המגרש כיחידת המקרקעין לפי סעיף 197 לחוק התכנון והבניה

לבסוף מבקשת הועדה המקומית לדחות את ניסיון העותרות להלך אימים בהגשת תביעות לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה.

במסגרת התכנית לא התבקש לשנות את ייעוד המיגרש ולכן לא ניתן להגיש תכנית המתייחסת לשטח פחות משטח כל החלקה, ובכל מקרה, על פי תכנית 41, לא ניתן לפצל מיגרש ליחידה שגודלה פחות מ-3 דונם (סעיף 4 לתכנית 41).

היזם מדגיש כי מספרי הגוש והחלקה בפרסומים היו המספרים שמסר לו המודד מטעמו, ותאמו בכל שלב ושלב את המידע והתקדמות הליך ההסדר, מה גם שמספרים אלה לא היו ציון וזיהוי המקרקעין היחידים בפירסום, שהרי הפירסום כלל גם כתובת ומספר המיגרש 26 ב'.

על פי סעיף 92(א) לחוק התיכנון והבניה, "הודעה על הפקדה תיכלול ככל האפשר את מספרי הגוש והחלה, את שם השכונה ואת הרחוב ומספרי הבתים שהתכנית נוגעת להם; כן תיכלול ההודעה את עקרי הוראות התכנית המופקדת, ואת המען והמועד להגשת התנגדויות לתכנית". סעיף 92(ב) מוסיף וקובע: "לא צוינו בהודעה כאמור בסעיף קטן (א) מספרי הגוש והחלקה, הרחוב ומספרי הבתים שהתכנית נוגעת להם, כולם או חלקם, תיכלול ההודעה תאור כללי של הסביבה שבה נמצא תחום התכנית, באופן המאפשר לזהותה". במקרה דנן, הפירסום כלל את השכונה (החוף הצפוני) את הרחוב ומספר הבית (רח' קאמן 12) ואת מספר המיגרש (26ב).

...

אין בידי לקבל את הטענה כי היה על המשיבים לשלוח הודעות אישיות לעותרות בשל התדיינות קודמת.

מכל הטעמים האמורים, העתירה נדחית.

העותרות ישלמו לכל אחת מהמשיבות 1, 3 ו-4 הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 20,000 ₪, ולמשיבה 2הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין בסך כולל של 10,000 ₪.

השגות אלה התייחסו ל-7 מגרשים המצויים בבעלותה של אבן וסיד (או המוחכרים לה לדורות) ול-8 יחידות קרקע נוספות שבהן יש לה זכויות בעלות או חכירה-לדורות בשיתוף עם אחרים (מושעא); והן הועלו בשלושה מישורים: תיכנוני, שמאי וקנייני.

פשיטא הוא שלבעלי מקרקעין אין זכויות מוקנות בעינייני תיכנון, להבדיל מהזכות לקבל פיצויים במישור הקנייני בגין הפקעת המקרקעין; מהזכות לקבל פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, כשהמקרקעין אשר נמצאים בתחום התכנית או גובלים עמו נפגעים מהתכנית שלא בדרך של הפקעה; ומהזכות לקבל תשלומי איזון לפי סעיף 122(3) לחוק התיכנון והבנייה – תשלומים שאף הם נועדו להגן על הקניין (ראו שרית דנה ושלום זינגר דיני תיכנון ובנייה 1120, 1136 (2015) (להלן: דנה וזינגר); וכן בג"ץ 9402/03 בוכניק נ' המועצה הארצית לתיכנון ובנייה, פסקה 10 (18.3.2007)).

מתשובתה עולה, כי ההערכות אשר נעשו על ידי השמאי שקללו בתוכן את השימושים האפשריים במקרקעין מושא המחלוקת, ככל שאלו משפיעים על מחיר המקרקעין; וכי השמאי הגיע למסקנה כי תכנית האיחוד והחלוקה שמרה על האיזון בין המגרשים שנלקחו מבעליהם לבין המגרשים שהוקצו להם בתמורה, "ולכן לא נוצרו תשלומי איזון". אבן וסיד רשאית, כמובן, לחלוק על עמדתו זו של השמאי, אך מחלוקות כאלה אינן מקימות עילה להתערבותו של בית משפט לעניינים מנהליים בשומות שנעשו על ידיו (ראו בג"ץ 2324/91‏ התנועה למען איכות השילטון בישראל‎ ‎נ' המועצה הארצית לתיכנון ולבנייה‏, פ''ד מה(3) 678, 688 (1991)).

...

כך או כך, דינה של הטענה להידחות גם לגופה.

אשר על כן, דינן של כל ההשגות הקנייניות שהעלתה אבן וסיד להידחות.

סוף דבר אבן וסיד העלתה טרוניות רבות נגד התכנית ונגד הליכי התכנון שבמסגרתם היא אושרה, אך לא כצעקתה.

היועץ המשפטי לממשלה טוען כי המונח "מקרקעין" בסעיף 197 לחוק התיכנון והבניה מתייחס ליחידת קרקע מוגדרת – מיגרש או חלקה, לאו דוקא בהתאם למרשם המקרקעין.

פרשנותם של המבקשים חתרה להרחבה של הקף הפיצויים המוענקים לפי סעיף 197 לחוק – כך שיינתנו בגין מלוא שטחה הרשום של חלקת מקרקעין הסמוכה לגבול התכנית הפוגעת, גם כאשר רק חלק מתוחם ומסוים הוא שמשיק לגבול התכנית הפוגעת, ואילו חלק אחר, שזכה להסדרה תכנונית נפרדת, מצוי במרחק מגבול התכנית.

...

ביום 2.1.2019 נתן בית המשפט המחוזי את פסק דינו העומד ביסוד הבקשה דנן, שבו נדחה ערעורם של המבקשים (עמ"ן 4200-04-18, סגן הנשיא ז' הווארי).

דיון והכרעה כפי שכבר צוין, בתום הדיון שהתקיים בפנינו המלצנו למבקשים לחזור בהם מן הבקשה, והם עשו כן. לצד זאת, מאחר שנראה כי השאלה שהועלתה בבקשה הניבה החלטות סותרות בערכאות נמוכות וכי לא קיימת פסיקה מנחה בעניין זה, שלה השלכות מעשיות, מצאנו לנכון להבהיר כי לגוף הדברים אנו סבורים כי פסק דינו של בית המשפט המחוזי סיפק מענה נכון לשאלה הפרשנית שעוררה את המחלוקת בין הצדדים.

האמת ניתנת להיאמר: נוסח ההגדרה המופיעה בסעיף 1 לחוק התכנון והבניה אינו מוביל למסקנה חד משמעית, וזאת בניגוד להגדרה המופיעה בתקנות חישוב שטחים, שממנה עולה בבירור כי מגרש יכול להיווצר גם בתכנית (במנותק מפעולת איחוד או חלוקה).

השאלה העיקרית הצריכה הכרעה היא: האם במסגרת חישוב ה"שווי החדש" של זכויות המערערים במקרקעין יש להביא בחשבון את הפיצויים שיידרשו לשלם מכוח כתב שיפוי שניתן על ידם למשיבה, בגין תביעות פיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבנייה, שתוגשנה עקב אישור התכנית המשביחה.

בית משפט קמא ציין, ובצדק, כי בהנתן שהתכנית הקודמת בוטלה עוד בשנות השבעים, לא ניתן לאמץ את המכסה המקסימלית של 147 יחידות הדיור שהוקצו בה כבסיס לחישוב שוויו של ה"מצב הקודם", שאם לא כן "ייהנו המערערים מעליית שווי הנכס בהתאם לזכויות נשוא תכנית 1770, מבלי שייאלצו להתחלק עם הציבור ב'התעשרותם', דהיינו, תשלום היטל השבחה למשיבה, ואף יזכו בפטור מחלק מעלות שווי הנכס בחישוב ההשבחה בגין תכנית 1770א', בהגדלת השווי במצב הקודם...". זאת ועוד: הגם שהתכנית הקודמת, שבוטלה, הקצתה למגרש 147 יחידות דיור, הרי שטחן הכולל היה 14,000 מ"ר, בעוד ששטחן הכולל של 127 יחידות הדיור המוקצות בתכנית החדשה הינו 16,510 מ"ר. ברור, איפוא, כי במסגרת קביעת שווי המיגרש במצבו הקודם, על בסיס 127 יחידות דיור, הביא השמאי המכריע בחשבון את הפוטנציאל התיכנוני של המיגרש לאור הציפיות לשפור זכויות הבניה, אך לא כלל בו, ובדין, את מלוא הזכויות שנכללו בתכנית הקודמת שבוטלה.

כתב השיפוי, אשר המערערים נדרשו בעניינינו להמציא למשיבה כתנאי מוקדם לאישורה של התכנית, הינו אחד מאותם גורמים "שליליים" המקטינים את ההשבחה, שהרי הסיכון בתשלום הפיצויים לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה, אשר הועבר אל כתפי המערערים, ישפיע במישרין על מחירו של מגרשם בשוק החופשי, אם וכאשר יבקשו המערערים להעבירו לאחר.

...

לאחר ששקלתי את טענות הצדדים הגעתי למסקנה כי הדין כעמדתם של המערערים.

כמה נימוקים חברו והביאוני למסקנה זו ולהלן אמנה אותם אחד לאחד: אין מחלוקת, כי הטלת חובת השיפוי על המערערים וחיובם לחתום על כתב השיפוי הוו תנאי מוקדם לאישורה של התכנית המשביחה.

ככל שמשתמע מדברי בית משפט קמא כי בדנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתכנון ובניה ירושלים [2002] נקבע כלל גורף לפיו לא ניתן ליצור קשר משפטי בין היטל השבחה לבין תשלום פיצויים לפי סעיף 197 לחוק – אין בידי לקבלם.

מדובר בתכנית שקודמה לפי הוראות החוק, שמטרתו "לקבוע, כהוראת שעה, הסדרים מיוחדים לתיכנון מתחמים מועדפים לדיור ולפיתוח מוטה תחבורה עתירת נוסעים, לרבות לשם השגת מטרות אלה..." (בין המטרות: הגדלה מהירה של הצע יחידות הדיור; יצירת הצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך; יצירת הצע של יחידות דיור להשכרה לטווח ארוך במחיר מופחת; קידום הפיתוח בקרקע סובבת תחנות מערכת תחבורה עתירת נוסעים) (סעיף 1 לחוק).

נטען כי המצב שנוצר פוגע בזכויות קנייניות עקב ריבוי בעלים כפוי שניתן היה לצמצם על ידי יצירת מספר מיתחמי איחוד וחלוקה, הקצאת מגרשים קטנים והשארת הבעלים כבעלים יחיד לגבי חלקה 60 הנ"ל. טענות המשיבים המדינתיים: המשיבים המדינתיים טוענים כי העותרים מעלים טענות כנגד החלטות תכנוניות מבוססות שהתקבלו על ידי מוסדות התיכנון לאחר ששמעו את טענות העותרים ובחנו אותן בקשר עם תמל 1101.

ככל שיוגשו תביעות לפי סעיף 197 לחוק התיכנון והבניה יש לזכור כי מדובר בקרקע חקלאית וגם אם מדובר ב-17 מיליון ₪ כשיטת הועדה המרחבית, עדיין מדובר בסכום קטן ביחס להשבחה.

...

לאור המפורט לעיל ולאחר שבחנתי את טענות הצדדים, גם לגופו של עניין לא מצאתי כי יש בטענות העותרים כדי להצדיק התערבות בהחלטת המוסד התכנוני הבכיר ובתכנית שאושרה ופורסמה.

סיכום וסעדים: לאור כל המפורט לעיל אני סבור כי גם לגופו של עניין העותרים לא הניחו בסיס לטענתם כי נפל בהליך או בהחלטה פגם המצדיק את התערבותו של בית משפט לעניינים מנהליים.

אשר על כן העתירה נדחית.