המחאת תביעה לבנייה לפי חוק התכנון והבנייה

ביום 6.7.1993 פירסמה הוועדה המקומית הודעה בילקוט הפרסומים לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודת הקרקעות (רכישת קרקעות לצורכי ציבור), 1943 ולפי חוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה- 1965 (להלן בהתאמה: "פקודת הקרקעות", "חוק התיכנון והבנייה").

בין השנים 2014 עד 2018 פעלה במקרקעין מסעדה בשם "זיארה". על פי כתב התביעה, מדובר במסעדת שף יוקרתית, רחבת מימדים המשתרעת על פני כ-300 מ"ר בנוי, שצפויות להתקיים בה הופעות ואירועים שונים.

'להמחות, באופן בלתי חוזר, למדינה, ללא כל תמורה, את כל הזכויות, לרבות זכויות מותנות, עתידיות, ידועות או בלתי ידועות, הנובעות ו/או הקשורות, במישרין או בעקיפין, להפקעות של הקרקעות המופקעות, לרבות כל זכות כאמור לתבוע ו/או לידרוש ו/או לקבל זכויות ביחס לקרקעות המופקעות או לתבוע ו/או לידרוש ו/או לקבל פיצוי כספי או אחר בקשר להפקעתן ו/או לתבוע את ביטול ההפקעות, כולן או חלקן.

...

אין בידי לקבל טענה זו. כאמור לעיל, כדי להכשיר ההפקעה לטובת מסעדה ו/או קיוסק טענו הנתבעת שמדובר בשימוש נלווה למטרה העיקרית ולא בייעוד נפרד מהשצ"פ. באותה נשימה, טוענות הנתבעות כי השימוש בפועל אינו נדרש להיות שימוש נילווה למטרה העיקרית – שצ"פ – אלא ניתן לעשות שימוש עצמאי.

לאחר שבחנתי את חוות הדעת והתשובות לשאלות ההבהרה, ואת טיעוני הצדדים, באתי לכלל מסקנה כי יש להעמיד את הפיצוי על 1,800,000 ₪.

בסיכום הדברים, הנתבעות ישלמו לתובעת פיצוי בסך 1,800,000 ₪.

רקע ביום 23.6.2019 פירסמה המבקשת ברשומות (ילקוט פרסומים 8309) הודעה לפי סעיפים 5 ו-7 לפקודה ולפי חוק התיכנון והבניה, התשכ"ה - 1956 (להלן: ההודעה), בהתאם לתכנית מאושרת מס' 27838ג (להלן: התכנית), לפיה המקרקעין הנמצאים ברחוב בטן אל הווא, כפר השילוח שכונת סילואן בין קואורדינטות 222.743-222.560 לבין קואורדינטות 630.398-630.510 הידועים כגוש 29987, ח"ח 106, 125 המזוהים כמגרשים 13,12 לפי התכנית, בשטח המסומן בצבע חום ומתוחם בקוו חום כהה בתשריט שצורף להודעה, של 2,924 מ"ר (להלן: המקרקעין), דרושים לה באופן מיידי לצורכי ציבור ועל כוונתה לרכוש חזקה במקרקעין.

(ב)(1) על אף האמור בסעיף קטן (א), שר האוצר רשאי להכנס לקרקע לתשתית ציבורית ולקרקע המיועדת לפרויקט בטיחותי ולקנות בה חזקה על פי סעיף 7 בלא צו של בית משפט, ובילבד שאם חלפו 60 ימים מפירסום ההודעה לפי סעיף 7 תנתן לבעל הקרקע או למחזיק בה הודעה נוספת בכתב על הקניית החזקה לפחות 30 ימים מראש; הוראות פסקה זו לא יחולו לגבי קרקע שיש עליה בית מגורים שניבנה כדין; (2) פנה בעל הקרקע או המחזיק בה לבית משפט בבקשה למנוע או להפסיק את קניית החזקה בקרקע, כאמור בפיסקה (1), יהיה בית משפט רשאי ליתן צו כאמור אם מצא כי נפל פגם בקיום ההוראות לפי פקודה זו. (ג) בלי לגרוע בכלליות הוראות סעיפים קטנים (א) ו-(ב), סיכסוך על גובה הפיצויים שיש לשלם בעד הרכישה או הגשת תביעה לפיצויים כאמור לא יהוו עילה לעיכוב הכניסה לקרקע או לעיכוב קניית החזקה בה."

לא למותר לציין כי המשיבות ציינו בתשובתם לתובענה שבשכונה "אין כביש סלול, אין תשתית חשמל, אין תשתיות ביוב של הגיחון ואפילו אין מערכת כבישים שיכולים לספק בית ספר" (פסקה 21 לתשובה מטען משיבה 3) דבר המחזק את המסקנה כי הגוף הראוי שיקים את מוסדות החינוך הנחוצים בדחיפות היא עריית ירושלים ולא גוף פרטי.

...

כפי שציינתי בעניין השיהוי, גם בנושא המימוש העצמי, פסק הדין בעניין עמירה הדגיש את חובת המדינה לספק חינוך רשמי חינם לידי מזרח ירושלים בדחיפות ללא קשר למועד רכישת הקרקע ולכן גם טענה זו נדחית.

התוצאה היא שהתביעה לקבלת החזקה במקרקעין מתקבלת.

הנני מורה למשיבות למסור את החזקה במקרקעין למבקשת בתוך 30 ימים.

מחקירתו הנגדית התברר כי היה מעורב בעיסקאות נדל"ן לא מעטות, שחלק מהן הצמיחו הליכים משפטיים (ראו עמ' 54-58 לפרוטוקול וכן עמ' 62 ש' 13-17), ועוד עלה, כפי שכבר נזכר לעיל, כי הנתבע הורשע לא אחת בעבר בעבירות לפי חוקי התיכנון והבנייה (ראו עמ' 60 לפרוטוקול, ש' 18-21 וכן ת/23-ת/24).

עוד יצויין, כי מסיכום פגישה זו כפי שנערך בזמן אמת ומוצא ביטוי בהודעת דוא"ל של הגב' גרשנוביץ מבזק מיום 30.4.2014 שצורפה כנספח 17 לתצהיר מר פלפל הנ"ל עולה, כי בשל טענותיו כלפי בזק שקל הנתבע את ביטול העסקה, אך בעקבות ההסכמות שהושגו בפגישה חזר בו מכוונה זו. גם בהמשך, ביום 16.6.2014 היתקיימה פגישה נוספת בין הצדדים, בה הוסכם, בין היתר, כי בזק תפדה את הערבות הבנקאית שהופקדה בידה לטובת דמי השכירות שלא שולמו ע"י הנתבע וכי הנתבע יפקיד שיקים לביטחון (גם בעיניין זה, גרסת בזק כפי שמצאה ביטוי בתצהירו של מר פלפל בתביעה העיקרית – לא נסתרה, בהיעדר כל היתייחסות מטעם הנתבע ובעיקר משלא העלה הנתבע כל טרונייה בזמן אמת ביחס לחילוט הערבות).

כך, מהחלטת הועדה מיום 20.3.2014 במסגרתה החליטה ועדת התיכנון לבטל את החלטתה הקודמת (מחודש יוני 2013) לאשר את השמוש החורג שהתבקש ע"י הנתבע בתנאים, עולה כי הנימוק המרכזי לכך היה שהתברר לועדת התיכנון כי בנגוד למצג שהוצג לה ע"י הנתבע, השמוש החורג המבוקש מצריך שינויים פיזיים משמעותיים במבנה, הטעונים היתר בנייה שלא ניתן (ההחלטה צורפה כנספח 9 לתצהיר מר פלפל בתביעה העיקרית).

...

התביעה שכנגד מן המובא לעיל עולה, כי משמצאתי כי הנתבע לא ביטל את הסכם השכירות חרף הגילוי אודות זכויות בזק במושכר, ומשלא מצאתי ממש בטענותיו כי בזק הטעתה אותו ברכיבים נוספים, מסרה לו מושכר אשר אינו תואם את המוסכם, הפרה את ההסכם עימו או פעלה כלפיו בחוסר תום לב – הרי שדין התביעה שכנגד להידחות.

סוף דבר ביתר טענות הצדדים לא מצאתי ממש והן נדחות.

התביעה שכנגד נדחית ללא צו נוסף להוצאות.

חוק התיכנון והבניה אינו כולל הוראות לגבי אופן ביצוע הפקעה מכוחו וסעיף 190(א) לחוק, והוא מאמץ את הוראות פקודת הקרקעות, לגבי אופן ביצוע ההפקעה ותשלום הפיצויים "בשינויים ובתיאומים המתאימים". היוצא הוא, שהפקעה לפי חוק התיכנון והבניה, תעשה לפי הכללים הקבועים בפקודת הקרקעות, למרות שהרשות המפקיעה הנה הוועדה המקומית, או הוועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה (ראה: נמדר, עמ' 291).

האפשרות להמחות זכות לתביעת פיצויים, הוכרה בפסיקה בכל הנוגע להפקעה ובנוגע לתביעה לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה (לעניין המחאת הזכות לתבוע פיצוי הפקעה ראה: ע"א 261/84 רפאלי נ' חנניה, פ"ד מ(4) 561, וכן ראה: דברי כבוד הש' ריבלין בע"א 1968/00 חברת גוש 2842 חלקה 19 נ. הוועדה המקומית לתיכנון ובניה נתניה (פורסם בנבו, 11.11.2003)).

...

לאור כל האמור לעיל, יש לקבל את שומת שמאי התובעת, לעניין שווי המקרקעין ביחס לשיעור של 13.893% מחלקה 226.

סוף דבר לאור האמור לעיל, דין התביעה להתקבל בחלקה.

הנתבעת תשלם לתובעת פיצויי הפקעה בסך של 1,234,934 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה לפי סעיף 8 לחוק לתיקון דיני הרכישה לצרכי ציבור, תשכ"ד-1964 מיום 15.5.2011 ועד לתום 30 יום ממועד פסק דין זה וממועד זה ואילך יתווספו לסכום המצטבר לאותו יום הפרשי הצמדה וריבית לפי חוק פסיקת ריבית והצמדה, תשכ"א-1961.

ממילא גם התביעה בעילה לפי חוק עשיית עושר מבוססת כדבעי גם מכוח המחאת הזכות של חברת העובדים לגן צפון.

כפי שנקבע בע"א 3319/94 פפר נ' הועדה מהקומית לתיכנון ולבניה רעננה, פ"ד נא(2) 581, 1997), רכיבי העילה הדרושים לקימומה לפי הדין המהותי, אינם ממצים את מובנו של המונח "עילת התביעה". "מונח זה עשוי לכלול גם נתונים עובדתיים נוספים אשר מהוים תנאי מוקדם לעצם זכותו של התובע לפנות לערכאות", שרק אז נתון בידו של התובע "כוח התביעה" שפותח את מירוץ ההתיישנות.

זהו המצב התיכנוני לפי חוות דעת המומחה: הנכס ניבנה על פי היתרי בניה משנת 1965 ומשנת 1966 סך הכול כ- 233.60 מ"ר, והיתר משנת 1990 לבניית כ- 48 מ"ר נוספים.

המסמך ת/4 בכתב יד מיום 6.10.1999 על פניו, אינו ערוך כדף מידע לפי סעיף 119א לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה - 1965 והוא כולל מידע שגוי כאילו לנכס זכויות בניה של 35% (אין חולק כי מדובר ב- 30% בלבד וכי המחלוקת היא אם מדובר ב- 30% בכל קומה, ובסך הכל 60%, או שמדובר ב- 30% בשתי הקומות יחדיו).

...

כדי להכריע במחלוקת בין הצדדים אין מנוס מלהתחיל את המסע מבראשית.

בכלל זה נדחית גם התביעה לרווחי הנתבעות והכנסותיהן מהפעלת המועדון, שלא הוכחו; והתביעה לסעד בשל שיפוי חברת העובדים בגין 20% מהסעדים שיפסקו לטובת התובעת בתביעה זו. התובעת זכאית לדמי שימוש ראויים כפי שנפסקו ואין כל עילה לחייב את הנתבעות בתשלום נוסף בשל התחייבות התובעת להפריש מהסכומים שיתקבלו בידה לטובת חברת העובדים.

סוף דבר התוצאה היא שהתובענה מתקבלת בחלקה בהתאם לקבוע לעיל.

כן ישלמו הנתבעות, יחד ולחוד, לתובעת שכר טרחת עו"ד בשיעור של 20% מסכום דמי השימוש לפי התחשיב שיעשה כאמור לעיל למועד הגשת התביעה (אין להוסיף על הסכום מע"מ).