הכרעת דין: עבודות בנייה ללא היתר בכפר בעין מאהל

הועדה הדגישה בהחלטתה את החשיבות של מדידה מלאה של החלקה, אשר נועדה להבטיח כי לא יינתן היתר בנייה למבנה הפולש למקרקעיו של אדם אחר, וכי לא תבוצע חלוקה בעין של החלקה ללא תכנית חלוקה מאושרת.

דיון והכרעה דין העתירה להדחות על הסף בשל חוסר ניקיון כפיים.

בהמשך לפסיקת בית המשפט העליון גם בבית משפט זה נדחו לא אחת על הסף, מחמת חוסר ניקיון כפיים, עתירות שבמסגרתן התברר כי העותר המשיך לבנות ללא היתר למרות צוי הפסקת עבודה וצוי הריסה שנמסרו לו (עת"מ 42397-12-22 סלאודה נ' וועדת המשנה לפיקוח (21.2.23) (כב' השופטת ע' זינגר); עת"מ 47571-06-22 חסן מוסא נ' המינהל האזרחי (11.7.22) (כב' השופט ר' וינוגרד); עת"מ 5421-01-23 מוסטפה נ' המינהל האזרחי (31.1.23) (כב' השופט ר' וינוגרד); עת"מ 42430-12-22 דואבשה נ' ועדת המשנה לפיקוח על הבנייה (29.1.23) (כב' השופט ד' גדעוני); עת"מ 70680-05-23 טאהא נ' ועדת המשנה לפיקוח על הבנייה (7.9.23) (כב' השופטת ת' בר-אשר); עת"מ 8064-08-23 עדרה נ' מפקד כוחות צה"ל (24.9.23) (כב' השופטת ת' בר-אשר); עת"מ 54490-10-22 אחמד נ' יו"ר ועדת המשנה לפיקוח (22.12.22) (כב' השופט א' אברבנאל); עת"מ 67996-06-21 אבו עודה נ' היחידה המרכזית לפיקוח באיו"ש (8.1.21) (כב' השופטת ת' בזק-רפפורט)).

טענתו של העותר לפיה בהיעדר תיכנון באיזור הדרישה לפיה מבנים ייבנו לאחר קבלת היתר תחילה היא בבחינת גזירה שאין הציבור יכול לעמוד בה – נדחתה לא פעם בעבר, תוך שבית המשפט העליון קבע כי: "לא ניתן 'להעמיס' על גבה של עתירה פרטנית, שעניינה בהקמת מבנה בלתי-חוקי ועשיית דין עצמי, טענות כלליות כלפי המדיניות התכנונית שחלה בכפר שבו הוקם המבנה בפרט, ובאיזור בכלל. עותר המבקש לתקוף מדיניות שלטונית כגון דא, נידרש להגיע לבית המשפט רק כשהוא נקי-כפיים; אין זה המקרה שלפנינו. אסמעאיל בחר ליטול את החוק לידיו, ופעל להקמת המבנה מבלי שקבל לכך היתר מראש, כנדרש. רק עתה, בדיעבד, משהתחוור לו כי המבנה נדון להריסה, הוא מבקש להעמיד את המדיניות התכנונית לבקורת שיפוטית. בכל הכבוד, סדר הפעולות הנכון בכגון דא הוא הפוך – אדם הסבור כי נפל פגם בהוראות המינהל, נידרש לפנות לבית המשפט המוסמך בבקשה לקבלת סעד, ואם קיימת דחיפות, רשאי הוא לפנות גם בבקשה למתן צו ביניים. בנתיים, עד לאחר מתן סעד כאמור, עליו לפעול בהתאם להוראות המינהל, ולהמנע מעשיית דין עצמי, שאם לא כן, עשוי בית המשפט להמנע מטיפול בעתירתו, ולמשוך ידו מבירור טענותיו". בג"ץ 6916/21 טאלב נ' מפקד כוחות צה"ל ביו"ש (20.1.22)).

...

בעתירתו מבקש העותר כי בית המשפט יורה למשיבים להיעתר לבקשת היתר הבנייה שאותה הוא הגיש בדיעבד, ולחלופין שלא להרוס את המבנה עד לדיון בתכנית המפורטת שהגיש.

המשיבים טוענים כי דין העתירה להידחות על הסף בשל חוסר ניקיון כפיים, וכן לגופה.

בבקשתם לסילוק העתירה על הסף טוענים המשיבים כי דין העתירה להידחות בשל חוסר ניקיון כפיו של העותר, אשר השלים את בניית המבנה למרות הצווים המנהליים שהוצאו לגביו.

מעבר לצורך אציין כי דין העתירה להידחות גם לגופה.

אף אם אניח לטובת העותר כי הוא הוכיח כדבעי זיקה קניינית למקרקעין המדוברים, ואף אם אניח כי יש ממש בטענתו לפיה אין לראות בבקשה שהגיש חלוקה בפועל של המקרקעין ללא תכנית מאושרת – עמדה שאיננה מקובלת עלי - הרי שאין בפי העותר תשובות של ממש לנימוקי הוועדה שעניינם ריחוק המבנה מריכוזי בינוי והעדר דרך סטטוטורית למקרקעין.

אשר על כן, העתירה נדחית.

מבוא המערער שוכר את המיגרש הידוע כגוש 8891, חלקה 13/10 באיזור התעשייה בכפר קאסם.

דיון והכרעה לפי סעיף 221 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה – 1965: ראה מנהל היחידה הארצית לאכיפה, יושב ראש ועדה מקומית או מהנדס הועדה, על יסוד תצהיר שהגיש לו מפקח כאמור בסעיף קטן (ב), כי בוצעה עבודה אסורה, רשאי הוא לצוות בכתב על הריסת העבודה האסורה (בפרק זה – צו הריסה מנהלי), ובילבד שבמועד הגשת התצהיר לא הסתיימה העבודה האסורה או שלא חלפו יותר משישה חודשים מיום שהסתיימה, ולעניין עבודה אסורה לגבי בית מגורים – בית המגורים לא אוכלס או שלא חלפו יותר מ-30 ימים מהיום שאוכלס; צו הריסה מנהלי יכול שיכלול גם הוראות בדבר הפסקת שימוש אסור.

אין מחלוקת כי בהקמת המבנה בוצעה עבודה אסורה, משמע בניה ללא היתר ושלא כדין.

השוואה כזאת אינה מובילה למסקנות חד משמעיות, שכן בשתי התמונות נראה מבנה דומה ובשתי התמונות נמצא צל שנראה כי מוטל על ידי המבנה עצמו (לפחות בעניים בלתי מקצועיות).

...

תצהיר המפקח נערך ביום 27.10.21, ומכאן שהיה עליו לבסס המסקנה כי הבניה הושלמה לאחר יום 27.4.21 (שישה חודשים קודם לכן).

לעמדתי, תצלומי האוויר – העומדים בבסיס ראיותיה המינהליות של המשיבה - אינם מובילים למסקנה ברורה וחד משמעית.

לאור כל האמור, הערעור מתקבל – וצו ההריסה המינהלי מבוטל.

מבוא לפני עתירת ה"ה בן ציון יששכר הנאמן ויעקב הנמן (להלן: "העותרים") להורות על ביטול הפקעת שטח לבניני ציבור בחלקה 219 בגוש 6400, בשטח של 946 מ"ר, בכפר אברהם, בעיר פתח תקוה (להלן: "השב"צ" או "השטח") והשבתו לידי העותרים כשהוא נקי מכל זכות של המשיבות או של מי מטעמן.

במענה לפעולות שנעשו לאחר הגשת העתירה נטען, כי פעולות אלה נעשו למראית עין מבלי שקיימת כוונה אמיתית לבנות מקוה בשטח.

לא הוצגו פעולות ממשיות לקידום הבניה ובכלל זה החלטת מועצת העיר, תיקצוב עבודות הבניה, לא הוצא היתר בניה ולא פורסם מיכרז לבניה.

מקום ההכרעה בטעמים אלה הוא אצל רשויות התיכנון" (עתמ (תא) 1704/04 יעקב הנמן נ' ועדת הערר לתיכנון ובניה מחוז מרכז [פורסם בנבו] (3.9.2006)).

...

לאמור לעיל יש להוסיף כי כפי שציינו הן כבוד השופטת דפנה ברק ארז והן כבוד השופט עמית בעניין הרץ, אין קבלת העתירה סוגרת את השער בפני העירייה, ואף בכך יש לתמוך במסקנה כי המאזן נוטה לטובת העותרים.

סבורני כי התנהלות זו מהווה המשך ישיר להתנהלותן של המשיבות אשר עושות כל שלאל ידן למנוע את ביטול ההפקעה, כאשר טיעוניהן מותאמים על פי הצורך ובשים לב להליך אשר באותה עת תלוי ועומד.

הקצאת חלקה 219 למטרת מקווה נקבעה בשנת 1998 ואם היה מקום להשיג על כך היה צריך לעשות זאת אז. טענות אלה נדחות מחמת שיהוי רב. אינני רואה טעם התערבות של בית המשפט בשיקול התכנוני של שימוש בשטח המופקע לתכלית של מקווה טהרה.

בית המשפט המחוזי בנצרת ת"א 37904-10-20 חביבאללה ואח' נ' אליאס ואח' תיק חצוני: לפני כבוד השופט ערפאת טאהא התובעים .1 אחמד חביבאללה ת"ז 056288244 .2 סלאח אלדין חביבאללה ת"ז 023476211 .3 פח'ר אלדין חביבאללה ת"ז 028223048 .4 עבד-אלסלאם חביבאללה ת"ז 059540732 הנתבעים .1 ג'אנית נאיף (גרייב) אליאס ת"ז 020598926 .2 חנא גרייב ת"ז 056959463 .3 בוטרוס עטאללה מנסור ת"ז 059492603 .4 בדר עטאללה מנסור ת"ז 059505347 .5 סמר עטאללה מנסור ת"ז 023264799 .6 מדינת ישראל- רשות מקרקעי ישראל פסק דין

מדובר במקרקעין אשר נמצאים מדרום מזרח לכפר כנא ומצפון מזרח לעין מאהל וממזרח לשכונת הר יונה בנוף הגליל.

בישיבת יום 7.12.2022 הגיעו הצדדים להסכמה שלפיה, חישוב דמי החכירה ייעשה בהתאם לעקרונות שנקבעו בפסק דין בעיניין טבר, קרי 5% משווי הקרקע בייעוד לבנייה ו- 3.25% משווי הקרקע בייעוד חקלאי.

דיון והכרעה לאחר שעיינתי בסיכומים שהגישו הצדדים, בחוות הדעת שהוגשו מטעמם ובחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וביתר המסמכים שבתיק, נחה דעתי כי יש לאמץ את חוות דעת השמאי מר גדעון קרול, שמונה כמומחה מטעם בית המשפט ולהעדיפה על פני חוות הדעת שהוגשו מטעם הצדדים.

"ככלל, אין להתיר הגשת חוות דעת נוספת לאחר שהוגשה חוות דעת מומחה מטעם בית המשפט" (רע"א 4255/13 ירון שמעוני שחם מהנדסים יועצים בע"מ נ' א.א הנדסה ותכנון מדרונות בע"מ (28.8.2013) (ההדגשה במקור, ע.ט.); כן ראו רע"א 7840/20 פלונית נ' מרכז רפואי מעייני הישועה (22.12.2020)).

...

גם הטענה לעניין מרחק המקרקעין מהכפרים שמסביב דינה להידחות.

ברם, התובעים לא צירפו כל ראיה שיש בה כדי לתמוך בטענותיהם בעניין זה. על כן, דין טענה זו להידחות בהעדר הוכחה.

סוף דבר על סמך כל האמור, אני מורה כדלקמן: פיצויי ההפקעה להם זכאים התובעים יחושבו בהתאם לשווי המקרקעין שנקבע בחוות דעת השמאי גדעון קרול מיום 20.1.2019.

הצוו הוצא כנגד עבודה אסורה של בניית מבנה בשטח של כ-150 מ"ר במקרקעין בגוש 8872 חלקה 10 בכפר קאסם, ללא היתר כדין.

הסוגיות שבמחלוקת וטענות המערער: העירעור מתייחס לשלוש סוגיות – (1) האם העבודות האסורות בוצעו כשיפוץ למבנה קיים, שניצב על תילו כעובדה מוגמרת בעת הוצאתו של צו ההריסה המינהלי, ולכן לא ניתן היה להוציאו? (2) האם לא קוימה חובת ההיוועצות כמחויב בחוק, הן בשל ההיוועצות עם סגנה של היועצת המשפטית של המשיבה, ולא עם היועמ"ש עצמה, והן בשל חיסרונות וליקויים במידע שהועבר לגורמי היעוץ, היועמ"ש ומתכנן המחוז? (3) האם תקפה, או שמא בטלה או בת-ביטול, החלטתו של ביהמ"ש קמא, בה נעתר לבקשת המשיבה להארכת מועד לבצוע הצוו? שפוץ או בנייה חדשה: בפסק הדין נפלה שגיאה מהותית וזאת בכל הנוגע לפרשנות המונח "שפוץ מבנה קיים". בית משפט קמא לא הכריע במחלוקת העובדתית הנוגעת לטענת ההגנה לפיה מדובר במבנה קיים ומאוכלס, שהמערער ביצע בו שיפוצים מבלי ששינה את צורת המבנה או את קו המתאר (הקונטור) שלו ולכן לא היה מקום להוצאת הצוו.

המפקח ראה במו עיניו את המקום ודבריו מתיישבים גם עם עדותו של המערער עצמו, שמסר שהוא אכן התגורר במקום ורצה לגור שם "כמו שצריך" או "כמו בנאדם". אין המדובר בעבודות שפוץ של מבנה קיים לכאורה, אלא בבניית מבנה חדש כמתואר בצו ההריסה, בניה אשר הייתה בעיצומה במועד הביקור ביום 02.11.2020 אז התגלו הממצאים אשר מפורטים בדו"ח. טענת ההגנה כי נפל פגם בהיוועצות באופן שמוביל לבטלות הצוו נדחתה, מאחר ולאור פסיקת בית המשפט העליון ברע"פ 570/17 חסנין נ' יו"ר הועדה המקומית לתיכנון ובניה בלוד (2018), לא התעורר כל קושי בכך שהתייעצות שנערכה טרם החתימה על צו ההריסה נערכה עם המשנה ולא עם היועץ המשפטי.

...

הסוגיות שבמחלוקת וטענות המערער: הערעור מתייחס לשלוש סוגיות – (1) האם העבודות האסורות בוצעו כשיפוץ למבנה קיים, שניצב על תילו כעובדה מוגמרת בעת הוצאתו של צו ההריסה המנהלי, ולכן לא ניתן היה להוציאו? (2) האם לא קוימה חובת ההיוועצות כמחויב בחוק, הן בשל ההיוועצות עם סגנה של היועצת המשפטית של המשיבה, ולא עם היועמ"ש עצמה, והן בשל חסרונות וליקויים במידע שהועבר לגורמי היעוץ, היועמ"ש ומתכנן המחוז? (3) האם תקפה, או שמא בטלה או בת-ביטול, החלטתו של ביהמ"ש קמא, בה נעתר לבקשת המשיבה להארכת מועד לביצוע הצו? שיפוץ או בנייה חדשה: בפסק הדין נפלה שגיאה מהותית וזאת בכל הנוגע לפרשנות המונח "שיפוץ מבנה קיים". בית משפט קמא לא הכריע במחלוקת העובדתית הנוגעת לטענת ההגנה לפיה מדובר במבנה קיים ומאוכלס, שהמערער ביצע בו שיפוצים מבלי ששינה את צורת המבנה או את קו המתאר (הקונטור) שלו ולכן לא היה מקום להוצאת הצו.

הש' קמא נעתר לבקשה להארכת המועד לביצוע הצו, וזאת למשך 90 ימים מיום מתן החלטתו.

לא מצאתי ממש בטענות המערער ואני קובע כי דרישת ההיוועצות מולאה הן בהיבט הסמכות והן בהיבט המהות.

סוף דבר: הערעור נדחה (ללא צו להוצאות, שלא התבקש על-ידי ב"כ המשיבה).