היתר בנייה בבית משותף האם נדרשת הסכמת כל הדיירים

התובעים טענו בהליך שם שאליאסיאן לא קיבלו את הסכמת כל הדיירים בבניין המשותף לבניה המבוקשת על ידם ועל כן אין לאפשר את הבניה.

לגבי הסמכות העניינית לידון בטענה בנוגע לזיקת הנאה נטען שהסעד המבוקש הוא סעד של שימוש במקרקעין וההכרעה בטענה לזיקת הנאה היא הכרעה הנדרשת אגב דיון בסעד של שימוש הנמצא בסמכות בית משפט זה. טענות הנתבעים : אליאסיאן בעיקר עומדים על טענתם שפסק דינה של המפקחת על המקרקעין מחייב את בניית הקיר ומניעת הגישה שכן זו המשמעות של השבת המצב לקדמותו.

כאמור, המפקחת על המקרקעין קבעה שנפל פגם בקבלת ההיתר שכן לא התקבלה הסכמתם המפורשת של כל/רוב הדיירים בבניין (בהקשר זה עמדה המפקחת על המקרקעין על כך שלא די בכך שהדיירים לא היתנגדו אלא נידרשת הסכמתם המפורשת ומודעות לפגיעה בזכויותיהם הקנייניות הנובעת מההיתר ומהבניה שמבקשים אליאסיאן לבנות על חשבון הרכוש המשותף).

...

התובעים טענו בהליך שם שאליאסיאן לא קיבלו את הסכמת כל הדיירים בבניין המשותף לבניה המבוקשת על ידם ועל כן אין לאפשר את הבניה.

בנסיבות אלה הגיעה המפקחת על המקרקעין למסקנה שמדרגות מסוג זה (שלא נועדו לשמש את רוב הדיירים בבניין, אלא רק את דיירי הקומה העליונה שמדרגות אלו מובילות אליה) ניתנות להצמדה לדירה מסוימת בבניין (בשונה מרכוש משותף שנועד לשמש את רוב הדיירים בבניין, אותו לא ניתן להצמיד לדירה מסוימת).

על-כן אני קובעת – לצורך הדיון שלפני – שלדיירי הבניין קיימת זכות של זיקת הנאה מכוח שנים בשטח המעבר.

בנסיבות אלו אני מקבלת את התביעה ומורה לאליאסיאן לאפשר את המעבר במדרגות ובשטח המעבר ללא כל הפרעה, ולשם כך אני מורה להם להסיר את שער הברזל שהתקינו ולפתוח מחדש את פתח הגישה משטח המעבר אל הגג.

כאן המקום לומר שמסקנה זו מתבקשת גם נוכח פסק דינה של המפקחת על המקרקעין שהורתה על השבת המצב לקדמותו, וברור מאליו שהכוונה הייתה לחדול מפעולות הבניה שביצעו בינתיים אליאסיאן ולהשיב את המצב לקדמותו כפי שהיה לפני שהחלו בפעולות הבניה.

בהסכם גם נקבע, ציינה עוד הנתבעת, כי התחייבויות הנתבעת בהתאם להסכם כפופה לשיתוף פעולה מלא מצד בעלי הזכויות ועמידה בזמנים שנקצבו לבצוע פעולות, וכי כל עיכוב שייגרם בשל חוסר שתוף פעולה, יתוסף ללוח הזמנים שנקבע בהסכם (למשל, סעיף 3.17 הקובע כי משך הפרויקט יימשך 24 חודשים ממועד תחילת עבודות הבניה, וזאת בכפוף לשיתוף פעולה מלא מצד הדיירים; סעיף 31.2 להסכם הקבוע, כי בכל מקרה בו נקבע בהסכם כי נדרשים אישור, חתימה, מענה או היתייחסות למסמכים שמעבירה הנתבעת לנציגות או בעלי הדירות, הרי שחריגה ממניין הזמנים, תתוסף למניין הזמנים אשר בו על היזם לבצע פעולה.

עם זאת, נרשם מפורשות כי נידרשת הסכמת כל הדיירים, כולל עמידר, לצורך ביצוע ההסכם (סעיף 2.1.3 להסכם התמ"א: "תנאי מתלה 3: הסכמת כל הדיירים – חתימה 100% מהדיירים...").

בהודעת דוא"ל נוספת מיום 26.11.2018 שבה ועולה בעיית החתימה על כל עמודי תקנון הבית המשותף מטעם עמידר, כמו גם חסר מינוי האפוטרופוס לדיירת החסויה ואישור בית המשפט (פסיקתה).

...

לאחר שעיינתי בטענות הצדדים, במוצגים כמו גם בעדויות העדים, הגעתי למסקנה, כי העיכוב בהתחלת הבנייה נגרם מטעמים שאינם קשורים לנתבעת, ושהתוספת להסכם התמ"א שנחתמה מותנית בעמידת הדיירים בדרישותיה.

מסקנה זו מתבקשת גם, לטענת התובע, לאור סעיף 6.1 להסכם התמ"א, אשר קובע כי "היזם מתחייב להתחיל לפעול מיד לאחר חתימת הסכם זה ע"י 11 מהדיירים (להלן: "מועד חתימת הסכם זה" על מנת לקדם את הכנת תכניות ההגשה להיתר בנייה.

שלישית, אין בטענה כי עוה"ד טוסון ייצג, או לא ייצג, את עמידר כדי לשנות מהמסקנה.

בין אם נאמץ את גרסת התובע, לפיה עוה"ד טוסון לא התחייב לייצג – בשום צורה ואופן – את עמידר, ובין אם נאמץ את גרסת הנתבעת – לפיה עוה"ד טוסון מייצג את עמידר, לצד ייצוג נוסף, אין בכך כדי לשנות מהמסקנה אליה הגעתי.

סיכום ומסקנות נוכח האמור, אני מורה על דחיית התביעה.

הועדה המקומית אישרה בעבר לחמישה בעלי גגות בקשה דומה בהכירה בתקנון המוסכם וללא דרישת חתימות/הסכמות פוזיטיביות – נטען כי משיב 6 ואחרים קיבלו היתרי בניה לבקשות זהות, מבלי שהתבקשה הסכמת כל בעלי הזכויות.

תקנון הבית המשותף (נספח 6 לעתירה) אינו קובע הוראה אחרת בעיניין ההסכמות הנדרשות, וגם מסעיף 9א(1) לתקנות הבית המשותף לא ניתן להסיק שאישור הנציגות יכול להוות הסכמה מספקת לניצול זכויות הבניה.

לא ניתן לראות במיפרט חלק מתקנון הבית המשותף ולבטח לא ניתן לראות באמור בו, הסכמת כלל דיירי הבניין להקניית זכויות בניה על הגג לעותרים.

...

איני מקבלת את טענת העותרים לעניין אכיפה בררנית או אפליה על ידי הועדה המקומית.

זאת ועוד, אני מקבלת את טענת המשיבות, לפיה מהמסמכים שהוגשו לא ניתן לדעת מה היו שיקוליה של הועדה המקומית בעת מתן ההיתר, מה נאמר בתקנון המוסכם של כל אחד מהבניינים, וכיצד השפיעה הפסיקה האחרונה על עמדת מוסד התכנון.

אשר על כן אני דוחה את העתירה.

בקשה להיתר בניה על הגג, עליה חתם משום מה נתבע 3 נדחתה בשל היתנגדות התובעים, ומשום שהתברר כי זכויות הבניה שעמידר הכלילה במסגרת עסקת המכירה לאופיר חכם, הנם "מעבר לזכויות הבנייה לפי התב"ע, וככל הנראה הזכויות מתבססות על החלקה הצמודה שהייתה חלק מחלקה גדולה יותר טרם החלוקה לשתי חלקות" ולכן ללא הסדר התב"ע והסוגיה הקניינית לא תאושר הבקשה (החלטת ועדת המשנה לתיכנון ובניה, מיום 15.1.20).

רכוש משותף מוגדר בסעיף 52 בחוק המקרקעין כך: "כל חלקי הבית המשותף חוץ מן החלקים הרשומים כדירות, ולרבות הקרקע, הגגות, הקירות החיצוניים, המסד, חדרי המדריגות, מעליות, מקלטים, וכן מתקני הסקה או מים וכיוצא באלה המיועדים לשמש את כל בעלי הדירות או מרביתם אפילו הם בתחומי דירה מסויימת." ס' 55 (ג) לחוק המקרקעין מאפשר הצמדת חלק מסוים של הרכוש המשותף לדירה פלונית, אולם נידרשת הסכמת כל בעלי הדירות לכך, כאמור בסעיף 62 לחוק, או הסכמת שלושה רבעים מהדירות, "לשם בניה שמטרתה הרחבת אותה דירה, וכן להחליט בדבר חלוקת זכויות הבניה הנדרשות לצורך זה", כאמור בסעיף 71 ב(א) לחוק.

היתחשבות בעלי מקרקעין משותפים זה בזה מחייבת את הקביעה הבאה: דייריו של נתבע 1 אינם רשאים להשתמש במבואת הכניסה הראשית כמבנה מגורים (סלון), ועליו להיות פנוי מכל ריהוט המוצב על הריצפה, וזאת כדי לאפשר מעבר רחב ונוח לגב' בן שטרית ולמי מיתר התובעים או איש מיקצוע מטעמם, שנידרש לעלות לגג או לבדוק את ארון החשמל.

...

הנתבע לא הוכיח שמי מהתובעים בנה בניה בלתי חוקית ולכן הסעד שהתבקש להשיב המצב לקדמותו ולפרק כל בניה בלתי חוקית, כמו גם הסעד של מינוי כונס נכסים שיפקח על ביצוע הנ"ל, אינם רלוונטיים ונדחים בזאת.

אשר על כן אני דוחה את התביעה במלואה.

סוף דבר שתי התביעות נדחות, כל צד יישא בהוצאותיו.

פתח דבר לפני תביעה שהגישו התובעים כנגד הנתבעים אשר במרכזה דרישה לפינוי וסלוק יד מחדר עגלות המצוי בקומת הכניסה בבניין ברחוב מקובר 9 בני ברק, הידוע כגוש 6123 חלקה 888 (להלן: "הבניין" או "הבית המשותף"), וכן תביעה שכנגד שהגישו הנתבעים כנגד התובעים במרכזה דרישה למתן צוי עשה וצוי הריסה לאור טענות להפרת הוראות תקנון הבית המשותף והפרת חובות חקוקות שעיקרן בניה שאינה כדין.

כל זאת נעשה בנגוד להיתרי הבניה, ללא כל תכנית או פקוח הנדסי, בנגוד להוראות התקנון המוסכם ובנגוד לזכויותיהם הקנייניות של יתר דיירי הבית המשותף.

הסרת כל מבנה שניבנה על ידי הנתבעים שכנגד שלא התקבלה בגינו הסכמתם של כל דיירי הבית.

המסמך האחד הוא הסכם השתוף מיום 29.12.2022 בו נקבע בסעיף 7.2 כך: "...בתקנון הבית המשותף ייקבע כי השמוש בכל אחד מחלקי הבניין ישמש למגורים בלבד ולא לשום שימוש אחר, ובנוסף לכך תיאסר כל בניה הפוגעת בחזותו החיצונית של הבניין ללא הסכמת שאר הדיירים". עוד הודגש והובהר בהסכם השתוף, כי זכויות אשר יועברו לצד שלישי כלשהוא, יהפכו את הצד השלישי לצד להסכם השתוף כך שהוראות ההסכם יחולו גם עליו.

...

אין ספק כי בכל אחד מהסעדים המבוקשים בתביעה שכנגד קיימת סטייה מחזות הבית כפי שהייתה בתום הבנייה וקיימים שינויים שאינם רק שינויים פנימיים, ממועד האכלוס ועד לרגע זה. בנסיבות אלה, ומאחר שהצדדים לא הגיעו ביניהם להסכמות, אין מנוס מקבלת התביעה ומהשבת המצב לקדמותו.

סיכומו של דבר, כפי שהוסבר מעלה, ועל בסיס הצטברות הראיות שנפרשו בפניי, לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים ושקלתי את נסיבות העניין, הגעתי למסקנה לפיה דין התביעות שתיהן להתקבל.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת כך שחדר העגלות יהיה מעתה בשימוש משותף לכלל הדיירים כראוי לרכוש משותף, ולא יהיה בשימושו הייחודי של שיבר.