היתר בנייה לקירוי חלק ממרפסת קיימת בתוספת שטח עיקרי למבנה

גלי הקטיפה עתרה לשני סעדים: הסעד העקרי לו עתרה היה "להורות על תיקון התוכנית באופן שהתוכנית תיכלול חלקים חיוניים של המבנה הצפוני: קירוי של מרפסת ברוחב 3 מטרים בקומה א' של המבנה הצפוני (כ-240 מ"ר) וכן הסדרת הגלריה (כ- 60 מ"ר)...". לחילופין עתרה גלי הקטיפה לביטול התנאי של הריסת הבינוי שלא הוסדר בתוכנית 24/113 כתנאי למתן תוקף לתוכנית.

נראה כי בהשלמת טיעוניו בכתב חזר בו ב"כ המשיבה מדבריו בדיון, כפי שהובאו לעיל, בדבר נכונותה של הוועדה המחוזית לחזור ולשקול אם להותיר התנאי (למתן תוקף לתוכנית) בהריסת כל הבנוי ללא היתר, מצוין בהשלמה בכתב "המשיבה לא מוצאת לנכון לשנות או להוסיף על עמדתה בעיניין זה, כפי שפורטה בסעיף 56 לכתב התשובה". באותו סעיף צוין כי התנאי האמור "מהוה את נקודת האיזון הראויה שנקבעה כבר על ידי הולחו"ף, ובו הכרה במציאות הקיימת בשטח מחדש, ואיסור על בנייה שבוצעה ללא הסכמת הוועדה המקומית מאידך". אשר לעתירתה העיקרית של גלי הקטיפה, קירוי הבריכה בצדו המערבי של המבנה, הודיע ב"כ הוועדה המחוזית כי הועדה מיתנגדת לבקשת הקירוי, תוך שציין כי החלטת הוועדה בעיניין זה סבירה.

עמדת הועדה המקומית בכתב התשובה היתה "כי תוספת השטח המבוקשת על ידי גלי הקטיפה בע"מ מהוה תוספת בניה שבוצעה ללא היתר בניה כדין ומעבר להיתר שניתן לבניית המבנה" (הדגש במקור סעיף 68).

...

מצאתי כי דין העתירה להידחות וזאת לאחר שנתתי דעתי לטענות העותרת- בין היתר: - הטענה כי מי שהפר את החוק וביצע עבירות בניה נרחבות יותר מחברו יצא נשכר, בעוד שהעותרת ששמרה על החוק יצא שכרה בהפסדה.

מקובלת עלי עמדת הועדה המחוזית והועדה המקומית (כפי שהובעה בכתב התשובה) כי החלטת הועדה המחוזית לדחות עתירת גלי הקטיפה לעניין הקירוי הינה החלטה סבירה.

בהחלטת הוועדה מיום 29.1.2008 שעתירה שהוגשה נגדה נדחתה נקבע "... החלטנו להחזיר את הדיון לפני הוועדה המחוזית בנקודה זו, כדי שהיא תידרש לנושא (התנאת מתן תוקף לתוכנית בהריסה – ר.א.) הוועדה המחוזית תחליט האם יש מקום להתערב בתנאי 7 להחלטת הולחו"ף, תוך אימוץ הצעת הוועדה המקומית, או לקבוע תנאי אחר". (סעיפים 117-123 בהחלטת ועדת הערר).

סוף דבר אשר על כן, העתירות נדחות בכפוף למצוין לעיל בסיכום של כל אחת ואחת מהעתירות.

המבקשת הדגישה כי למעט סגירה בקירות גבס, אין כוונה לבצע עבודה נוספת, שכן הקירוי והריצוף הוא בהתאם להיתר.

פגם נוסףלטענת המבקשת, הוא משהצו לא כלל את בעלת ההיתר הנוספת- חב' מפעלי ארזים ח.ד.י.ר בע"מ. לגופם של דברים טענה המבקשת כי הבנייה אינה מצריכה היתר שכן היא חוסה תחת הגדרת "שינוי פנימי" שכן השטח נותר כשטח עזר ולא כשטח עקרי ומדובר רק בהשלמת קירות קיימים ולכל היותר, מדובר בשינויים בסמכות מהנדס הוועדה.

החלל שנוצר הוא שטח שירות, וסגירת החלל תיצור תוספת לשטח העקרי כאשר זכויות הבניה לשטח עיקרי נוצלו במלואם ובקשה דומה שהוגשה בעבר לא אושרה מסיבה זאת ודוקא מסיבה זו,שונה היעוד למעבר לחניה.

(2)הקמתו של בנין, הריסתו והקמתו שנית, כולו או מקצתו, הוספה לבנין קיים וכל תיקון בו, למעט שינוי פנימי בדירה; בפיסקה זו – "שינוי פנימי" – שינוי שאינו נוגע לצד החצוני של הבנין, אינו פוגע בחזיתו או במראהו או בשלד של הבנין או ברכוש משותף או בצנרת או ציוד אחר המשרתים גם דירות אחרות, אינו פוגע בזולת ואינו משנה את שטחה של הדירה למעט תוספת של שטח מרפסת שניסגרה כדין או את מספרן של יחידות הדיור; "דירה" – חדר או תא, או מערכת חדרים או תאים, שנועדו לשמש יחידה שלמה ונפרדת למגורים, לעסק או לכל צורך אחר; (3)כל עבודה אחרת בקרקע ובבנין וכל שימוש בהם שנקבעו בתקנות כעבודה או כשימוש הטעונים היתר כדי להבטיח ביצוע כל תכנית.

בעיניין זה ולמעלה מן הצורך אפנה גם לע"א 402/80 אתגר" הקלוב הישראלי החדש למסחר ביהלומים בע"מ נ. מ.ב.א. החזקות ונכסים בע"מ. הגם שביה"מ היתייחס שם להגדרת דירה ע"פ חוק המקרקעין, הרי מאחר שמדובר בהגדרה זהה להגדרה בחוק התיכנון והבניה ,יפים הדברים גם לענייננו ועל פיהם שטח משותף בהכרח, אינו יכול ליפול תחת הגדרת דירה: "כפי שראינו, מוגדר המונח "רכוש משותף" תוך היתייחסות לכל חלקי הבית חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ונסוח זה יש בו כדי להשליך על הפירוש, בו יש לפרש את המלים "לכל צורך אחר". .

ראו עפ"א (מחוזי חיפה) 51842-09-16 זיאן נ' ועדה מקומית גליל מרכזי עכו (27.11.16): "אוסיף, מעבר לנדרש, כי גם אם הייתי מגיע למסקנה שלא הוכח זהוי החלקה שעליה ניבנה המבנה, הדבר לא היה מסייע למערער, שכן גם אז, מתחייב היה ליתן צוים, לאור שהוכח – והוא, כי בשטח המתואר בראיות (אף ללא לנקוב בגוש /חלקה) ניבנה מבנה – אותו מבנה שתועד בתצלומים – והכל ללא קבלת היתר (והשווה בנידון עם האמור בת.פ. (שלום חיפה) 14951-12-13 מ"י נ' סואעד, מתאריך 22.9.16; וכן אפנה, בשינויים המחויבים, לע"פ (מחוזי נצרת) 35726-08-11 מ"י נ' ניגים, 14.2.12)". אציין כי גם הבניה תוארה במפורש בצו ולא נטען כי במבנה קיימת קומת חניה נוספת שבוצע בה תיחום אזור באופן שניתן היה לטעות ביחס לאיזו בניה היתייחס הצוו.

...

אלו בחנו את הנתונים שהוצגו בפניהם והגיעו למסקנה שהבניה מתבצעת שלא כדין.

אינני מקבלת את הטענה כי מדובר במקרה בו קיים אופק תכנוני המצדיק הפעלת החריג של עיכוב צו הריסה מינהלי.בהתאם לפסיקה "אופק תכנוני" אשר יצדיק מתן שהות להשגת היתר תוך עיכוב הצו המינהלי הינו במקרים בהם קבלת ההיתר היא "בהישג יד מיידי ורק עיכוב פורמלי חסר משמעות מעכב אותו באופן מיידי", (רע"פ 1288/04 נימר נ' יו"ר הוועדה המקומית ירושלים; רע"פ 7405/04 שוויקי נ' יו"ר הוועדה המקומית ירושלים).

לאור האמור לעיל, הבקשה לעיכוב ביצוע, וביטול צו ההריסה- נדחית.

כן יודגש כי מדובר במרפסת זיזית מוצעת – מרפסת תלויה ששיטחה אינו נכלל בחישוב השטחים כתוספת שטח עקרי למבנה וזאת במסגרת שטח בניה של 12.00 מ"ר המותרים לכל תוספת מרפסת זיזית לדירת מגורים במסגרת הוראות חפ/229י'/2 החלה על דירות מגורים ברחבי העיר חיפה.

בבניית המרפסת המבוקשת אין משום הוצאת חלק מהשטח המשותף או משום גריעה מזכויות הבניה של שאר דיירי הבית המשותף.

(ב) בבניה לפי היתר שניתן או שהוחלט לתיתו לפני יום התחילה, ובבניה על פי היתר מכוח תכנית שהופקדה או תופקד עד יום ט"ו בטבת התש"ע (1 בינואר 2010), יחולו על מרפסות הבולטות מקירותיו החיצוניים של הבניין (בתקנת משנה זו – גזוזטרה), הוראות מיוחדות אלה: (1) גזוזטרה ששיטחה עד 14 מטרים רבועים לא תבוא במניין השטח המותר לבניה, ובילבד ששטחן הכולל של כל הגזוזטרות בבניין לא יעלה על 12 מטרים רבועים כפול מספר הדירות בבניין; (2) עלה שטחן של גזוזטרות כלשהן על האמור בפיסקה (1), יבוא השטח העודף במניין השטח העקרי המותר לבניה; (3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו; (4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" – כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק.

העותרים טוענים כי קיימת להם זכות קניין נוספת לזכויותיהם כבעלי דירה ברכוש המשותף, המשליכה על זכויות הבנייה של המשיבים.

...

סוף דבר לאור כל האמור לעיל העתירה נדחית.

עם זאת ועל מנת שלא לפגוע בעותרים אם יבקשו לפנות לבית המשפט המוסמך, אני מורה כי לא יבוצעו עבודות בניה על פי ההיתר שניתן למשיבים 3 -4 במשך 21 ימים מיום מתן פסק הדין.

העותרים ישלמו לוועדה המקומית הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪ ולמשיבים 3- 4 יחדיו הוצאות ושכר טרחת עורכי דין בסך כולל של 2,500 ₪.

במוקד הדיון השאלה האם זכאית העותרת בכל אחת מקומות ג' וד' המתוכננות לבניה בבנין, לבנות מרפסת זיזית בשטח העולה על 12 מ"ר וכן מרפסת כלואה, כפי שמופיעות בבקשת ההיתר המעודכנת מיום 19.5.16 (עת/3), על אף שמרפסות אלו אינן מופיעות לכאורה בקונטור המורחב של קומות א' וב' הקיימות.

בין התנאים נקבע צימצום שטח המרפסות הזיזיות בנוסח הבא – " ממוצע שטח מרפסות זיזיות מוצעות (שלא נכללו בתוספת שטח עפ"י תמ"א) לא יעלה על 12 מ"ר וגודלה המירבי של מרפסת זיזית לא יעלה על 14 מ"ר כנדרש בתקנות הבניה." עוד נקבע כי לא תותר מרפסת גוף ביניין במרווחים.

האם המרפסות הזיזיות נחשבות חלק מקונטור הבנין : 4.7 ס' 11.1.2 להוראות תוכנית מתאר ארצית לחזוק מבנים קיימים בפני רעידת אדמה, תמ"א 38 קובע – "11.1.2 הקמת עד שתי קומות נוספות למבנה בתנאים הבאים:

4.11 העותרת טענה כי גם תקנות התיכנון והבניה (חישוב שטחים ואחוזי בניה בתוכניות והיתרים ) התשנ"ב 1992 ותקנות התיכנון והבניה (סטיה ניכרת מתוכנית) התשס"ב 2002 קובעות כי מרפסת זיזית איננה חלק מקונטור הקומה.

(2) עלה שטחן של הגזוזטרות כלשהן על האמור בפיסקה (1) , יבוא השטח העודף במניין השטח העקרי המותר לבניה.

(3) גג בלתי מקורה של קומה בבית מדורג או מרפסת בלתי מקורה בחצר שאליהם יש גישה ישירה מדירה, לא ייראו כמרפסת או גזוזטרה לעניין תקנה זו. (4) לעניין תקנת משנה זו, "דירה" – כמשמעותה בסעיף 145(א)(2) לחוק.

...

3.2 המשיבה טוענת כי יש לדחות את העתירה.

לסיכום 5.1 העתירה נדחית.

על פי עובדות כתב האישום, במועד מדויק שאינו ידוע למאשימה, במהלך חודש יולי 2015 או בסמוך לכך, ביצעו הנאשמים, בני זוג נשואים ומחזיקים במקרקעין, עבודות בניה ושימוש ללא היתר בכך שבנו קירוי מרפסת על ידי בניית גג אסכורית בשטח של כ- 28 מ"ר וסגרו חלק מן המרפסת על ידי קירות אסכורית והפכו את המרפסת לחדר מגורים בשטח של 14 מ"ר (להלן: "המבנה") במקרקעין הידועים כדירה 4 במיגרש 17 בחלקה17 , גוש 18538 ביישוב שלומי (להלן: "הדירה" ו/או "המקרקעין" בהתאמה).

ייעוד המקרקעין היה למבני ציבור קיימים והיא נועדה להתווית מערכת שבילים ושצ"פ. על החלקה חלה תוגנית נוספת מג/מק/97/1 שהמווה שינוי לתקנון התוכנית המפורטת ג/8250 בעיניין מספר יחידות הדיור למגרש ולפיה ייעוד המקרקעין הינו למגורים ב' , והוראות הבנייה החלות הנן בניית מבני מגורים משותפים בסה"כ 170 מ"ר ליחידת דיון , 160 מ"ר בשטח עקרי , 10 מ"ר בשטח שירות.

לעמדתו הנאשמים הורשעו עוד בחודש נובמבר 2017 לפי הודעתם בכך שביצעו תוספת במרפסת דירה קיימת, עשויה מחומרים קלים ובהקף כולל של 28 מ"ר, כאשר בנייה בוצעה בשני שלבים כמתואר בכתב האישום.

...

אשר לנסיבות לעניין גזירת העונש בתוך המתחם: הנאשמים טענו כי הבנייה נעשתה מתוך אילוצים בשל הצורך לאחר משפחות אומנה אך לא הוצגו מסמכים לפניי בעניין זה. אציין כי שקלתי לקולא את הודאת הנאשמים ללא ניהול הליך הוכחות בפני ביהמ"ש. לאור מתחם העונש שקבעתי, ובהתחשב בנסיבות אשר הבאתי לעיל, אני גוזרת על הנאשמים את העונשים הבאים: קנס בסך של 7,000 ₪ או 70 ימי מאסר תמורתו לכל אחד מן הנאשמים.

אני מורה לנאשמים, כל אחד ,לחתום תוך 3 ימים מהיום על התחייבות כספית על סך של 10,000 ש"ח וזאת להימנע למשך תקופה של שנתיים מהיום מביצוע אחת העבירות לפי פרק י' לחוק התכנון והבניה.

אני מורה לנאשמים להרוס את הבנייה שבנו כפי המתואר בכתב האישום ולהחזיר מקרקעין את מצב הדירה לקדמותו.