היתר בנייה לפי תכנית מופקדת

כמפורט בסעיף 2 שם, נקבע שחמישים אלף ש"ח מתוך התמורה ישולמו במועד החתימה על חוזה הרכישה, וסכום זה היה אמור להיות מופקד בנאמנות בידי פרקליט המשיבה עד לקבלת היתר הבנייה.

לנוכח כל אלה והתרשמותי הכללית מעדותו של לוי, אינני נותנת אמון בה. המבקש עותר להורות למשיבה לתכנן דירה על כל שיטחו של גג הבניין, כמוסכם בין הצדדים; להמנע מתכנון, מבנייה או מהעברת הזכויות בנכס מרשותו שבכוחם לפגוע בזכותו לקבל דירה כזאת; להגיש בתוך חודש לועדה המקומית בקשה להיתר ותוכנית לפי תיקון 3 לתמ"א 38; לפעול בשקידה ראויה לקידומם של הליכי התיכנון; להעמיד לו ערבות לפי חוק הבטחת השקעות.

...

נדחית התביעה לחייב את המשיבה להוציא ערבות לפי חוק הבטחת השקעות.

סוף דבר: התביעה מתקבלת בחלקה, בהתאמה לאמור לעיל.

המשיבה תשלם למבקש את הוצאות המשפט, וכן תשלם לו שכר טרחת עורך-דין על סך 40,000 ₪, בצירוף מע"מ. הסכום יישא ריבית והפרשי הצמדה מהיום ועד מועד התשלום המלא בפועל.

הובהר כי התוכנית הראשית שקבעה שלביות פינוי מול הוצאת היתרי בנייה, לא היתנתה את הוצאת היתרי הבנייה בהשלמת 100% פינוי במיתחם, וממילא התירה אפשרות להפקדת ערבויות לצורך הבטחת פינויים, אף בטרם הושלמו.

לפיכך, לא שוכנעתי מקיומה של מניעה ממשית מהוצאת היתר הבנייה לפי התוכנית הראשית בהתאם לסעיף 13.4.1, עבור שטח כולל בהקף של כ-10 דונם.

...

על אף שרוב הראיות שהתבקש צירופן היו ידועות לעותרים, למצער לעותר 1 אשר היה צד להליכים וניתן היה להציגן בשלב מוקדם יותר, אני סבור כי סוג המחלוקת מצדיק את הגשת המסמכים המבוקשים.

אני סבור כי הפרטים והמסמכים המבוקשים אינם נדרשים לצורך הכרעה בעתירה שלפניי הן בהתחשב בתוכנם אשר אינו מגלה חוסר תום לב מצד העותרים כפי הנטען על ידי המשיבות 4-8, הן לאור עמדת צד ג' וסעיף סודיות בהסכם שהוצג והן לאור התוצאה אליה הגעתי.

ביתרת טענות הצדדים לא מצאתי ממש ולאור המקובץ – העתירה נדחית.

האם תכנית עמ/9 היא תכנית שמכוחה ניתן להוציא היתרי בנייה? הוראות סעיפים 145 (ז) – (ח) לחוק התיכנון והבנייה, תשכ"ה – 1965, קובעות כי: " (ז) מוסד תיכנון לא יתן היתר, מכוח תכנית שהופקדה אחרי ט' בטבת תשנ"ו (1 בינואר 1996) אלא אם כן אושרה למקרקעין, שלגביהם מבוקש ההיתר, תכנית הקובעת הוראות בכל אלה:

. כפי שצוין בעיניין חברה לבנין הירדן: "מתן היתרי בנייה על-פי תכנית כללית ובלתי מפורטת עשוי להיות שקול למתן היתר בלא תכנית כלל. הוא כרוך בחופש פעולה בלתי מוגבל, או מוגבל באופן חלקי בלבד, של הרשות המעניקה את ההיתר. הוא עשוי לחרוג מתפיסות תכנוניות בסיסיות של המרחב התיכנוני הכולל ושל התיכנון הנקודתי הראוי" (שם, בעמ' 905; ראו גם יאיר הורביץ "תיכנון ובנייה – היתר בנייה ללא תוכנית? תוכנית ללא פירוט?" משפטים טז 234, 246-245 (1986)).

...

יתכן על כן, שאם הייתה מוגשת בקשה לקבלת היתר להקמת גשר רחב לכלי רכב אזי המסקנה הייתה שהיתר לבנייה כזו לא ניתן להוציא לפי התכנית הקיימת וללא תכנית מפורטת.

טענה זו נטענה באופן כללי בלבד ולפיכך אין בידי לקבלה.

אשר על כן, העתירה נדחית.

עמד על כך השופט (כתוארו אז) מ' חשין: "בנסיבות אלו, ששטח אדמה מסוים שולט בו משטר-קרקע מסוים – מישטרהּ של תכנית תקֵפה – והכול יודעים כי אותו משטר עומד לחלוף מן העולם ומשטר-קרקע אחר אמור לבוא תחתיו, אין צורך בדמיון מפליג כדי להבין כי נדרשים אנו לזהירות יתרה שמלכות לא תבוא ברעותה וכדי מהומה ומבוכה. אכן, היתרים כי יינתנו על-פי התכנית התקפה – לרבות היתרי הקלות והיתרי שימוש חורג – עלולים אותם היתרים לערום קשיים בדרכה של התכנית המוצעת ואולי אף לסכל כליל אפשרות קבלתה תחת התכנית הקיימת. אין פלא בדבר איפוא שחוק התיכנון נתן דעתו על תקופה מיוחדת ורגישה זו של בין-מלכויות, ולמניעת הווצרות בוקה ומבוקה טרח לציידנו בהוראות-חוק שייעודן השלטת סדר ומשטר ספציפי בתקופת-ביניים זו. הוראות-חוק אלו מצויות בסעיפים 77 ו-78 לחוק התיכנון, והן השליטות על ענייננו. [...] עם פירסומה של הודעה לפי סעיף 77, וכהוראת סעיף 78, רשאי מוסד התיכנון המוסמך להפקיד את התכנית, לקבוע תנאים שלפיהם יינתנו היתרי בנייה, היתרים לשימוש בקרקע ועוד. תנאים אלה נועדו, בעקרם, להגביל הענקת היתרים למיניהם בתחומה של התכנית המוצעת, ועל דרך זה יכול מוסד התיכנון שלעניין להגן על התכנית המוצעת מסיכולה קודם שתבוא לאויר העולם. קרא, למנוע קביעת עובדות אשר תמנענה אפשרות לקבלתה ולביצועה של התכנית המיועדת." (ע"א 8265/00 שופרסל בע"מ נ' הועדה המחוזית לתיכנון ולבנייה, מחוז מרכז, פ"ד נו(5) 885, 896-895 (2002) (להלן: "עניין שופרסל").

...

בכל הנוגע לטענת ההסתמכות של העותרים על המידע התכנוני שנמסר להם, מקובלת עליי עמדתן של המשיבות.

באשר לעותרים, טוב יעשו אם להבא ימצו תחילה את הליכי הערר הקבועים בחוק, ולא יזדרזו ויגישו עתירה מנהלית בטרם עת, מה שבסופו של דבר, רק האריך וסרבל במקרה דנן את ההליך שלא לצורך.

סוף דבר, מכל הטעמים שפורטו לעיל, העתירה נדחית.

משיבה 2 היא הועדה המקומית לתיכנון ובנייה בני ברק (להלן: "הועדה המקומית") בשנת 2015 כאשר ביקשה העותרת לבנות על המקרקעין עמדו לרשותה שתי חלופות: האחת – קבלת היתר בניה לפי תכנית קיימת, זאת ללא תוספות.

" בהמשך בסעיף 4 נכתב: "עם פקיעת התנאים, ניתן יהיה לעשות שימוש בשטח האמור בהתאם לתכניות החלות, בכפוף לקיומן של זכויות בנייה מתאימות, וניתן יהיה למחוק את ההערה בלישכת רישום המקרקעין." בסעיף ב' נכתב: "הוראות אלו יחולו על בקשות להיתר שלא ניתנו לגביהן החלטה לתת היתרי בנייה, עד למועד החלטה זו.". בסעיף ג' פורסם כי: "תוקף התנאים: שלוש שנים מיום הפירסום הראשון – 19.10.15 ועד ליום 19.10.18 או עד הפקדת התכנית, המוקדם מביניהם". מהחומר שלפני עולה כי התכנית החדשה הופקדה זה מכבר.

...

תמצית טענות המשיבות בתגובה לעתירה: יש לדחות את הבקשה מנימוקים מקדמיים: שיהוי בהגשת העתירה - ביום 3.1.2018 נרשמה לטובת הועדה המקומית הערת אזהרה במקרקעין בגין התחייבות העותרת בנוגע לשטח הציבורי.

אני סבורה כי בנסיבות שלפנינו, משנהנתה העותרת מהתוספות/ תמריצים בהיתר הבניה, שניתנו לה שלא על סמך תוכנית קיימת , וביצעה את הבניה בפועל .

בנייה שהסתיימה שנים לפני הגשת העתירה, אין לאפשר לה בדיעבד ובשיהוי ניכר , תוך העמדת המשיבות בפני "מעשה עשוי" ,להתנער מהתחייבותה להעמדת השטח הציבורי.

לסיכום: לאור האמור לעיל, דין העתירה להידחות.