המרצת פתיחה להצהרת תוקף הסכם מכר מקרקעין ומינוי כונסי נכסים

התובעים הגישו תובענה בהמרצת פתיחה לבית המשפט זה על מנת שיקבע כי הסכם המכר בוטל כדין (ה"פ 22534-12-10).

מאידך בעיניין היטל ההשבחה נדחתה עמדת התובעים ונקבע כי על פי הוראות ההסכם הנתבעת אינה מחויבת בתשלום היטל השבחה בעבור 58 יחידות דיור ועל התובעים לשאת בו. באשר לסעד הנתבע התקבלה עמדת הנתבעת כי אין תוקף להודעת הביטול בשל העובדה "שמדובר בהפרה צפויה, בבניין שטרם החלה בנייתו, במצב דברים בו יש אפשרות לקיים את ההסכם כלשונו". לצורך אכיפת ההסכם מונה עו"ד מאנדל ככונס נכסים לבצוע ההסכם ומילוי התחייבויות הצדדים בהתאם למוסכם בסעיף 7ב להסכם.

בחודש מאי 2013, הגישו התובעים תביעה בדרך של המרצת פתיחה לבית משפט זה בה טענו כי הנתבעת ועו"ד מאנדל, ניצלו את מינויו ככונס נכסים לצורך שעבוד המקרקעין להבטחת חוב כספי של המשיבה לצד ג', מר אלון בוכניק - הוא הנתבע 5 בתביעה שבפני (ה"פ 5428-05-13).

באשר לכונסת הנכסים שמונתה, עו"ד צפרוני, מבקשים התובעים להצהיר כי חתימתה על הבקשה להיתר בניה מבוטלת שכן בקשה זו אינה תואמת את הוראות פסק הדין.

...

אסמכתאות נוספות שהוצגו לאחר תום שמיעת העדויות מובילות אף הן למסקנה כי הנתבעת לא הפרה את חיובה לשלם את חיוב המס טרם להגשת התביעה.

החלטה זו ניתנה במסגרת בקשת הנתבעת לעיכוב ביצוע פסק הדין, ונקבע בה כי כל דרישת תשלום שתוצא על פי פסק דינה של ועדת הערר (ו"ע 16775-09-16), "תעוכב עד להכרעה בערעורים". צודקת הנתבעת כי יש בהחלטה זו כדי להביא למסקנה כי מכוח החלטת בית המשפט העליון אין לשנות את המצב הקיים, המקפיא את תשלום המס, וזאת עד להכרעתו בערעורים שהוגשו.

התוצאה היא כי יש לדחות את התביעה כנגד הנתבע 3 ויש גם לדחות את הטענה לבטלות פעולותיו של הנתבע 2 מכוח יפוי הכוח שנמסר לו. סוף דבר עתירת התובעים למחיקת הערות האזהרה התקבלה, כל יתר העתירות המפורטות בכתב התביעה נדחות.

בפני המרצת פתיחה בה מבוקש מביהמ"ש להצהיר כי חובו של המשיב 4 כלפיו, בסכום של 509,998 ₪, הנו חוב מובטח במישכון רשום וכן לצוות על כונסי הנכסים, המשיבים 1 ו-2, להעביר למבקש את מלוא סכום הנשייה המובטחת ובדין קדימה.

המשיב 4 הגיש ביום 24.3.16 תביעה לפירוק שתוף במקרקעין למכירת הדירה המשותפת של בני הזוג בבאר יעקב (מוצג ד' חלק ב').

המשיבים 1 ו-2 מונו ככונסי נכסים מטעם הצדדים למכירת הדירה וחוזה המכר נחתם ביום 2.10.18 בתמורה לסך של 1,810,000 ₪ (מוצג ג' חלק א').

דיון והכרעה מהותו של המישכון מוגדרת בסעיף 1(א) לחוק המישכון, התשכ"ז-1967, בזו הלשון: "משכון הוא שיעבוד נכס כערובה לחיוב, הוא מזכה את הנושה להפרע מן המישכון אם לא סולק החיוב". בהמשך קובע סעיף 3(א) לחוק המישכון, תשכ"ז-1967 כי "משכון נוצר בהסכם בין החייב לבין הנושה". מהוראה זו משתמע כי תוקפו של המישכון ניתן לשכלול (באמצעות רישום או הפקדה) רק לאחר שנוצר קודם לכן בהסכם בין הממשכן לבין בעל המישכון.

...

אני קובע כי חובו של המשיב 4 למבקש בסכום של 509,998 (בניכוי הסכום של 3,835 ₪) ₪ הינו חוב המובטח במשכון רשום שנרשם לטובת המבקש ביום 24.8.16.

אני מורה למשיבים 1 ו-2 כונסי הנכסים להעביר לידי המבקש את סכום הנשייה המובטח בסך האמור מתוך חלקו של המשיב 4 בכספי התמורה שהתקבלו בהליכי מימוש והמכירה של הנכס הממושכן במסגרת הליכי ההוצל"פ בתיק 515569-12-17 בלשכת ההוצאה לפועל בכפר סבא, וזאת בתוך 30 ימים ממועד המצאת פסק הדין.

לאור התוצאה אליה הגעתי ובהתחשב במכלול הנסיבות אני מחייב את המשיבה 3 בתשלום הוצאות המשפט של המבקש ושכ"ט עו"ד בסכום כולל של 7,000 ₪.

ביום 3.9.15 ניפתח תיק הוצאה לפועל (502881-09-15), במסגרתו ביקש למנות את עוה"ד חנה קומט ככונסת נכסים לצורך מכירת המקרקעין.

לחלופין, גם אם המישכון תקף ויש לממשו בשלב זה הרי, שזכות הבנים כברי רשות גוברת על זכותו של הבנק למימוש המישכון, שמשמעו סילוקם מהנחלה.

תמצית טענות הבנק הבנק גורס, כי עמדה לו הזכות לפרעון מיידי של ההלוואה בדרך של מימוש המקרקעין בהתקיים חלק מהעילות הקבועות בסעיף 18 להסכם המישכון, כדלהלן: מתן צו כנוס נגד מי מהלווים; הטלת עיקול על הזכויות במקרקעין; איסור שיעבוד נוסף של הנכס ללא הסכמת הבנק מראש ובכתב.

המסמכים המדוברים פורטו על ידי הבנק וביניהם: · אישורי זכויות מנהל מקרקעי ישראל (נספחים כ"ג וי"ב לתצהיר רון); · דו"ח שמאות מקרקעין מיום 22.8.12 (נספח 1 להמרצת הפתיחה); · הצהרת עושר אישי של רועי מיום 23.8.12 (נספח כ"ד לתצהיר רון); · אישורי זכויות מושב שדה יצחק (נספחים ט"ו וט"ז לתצהיר רון); · אישור הסוכנות היהודית לרישום משכנתא ראשונה (נספח י"ז לתצהיר רון); · הצהרת רועי מיום 10.9.12 להעדר זכויות במקרקעין ופינוי בית המגורים במקרה של מימוש (נספח י"ח לתצהיר רון); · ויתור בקשר לזכות מגורים עליו חתם אפרים בפני דינה ביום 5.9.12 (נספח כ"ה לתצהיר רון).

...

לגישתם, זכותם זו כברי רשות גוברת על זכותו של הבנק ובלבד שקיבלו זכות רישיון בלתי הדיר וגם הבנק (צד ג') לא השלים את העסקה בתמורה ובתום לב. סבורני, שגם את טענה זו יש לדחות, ממספר טעמים: ראשית, המבקשים נסמכים על פסק הדין, שניתן בע"א 7139/99 אלוני נ' ארד (מיום 1.4.2004) (להלן –עניין אלוני).

סוף דבר בשולי הדברים אך לא בשולי חשיבותם יש לציין, שגביית החוב מאפרים אינה אפשרית כיום בשים לב לכך, שהוא מצוי בהליכי פשיטת רגל וניתן נגדו צו כינוס נכסים ביום 23.7.18 (פש"ר 63631-09-17 – נספח ב' לבקשה להוספת פרטים).

נוכח כל האמור, דין התובענה להידחות.

במסגרת ההליך מונתה כונסת נכסים על דירת הנתבעת.

ביום 17.7.2011 ניתן תוקף של פסק דין להסכם פשרה בין הצדדים לפיו העיסקאות בקשר לדירות יבוצעו, הנתבעת תפעל לרישום דירתה על שם התובעים "במובן זה שהיא תגיש...המרצת פתיחה בשם התובעים למתן הצהרה בדבר בעלותם על הדירה". עוד הוסכם בין הצדדים כי הנתבעת תשלם לתובעים סך של 50,000 ₪ (להלן: "הסכם הפשרה"); ביום 18.12.2011 הגישו התובעים לבית המשפט המחוזי מרכז המרצת פתיחה נגד הבנק ונגד נושים נוספים של הנתבעת, למתן סעד הצהרתי לפיו הבנק מנוע מלפעול למימוש דירת הנתבעת, להורות על גרירת זכויות הבנק על פי המשכנתא לדירת התובעים, להורות על מחיקת העיקול הרשום על הזכויות בדירת הנתבעת בתיק ההוצאה לפועל הנ"ל ורישומו על זכויות הנתבעת בדירת התובעים, ולהורות על ביטול העיקולים המאוחרים לרכישת הזכויות בדירת הנתבעת על ידי התובעים (ה"פ 31730-12-11).

ביום 17.5.2015 הגיש הבנק לבית המשפט המחוזי מרכז המרצת פתיחה נגד הנתבעת והתובעים, למתן סעד הצהרתי לפיו הסכם העברת זכויות הנתבעת בדירתה לתובעים בטל וכן להורות לרשויות המס ו/או רשויות אחרות על ביטול ומחיקת רישום העסקה, מאחר ואי ביטולה מונע את העברת הבעלות לרוכש בהליך מימוש הנכס (ה"פ 31444-05-15; להלן: "תביעת הבנק").

ביום 11.1.2016 ניתן פסק דין כמבוקש, לפיו רשויות המס ימחקו את אישור עסקת מכירת דירת הנתבעת שנערכה ביום 26.5.2003 בין הנתבעת לבין התובעים, וכי רשם המקרקעין ימחוק את הערה בדבר העברה לזרים שנרשמה ביום 18.2.2010 לפי שטר מספר 4514/2010/3.

אומנם, בהסכם הפשרה נקבע בצד ההיתחייבות ההדדית להשלמת העיסקאות כי "הנתבעת תפעל לרישום הדירה שמכרה לתובעים על שם התובעים במובן זה שהיא תגיש לא יאוחר מיום 21.8.11 המרצת פתיחה בשם התובעים, למתן הצהרה בדבר בעלותם על הדירה" והנתבעת לכאורה עמדה בהתחייבות זו אם כי באיחור.

...

דיון הנתבעת טוענת כי הסכם הפשרה מהווה מעשה בית דין ועל כן יש לדחות את התביעה.

במהלך ההליך ניתן לנתבעת זמן רב להמציא את האסמכתאות הנדרשות באשר למועד המדויק בו הוכרזה כחסויה ומועד ביטול ההכרזה, ואולם היא לא עשתה כן. כך או אחרת אם היה הסכם המכר תלוי באישור בית המשפט וזה לא ניתן, התוצאה היא בטלות ההסכם.

מאחר והסכום שנקבע בהסכם הפשרה חופף כמעט במלואו לסכום דמי השכירות שנתבע וכאשר ברור כי אכן נמנעו מהתובעים דמי שכירות בתקופה זו כאשר הנתבעת התגוררה בדירתם חינם אין כסף, יש לקבל את טענת התובעים הנ"ל. בעניין זה כאמור נתתי אמון מלא בעדותו של התובע 1 כי התשלום מבטא את אובדן דמי השכירות, ועדותו ביחד עם עתירת התובעים בכתב התביעה בהליך הנ"ל, מובילה למסקנה כי הסכום מבטא פיצוי בגין הפרת ההסכם ואינו קשור לאכיפתו, ובכל מקרה הוא שקול לטובת ההנאה שצמחה לנתבעת, ועל כן לא חלה על התובעים החובה להשיב סכום זה, לאחר ביטול ההסכם.

לאור האמור, יש לקבל את התביעה; ההסכם מיום 26.5.2003, במסגרתו נמכרה דירת התובעים לנתבעת, מבוטל.

מעיון בפסק הדין מיום 5.7.05 בהמרצת פתיחה 256/20, עניינו מינוי כונסי נכסים לצורך המשך בנייה.

בית המשפט קבע: "הסעד המבוקש כלפי עטיה, כמו כן כלפי הנתבעים האחרים, הוא כאמור הצהרה בדבר בטלות ההסכם בשל מראית העין שבו. המסמכים, העדויות ושאר הראיות שהוצגו בפני, ע"י שני הצדדים, אינם מצביעים על מראית עין מעין זו." גם בפסק דין זה אין כל קביעה פוזיטיבית לכך ששולמה מלוא התמורה על ידי הנתבעים ונושא התשלום החלקי באמצעות עבודות נגרות לא הוכרע.

בת"א 28901-08-13 עטיה נגד קינמון, מתתתיה, חסון ואח' קבע בית משפט מחוזי כדלהלן: "סיכומו של דבר, לבני הזוג חסון חוזה מכר תקף לגבי יחידה 13. חוזה זה קודם בזמן לחוזה המכר של בני הזוג עטיה ולכן בהתאם לדין נקודת המוצא היא כי זכויות חסון גוברות. עטיה אינם עומדים בתנאי סעיף 9 לחוק המקרקעין. עטיה אף אינם עומדים בתנאים לקבלת עדיפות על פני חסון בשים לב לעקרונות הכלליים שנקבעו בפסיקה: עטיה לא הוכיחו כי נהגו בתום לב כנדרש לכל אורך העסקה, לא ביצעו בדיקות בלישכת רישום המקרקעין בטרם הרכישה, ובהמשך הדרך, חרף כך שהיו מודעים להסכם חסון ולתנאי שהציבו חסון לנכונותם לביטול ההסכם, פעלו עטיה באופן חד צדדי. אמנם, אף היתנהלות חסון איננה נקיה מקשיים. אך, בהתאם להלכה, בנסיבות אלו אין בידי עטיה, שהחוזה שלהם מאוחר בזמן, לגבור על זכויות חסון. מכאן, שאין מקום ליתן לעטיה את הסעד ההצהרתי המבוקש על ידם." הנתבעים הגישו ערעור על פסק דין זה לבית המשפט העליון שדחה את העירעור בקובעו: "6. לאחר ששקלנו את טיעוניהם המפורטים של הצדדים, לא מצאנו עילה להתערבות בפסק דינו המפורט והמנומק של בית המשפט המחוזי. מצאנו כי אין מקום לדחות את ממצאיו העובדתיים של בית המשפט המחוזי; כי הממצאים שנקבעו תומכים במסקנה המשפטית; וכי אין לגלות בה טעות שבחוק.

...

לאור זאת, הנתבעים אינם יכולים לטעון שיש לדחות את תביעתם של התובעים לפינוי היחידה מהטעם שהתובעים לא שילמו את מלוא התמורה, כאשר הנתבעים עצמם לא עשו כן וזכותם של התובעים ביחידה קודמת ועדיפה לזכותם של הנתבעים.

התובעים זנחו בסיכומיהם את הדרישה לבצע הריסה של פעולות בנייה שבוצעו על ידי הנתבעים שלא על פי היתר בנייה ועל כן איני דן בטענה זו. סוף דבר: לסיכומם של דברים, תביעתם של התובעים לפינוי היחידה מתקבלת.

תביעתם של התובעים לדמי שימוש ראויים נדחית.