היתר לשימוש חורג להקמת חניון ציבורי בתל אביב

יובהר, בזמנים הרלוואנטיים, הגב' לנצ'ט היתה בעלת דירת מגורים ברחוב צייטלין 8 בתל-אביב (להלן: "הנכס"), ובשנת 1992 הגישה בקשה לשימוש חורג מדירת מגורים למרפאת שיניים.

לעניין הטענה שבעלת ההיתר אינה "נהנה", הואיל והחניון שמוקם מכספי כופר חניה הוא צבורי, יודגש כי מעמד משלמת כופר החניה כ"נהנה" נגזר מהעובדה שהיא משלמת אותו לשם הקמת חניון ספציפי, אשר יכול לשמש גם אותה, העובדה כי יכול וגם אחרים יהנו מהחניון אינה מעלה ואינה מורידה.

...

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, נחה דעתי לדחות את התביעה.

סבורה אני כי יש לקבלת את טענת ההתיישנות, הואיל והגעתי לכלל מסקנה כי בענייננו אין יחסי נאמנות, ואף לא נאמנות קונסטרוקטיבית.

בנסיבות העניין הנני מורה על דחיית התביעה, התובעת תישא בהוצאות משפט ובשכ"ט עו"ד בסך של 15,000 ₪, אשר ישולמו לנתבעת תוך 30 ימים.

דיון והכרעה היטל השבחה – מסגרת נורמאטיבית סעיף 196א לחוק התיכנון והבניה קובע כי: "ועדה מקומית תיגבה היטל השבחה בשיעור, בתנאים ובדרכים שנקבעו בתוספת השלישית ועל פיה". סעיף 1(א) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה (להלן: התוספת השלישית) מגדיר "השבחה" בתור "עליית שוויים של מקרקעין עקב אישור תכנית, מתן הקלה או התרת שימוש חורג"; וסעיף 2(א) לתוספת השלישית קובע כי: "חלה השבחה במקרקעין, בין מחמת הרחבתן של זכויות הניצול בהם ובין בדרך אחרת, ישלם בעלם היטל השבחה לפי האמור בתוספת זו (להלן – היטל)...". תכליתו העיקרית של היטל ההשבחה היא הגשמת עקרון הצדק החלוקתי, כך שמי שנהנה מפעולות התיכנון שביצעה הרשות במימון צבורי יחלוק את התעשרותו עם הקהילה שבקרבה הוא יושב (ראו: ע"א 1341/93 סי אנד סאן ביץ' הוטלס בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה, תל-אביב-יפו, פ"ד נב(5) 715, 719 (1998); דנ"א 3768/98 קרית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 62 (2002); בר"ם 6195/13 רביד נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פסקה 19 (8.6.2014); בר"מ 6526/19 הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים נ' נקר (16.2.2021)).

באופן ספציפי, במרחב התיכנון בעיר תל אביב-יפו חלה תכנית מתאר ח' – תכנית חניה לתל אביב-יפו (להלן: תכנית ח'), הקובעת את תקן החניה לשימושי קרקע שונים, זכויות והוראות בדבר הקמת חניונים צבוריים והוראות בדבר הקמת קרן חניה בהתאם לתקנות החניה.

...

המשיבה טענה מנגד כי דין הבקשה להידחות ואין מקום כלל ליתן רשות ערעור בסוגיה.

אין בידי לקבל פרשנות מצמצמת זו. לעמדתי, צדק בית המשפט המחוזי בקבעו כי למרות שלכאורה קרן החניה מהווה הוצאה חיצונית לתכנית, יש לה השפעה ממשית על שווי הנכס במצב החדש.

סוף דבר: אציע לחבריי כי נדחה את הערעור ונחייב את הוועדה המקומית בתשלום הוצאות משפט לטובת המשיבה בסך של 15,000 ש"ח. השופט נ' הנדל: אני מסכים.

בהחלטה קיבלה ועדת הערר את הערר, וביטלה את החלטת הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל- אביב (להלן: "הוועדה המקומית") מיום 9.9.2020 ביחס לבניין הבנוי במקרקעין שבגוש 6914 חלקה 70, המצוי ברחוב גאולה 27, הכובשים 10, תל-אביב (להלן: "הבניין"), לאשר את בקשת העותרים למתן היתר לשימוש חורג מהיתר לשטח שכונה בבקשה "מרתף כלוא", בשטח כ-113 מ"ר, כולל פתיחת דלת מהמבואה המשותפת בקומת המרתף, למשרד למקצוע חופשי, מכוח תכנית מתאר מקומית מס' ע'1 – מרתפים (להלן: "תכנית ע'1" וגם "תכנית המרתפים").

לאשר פיתרון חניה חלופי להסדר 0.94 מקומות חניה החסרים למילוי דרישות התקן- הישתתפות בקרן חניה מכוח תקנות החניה, היות והנכס מצוי באיזור חניה בו מתוכננים חניונים צבוריים במרחק אווירי עד 350 מטר ממקום הבקשה להיתר (חניון אמבסדור).

. הוראות לקומת מרתף בבניינים קיימים: אין בתכנית זו לפגוע במרתפים שהוקמו כדין שנעשה בהם שימוש כדין על תחילת תכנית זו. בבנייני מגורים קיימים, בהם המרתפים לא נכללו בזכויות הבניה המותרות עפ"י התכנית הראשית או ניבנו ללא היתר או ניבנו בהיתר לשמש כשטחי שירות (כגון חדר הסקה, מחסן משותף וכיו"ב), הכל פני תחילת תכנית "ע" מרתפים (28.11.1985.

...

בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות.

כך, נקבע על-ידי וועדת הערר, בין היתר : "..אין מקום לראות בדלת הגישה בוודאי לאחר שנאטמה דלת אשר הופכת את החלל אשר אין חולק כי הינו חלל אטום כיום, למרתף. כאמור, בקשה לפתיחת דלת כמוה כבקשה להקמת מרתף חדש ... נבהיר כי טענה הוועדה המקומית לפיה אישור פתיחת הדלת תואם להיתר המקורי שיצא בשנת 1975 ולמעשה מדובר בהשבת המצב לקדמותו, אינה מקובלת עלינו. נראה כי הדלת שהותרה בהיתר משנת 1975 לא שימשה כניסה לחלל האטום כולו אלא לחדר הסקה שנותק מהחלל האטום וכאמור בשנת 1977 נסגרה בהתאם להיתר משנת 1977 – לביטול חדר הסקה והכללתו בשטח הקירות הכלואים." נמצא על-ידי וועדת הערר כי החלל השיורי שנאטם הוא שטח שצריך להכשירו ולהסדירו פיזית וגם תכנונית, ולא נתן לאפיינו כמרתף על-פי תכונותיו.

."בכל הנוגע לקיר בו מבוקש לפתוח פתח לצורך כניסה לחלל האטום שבבעלות מבקש ההיתר, קיימת מחלוקת בדבר היותו קיר משותף. בנסיבות אלו אין מקום להתיר את המבוקש בשל שאלת ההיתכנות הקניינית, וגם בשל סיבה זו דין הבקשה להידחות". אף להבנתי לא ברור מדוע אצה הדרך לוועדה המקומית למתן ההיתר לשימוש חורג עוד בטרם הוכרעה המחלוקת הקניינית בין הצדדים.

התוצאה העתירה נדחית.

אני סבור כי במקרה דנן מדובר בשימוש מופרז בכוח שילטוני, לא סביר ולא מידתי שנעשה על ידי שתי רשויות אדירות, מאושיות המשפט המינהלי (המדינה ועירית תל אביב) שחברו להן יחדיו בהסכם עקרונות והתחייבו בו לשתף פעולה ולקדם את העבודות, התכניות וההליכים למתן היתרים לשימוש חורג והיתרי בניה.

העיריה והמדינה חושפות את כוונתן לגבי המיתחם בהסכם העקרונות המצביע על השלביות של ראשית הוצאת צו חניה על ידי העיריה ושזו לא המטרה הסופית ולא מדובר בשימוש זמני למגרש חניה לחמש שנים או יותר, ולא מדובר שזו המטרה הסופית להקים חניון זמני לטובת הציבור, אלא מדובר בשלב ביניים לבקשה להיתר לשימוש חורג לאחר שיהיו עובדות בשטח במשך שנים של חניון צבורי לאוטובוסים, כחלק מהשלב הבא של שינוי התכניות והקמת מסוף תחבורתי בבית פנורמה, ככל שיינתן היתר בניה והיתר לשימוש חורג, הכל עד להזזתו של המסוף למיקום הסופי המיועד במע"ר בן צבי.

...

כך, לעניין "מגרש ריק" המוגדר בסעיף 1 לחוק המגרשים כ:"מגרש שאין עליו בניה למעט גדר, ושאינו משמש בפועל למטרה שלמענה מותר להשתמש במגרש על פי תכנית בת תוקף או על פי היתר", אני סבור כי יש קושי בכך שהעיריה משרטטת קו צבעוני (במקרה זה צהוב) בין המבנים באופן שהמתחם עליו צו החניה לא מכיל מבנים (ראו לגבי חלוקת מגרש קטן יחסית פס"ד פסטנברג ופס"ד יהוד מונוסון לגבי צו חניה על שטח של כ-1100 מ"ר ממגרש של כ-1700 מ"ר, שיש לכאורה לראות את המגרש כולו ולא חלקו לצורך הגדרת "מגרש ריק" בחוק המגרשים).

התוצאה: לאור כל האמור לעיל אני מקבל את העתירה, מבטל את צו החניה שנפלו פגמים רבים בהוצאתו, וקובע שלא ניתן היה לבצע עבודות מכוחו ללא היתר בניה כדין ובכל מקרה שלא ניתן היה כלל לעשות בצו החניה , במקרה שבפני על נסיבותיו העובדתיות, שימוש לחניון ציבורי לאוטובוסים, מכוח חוק מגרשים ריקים מטרתו ותכליתו ולכן דינו של צו החניה נשוא העתירה בטלות.

אני מחייב את המשיבות 1-2 לשלם לעותרים הוצאות משפט בסך של 20,000 וכן , מחייב בנוסף ,את המשיבות 3-4 לשלם לעותרים הוצאות משפט בסך של 20,000 ש"ח .

ביום 21.9.1992 הוצא היתר בניה לשימוש חורג במקרקעין עבור הפעלת אולם שמחות במבנה קיים במקרקעין.

תקנה זו תוקנה בשנת 2004 באופן שהרשות המקומית רשאית לפטור מבקש היתר בניה, מחובתו להתקין בפועל מקומות חניה בנכס ולחייבו בהישתתפות בקרן חניה, שהוקמה לצורך מימון הקמת חניון צבורי, ובילבד שהחניון מוקם בתוך 10 שנים ממועד מתן היתר הבניה, ושהמרחק בין הנכס לבין החניון הצבורי לא יעלה על 350 מטרים במרחק אוירי.

ראו גם את דברי השופטת ברוורמן, ת"א (ת"א) 9976-06-12‏ ‏ צפי אפקט-טים הפקות (2001) בע"מ נ' עריית תל אביב-יפו, כדלקמן: סבורה אני שהמשלם לקרן חניה איננו נחשב ל"נהנה" לפי סעיף 1 לחוק הנאמנות.

שהרי, כספים אלה מיועדים להקמת חניון צבורי שישמש את כלל הציבור, בסמוך לנכס.

...

על רקע האמור הגיש התובע ביום 2.6.2021 תביעה כספית על סך 2,018,059 ₪, בה דרש לחייב את הנתבעת בהשבת הכספים ששילם ככופר חניה, בתוספת הפרשי הצמדה וריבית.

אינני מקבלת את טענת הנתבעת כי התביעה התיישנה אף לפני מועד כניסתו לתוקף של התיקון ובחלוף 7 שנים ממועד התשלום האחרון על ידי התובע.

אני סבורה כי אין לראות ביחסים שבין הצדדים יחסי נאמנות, ואף לא נאמנות קונסטרוקטיבית, כספים אלה לא נשמרו לזכותו ולטובתו של התובע והם יועדו להקמת חניון ציבורי לשירות הציבור בכללותו, ולא להקמת חניון שישרת רק את התובע.

לאור האמור, אני מורה על דחיית התביעה על הסף.