היתר לתוספת בנייה בבניין היסטורי

אשר לתכנית זו וכהקדמת המאוחר, אציין כבר עתה, כי בדברי ההסבר לתכנית (אשר צוטטו במסגרת החלטת ועדת הערר), נאמר, בין היתר: "מדובר בתכנית המעודדת התחדשות עירונית, הממוקמת בשדרות העצמאות, ציר ערוני ראשי המחבר ומפגיש את העיר עם הים. בעצמאות 7 קיים מבנה מיועד להריסה ובנייה מחדש ובעצמאות 9 קיים היתר בנייה להריסה ובניה על פי זכויות תמ"א 38, אולם הבינוי המאושר אינו מאפשר לממש את מלוא הזכויות המוקנות מכוח תמ"א 38. תכנית זו הנה תכנית קומפילציה עבור שתי החלקות, המעגנת את זכויות הבנייה הנוספות המאושרות מכח התכניות התקפות+ תמ"א 38 ותכנית בי/538 וכמו כן מוסיפה עליהן זכויות והוראות בניה נוספות. בצורה זו, התכנית מציעה לשנות את הבינוי של שתי החלקות כך שיתאים למיקום ובהתאמה למדיניות התיכנון של הערייה לאזור." בכל הנוגע לתכנית בי/538, המוזכרת בדברי ההסבר, יצוין כי מדובר בתכנית אשר הוכנה על ידי הועדה המקומית ופורסמה למתן תוקף ביום 4/11/13, לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ואשר מטרתה היא חזוק מבנים קיימים עליהם חלה תמ"א 38 ותיקוניה, על ידי מתן אפשרות לתוספת קומות ביניין בנוסף להקלות של תמ"א 38.

" כן, יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בבג"צ 1999/07 ח"כ זהבה גלאון נ' ועדת הבדיקה הממשלתית לבדיקת ארועי המערכה בלבנון 2006 (19/4/2007), באותו עניין נקבע על ידי הנשיאה (בדימוס) בייניש, בעמוד 16 לפסק הדין, כי: "מושכלות ראשונים הם כי פרשנות דבר חקיקה צריכה להעשות באופן שיעניק לו משמעות המגשימה את תכליתו. על תכליתה של הוראת חוק יש ללמוד מלשונה ומהקשרה הפנימי, קרי-כותרתה של הוראת החוק, מקומה בחוק בהיתחשב במבנהו הכללי ובהיתחשב ביתר הוראות החוק המהוות את סביבתו החקיקתית הקרובה ועוד. על תכליתה של הוראת חוק יש ללמוד גם מההקשר החצוני, קרי - מקורות שהם מחוץ לחקיקה עצמה הכוללים, בין היתר, את ההיסטוריה החקיקתית של דבר החקיקה וכן את הערכים ועקרונות היסוד של שיטתנו המשפטית...". בעיניין זנדברג הוסיף בית המשפט והטעים כי שילוב הלשון והתכלית יכול שיציב בפני בית המשפט מיגוון אפשרויות פרשניות אשר מתוכן על בית המשפט לשלוף את זו אשר יותר מכל משמעות לשונית אחרת מגשימה את תכליתה של החקיקה (שם. בעמוד 802).

...

זאת אף זאת, אין בידי לקבל אף את הטענה ולפיה העובדה שהזכויות בהתאם לתכנית הפכו למוקנות, מאיינת הקביעה ולפיה מדובר בתכנית לפי סעיף 23 לתמ"א. זאת בהינתן שכפי שהובהר לעיל, במסגרת סעיף 23 הוקנה כלי נוסף להתמודדות עם המחיר התכנוני הכרוך בתחולתה הכללית של תמ"א 38 ולפיו, התכנון יותאם לצרכים התכנוניים הספציפיים.

לאור כל האמור, הנני קובעת כי לא נפלה כל שגגה בקביעת ועדת הער ולפיה תכנית בי/711 מהווה תכנית לפי סעיף 23 לתמ"א 38 ובהתאמה לכך כי ההיתר אשר התבקש מכוחה מהווה היתר לפי תמ"א 38.

סוף דבר; אשר על כן- העתירה נדחית.

הואיל ובמסגרת טענות הצדדים בעתירה מתייחסים העותר ובעקבותיו גם המשיבות, בהרחבה להשתלשלות ההיסטורית הנוגעת לבניית הבניין וזאת, תוך הפנייה למסמכים שונים - להלן, יובאו כסדרם כלל המסמכים אשר אליהם הפנו הצדדים, לפי סדר כרונולוגי.

יחד עם זאת, במסגרת הדיון בבקשה בשנת 2015, הושג סיכום, אשר תעוד לו ניתן למצוא בהחלטת הועדה המקומית בבקשה להיתר נשוא הדיון ולפיו: "בכפוף לחזוק הבניין ופתרון מיגון לדירות החדשות (לרבות פיתרון מיגון חלופי לדירות קיימות כדוגמת חדר מדרגות מחוזק ו/או מקלט משותף) ניתן יהיה להוציא היתר לתוספת בניה אך ללא הכללת הדירות המפוצלות ודירת המרתף. דירות אלה יסומנו כ"לא שייכות להיתר" ולא תאושר תוספת בנייה עבורן.

...

כך, גם אם אלך עם העותר כברת דרך ניכרת ואקבע כי אמנם קיימת סתירה בין האופן בו הוגדרה הקומה בהיתרים השונים – ההיתר משנת 1935 וההיתר משנת 1945 - ועל מנת לקבל טענה זו אף אדלג על המשוכות הנכבדות ובכלל כך – על הקביעה ולפיה ההיתר משנת 1935 לא בוצע ויתרה מכך, על העובדה שגם בהיתר משנת 1935 קיימת סתירה הואיל ובדפוס נכתב "קומה א'" ואולם, קיימת תוספת בכתב יד ולפיה מדובר ב"קומת מרתף" – הרי שלמרות זאת לטעמי דין טענותיו של העותר להידחות.

ריכוז האמור מלמד כי דין טענותיו של העותר ולפיהן הבקשה להיתר עומדת בסתירה לתכנית מתאר להידחות ופועל יוצא מכך הוא שדין העתירה להידחות, הואיל ולא נפל כל פגם בהחלטת ועדת הערר אשר דחתה את עררו של העותר על הסף, משלא קמה לעותר זכות בדין ובפסיקה להגשתו.

סוף דבר; לאור האמור והמפורט – העתירה נדחית.

לאחר רכישת הבניין והשלמת העסקה, הגישה התובעת בקשה להיתר בניה, במסגרתה ביקשה, בין היתר, היתר לבניית תוספת של קומה חדשה לפי הוראות תמ"א 38 עבור שתי יח' דיור בתוספת שני חדרי יציאה לגג עבור שתי הדירות הנ"ל. ביום 12.3.08 אישרה ועדת המשנה של הנתבעת על פי תמ"א 38, תוספת קומה חלקית בלבד, בשטח של 65% משטח הקומה העליונה הקיימת, ללא חדרי יציאה לגג ותוך כך שתוספת הבניה תהיה בנסיגה ממעקה הגג.

כן ציינה הנתבעת כי המיגרש מצוי בלב האיזור ההסטורי של תל-אביב, הידוע כאיזור "העיר הלבנה", עליה הכריז ארגון אונסק"ו כאתר הנכלל ברשימת המורשת העולמית וכי השמירה על הייחוד הארכיטקטוני של הבניינים ההסטוריים בתחום העיר הלבנה מחייבת בין היתר שמירה על הגובה ההסטורי של הבניינים ושמירת הפרופורציות של מקבצי הבניינים, בגובה של 3 עד 4 קומות.

...

האמור בסעיף 102 המדובר, תומך גם הוא במסקנה זו. נוסיף על כך שבסעיף 18 לתביעה, טוענת התובעת במפורש, גם אם לצד הטענה כי לאחר אישור תכנית רובע 3, התברר כי התוכנית שאושרה אינה דומה כלל לתכנית עליה התבססה אז הנתבעת בטיעוניה, כי הנתבעת זנחה כבר בשנת 2011 את טענתה לגבי גובה הבניינים ברחוב דיזינגוף וזאת בהתאם למסמך מדיניות מחודש יוני 2011.

סוף דבר אשר על כן, התביעה נדחית מטעמי התיישנות.

בנסיבות, תשלם הנתבעת לתובעת שכר טרחת עו"ד בסך של 10,000 ₪ תוך 30 יום מהיום.

הבקשה לקבלת היתר הבנייה שהתבקש, עניינה בהריסה של ביניין חד קומתי צמוד קרקע, בו קיימת יחידת דיור אחת, ובניית בית מגורים בגובה 7 קומות מעל קומת עמודים ובו 13 יחידות דיור, שהן תוספת של 5 יחידות דיור ו-2.5 קומות, מעבר למותר על פי תכניות המתאר התקפות של העיר נהריה.

שלד הגרעין ההסטורי של העיר נהריה אמנם נשמר.

...

סוף דבר סיכומם של דברים.

דין העתירות להידחות, וזאת, מפאת היותן של העתירות עתירות מוקדמות ומאחר שמצאתי, כי הוועדה המקומית רשאית הייתה לאמץ מדיניות ליישום הוראות תמ"א 38 ומדיניות זו, בנסיבות העניין ולאור המצב התכנוני של העיר נהרייה היא סבירה.

כל אחד מן העותרים ישלם לכל אחת מן הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית הוצאות משפט ושכר טרחת עורך דין, בסכום של 10,000 ₪ (בסך הכל ישלמו העותרים סך של 90,000 ₪ - 30,000 ₪ לכל אחת מן המשיבות: הוועדה המחוזית, ועדת הערר והוועדה המקומית).

במסגרת הבקשה הראשונה להיתר, טענה העותרת לתחולתה של תמ"א 38 על המבנה ובהתאמה, כללה בבקשה להיתר, תוספות בנייה בהתאם לתמריצים המוקנים במסגרת תמ"א 38 ובכלל זה – תוספת למילוי קומת עמודים, תוספת 25 מ"ר ליחידה, תוספת קומה טיפוסית וחריגה מקוי ביניין מותרים עד 10% לצדדים.

" כן, יפים לעניין זה דברי בית המשפט העליון בבג"צ 1999/07 ח"כ זהבה גלאון נ' ועדת הבדיקה הממשלתית לבדיקת ארועי המערכה בלבנון 2006 (19/4/2007), באותו עניין נקבע על ידי הנשיאה (בדימוס) בייניש, בעמוד 16 לפסק הדין, כי: "מושכלות ראשונים הם כי פרשנות דבר חקיקה צריכה להעשות באופן שיעניק לו משמעות המגשימה את תכליתו. על תכליתה של הוראת חוק יש ללמוד מלשונה ומהקשרה הפנימי, קרי-כותרתה של הוראת החוק, מקומה בחוק בהיתחשב במבנהו הכללי ובהיתחשב ביתר הוראות החוק המהוות את סביבתו החקיקתית הקרובה ועוד. על תכליתה של הוראת חוק יש ללמוד גם מההקשר החצוני, קרי - מקורות שהם מחוץ לחקיקה עצמה הכוללים, בין היתר, את ההיסטוריה החקיקתית של דבר החקיקה וכן את הערכים ועקרונות היסוד של שיטתנו המשפטית...". בעיניין זנדברג הוסיף בית המשפט והטעים כי שילוב הלשון והתכלית יכול שתצבנה בפני בית המשפט מיגוון אפשרויות פרשניות אשר מתוכן על בית המשפט לשלוף את זו אשר יותר מכל משמעות לשונית אחרת מגשימה את תכליתה של החקיקה (שם. בעמוד 802).

...

לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים לעניין פרשנות התקן, נחה דעתי כי האופן בו פירשה ועדת הערר את התקן עולה בקנה אחד והוא קוהרנטי עם לשון התקן.

זאת ועוד, אין בידי לקבל טענת העותרת ובהתאם לה יש לאפשר לה עריכת סקר ספציפי למקרקעין עליהם נמצא המבנה ובהתאמה לתוצאותיו של זה לקבוע האם המבנה נשוא הדיון עונה או אינו עונה אחר הגדרת התקן.

סוף דבר; לאור כל האמור והמפורט – העתירה נדחית.