היתר בנייה בחצר בניין משותף להכשיר עבודות שבוצעו

בסעיף 3 לתקנון המוסכם נקבע כי "בהתאם לסעיף 57(א) לחוק, אנו קובעים בזאת כי שינויים ו/או תוספות בניה לא ישנו, למרות הרחבת שטח רצפתה של הדירה, את שעור החלקים ברכוש המשותף של הדירות בבית המשותף". דהיינו, על פי מצב רישום הזכויות ברכוש המשותף, לכל אחד מהצדדים מחצית בלתי מסויימת מהחצר המשותפת.

יתר על כן, בגין בניה זו הוגש לבית המשפט לעניינים מקומיים בראשון לציון כתב אישום כנגד הנתבעים לפיו במהלך שנת 2013 ביצעו הנתבעים עבודות טעונות היתר ללא היתר כדלקמן: "בנו מבנה בגודל של כ-45 מ"ר לערך המשמש כיחידת דיור במקום מחסן בגודל של כ-15 מ"ר לערך בצדו הצפוני של המקרקעין". ביום 17.12.2014 הנתבעים הודו במיוחס להם בכתב האישום והורשעו בעבירה של ביצוע עבודות הטעונות היתר ללא היתר, עבירה לפי סעיפים 145(א)(2) ו-204(א) ו-208 לחוק התיכנון והבניה, התשכ"ה-1965.

באותו עניין בוצעה על ידי אחד הדיירים בבית משותף בנייה ברכוש משותף ובית המשפט נידרש לתביעת הריסת הבנוי אשר הוגשה על ידי דיירים אחרים בבנין.

כל קביעה אחרת בעיניין זה אשר יש בה משום הכשרת המבנה, כולו או חלקו, תעמוד בנגוד לפסק דין חלוט המורה על הריסת המבנה, אשר מאז בנייתו ועד היום (וגם לאחר שניתן צו ההריסה ע"י בית המשפט לעניינים מקומיים) לא זכה להיתר מאת הרשויות למרות בקשות שהוגשו ע"י הנתבעים.

...

לאור כל האמור, עתר התובע בתביעתו לסעדים הבאים: · מתן צו המחייב את הנתבעים להרוס כל בניה שבנו ברכוש המשותף, להורות על הריסת הגדר וכן להורות על סילוק ידם של הנתבעים מהרכוש המשותף באופן שיהיה פנוי מכל חפץ ומסירת החזקה ברכוש המשותף לידי התובע.

אשר על כן, אני מקבלת את התביעה ככל שנוגעת להריסת יחידת הדיור שבנו הנתבעים בחצר המשותפת.

אשר על כן, התביעה לתשלום דמי שימוש ראויים נדחית.

סוף דבר בשים לב למכלול האמור, ניתנים בזאת הסעדים הבאים: ניתן בזה צו להריסת הגדר הבנויה הקיימת בחלקו העורפי של המגרש.

עוד טענו התובעים, שאין ולא היה להם צורך בהגדלת שטחי החניות, ובהעדר טעם סביר, מדוע יסכימו להרחבת שטח החנייה? התובעים אישרו, שהסכימו במהלך השנים 2000-2001 להפוך את החצר המזרחית של הבניין לחנייה על ידי סלילתה באספלט, בשים לב להתחייבות המערערות, באמצעות מר בוכובזא, לשאת לבדן בעלויות, ואולם, כל שאר העבודות שבוצעו על ידי המערערות, בוצעו ללא הסכמת הדיירים וללא תאום עימם ומבלי שניתנה הסכמה מראש, בכתב, כפי שנידרש, ולכן, אין מקום לחייבם בהוצאות עבודות אלה, שהנהנה העקרי מהן, הן המערערות.

לאחר שנתנו דעתנו לאמור בפסק דינו של בית משפט קמא, ולטיעונים של באי-כוח שני הצדדים בכתב ובעל-פה, מסקנתנו היא שאין כל הצדקה להתערב בקביעותיו ובמסקנותיו של בית משפט קמא האוסרות על ביצוע העבודות ברכוש המשותף לצורך הכשרת חניה בחצר המערבית של הבית המשותף, ובדין הורה בית משפט קמא שצו המניעה הזמני מיום 15.3.16 יהפוך לצוו קבוע.

המערערים אף מפנים לדיון שהתקיים ביום 27.7.15 בועדה המקומית לתיכנון ובנייה קריות בקשר לבקשת המערערות לקבל היתר לשימוש חריג בבניין, וטוענים שבאותה ישיבה, בה היתנגדו התובעים לבקשת המערערות לנהל משרדים בבית המשותף, דרשו התובעים, שתוכשר חניה נוספת בבניין.

...

בית משפט קמא ציין, שלא הובאה בפניו כל ראייה בעניין ייעוד המקרקעין ולא הוכח שחל איסור על שימוש במבנה למטרת עסק לפי הוראות הדין, ולפיכך דין טענות התובעים באשר למתן צו האוסר על ניהול עסק בבניין – להידחות.

התוצאה מכל האמור לעיל היא כדלקמן: 1) אנו דוחים את ערעורם של המערערים בכל הנוגע לצו המניעה הזמני מיום 15.3.16 שהפך לצו מניעה קבוע (סעיף 39(ב) בפסק דינו של בית משפט קמא).

2) אנו מקבלים את ערעורם של המערערים בכל הנוגע לסעיף 39(א) בפסק דינו של בית משפט קמא, ומבטלים את צו ההריסה לגבי הגדרות שנבנו בשולי שביל הגישה.

3) הואיל והערעור נדחה בחלקו הגדול, אנו מחייבים את המערערים, ביחד ולחוד, לשלם למשיבה שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 6,000 ש"ח (כולל מע"מ).

צו ההריסה המינהלי הוצא ביום 06.11.2019, ומצווה על הריסה וסלוק עבודה אסורה, גדר קנים בגובה של כ- 2.00 מטר מסביב לחצר המשותפת בקומת הקרקע בחזיתות מזרחית וצפונית של הבניין, באמצעותה השתלט המבקש על שטח משותף בחצר ביניין משותף בשטח של כ-74 מ"ר. המבקש טוען כי מדובר בגדר משותפת בין שכנים אשר קיימת במקום למעלה משנה קודם למועד הדבקת הצוו, 11.11.2019 ועל כן, לא היתקיימו התנאים להוצאת הצוו.

נוכח טענת המבקש לפיה מדובר בעבודה העומדת בתנאים של עבודה הפטורה מהיתר על פי תקנות הפטור, ניתנה ע"י המשיבה ארכה למבקש לאשש טענותיו ובהחלטה מיום 02.01.2020 נעתר בית המשפט לדחיית הדיון על מנת לאפשר למבקש להמציא אישורים להם הוא טוען בדבר הסכמת כלל השכנים ודיווח לועדה המקומית אודות העבודה הפטורה מהיתר, אולם נטען ע"י המשיבה כי חרף חלוף הזמן לא צלח המבקש בהמצאת אלה, דבר המלמד על העדר סיכוי של ממש להכשרת החריגה.

ביום 18.01.2021 הגיש ב"כ המבקש מיסמך הסכמה חתום ע"י בעלי הדירות שבבניין המשותף בו ניבנתה הגדר, המאומת לפני עורך דין ואישור דיווח על ביצוע העבודה לועדה המקומית מיום 11.01.2021 בהתאם לנדרש על פי סעיף 4א לתקנות הפטור.

...

נוכח טענת המבקש לפיה מדובר בעבודה העומדת בתנאים של עבודה הפטורה מהיתר על פי תקנות הפטור, ניתנה ע"י המשיבה ארכה למבקש לאשש טענותיו ובהחלטה מיום 02.01.2020 נעתר בית המשפט לדחיית הדיון על מנת לאפשר למבקש להמציא אישורים להם הוא טוען בדבר הסכמת כלל השכנים ודיווח לוועדה המקומית אודות העבודה הפטורה מהיתר, אולם נטען ע"י המשיבה כי חרף חלוף הזמן לא צלח המבקש בהמצאת אלה, דבר המלמד על היעדר סיכוי של ממש להכשרת החריגה.

לאחר שעיינתי בבקשה לביטול צו ההריסה המנהלי, בתגובת המשיבה, שמעתי את העדויות והראיות שהובאו ועיינתי בטיעוניי הצדדים, באתי למסקנה כי דין הבקשה לביטול הצו המנהלי להידחות, מהטעמים שיפורטו להלן.

על כן, דינה של טענת המבקש לפיה נפל פגם בהוצאת הצו וכי הוצאת הצו אינה עומדת בתנאים שנקבעו בסעיף 221 לחוק, שכן מדובר בגדר ישנה, להידחות.

על פי האישום הראשון, ביום 7.9.08 הורשע הנאשם במסגרת תיק עמ"ק 10124/08 בגין ביצוע עבודות בניה טעונות היתר, ללא היתר בחצר הבית המשותף.

טיעונים הצדדים לעונש ב"כ המאשימה, הפניתה לכך שהנאשם לא רק שהפר צו שפוטי, בגין בנייה בשטח המשותף של הבניין, הוא אף הגדיל לעשות וביצע עבירות בנייה נוספות כמתואר באישום השני, בשטל של כ- 90 מ"ר, ושוב בשטח המשותף של הבניין.

חרף הצוו הנאשם לא פעל להכשרת הבנייה או להריסתו המלאה.

...

לאור חומרת העבירות, מדיניות הענישה הנוהגת ומצבו הכלכלי של הנאשם אני קובעת שמתחם הקנס ההולם בתיק זה הוא בין 15,000 ₪ ל- 30,000 ₪.

במכלול השיקולים, אני סבורה שיש למקם עונשו של הנאשם קרוב לאמצע מתחם העונש ההולם.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל אני גוזרת על הנאשם את העונשים הבאים: 30 ימי מאסר על תנאי, והתנאי הוא שהנאשם לא יעבור במשך 3 שנים מהיום עבירה לפי פרק י' לחוק התכנון והבניה.

לטענתו, בתקופה הרלוואנטית להתקנת הגדר והשערים, בוצעה עבודה משותפת בהסכמת בעלי הדירות בקומת הקרקע וזאת על מנת למנוע חסימת דרך הגישה לדירות על ידי צד שלישי וכדי לשמור על ביטחון הדיירים, בפרט מהטעם שמאחורי הבניין מצוי מרכז לבצוע עבודות שירות, דבר שהיווה מיטרד וסכנה למשתמשי הדירות בדמות כניסת עבריינים לחצרות לצורך שימוש בסמים ובצוע צרכיהם וכן גניבת חפצי הדיירים.

לתמיכה בטענה הפנה לעבודות בניה בהקף נרחב שבוצעו ללא היתר על ידי עובד עריית חדרה בבית משותף אחר (בו מצויה דירה שהמבקש ירש) ברח' מלכי ישראל 12 חדרה (להלן: הכתובת האחרת) אך לא הוצא בגינן צו הריסה מינהלי, חרף תלונות השכנים (צורף תעוד לעבודות).

לשיטת המשיבה, היה מקום לדחות את הבקשה על הסף ללא דיון, שכן המבקש לא עמד בדרישות תקנות התיכנון והבניה (סדרי דין בבקשות לעניין צו הריסה מינהלי), תש"ע-2010 (להלן: התקנות): לא הודיע למשיבה על הגשת הבקשה; הבקשה אינה נתמכת בתצהיר איש מיקצוע לגבי סכויי ההכשרה וממילא גם לא הוגשה בקשה להיתר; למבקש אין זיקה חוקית למקרקעין עליהם ניבנו החומה והשערים בהנתן שהבניה נעשתה בשטח המשותף של הבניין, כאשר הטענה לפיה העבודה בוצעה בהסכמת בעלי הדירות בקומת הקרקע נטענה בעלמא וללא כל תימוכין.

...

במילים אחרות, ממכלול הראיות עולה כי ככל הנראה הייתה קיימת במקום גדר נמוכה יותר, אשר תיחמה שטח קטן יותר מהחצר - בצמוד לחלק המרוצף קרמיקה, באופן שכנראה לא הפריע למעבר ולכן לא עורר תלונות מצד השכנים.

לאור כל המפורט לעיל, לא מצאתי כי עלה בידי המבקש להרים את הנטל הנדרש כדי לסתור את חזקת התקינות המנהלית ולהוכיח כי נפל פגם חמור או לא התקיימו התנאים להוצאת צו ההריסה המנהלי, ולפיכך אני דוחה את הבקשה לביטול הצו.

סוף דבר, צו ההריסה המנהלי יישאר על כנו, אך ביצועו יעוכב לתקופה של 45 ימים מהיום.