המוכרת הפרה את ההסכם במתן הודעת ביטול לא כדין

בית המשפט המחוזי קבע שיש לקיים את החוזה, משום שלפני בניית הדירות טרם התגבשה החובה למסור אותם – כלומר החוזה עדיין לא הופר – ושרונן אמורים לשלם את היטל ההשבחה (ה"פ 8946-11-11, החלטה מיום 29.11.2012, כב' השופט אברהם יעקב).

על כן החוזה לא הופר בעיניין זה, וממילא לא קמה עילה לביטולו בשל כך. ממילא, הודעת הביטול החמישית, כמו ארבע הודעות הביטול שקדמו לה, ניתנה שלא כדין, ועל כן היא בטלה.

החיוב בתשלום מס שבח על פי החוק מוטל על המוכר, ועליו לעמוד בו בהתאם להוראות דיני המס.

...

לפיכך אין מנוס מביטול קביעות אלו.

סוף דבר: ערעור רונן נדחה.

במכלול נסיבות העניין, ובכלל זה הניסיונות להגיע למתווה פשרה, לא מצאנו לנכון להוציא צו להוצאות בערכאתנו.

בע"א 8398/17 תיאופילוס נ' אירינאוס הדגיש כב' השופט עמית בסעיף 24 לפסק הדין : "הלכה פסוקה היא כי צד לחוזה המודיע לצד שכנגד על ביטולו, אינו רשאי להסתמך על עילת ביטול שלא הופיעה בהודעתו, אלא אם נתן כדין הודעת ביטול חדשה". לא היתה הפרה בגין אי תשלום התמורה החוזית שנקבעה בהסכמי המכר.

המודד שמינה בית המשפט העיד בעמ' 188 לפרוטוקול מ-24.6.19 שורות 28-30: "בת/25 את השטח של מיגרש ג', שמסומן בקוו אדום, ומורידים את שטח הסככה ההרוסה – כמה מ"ר חסר כדי שיהיה 1,000 מ"ר ת. בערך 200 מ"ר. ש. חסר 200 מ"ר ת. כן". בע"א 7642/97 שטרית נ' נוסבאום פ"ד נג(3) 516, 524 הדגיש כב' השופט אנגלרד: "במסגרת הקביעה של הפרת חוזה המכר בגין אי התאמה אין כל חשיבות לשאלה אם המוכרים נהגו בתום לב או בהיעדר רשלנות. חיובם הוא להשיג את התוצאה של מילוי התניה החוזית, אשר במקרה שלנו, נוגעת לגודל שטח הנטו של הממכר". אוזן אינו מעוניין בבטול החוזה אלא באכיפתו, ואין בפני בית המשפט עתירה לנכוי ממחיר התמורה החוזית.

ככל שיהיה צורך בתשלום סכומים נוספים לשלטונות מס שבח מקרקעין, רמ"י, הערייה ובעלי העיקולים, כדי לאכוף את ההסכמים נשוא הדיון, יכול ויינתנו הוראות נוספות, כאשר בית המשפט ידון בהיתחשבנות הכספית בין ברוש לאוזן במסגרת התביעה שכנגד, שעיקרה חלוקת דמי השכירות שנתקבלו מהשכרת המחסן בתקופת המיזם.

...

הצבת נתונים אלה מביאה למסקנה שנכון ל-21.6.01 שווי זכויות הבנייה של ברוש שנוידו למגרש א' הוא 46% משווי מגרש א' והמחסן הבנוי עליו.

סוף דבר במערכת היחסים בין אוזן לבין ברוש, הסכמי 98', 99', 02', במסגרתם נרכשו 3.5 דונם – תקפים, והודעת הביטול ניתנה שלא כדין.

הנתבע ישלם לתובע הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 50,000 ₪ צמוד למדד ונושא ריבית מיום מתן פסק הדין ועד התשלום בפועל.

ובהמשך: "אין להתערב במסקנת בית משפט קמא כי מכביאן הוא שהפר את החוזה עקב סרובו, בנגוד להתחייבותו בסעיף 9 להסכם, לחתום על המסמכים הנדרשים על מנת שיתאפשר למונסנגו ליטול הלוואה מהבנק." [שם, פסקה 33 לפסק דינו של כבוד השופט עמית; ההדגשות שלי –נ.ע] אמנם בעיניין מונסנגו הייתה קבועה בהסכם תניה מפורשת אשר חייבה את המוכר לחתום על מיסמכי המשכנתא, אולם סבורני כי בנסיבות בהן לא הייתה מחלוקת כי הייתה הסכמה מצד התובע לנטילת המשכנתא, לא ניתן לקבל את סרובו לחתום מסיבות דווקניות.

סיכום ביניים אם כן, אם נסכם את מצב הדברים עד כה, ברור הוא כי הנתבע הפר את הסכם המכר, עם זאת, בחלוף הזמן היה התובע נכון למחול על ההפרות, ולמעשה חלקו בתסבוכת אינו פוחת משל הנתבע, שעה שסירב לחתום על מיסמכי המשכנתא, והוציא הודעת ביטול שאינה כדין.

...

[עניין אזימוב, פסקה 18 לפסק דינה של כב' השופטת חיות; ההדגשות שלי – נ.ע.] אם כן, סעד האכיפה יישלל רק כאשר בית המשפט יגיע למסקנה כי זוהי התוצאה הצודקת ביותר בהתחשב באינטרסים הלגיטימיים של שני הצדדים [אזימוב, ע"א 256/89 פרץ נ' כובס].

כפי שצוין בהרחבה לעיל, סבורני כי עיקר האשם בתסבוכת בין הצדדים, הוא בחוזה אשר לא היה ברור באופן מספק, לרבות בטעויות אשר נפלו בו כשלכך יש להוסיף את תרומתם של שני הצדדים.

תוך 60 יום ממועד מתן פסק הדין ולא יאוחר מיום 7.10.2019 לפי המוקדם, ישלם הנתבע לתובע את יתרת התמורה בסך 2,900,000 ₪.

הודעת הביטול אינה מתיישבת עם העובדה כי האחים מעולם לא פעלו לבטל את הערת האזהרה בלישכת רישום המקרקעין; בהקשר זה יצוין, כי נלמד מסעיף 11 להסכם המכר, כי במעמד חתימת ההסכם בני הזוג חתמו או היו צריכים לחתום על יפוי-כח בלתי חוזר לטובת המוכר לביטול הערת האזהרה במקרה של הפרה, וכך הוסכם: "במעמד חתימת החוזה יחתום הקונה על יפוי-כח בלתי חוזר

לכך מצטרפת העובדה שהמכתב הנ"ל בו ניתנה לראשונה הודעה רשמית בכתב על ביטול ההסכם, וזאת בחלוף 7 שנים מאז ההפרה הנטענת, נשלח לתובעת אך ורק כתגובה למכתב בא-כוחה מיום 2.1.2018 ובתגובה לדרישתה לאכיפת הסכם המכר (נספח 5 לכתב התביעה), לאחר שבמשך שנים ישבו האחים בחיבוק ידיים מבלי לנקוף אצבע לא לביטול ההסכם ולא לגבייה יתרת התמורה.

( לחוזה ועל-כן לאו הפרה הוא" (שם, עמ' ויודגש - ייתכן כי האחים סברו באמת ובתמים כי בני הזוג הפרו את ההסכם וכי עומדת להם עילת ביטול, אך המבטל חוזה שלא כדין נחשב הוא עצמו למפר חוזה, אפילו נעשה 1994 ); מיגל דויטש 39 ) 694 ,687 ( הדבר בתום לב ]ע"א 1315/90 רנן נ' אופיר, פ"ד מח( 40 .

...

₪ המוסכמים בסך של 4,500 התביעה לדמי שימוש בתמ"ש 8450-04-18 – נדחית.

התביעה לסילוק יד בתמ"ש 8469-04-18 – נדחית.

8 הנתבעים ישלמו לתובעת הוצאות משפט בסך של 25,000 ₪.

טענות ה בנק וכונס הנכסים לטענת הבנק וכונס הנכסים, כמפורט בתשובה להמרצת הפתיחה, יש לדחות את המרצת הפתיחה על הסף, וזאת מהנימוקים הבאים: המבקשים לא צירפו צדדים נדרשים להליך - מר מגימי יחזקאל, אשר היה אחד מיחידי המוכרים בהסכם המכר, החברה, מר חיים אברהמי אשר הנו הבעלים היחיד, המנהל והערב לחברה, ועו"ד ברוך חכים המשמש כנאמן של הצדדים להסכם המכר משנת 2016 להשלמת רישום זכויות החברה בנכס.

כמו כן, משמדובר בעילה של ביטול חוזה בשל הפרתו, יש לציין את לשון הוראת סעיף 8 לחוק החוזים (תרופות בשל הפרת חוזה), התשל"א-1970, המורה כך: "ביטול החוזה יהיה בהודעת הנפגע למפר תוך זמן סביר לאחר שנודע לו על ההפרה; אולם במקרה האמור בסעיף 7(ב) ובכל מקרה אחר שהנפגע נתן למפר תחילה ארכה לקיום החוזה – תוך זמן סביר לאחר שחלפה הארכה.". בהקשר זה יש לציין אף את דברי המלומדים ג' שלו ו- י' הדר, כך: "נפגע המעוניין בכך רשאי לבטל את החוזה למן הרגע שבו נודע לו כי עומדת לרשותו עילת ביטול. "רשאי" אמרנו – "חייב" לא אמרנו.

הבנק והכונס טענו כי הודעת הביטול נשלחה שלא כדין, מאחר שלא נשלחה פנייה מוקדמת לבנק או לכונס על הפרת ההסכם הנטענת, ומאחר שהודעת הביטול לא נשלחה לחברה.

...

אשר על כן, באתי לכלל מסקנה כי שיקולי הצדק מובילים לכך שביטול ההסכם אינו מוצדק בנסיבות העניין.

יצוין כי בסיכומי התשובה של המבקשים, נטען כי הבנק והכונס ויתרו על טענותיהם בנוגע לכתב ההתחייבות (נספח 2 לכתב התשובה), בו נכתב כי "בכל מקרה שבו יתבטל ההסכם מכל סיבה שהיא אתם תודיעו על כך מיד לבנק ותשלמו לבנק מיד את הכספים אשר שולמו לכם עד לאותו מועד...". אני סבורה כי משעה שהבנק והחברה חלקו על הודעת הביטול בזמן אמת, ומשנמצא כי אין המדובר במקרה שבו ההסכם בוטל כדין, לא מצאתי בטענה זו משום סיוע לעמדת המבקשים.

סוף דבר בהתאם לכל המפורט לעיל, המרצת הפתיחה נדחית בזאת.