הכרעה במחלוקות כספיות הנובעות מהסכם רכישת מקרקעין

משכך, טען כי לא ניתן לחייבה בהתחייבות הנובעת מהסכם השתוף.

דיון והכרעה דומה כי לא נותרה מחלוקת בין הצדדים, שעה שאך המשיב 7 היתנגד לבקשה תוך הסתמכותו על הטענה כי הוא אינו חתום על הסכם השתוף אלא חברה בבעלותו.

לאחר שמיעת טיעוני הצדדים, ובהנתן חתימתו של המשיב 7 על הסכם השתוף, כמו גם הופעת שמו ברשומי רשות מקרקעי ישראל, הסכימו הצדדים להצעת בית המשפט שלפיה סוגיית זהות הגוף המשפטי החתום על הסכם השתוף תבחן לאחר שמשיב זה יבחן את כל ההשלכות המשפטיות והמיסויות של שינוי זהות הגוף הרוכש.

עוד נקבע, כי לחברי קבוצת הרכישה אמור להיות אינטרס שכל הרוכשים הרלוואנטיים החתומים על אותו הסכם שתוף יהיו צד לבוררות וכבולים במימצאי הבורר, שכן הדבר יביא ליעילות וימנע הכרעות סותרות, כמו גם למקסום הכספים שהקבוצה יכולה לגבות.

...

יחד עם זאת, למעלה מן הצורך, אציין כי אין בידי לקבלת הטענה שלפיה הנציגות אינה מוסמכת לייצג ולנהל ההליך בשם חברי הקבוצה, שכן לא הציגה הרשאה חתומה בידי כלל חברי הקבוצה ולא קיבלה את רשות בית המשפט לכך.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הבקשה למינוי בורר מתקבלת.

אני ממנה את כב' הנשיאה בדימוס הילה גרסטל כבוררת במחלוקת שבין המבקשים למשיבים, בכפוף לאמור לעיל.

הדברים השתלבו, לטענתו, עם העובדה שבשטח לא נעשה כל פיתוח בשעה שהוא נידרש לשלם עבור עבודות הפיתוח, ועם חששות נוספים שהעלה ובכללם חשש שנבע מכך שנפלה בעיניינו שגגה בדווח לרשויות המס.

ואלו דבריו של מר יוסף טולנפלד בעדותו: "[ניהול ודיור] פועלת כגוף המארגן של קבוצות הרוכשים, המלווה את הרוכשים לאחר שהתקשרו בהסכמי רכישת קרקע. ל[ניהול ודיור] אין כל זכויות בקרקע, היא אינה צד להסכמי הרכישה והיא אינה פועלת כחברה משכנת. סמכויות [ניהול ודיור] הנן על פי הסכמי שתוף והסכמי ניהול עליהם חותמים הרוכשים לאחר שרכשו יחידת קרקע מ[=החברות] או מי מהן, ומותנית בקיומו של חוזה רכישה תקף" (סעיף 3 לתצהיר מר טולנפלד מיום 13.11.2018).

נמצא שלאמתו של דבר – חרף טיעוניו של מר דורלכר – אין עוד מחלוקת בין הצדדים בסוגית הזכויות במקרקעין (מר דורלכר הצביע אמנם על כך שבאשור הזכויות המדובר מוגדרת חברת גרינפארק כ"גרינפארק רלטור אינווסטמנט אינק.

החברות טענו שלא נפלה כל שגגה בחישוביהן והבסיס לחיובים האמורים מצוי בסעיף 6 לחוזים, שקובע כי "הקונה מתחייב לשתף פעולה עם רוכשים נוספים של יחידות בבניין במטרה להקים על המיגרש בנין מגורים ולהשקיע יחד עם הרוכשים הנוספים את כל הכספים שיהיו כרוכים בתכנון, בפתוח המיגרש ובבנייה של הבניין על המיגרש" (וראו גם סעיף 7 לחוזים, שקבע את החיוב בתשלום שכר טירחת עורך-דין וסעיף 3.

לא ראיתי להכריע במחלוקת זו, שכן גם אם נלך לשיטתו של מר דורלכר (ואין אני קובעת שכך הוא), הרי עדיין המסקנה המתחייבת היא שמר דורלכר לא שילם את מלוא התמורה החוזית.

...

לפיכך, משקבעתי כי מר דורלכר הפר את החוזים הפרה יסודית, ומשקבעתי שהחברות הפעילו כדין את זכות הביטול הנתונה להן בעטיה של ההפרה האמורה – דין תובענתו של מר דורלכר להידחות, ודין תובענתן של החברות להתקבל.

בהתאם לכך, ניתן בזאת פסק-דין המצהיר כי הסכמי המכר בנוגע למגרש 526/20 ולמגרש 528/21 בוטלו כדין; כי על הקרן לגאולת קרקע למחוק מספריה ומרישומיה את כל ההערות שנרשמו לטובת מר דורלכר בגין החתימה על הסכמי המכר הנ"ל; וכי על ניהול ודיור למחוק מספריה ומרישומיה כל הערה שנרשמה לטובת מר דורלכר בגין ובעקבות החתימה על הסכמי המכר הנ"ל. נוכח תוצאת פסק-הדין בהתאם למפורט לעיל, ומשעה שתובענתו של מר דורלכר נדחית ביחס לשני מגרשים כאשר במהלך ההליך התקבלה בהסכמה עמדתו ביחס למגרש אחד, מר דורלכר יישא בהוצאות החברות בסך של 15,000 ₪.

אשר על כן, תובענתו של מר דורלכר נדחית, ותובענתן של החברות מתקבלת לפי האמור לעיל.

הרקע לבקשת הבורר: חברת "פ.ל.מ פריים לוקיישן בע"מ" (להלן: "פ.ל.מ") וחברת "מירב מאיה השקעות בע"מ" (להלן: "מירב") חתמו בשנת 2012 על הסכם לרכישת מקרקעין שנמצאים ברחוב צפרירים 4 בחיפה, הידועים כחלקה 162 בגוש 10910 (להלן: "המקרקעין").

בין הצדדים קיימת מחלוקת בין הקף זכויות הצדדים בפרויקט שקום על המקרקעין בהתאם להסכם השתוף ובין הזכויות שנקבעו לפי הסכם המייסדים, ולכן הבורר מיפרט כי כוונתו היתה לידון אגב גררה בתוקף הסכם המייסדים – אך ורק לצורך קביעה בעיניין הקף הזכויות ולצורך ההכרעה בבוררות שלפניו.

פ.ל.מ הגישה בקשה לעיון חוזר בהחלטת הבורר כאשר טענתה העיקרית היתה כי אין בסמכותו של הבורר לידון בכל עניין הנובע מהסכם המייסדים ובודאי שלא בתוקפו של הסכם המייסדים וזאת לאור הסכם הבוררות המפורש ובהתאם לפסה"ד. לבקשה לעיון מחדש הוגשו תגובת מירב ותשובת פ.ל.מ ומכאן הגשת האבעיה על ידי הבורר כי ביהמ"ש יורה האם קיימת לו סמכות לידון בתקפותו של הסכם המייסדים, גם אם בגררה, לצורך הכרעה בזכויות הצדדים בסכסוך.

בכתב התביעה המתוקן שהגישה פ.ל.מ לאחר החלטת ביהמ"ש המחוזי (קרי; פסה"ד), כלולים עילות וסעדים הנוגעים לזכויות הצדדים ולתביעות כספיות הקשורות לפרויקט צפרירים וכך הדבר גם ביחס לתביעותיה הנגדיות של מירב הנוגעות הן לזכויותיה בפרויקט צפרירים ככל שהדבר נוגע לשטחים עודפים מעבר לתב"ע הקיימת והן להתחייבויותיה החוזיות של פ.ל.מ כלפי מירב, הן בעיניין ההכנסות מהחניון והן בעיניין רכישת דירה בנכס שברחוב צפרירים 2 חלקה 153 בגוש 10910.

...

דין טענות מירב להידחות.

[אורי גורן, בוררות (2018), עמ' 23-24] להרחבה ראו: רע"א 3024/18 טי.אם.אף מדיה פורס שותפות מוגבלת נ' נחמני צפריר בע"מ (12.6.18) סע' 13-18 שם; רע"א 8941/06 עיריית חיפה נ' ב.מ. כרפיס דדו בע"מ (4.11.09) סע' 29 שם. בשים לב לאמור לעיל, סבור אני כי ניתן, ואף רצוי, להחיל את סעיף 76 לחוק בתי המשפט ('סמכות נגררת') גם על הליכי בוררות.

על כן בבוא ביהמ"ש לשקול במקרה דנן האם לאפשר לבורר להכריע בסמכות נגררת בשאלת תוקפו של הסכם המייסדים האם לאו, עומדת לנגד עיני ביהמ"ש טובת הצדדים גרידא בהקשר היעילות הנדרשת לפיתרון הסכסוך באופן יעיל ומהיר מחוץ לכותלי ביהמ"ש, כאשר אי היעתרות לכך תוביל בהכרח לתוצאה של גרירת ההליך לזמן רב יותר לצדדים וממילא לאי יעילות הליך הבוררות שכן משמעות הדבר היא לעצירת הליך הבוררות נשוא האבעיה, עד למינוי בורר בשאלת הסכם המייסדים (אם בכלל) והכרעה לעניין זה. על כן לאחר עיון בבקשת האבעיה וכן בכל כתבי הטענות של הצדדים, הגעתי לכלל מסקנה כי הבורר רשאי לצורך הכרעה בסכסוך הקונקרטי שבפניו להכריע בסמכות נגררת בשאלת תוקפו של "הסכם המייסדים", כאשר תוקף ההחלטה אינו אלא לצורך ההליך הספציפי הזה וממילא שאינו מחייב צדדים שאינם רלוונטיים למחלוקת - ב-ת"א 239/01 אשורי נ' צרופה-מושב עובדים להתיישבות שיתופית בע"מ ניתנה התייחסות למצב זה: "אף שפסק הבוררות אינו יכול לחייב אלא את הצדדים לו, קיימת אפשרות שעקב קביעות כאלה, שעל דרך ההשוואה הן קביעות שבגררה (כפי שיש סמכות גם לבית-המשפט לעשות, על-פי סעיף 76 לחוק בתי המשפט [נוסח משולב], תשמ"ד1984-), ייפגעו כביכול זכויות של צד ג' שלא היה צד לדיון. ואולם אפשרות כזו היא נדירה, ויכול שתקרה על בסיס טעות עובדתית או טעות אחרת, שהרי ככלל, אין בכוחן לשנות את זכויותיו של צד ג' שאיננו בעל-דין בדיון. לאותם מקרים נדירים שמורה כמובן הזכות לצד שלישי, כפי שנשמרה גם בהסכם הבוררות הרלוונטי, לנקוט הליך מתאים, לרבות פנייה למוסדות הבוררות המקיימים בירור בנושא התביעה שהובא בפניהם ולהביא גם את טענותיו". פ.ל.מ תשא בהוצאות מירב בסך 5,000 ₪.

בכתב ההגנה המתוקן טענו תשבי והחברה כי זכויות כספי נובעות מהגדרת הממכר בהסכם המכר וכי היא אינה זכאית לידרוש חלקים בבניין שלא נמכרו לה. כן נטען כי ממכתבה של כספי מיום 15.02.2011 לרשם המקרקעין ומהתשריט שנילווה אליו עולה שהממכר אותו היא רכשה כולל דירת מגורים, יחידת אירוח בקומה א' וחניה מקורה אחת בלבד בקומת הקרקע.

לגופו של עניין בין הצדדים אין מחלוקת שעל פי הסכם המכר כספי הייתה זכאית לשני מקומות חניה מכוח חלקה במקרקעין שנמכרו לה. המחלוקת הייתה האם מדובר בחניה כפולה עוקבת (שרשויות התיכנון לא אישרו בסופו של דבר), או בשתי חניות נפרדות ועצמאיות מתוך 5 שאישרה הועדה המקומית לתיכנון ובניה בהתאם להיתר.

אלא שבימ"ש קמא לא השלים את הדיון ולא קבע איזה חניה ניתן לשייך לכספי במקרה זה. מאחר שעניין זה לא נקבע, אנו סבורים כי לעניין זה בלבד יש להחזיר את הדיון לבית משפט קמא כדי שישמע טענות ויכריע במחלוקת המצומצמת.

...

בנסיבות אלו, ולאור הנימוקים שפורטו לעיל, לא מצאנו מקום להתערב בפסק דינו של בימ"ש קמא, למעט בעניין הקצאת מקומות החניה, נושא שלא נדון והוכרע ויוחזר לבית משפט קמא להשלמת הדיון.

בהתאם, ובכפוף להחזרת הדיון בסוגית החניה לבית משפט קמא, אנו מורים על דחיית שני הערעורים.

בנסיבות העניין, ובשים לב לתוצאה אליה הגענו, אנו מורים כי כל צד יישא בהוצאותיו.

לשיטת הנתבעים, האמור ב"פסק הבוררות" לפיו אברמוביץ טען בפני הבורר שמעולם לא דובר על רכישת קרקע אלא על השקעה כספית בקרקע שהובטח לו כי תמכר כעבור שנה והדבר יניב לו רווח כספי נאה, הוא ראיה מכרעת לכך שמעולם לא היתקיים בין הצדדים מפגש רצונות לכריתת הסכם לרכישה של 30.88 דונם או 28 דונם כנגד 420,000 דולר.

מבחינה עובדתית ישנה מחלוקת בשאלה האם הכספים ששילם אברמוביץ הושבו לידיו, ובשאלה האם הייתה הסכמה בין הצדדים להביא את העניין לבירור לפני מר רוזנפלד, ולקבל על עצמם את הכרעתו בסכסוך.

עילת הפסק התביעה מכוח עילת הפסק מבוססת על המסמך הבא (נספח ז' לכתב התביעה): בתביעה על פי עילת הפסק דורשים התובעים סעד קינייני של 28 דונם מתוך הקרקע בנווה תמרים הידועה כגוש 100174 חלקה 3 וסעד נוסף של 1.5% מההון הנפרע של המניות בחברת סוטרה בע"מ. תביעה על פי הפסק היא תביעה חוזית, ועילתה התחייבות הנובעת מהסכם בוררות לקיים את מצוות הבורר (ע"א 1084/99 עיני נ' קאסוטו, פ"ד נו(3) 913, 919).

...

אין בידי לקבל את טענת התובעים, כי אי השבת הכספים שקיבלו מאברמוביץ מקימה חזקה שהם מחזיקים בכספים מכוח הסכם, והתובעים זכאים לאכיפתו.

נוכח כל האמור, התביעה של אברמוביץ לאכיפת החוזה, כולו או חלקו, בעין או בשווה כסף, דינה להידחות.

התביעה נדחית איפוא.