תחילה ביקשה הנתבעת לדחות את תביעת יורשיה של פאטמה המנוחה על הסף, אך ביום 1/11/17 הודיעה כי החליטה להכיר גם בזכויותיה של פאטמה המנוחה בחלקות 19, 20 ו- 50 בגוש 19146, בהתאם לחלקיה הרשומים בנסחים ההסטוריים המתייחסים לחלקות אלה; זאת, על יסוד מכלול הראיות שהוגשו בשני התיקים המאוחדים.
השמאי שפירא היתייחס למשמעות ההקפאה, כפי שנקבע בעיניין אסדי:
"33. ... משמעותה של ההקפאה היא כי 'יש לראות את עיסקאות ההשוואה ונתונים נוספים ממועד ההפקעה כמשקפי שווי חקלאי בלבד, שכן מדובר במידע המתייחס לתקופת ההקפאה, כאשר ננקטה מדיניות תכנונית אשר אפשרה שימוש חקלאי בלבד בשטחים הנ"ל' (ע"א 7060/14, פסקה 37)".
וכן,
"39.... כלומר - יש לשום את שווי החלקות, מדי שנה בשנה החל משנת 1986, תוך הבאתן בחשבון של זכויות הבניה למגורים שהיו קיימות על פי המצב התיכנוני שעמד בתוקפו במועד ההקפאה, כמפורט לעיל. כיוון שעסקאות ההשוואה לשנים האמורות במקרקעין סמוכים מבטאות מצב תיכנוני שונה (של ייעוד חקלאי "טהור"), יש לערוך את השומה על פי בחינת שווי מקרקעין שייעודם חקלאי וכן שווי מקרקעין שיועדו לבניה ולמגורים, ועריכת שומה שתיתן לכל אחד מהנתונים הנ"ל משקל יחסי, בהיתחשב באופי הבניה שהתאפשרה על פי המצב התיכנוני במועד ההפקעה, בשטח החלקות, בהיות הבניה האמורה בניה בשטח שעיקרו מיועד לחקלאות, וביתר הנתונים שיש להביאם בחשבון על פי עקרונות שמאות ראויים.
"מטרת הפיצויים היא להעמיד את בעל הזכות או טובת ההנאה במקרקעין, שהופקעה, באותו מצב כספי, שבו היה עומד אילמלא ההפקעה, כך שבכספי הפיצויים שיקבל מהרשות המפקיעה יוכל לשוב ולרכוש זכות דומה לזו שהופקעה מידיו. לשון אחרת: הפצוי צריך שיאפשר לבעל הזכות או טובת ההנאה לקנות לעצמו זכות חדשה, דומה לזו שהופקעה מידיו, כאילו לא הופקעה מידיו נגד רצונו, אלא נמכרה לאחר בעיסקה, שבה שני הצדדים פעלו מרצון. בקביעת הפיצויים אין לשפר או להרע את מצבו של התובע, שהיה ממשיך להתקיים אילמלא ההפקעה" (אריה קמר, דיני הפקעות מקרקעין, מהדורה שישית, עמ' 333).
השוו לענייננו גם דבריה של כב' הש' למלשרטייך – לטר בת"א (חי') 15793-02-16 אברהים מוסטפא תיתי ואח' נ' מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל (21/4/20), כדלהלן:
"אין ללמוד גזרה שווה מדמי שכירות בעסקת שכירות קצרת מועד של אדמת שלחין, לעיסקת חכירה ארוכת טווח של עשרות שנים (למעלה מחמשים שנה) שסיומה בהקניית הנכס לחוכר. אין ללמוד מדמי שכירות עכשווים, מה היה שיעורם בפועל בכל עת מהלך חמישים השנים שחלפו. הרעיון הוא לגזור את התשואה כרכיב פרותי מנתון הבסיס שהוא שווי המקרקעין, ולא לגזור את התשואה מנתון שהוא היחס שבין דמי שכירות מדומים בעיסקה ספציפית שאיננה ברת השוואה, לשווי המקרקעין. על העובדה שגם שמאי הנתבעת אולי לא מאמין באמונה שלמה בשיעור התשואה שהציע ניתן ללמוד מחוות דעתו הראשונית, שם המליץ על שיעור תשואה של 5%. בחוות דעתו הראשונה ציין השמאי כי הריבית המקובלת בשוק הנדל"ן הישראלי – עומדת על 5% – וכן כי רמ"י הוא השחקן הראשי בשוק וקובע את מחירי החכירה לשוק כולו. עוד הפנה השמאי מטעם הנתבעת בחוות דעתו הראשונה לפסקי דין אשר מאמצים קביעות שמאים המתבססות על דמי החכירה שגובה מנהל מקרקעי ישראל בשוק הנדל"ן ".
חוות דעת השמאית של המומחה שפירא מטעם בית המשפט מפורטת ומנומקת, מבוססת על ההלכות הקיימות, על הקוים המנחים של השמאי הממשלתי וכן על חוזי החכירה של רמ"י.
אשר לסוגיה המקורית שעוררה את המחלוקות הנדונות דידן, אף אני רואה להעדיף את הערכת השמאי שפירא, כי ראוי לפסוק פיצויים על פי דמי החכירה בשיעור של 6% שנגבו על ידי ממ"י ורמ"י ממחזיקים שלא כדין ופולשים שעשו שימוש שלא כדין, מנימוקיו של השמאי.
...
מעבר לכך, אף אני סבורה כי משמדובר במקרקעין שנתפסו על ידי הנתבעת בשנות הששים, מבלי ששולמו פיצויי הפקעה במשך כששים שנה, ראוי לאמץ את השיעור שגובה רמ"י (לשעבר ממ"י) במקרים של שימוש שלא כדין - 6% מהשווי השנתי המשתנה של המקרקעין - וכי אין להבחין בין מקרקעין בייעוד חקלאי למקרקעין בייעוד מגורים.
אשר לפרק הזמן שבגינו נדרשת הרשות לשלם בעד 'אבדן דמי חכירה'", ראו דבריו של כב' הנשיא ברק בע"א 7809/01 מסד חברה הדדית להלוואות וחסכונות בע"מ נ' הסוכנות היהודית לארץ ישראל, פ"ד נט(1) 701, 708-707 (2004), שלפיהם "נראה כי לשונו של סעיף 13 ותכליתו מובילים בבירור למסקנה כי הפיצוי בעד אובדן דמי החכירה הוא ממועד תפיסת החזקה במקרקעין על-ידי הרשות המפקיעה, ועד מועד תשלום הפיצויים בגין הפקעת המקרקעין על-פי הסכם או על-פי החלטתו של בית המשפט, ככל שמועד זה הוא המועד המוקדם ביותר".
וכדברי כב' הש' מינץ בע"א 7351/17 אסדי דלעיל, "כל אימת שמלוא הפיצויים – על שני רכיביו לא שולם, הרכיב ההוני נושא על גבו תשלום פיצויים בגין אובדן דמי החכירה באופן יחסי לאותו חלק שטרם שולם".
סוף דבר
נוכח כל אשר לפניי, אני מורה כי הנתבעת תשלם לתובעים דמי חכירה בשיעור של 6% מהשווי המשתנה של המקרקעין שהופקעו – מקרקעי סרחאן ואסדי - לפי קביעת השמאי שפירא.
הנתבעת תשלם לתובעים את כל הוצאותיהם, לרבות חלקם בשכ"ט המומחה שפירא, וכן שכ"ט בשיעור של 14.04% מסכום הפיצוי הכולל, בהפחתה של שכר הטרחה ששולם, אם שולם, בגין פסק הדין החלקי.
