 מיום 24/10/12 בעמוד 510 - הודעות לפי סעיפים 5 ו – 7 לפקודה ולפיהן הופקע שטח של 2,860 מ"ר, הכולל את המקרקעין, הדרוש לצרכי ציבור של דרך, שצ"פ ושב"צ, בהתאם לתכנית מספר תא/2660 ("תכנית עג'מי" - במסגרתה נקבע כי יעוד המקרקעין הוא לצרכי ציבור) וכי על כל המחזיק במקרקעין למסור את החזקה בהם בתוך 60 יום מיום פירסום ההודעה (העתקי ההודעות צורפו כנספח 2 להמרצת הפתיחה).

שמאי בית המשפט הגיש חוות דעתו ביום 25/12/18 ובמסגרתה פירט הערכתו בעיניין שומת דמי ההפקעה להם זכאי הנתבע בשתי חלופות: האחת - שומת פיצוי דמי הפקעה רגילים בגין הפקעת המקרקעין, בהתאם לסעיף 12 לפקודה.

בהנתן הסכמתם של הצדדים למינוי שמאי מטעם בית המשפט, בשים לב לכך שהצדדים לא ביקשו לחקור את השמאי בחקירה נגדית, בהנתן המשקל והמעמד אשר מוקנים בשיגרה לחוות דעת של מומחה מטעם בית המשפט ויתרה מכך, משעיון בחוות דעתו של שמאי בית המשפט (כמו גם בתשובותיו לשאלות ההבהרה) מלמד על מקצועיותו של שמאי בית המשפט ועריכת חוות דעת מטעמו באופן מקיף ומקצועי- אציין כבר בשלב זה שהנני מוצאת לאמץ קביעותיו של מומחה בית המשפט בכל הנוגע לשומת שוויו של הנכס.

...

בהתאמה – הרי שאין בידי לקבל טענת המבקשות לעניין זה .

לאחר ששקלתי הטענה אין בידי לקבלה והנני מקבלת טענת המשיב – הנתמכת בחוות דעת מומחה בית המשפט – ולפיה, מלכתחילה עסקאות ההשוואה אשר שימשו בסיס לקביעת שווי הנכס על ידי שמאי בית המשפט, נסבו על נכסים ישנים ומשכך, ממילא השווי כפי שנקבע לא הביא לידי ביטוי ביצוע שיפוץ על ידי המשיב.

לסיכום; ניתן בזאת צו למסירת החזקה בנכס, בהתאם להוראות סעיף 8 לפקודה, באופן שהמשיב ימסור את החזקה בנכס כשהוא נקי מכל אדם וחפץ בתוך 30 יום מיום מתן פסק הדין.

בתשובתה להמרצת הפתיחה נטען כי בתקופת ההפקעה ניסתה הועדה המקומית לתיכנון ולבניה לקדם תכנית איחוד וחלוקה במטרה לשחזר את הזכויות המופקעות ועל כן לא שולמו פצויי ההפקעה באופן גורף שכן "בעלי הזכויות העדיפו חלף קבלת פצויי ההפקעה להיכלל בתכנית איחוד וחלוקה "שתפשיר" את המקרקעין תוך שחזור זכויותיהם".

בנסיבות אלו ומאחר והמבקשות לא הוכיחו את קיומה של כוונה קונקרטית לרכישת קרקע חליפית, מצאתי לדחות עתירה זו. מינוי שמאי מטעם בית המשפט המבקשות טוענות בסיכומים מטעמן כי יש מקום למנות שמאי מומחה מטעם בית המשפט וזאת על מנת שיחווה דעתו בשאלה השמאית של הפגיעה ביתרת המקרקעין כתוצאה מן ההפקעה.

...

וכך סוכמו הדברים על ידי כב' השופט עמית בע"א 3471/11 דוויק נ' מע"צ, החברה הלאומית לדרכים בישראל בע"מ (27.1.2014)): "סיכומו של דבר, כי הפגיעה בזכותו הקניינית של הנפקע, מחייבת בנוסף לתשלום פיצויי הפקעה בגין הקרקע המופקעת, גם שיפוי בגין הוצאות נלוות הניתנות לכימות (להבדיל מנזקים נפשיים ודומיהם). אכן, אין להיטיב את מצבו של הנפקע ביחס למצבו ערב ההפקעה ויש להישמר מפיצוי כפל (כמו אבדן הכנסות בנוסף לפיצוי על ירידת ערך – עניין פייג לעיל), או משיפוי בגין הוצאות שלא הוצאו או שברור כי לא יוצאו. אולם מנגד, אין להרע את מצבו של הנפקע עקב הצורך שנכפה עליו להקדים את "מכירת" הקרקע ולהקדים ולרכוש נכס חלופי.

אני דוחה את טענת המשיבה כי אין מקום לפסוק הוצאות נלוות בגין הפקעת קרקע חקלאית שכן הדבר עומד בסתירה להלכה שנקבעה בע"א 10873/06 בכר נ' הועדה המקומית לתכנון ולבניה תל אביב-יפו (22.2.2010), כפי שנקבע בעניין סניור אין מניעה לפצות את הנפקע בגין הוצאות נלוות ובלבד שהוצאות אלו יוכחו על ידו.

סוף דבר העתירות לתשלום פיצויים בגין הפקעת העבר, נזק לנותר והוצאות נלוות נדחות.

לפניי תובענה בדרך של המרצת פתיחה שעניינה תשלום פיצויים בגין הפקעת מקרקעין, שהיו בבעלות המבקשים, על פי הרכיבים הבאים: פצויי הפקעה; אבדן דמי חכירה; פיצוי בשל הפרת חובות חקוקות; הוצאות נילוות והוצאות משפט ושכר טירחה.

אומר כבר עתה, כי בהחלטה מיום 5.4.16 נדחתה טענת השהוי, והוצע לצדדים לשקול מינוי של שמאי מקרקעין מוסכם, שימונה כמומחה מטעם בית המשפט, וזאת נוכח הפערים המשמעותיים שבין חוות הדעת שהגישו הצדדים.

מחוות דעתו של מומחה בית המשפט עלה, כי סכום הפיצויים שנקבע על ידי שמאי המשיבות כולל הפחתה בשיעור של 40%, אשר אין להפחיתה כאשר מדובר בקרקע שהופקעה בשלמותה (עמ' 19 לחוות הדעת; ע"א 5546/97 הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה קריית-אתא נ' הולצמן, פ"ד נה(4) 629 (2001) להלן: "עניין הולצמן").

...

על כן, איני פוסק להם פיצוי בגין רכיב זה. סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני פוסק, כי על המשיבות לשלם למבקשים את הסכומים הבאים: פיצויי הפקעה בסך של 486,000 ₪ (כמוסכם בין הצדדים).

נוסף על סכומים אלו ישלמו המשיבות למבקשים הוצאות משפט, כולל הוצאות חוות דעת שמאים.

כן ישלמו המשיבות למבקשים שכר טרחת עו"ד בשיעור של 12% מסך התשלומים שלעיל, כאשר לסכום זה יתווסף מע"מ כחוק.

במקור הוגשה התובענה בדרך של המרצת פתיחה.

לאור הפער בין חוות הדעת מונתה שמאית המקרקעין הגב' איילת אלזנר כמומחית מטעם בית המשפט לצורך הערכת שיעור הפיצויים המגיע לתובעים בשל הפקעת המקרקעין.

...

עמדתה של המומחית מטעם בית המשפט בעניין זה סבירה ומקובלת עליי.

סבורני, כי במקרים בהם מדובר בהסכם חכירה לא רצוני הרי שיש להעמיד את שיעור דמי החכירה על הרף העליון אשר נקבע בפקודה.

כמו כן, קביעתה באשר לשיעור דמי החכירה מקובלת עליי, כמפורט לעיל.

בתוך כך, השמאי האושנר התבקש ליתן חוות דעתו בשאלות הבאות: האם תכנית רש/763 מהוה רצף תיכנוני של תכנית רש/715? האם תכנית רש/763 העניקה באזשהו אופן פצויי הפקעה לכפר הירוק בגין ההפקעה שבוצעה לשטחי הכפר הירוק במסגרת תכנת רש/715? האם תכנית רש/715 ותכנית רש/763 השביחו את יתרת המיגרש שנותרה בידי הכפר הירוק לאחר ההפקעה מכוח רש/715? אם הייתה השבחה, מה שוויה בכסף? השמאי מתבקש ליתן חוות דעת שמאית תוך ביצוע אומדן בשאלת גובה פצויי ההפקעה בגין הפקעת שטחי הכפר הירוק לפי תכנית רש/715.

היתערבות כזו במסקנות השמאי המומחה יכולה להיות למשל, כאשר השומה מתבססת על השוואה בין המקרקעין המופקעים לבין מקרקעין אחרים ולא הובאו בחשבון על ידי המומחה כלל הנתונים המתאימים והרלוונטיים לבצוע ההשוואה, או כאשר המסקנות הסבירות שניתן להסיק מהשוואת הנתונים, שונות ממסקנות המומחה – ובילבד שמדובר בהשוואות שבית המשפט מסוגל לעשות בעצמו לפי הנתונים שבחומר הראיות שלפניו (קמר, עמ' 673).

לפיכך, אין מקום לדיון בטענות הכפר הירוק באשר לגובה הפצוי המסתמכות על המומחה מטעמו, השמאי כהן , כמו גם דרישתו לתוספות שונות לפצויי ההפקעה בדמות: "מס רכישה בגין רכישת נכס חלופי, בשיעור 6% מסכום הפיצויים"; "חיוב צפוי במס שבח בגין פצויי ההפקעה"; וכן הוצאות נילוות נוספות (ראו: סעיפים 32-33 להמרצת הפתיחה).

במסגרת החלטתי מיום 12.1.2021 בה לא נפסקו הוצאות, התקבלו למעשה טענות הכפר הירוק ונותר להכריע בשאלת הפצוי תוך מינוי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט.

...

במסגרת החלטתי מיום 12.1.2021 בה לא נפסקו הוצאות, התקבלו למעשה טענות הכפר הירוק ונותר להכריע בשאלת הפיצוי תוך מינוי של שמאי מומחה מטעם בית המשפט.

כן ראיתי לקחת בחשבון לעניין ההוצאות את החלטתי מיום 10.9.2017, שם הכרעתי ודחיתי את בקשת העירייה לסילוק על הסף, תוך שקבעתי כי הוצאות הדיון באותה בקשה ייפסקו לפי התוצאות בהליך העיקרי.

כן אני מורה כי העירייה תשלם לכפר הירוק סכום השווה לגובה אגרת בית המשפט ששולמה על ידו וכן תשלם לכפר הירוק סכום השווה לחלק ששילם הכפר הירוק עבור שכ"ט מומחה בית המשפט, בגין עריכת חוות דעתו.