היתר בנייה למרות מחלוקת קניינית

בנוסף נטען כי המפקחים העידו כי הסתפקו בבדיקה ממוחשבת לגבי קיומו של היתר בנייה ולא בדקו בארכיון חרף העובדה שמדובר במבנה ישן.

במקרה הנידון, קיימת בין הצדדים מחלוקת בנוגע לשאלת הזיקה הקניינית של המתנגדים למקרקעין וזכות עמידתם.

...

התוצאה ההתנגדות המשיבים לבקשה למתן צו הריסה – נדחית.

בהתאם לסמכותי מכוח סעיף 212 לחוק התכנון והבניה, התשכ"ה-1965, אני מורה על הריסת המבנה כמפורט בבקשה למתן צו הריסה ובתרשים שצורף אליה.

בנסיבות העניין אני מחייב את המתנגדים בהוצאות המבקשת בסך של 4,000 ש"ח. סכום זה ישולם בתוך 30 יום ולאחר מכן יישא הפרשי ריבית והצמדה כדין.

נפקות מחלוקות קנייניות לעניין אישור תכנית – המסגרת המשפטית על-פי סעיף 61א(ב) לחוק התיכנון והבנייה, רשאי להגיש תכנית, בין-השאר, "בעל קרקע או מי שיש לו עניין בקרקע". על-פי הפסיקה, למגיש התכנית גם יכולה להיות זיקה קניינית או חוזית כלשהיא, "הינחוּתה" מבעלות במקרקעין; ואף ניתן לכלול היתאגדות של תושבים המבקשים ליזום תוכנית באיזור מגוריהם, במסגרת מי שזכאים להגיש תכנית (עע"מ 2797/01 ועד עין כרם ו-20 אח' נ' הועדה המחוזית לתיכנון ובנייה ירושלים (27.1.02)).

החלטת הועדה לידון בתכנית ולאשרה, למרות המחלוקת הקניינית, מבוססת לכאורה על שיקולים סבירים; ובפרט כאשר הועדה סברה שמדובר בתכנית ראויה התואמת את מדיניות התיכנון באיזור, ושעה שקבעה פרק זמן סביר שיאפשר לצדדים לברר את המחלוקות הקנייניות בערכאות המוסמכות.

...

העותרים טוענים, כי משיב 3 לא היה רשאי להגיש את התכנית, שכן הוא אינו "בעל עניין בקרקע", כמשמעות המונח בסעיף 61א לחוק התכנון והבנייה, התשכ"ה-1965 (להלן – חוק התכנון והבנייה), ומשכך נפל פגם בהליך אישור התכנית המחייב את ביטול התכנית; וכי מכל מקום, התכנית הייתה צריכה להידחות לנוכח הסיכויים הנמוכים למימושה על-רקע המחלוקות הקנייניות.

סבורני, כעמדת הוועדה המחוזית, כי אכן נפלו שני פגמים בהליך התכנוני: האחד – אי-צירוף עיריית ירושלים כמגישת התכנית, על אף שהתכנית כוללת שטחים נוספים מעבר לחלקה 33, המיועדים להפקעה לצורך הסדרת דרך שקיימת בשטח, ולמרות שקיים תיעוד שלפיו קבעה הוועדה המקומית שהעירייה תצטרף לתכנית כמגישה התכנית; והשני – אי-מסירת הודעה אישית לבעלי הזכויות בחלקה 26, באמצעות הנחת הודעה בתיבות הדואר של הבניין הקיים, כפי שנקבע על-ידי הוועדה, שעה שחלק קטן מהחלקה מיועד להפקעה לצורך הסדרת דרך קיימת.

שני הפגמים האמורים בהליך אישור התכנית, מצדיקים להיעתר לסעד של ביטול אישורה של התכנית; וזאת מטעמיה של הוועדה המחוזית, שהיו כאמור מקובלים עליי, וגם היו מקובלים על העותרים בסופו של יום.

התוצאה על-יסוד האמור לעיל, אני מורה על ביטול מתן התוקף לתכנית והשבת הדיון בתכנית לשלב ההתנגדויות, כמפורט בפִסקה 27 לעיל.

בית המשפט לעניינים מנהליים קיבל את בקשת המשיבים 3-1 (להלן: המשיבים) למתן צו ביניים בגדרה של עתירה מינהלית שהגישו, והורה למשיבה 4, היא הועדה המקומית לתיכנון ובניה קסם (להלן: הועדה המקומית) שנגדה הוגשה העתירה, שלא ליתן למבקשות היתר בניה בהתייחס לחלקה שהבעלות בה שנויה במחלוקת.

בעתירה שהגישו המשיבים לבית המשפט לעניינים מנהליים ביום 4.7.2019 נטען כי היתר הבניה ניתן למינואט בלא ידיעתם חרף העובדה שהם רשומים כבעלי זכויות במקרקעין.

בית המשפט לעניינים מנהליים הבהיר כי המחלוקת הקניינית הנוגעת להערת האזהרה תתברר במסגרת ההליך שעודו תלוי ועומד, וכי כל עוד זו לא תוכרע, אין לאפשר למינואט להתקדם בהליך הבניה.

...

לאחר שעיינתי בבקשה, בנספחיה ובתשובות לה החלטתי לדון בבקשה כאילו ניתנה רשות והוגש ערעור לפי הרשות שניתנה, ולהורות כי צו הביניים שניתן על ידי בית המשפט לעניינים מינהליים יעמוד בעינו אולם זאת בכפוף להפקדת ערבויות, כפי שיפורט להלן.

בצד האמור, בהינתן טענות המבקשות בנוגע לנזקים שנגרמים להן כבר בשלב זה מחד גיסא, ובשים לב להערת בית המשפט לעניינים מינהליים בדבר הספק באשר לזכויותיהן במקרקעין מאידך גיסא, אני מורה כי צו הביניים יותנה בהפקדת התחייבות עצמית בחתימת המשיבים, הפקדת ערבות צד ג' בסך של 100,000 שקלים וכן הפקדת ערבות בנקאית (או מזומן) בסך 30,000 שקלים.

סוף דבר: החלטת בית המשפט לעניינים מינהליים תעמוד בעינה, בכפוף לאמור בפסקה 10 לעיל.

נקבע, כי הפסקת פעילות המרכול עשויה להיות קשורה בעילה של הפרת חובה חקוקה לפי דיני התיכנון והבנייה, אך אין די בטענה שבנייה בוצעה ללא היתר חוקי כדי להורות על הפסקתה.

למרות המחלוקת הקניינית בין המבקשת ובין הנתבעים לא נטען כי המבקשת היא זו שהחזיקה בשטח שבמחלוקת לפני שהושכר למשיבים 5-6.

נטען בין היתר כי בית משפט קמא שגה בכך שלא מצא כי טענות המשיב 1 לפיהן שילם את תמורת הסכם המכר הן "חסרות הגיון פנימי ומכך ש"הראיות" שהביא משקפות סתירות פנימיות עצומות בגירסתו "(סעיף 87 לבר"ע) וכי היתנהלות המשיב 1 לאורך 25 שנה מהוות ראיה טובה לכך שלא שילם מעולם תמורת הסכם המכר ולא חשב כי יש לו זכויות בחנות (סעיף 92 לבר"ע) ועוד טענות רבות בכל הקשור לזכויות הקנייניות.

...

כמו כן יפים הדברים שנקבעו בעניין ההתאחדות לכדורגל בסעיף 9: "תפקידם העיקרי של הסעדים הזמניים הוא לדאוג לשמירת המצב הקיים, על מנת שלא יוכל הנתבע לנצל לרעה את תקופת הביניים שעד למתן פסק הדין (רע"א 8716/15 מימון נ' רייטר, [פורסם בנבו] פסקה 22 (28.12.2015) (להלן: עניין מימון)). בית המשפט יעניק סעד זמני שיש בו משום שינוי המצב הקיים רק במצבים חריגים, כאשר התערבותו של בית המשפט חיונית למניעת תוצאה קשה ביותר (רע"א 9213/12 רשת נגה בע"מ נ' ישראל 10 – שידורי הערוץ החדש בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 32 (20.1.2013); רע"א 478/16 מושב תלמי יפה – מושב שיתופי להתיישבות חקלאית נ' רשות מקרקעי ישראל, [פורסם בנבו] פסקה 5 (2.2.2016); אורי גורן סוגיות בסדר הדין האזרחי 907 (מהדורה 12, 2015)). ועוד, מידת הזהות שבין הסעד הזמני לסעד העיקרי מהווה אף היא שיקול שלא להיעתר לבקשה ולוּ מפני שאין מקום להכריע בהליך העיקרי במסגרת הליך מקדמי (רע"א 6685/17 הר של הצלחה וברכה בע"מ נ' בנק הפועלים בע"מ, [פורסם בנבו] פסקה 14 (10.9.2017); עניין מימון)". יישום ההלכות בעניינינו מוביל לדחיית בקשת רשות הערעור.

בית משפט קמא בחן כנדרש את "מקבילית הכוחות" שבין סיכויי ההליך ומאזן הנוחות והגיע למסקנה כי בשלב בו אנו מצויים, כאשר לא יינתן צו מניעה אלא מבוקש ליתן צו עשה, אזי מאזן הנוחות נוטה לטובת המשיבות 5-6, שאמנם נפל פגם בתום ליבן אך לא באופן שיוביל להטיית מאזן הנוחות לטובת המבקשת.

לסיכום: א) לאור האמור לעיל, נדחית בקשת רשות הערעור.

הגורם לכך הוא הנושא הקנייני, שבגללו לא ניתן גם כיום לתת היתר בניה, חרף החלטתה של ועדת הערר.

משום כך, שלא כבמקרים שבהם נטושה מחלוקת בשאלת התימוכין הקנייניים, שאז ועדת התיכנון רשאית לעכב את הדיון, ולהפנות את מבקש ההיתר לבירור הסוגיה הקניינית בערכאות השיפוטיות המוסמכות (הילכת בני אליעזר), הרי במקרה דנן, שבו אין מחלוקת בדבר העידר תימוכין קנייניים, היה על ועדת הערר לדחות את הבקשות להיתר, ככל שהן נוגעות לשטח הצבורי הפתוח, על יסוד האמור בתקנות 26, 36 לתקנות רשוי בניה.

...

פרשנות תכליתית מחייבת את המסקנה הזאת (שכאמור, יש לה עיגון בלשון התכנית), שהרי מגרש 8ב' הוא מגרש "כלוא", שאין אליו גישה כלל ועיקר.

לסיכום נושא זה, אני מקבל באופן מלא את החלטת ועדת הערר, בכל הנוגע לשביל הגישה להולכי רגל.

(ה) אני מקבל את העתירה (למעט בענין שביל הגישה להולכי רגל) ומבטל את החלטת ועדת הערר מיום 20/4/21, מלבד החלקים בהחלטה הנוגעים לשביל הגישה להולכי רגל.