היתר בניית מרתף: הסכמת דיירים

עניינו של הערר בהחלטת הוועדה המקומית לתיכנון ולבניה תל אביב- יפו (להלן: "הוועדה המקומית") לאשר בקשה לשימוש חורג בשטח של 66 מ"ר, בחלק ממרתף הבניין שברחוב י.ל. גורדון 14 בתל אביב (להלן: "הבניין"), המשמש כמחסן בפועל ולהפכו למשרד לבעלי מקצועות חופשיים, וכן לאשר את ההקלות שנתבקשו מהוראות תוכנית ע/1- תוכנית המרתפים (להלן: "תוכנית ע/1"), הדורשות את רשומו של המרתף כרכוש משותף וקבלת הסכמת כל בעלי הדירות בבניין, לצורך כך. עיקרה של העתירה עוסקת בטענה כי ועדת הערר היתעלמה מעבירות הבנייה וההליכים הפליליים כנגד מבקשי ההיתר, המשיבים 2 ו-3, ולא שקלה בשיקוליה את העובדה כי הבקשה הוגשה לאחר שהם פעלו בנגוד להיתר הקיים והציבו "עובדות בשטח". רקע בשנת 1995 הוצא היתר בניה, עבור בניית קומת מרתף בבניין הכוללת 8 מחסנים דירתיים, חדר כביסה, חדר גנרטור, חדר מכונות ומרתף לשימוש דיירי הבניין.

...

דיון והכרעה לאחר שנתתי דעתי לכל טענות הצדדים, הגעתי לידי מסקנה, כי דינה של העתירה להתקבל בחלקה, במובן של החזרת התיק לדיון מחודש בפניי ועדת הערר.

סוף דבר נוכח כל האמור, העתירה התקבלה בחלקה, במובן של החזרת התיק לדיון נוסף בפניי ועדת הערר.

כאשר נרשמו המרתפים כרכוש פרטי של הדיירים ושל העותרת, ולא כרכוש משותף - כנדרש על פי הוראות תכנית ע' והיתר הבניה שמכוחו הם ניבנו - היה הדבר מנוגד להיתר ונעשה כאקט חד-צדדי של בית יורב בע"מ. מקרה דומה ארע בערר 5121/09 אחיקם ביתן נ' הוועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב (2010), שאליו הפניתה ועדת הערר בהחלטתה דנן.

עיון בנספח 8 מעלה, כי מדובר בהסכמות ל"שינויים בבנין וביחידותיו כמפורט בס' 31 להסכם (המכר)", שהוגש לעיון הוועדה המקומית בשנת 2008. הקשר בין הסכמות אלה לבין ההסכמה לשימוש במרתף כמשרד אינו נהיר כלל ולדעתי כלל אינו קיים. בסעיף 31 להסכם, מדובר ברשימה של שינויים, הכוללת הוספת יחידות ושטחים, העברת זכויות החברה בבנין לאחרים, בנית הבנין בבת אחת או בחלקים ועוד כהנה וכהנה שינויים. בשום מקום לא נדרשו הדיירים להסכים בס' 31 להסכם המכר לשימוש במרתף כמשרד.

...

סוף דבר צדקה ועדת הערר כאשר דחתה את הערר שהוגש על ידי העותרת.

העתירה נדחית.

העותרת תשלם לכל אחת מהמשיבות הוצאות בסך 10,000 ₪.

השתלשלות האירועים לאחר הגשת התביעות בקדם המשפט הראשון (לפני כב' השופטת ש' רנר) הסכימו בעלי הדין שימונה מומחה מטעם בית המשפט שתפקידו לחוות דעתו בעניינים הבאים: מה ירידת הערך בדירת הנתבעים בשל העובדה שאין היתר לבנייתה; מה שווי דמי השמוש בקומת המרתף; מה שווי הדירה שנבנתה על גג הבניין בנכוי עלויות בנייה לבנייתה; האם קיימים ליקויים בדירת הנתבעים, מי אחראי להיווצרותם ומה העלות הכרוכה בתיקונם; ולבסוף, האם קיימת ירידת ערך לדירת הנתבעים כתוצאה מכך שהבית לא נרשם כבית משותף.

המומחה ציין כי המרתף ניבנה בחריגה מהתשריט שהתבקש (ולא אושר), וכי בהתאם לתוכנית המיתאר מס' 62, אין להשתמש במחסן שבמרתף אלא לאחסון חפצי הדיירים בבניין.

...

התוצאה התוצאה היא כי דין התביעה העיקרית להתקבל במובן זה שעל הנתבעים (בני הזוג הלל) לסלק ידם מן המרתף.

התביעה לתשלום דמי שימוש נדחית.

בנוסף ישלמו נתבעים שכנגד 2 ו-3 לנתבעים סך של 15,000 ש"ח עבור הוצאות ושכר טרחת עו"ד. התביעה שכנגד נגד נתבע שכנגד 4 נדחית.

נתבעת 12 ("קוקוס") (תת-חלקה 10): קוקוס טוענת שחלק הגג שעליו הורחבה דירתה אינו רכוש משותף והרחבה זו בוצעה כדין על פי היתר בנייה ובהסכמת כל בעלי הדירות בבית המשותף, ביניהם קדר.

הרחבת הדירות המקוריות: סעיף 21 לתצהירו של מר אבידן מיפרט היתרי בנייה שניתנו לדירות לאורך השנים לצורך הרחבתן (נספחים ה-י"ד לתצהיר), כדלקמן: תת-חלקה 1 (אופק) קיבלה היתר בשנת 1982 להרחיב ב-33.88 מ"ר והיתר נוסף בשנת 1992 להרחיב ב-38.32 מ"ר למרתף וב-36.84 מ"ר בקומת הקרקע; תת-חלקה 2 (אבידן) קיבלה היתר בשנת 2016 להרחיב ב-37.1 מ"ר; תת-חלקה 3 (כהנא) קיבלו היתר בשנת 2004 להוסיף מרתף בגודל של 52.73 מ"ר ולהרחיב את קומת הקרקע ב-77.11 מ"ר. בשנת 2007 ניתן היתר להקמת פרגולה בגודל של 8.4 מ"ר; תת-חלקה 4 (ויינשטיין) קיבלו היתר בשנת 1978 להרחבת הדירה בקומת הקרקע בדרך של סגירת מרפסת בשטח של 4.07 מ"ר ותוספת מרפסת בשטח של 16.5 מ"ר. בשנת 2006 קיבלו היתר לבניית מרתף בגודל של 71.4 מ"ר והרחבת הדירה בשטח של 59.75 מ"ר, וכן מרפסת לא מקורה בקומת הקרקע בגודל של 23.04 מ"ר. בשנת 2008 ניתן היתר להרחבת המרתף בגודל של 3.98 מ"ר; תת-חלקה 5 (בן-בסט) קיבלה בשנת 2008 היתר להרחבת הדירה באמצעות תוספת מרתף בגודל של 93.04 מ"ר, הרחבת הדירה בקומת הקרקע בשטח של 74.8 מ"ר וכן מרפסת פתוחה בגודל של 21.01 מ"ר; תת-חלקה 6 (כהן) קיבלה היתר בשנת 1970 לסגירת מרפסת בגודל של 4.69 מ"ר ולתוספת מרפסת בגודל של 16.5 מ"ר. בשנת 2008 ניתן היתר להרחבת הדירה בגודל של 62.16 מ"ר והקמת פרגולה בחצר בקומת הקרקע בשטח של 17.67 מ"ר; תת-חלקה 7 (הראובני) לא הורחבה; תת-חלקה 8 (דנציג) קיבלה היתר בשנת 2004 להרחבת הדירה בשטח של 44 מ"ר בקומה א' וכן הקמת חדר יציאה לגג בשטח של 23 מ"ר. בשנת 2006 ניתן היתר להקמת פרגולה בשטח של 16.34 מ"ר בקומת הגג ולהקמת מחסן בגודל של 4 מ"ר בחצר האחורית.

העולה מן המקובץ הוא שלא הוכח קיומו של הסכם שתוף שגובש בהסכמת כל הדיירים המתיר חלוקת שימוש ייחודית בשטח החצרות והגגות שהם רכוש משותף.

...

התביעה שכנגד נדחית.

ההודעה לצד שלישי בתביעה שכנגד נדחית.

בתביעה שכנגד ישלמו התובעים שכנגד (דנציג) לנתבעת שכנגד (אבידן) שכר טרחת עורך דין בסך של 9,360 ש"ח. בהודעה לצד שלישי תשלם המודיעה (אבידן) לצדדים השלישיים (קדר) שכר טרחת עורך דין בסך של 12,870 ש"ח. כלל הסכומים כוללים מע"מ. הסכומים כולם ישולמו תוך 30 יום ממועד פסק הדין שאם לא כן יישאו ריבית פיגורים כדין.

במשך כל אותן שנים נעשה שימוש זהה בחנות ומרתף בהסכמת הדיירים ובידיעתם המלאה.

יתרה מכך הועדה המקומית לתכנון ובניה אישרה את השימושים השונים ביחידות אלו, אלא שעקב משגה לא הקפיד האב המנוח על רישום תואם של השימושים הנ"ל בפנקס הבתים המשותפים.

...

מהאמור לעיל נובעת המסקנה כי, למשיב 1 לא קמה זכות שביושר, ודיירי הבית המשותף אינם נאמניו הקונסטרוקטיביים לזכות הנטענת במקרקעין.

בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5)63 (2003), מצטט ביהמ"ש העליון את קביעתה של המלומדת פרופ' נילי כהן ב: נ' כהן "חוזה לרכישת דירה, מול נושה של מוכר" הפרקליט מ"א (תשנ"ג-תשנ"ד) בע"מ 172 כדלהלן: "לפני חוק המקרקעין נקלטה ההלכה מן המשפט האנגלי, לא בלי היסוסים, לפיה יוצר חוזה מכר מקרקעין, הניתן לביצוע בעין, נאמנות קונסטרוקטיבית, כלומר נאמנות מכוח דין. מרגע כריתתו של חוזה מכר מקרקעין נחשב המוכר לנאמן, ואילו הקונה נחשב לנהנה, כאשר זכותו של הקונה מכוח החוזה נחשבה לא לזכות חוזית גרידא אלא לזכות שביושר" למעלה מן הצורך אציין, כי גם אם תטען טענה לזכות שביושר לפי הדין החדש – זכות שביושר "תוצרת הארץ" הרי שבכדי לבסס קיומה נידרשת העסקה במקרקעין להיות "כימעט מושלמת". בע"א 1559/99 שושנה צימבלר נ' רבקה תורג'מן, פ"ד נז(5)66 (2003), קובע כב' השופט מצא: "הבסיס הפורמלי להחלת מוסד הנאמנות הכפויה, במקרה כגון זה יכול להמצא בכל אחת משתי החלופות שהוצעו על ידי חברי השופט אנגלרד, ששתיהן מובילות לאותה התוצאה, ולפיה – גם לפי הדין החדש-היחסים שבין מוכר לקונה בעסקת מקרקעין "כמעט מושלמת" כבעניינינו הם בגדר יחסי נאמנות כפויה מכוח הדין" המסקנה העולה מן האמור לעיל הינה כי לצורך ביסוסה של טענה בדבר נאמנות קונסטרוקטיבית נידרש הטוען להוכיח קיומה של עסקת מכר מקרקעין, היינו הסכמה להוצאת חלק מהרכוש המשותף והצמדתו ליחידה מסוימת בבית המשותף.

מכאן שדין הבקשה בשלב זה להידחות.