היתר בניה מדרונית עליונה במגרש משופע

לטענת התובעים בתביעה המקורית (סעיף 9), ניסו הנתבעים לשנות מצב קיים תוך היתעלמות מזכויות התובעים ולהעתיק את דרך המעבר ההיסטורית לדרך שסומנה 24/2/12 (להלן:"דרך המעבר החדשה") אך מבלי להבטיח כי רוחב הדרך יאפשר גישה בטוחה למגרשי התובעים מה גם שכדי להגיע לדרך זו יש לטפס במדרון תלול כשמנגד בצמוד לדרך המעבר ההיסטורית נעשות עבודות בניה ללא היתר שמשמעותן, חסימת הדרך.

הנתבעים מצביעים על כך שהדרך בשטחם איננה באמת פוטרת את בעיית התובעים וממילא נותר המדרון הראשון-התחתון עליו עליהם להתגבר גם אם תיתקבל תביעתם ואם כך הדבר, המחצית העליונה של המדרון איננה באמת משנה לכאן או לכאן.

יתרה מכך, כבר במועד הביקור במקום התבהרה התמונה וכך גם חזית המחלוקת והיה ברור לחלוטין שעל תואי דרך המעבר ההיסטורית מוקמים ויוקמו בתים-על פי היתר בניה ושלמעשה הפיתרון היחידי לגישה נוספת, מתונה וקצרה יותר מהדרך המזרחית לבתי התובעים היא דרך המעבר החדשה ושוב אצטט מההחלטה המתעדת את הביקור, ביחס לאי רלבאנטיות הסעד המקורי הנוגע לדרך המעבר ההיסטורית: " כביש הגישה הנוכחי עומד להחסם לאחר קבלת היתר בניה והזזת עמודי החשמל באמצעות חברת החשמל כאשר על הקרקע ייבנה בית אחד הנתבעים אשר נכח בביקור וציין כי בשל מיגבלות החלקה, נותר לו שטח מוגבל לבנות ואין מנוס מביטול הדרך ואכן נראה שהדרך נוגסת בחלק ממשי מחלקתו." וביחס לדרך המעבר החדשה: " הדרך שהוצעה בשעתו במסגרת תכנית חלוקה שנערכה לצורך פירוק שתוף במקרקעין ומסומנת 24/2/12 מהוה אלטרנאטיבה המקובלת על התובעים אם כי היא פחות נוחה עבורם היות ועל מנת להגיע אליה, עליהם לעבור קטע מדרך 24/2/13 במעלה או מורד השיפוע. בפינת הכניסה לדרך 24/2/12 מוצב עמוד חשמל ברם חברת החשמל צפויה להזיזו.

...

יתרה מכך, כבר במועד הביקור במקום התבהרה התמונה וכך גם חזית המחלוקת והיה ברור לחלוטין שעל תוואי דרך המעבר ההיסטורית מוקמים ויוקמו בתים-על פי היתר בניה ושלמעשה הפתרון היחידי לגישה נוספת, מתונה וקצרה יותר מהדרך המזרחית לבתי התובעים היא דרך המעבר החדשה ושוב אצטט מההחלטה המתעדת את הביקור, ביחס לאי רלבנטיות הסעד המקורי הנוגע לדרך המעבר ההיסטורית: " כביש הגישה הנוכחי עומד להיחסם לאחר קבלת היתר בניה והזזת עמודי החשמל באמצעות חברת החשמל כאשר על הקרקע ייבנה בית אחד הנתבעים אשר נכח בביקור וציין כי בשל מגבלות החלקה, נותר לו שטח מוגבל לבנות ואין מנוס מביטול הדרך ואכן נראה שהדרך נוגסת בחלק ממשי מחלקתו." וביחס לדרך המעבר החדשה: " הדרך שהוצעה בשעתו במסגרת תכנית חלוקה שנערכה לצורך פירוק שיתוף במקרקעין ומסומנת 24/2/12 מהווה אלטרנטיבה המקובלת על התובעים אם כי היא פחות נוחה עבורם היות ועל מנת להגיע אליה, עליהם לעבור קטע מדרך 24/2/13 במעלה או מורד השיפוע. בפינת הכניסה לדרך 24/2/12 מוצב עמוד חשמל ברם חברת החשמל צפויה להזיזו.

מרגע שהסעד איננו נוגע עוד לדרך המעבר ההיסטורית, שוב אין צורך לדון בטענות הנוגעות לזיקת הנאה ביחס לאותה הדרך ובעניין זה מקבל אני את עמדת ב"כ הנתבעים 4-5.

זה גם המקום לומר שאין צורך לדון גם בעילות חוזיות שכן מקבל אני את עמדת הנתבעים לפיה ההסכם עם התובעים הבטיח להם אמנם דרך מעבר ברוחב 3 מטרים אך לא הבטיח דרך מעבר ספציפית וכי לפחות מהבחינה החוזית, דרך המעבר בחלק המזרחי של החלקה יכולה להיחשב כעמידה בתנאי ההסכם.

החפירה למגרש הנתבעים בוצעה על ידי מי מטעמם תוך סילוק החומר שהיה במפלס העליון, מפלס התובע וכך "נחתך" המדרון שהיה בשיפוע מתון ונוצר הפרש גובה כימעט אנכי בין שני המגרשים ומצב בלתי יציב, כעולה מצילום המיגרש ביום 28.5.19 (נספח ד' לתצהירו).

ביום 5.11.14 דחתה ועדת המשנה להתנגדויות במועצת התיכנון העליונה את ערר התובע לאחר שנערך דיון ביום 2.11.14, ואת טענתו הקניינית של התובע שהיתר הבניה פוגע בשטח המיגרש שהוקצה לו ונקבע שההיתר תואם את התכנית שבתוקף (נספח יב' לתצהירו).

מר לוי, הנדסאי הבניין והוועדה המקומית ובה מהנדסת המועצה, שהיו מעורבים בהיתרי הבניה שהוצאו למגרש התחתון, אמורים היו לצפות, כי קיימת בעיה במדרון החפור.

...

המומחה מטעם בית המשפט העריך את הנזקים הנוגעים למחסן בסך 34,000 ש"ח לא כולל מע"מ. באיזון בין השיקולים ובכללם הנזקים שנגרמו לתובע, אל מול העובדה כי המחסן נבנה בניגוד לחוק, העובדה שיכול ובניית המחסן ללא אישור, בקרבת קו הגבול שבין החצרות, יצרה את היתכנות הנזק או הייתה גורם שאפשר את יצירת הנזק והשאלה אם תוכשר בעתיד בניית המחסן במיקומו הנוכחי או במיקום אחר, החלטתי כי הנתבעים ישלמו לתובע סך 17,000 ש"ח (הסכום כולל מע"מ) פיצוי עבור הנזקים שנוגעים לפגיעה במחסן התובע.

לאור האמור יש לקבוע על דרך האומדן פיצוי בגין נזקים לא ממוניים בסך 25,000 ש"ח. סוף דבר במהלך ההליך, נעשו מספר ניסיונות להביא את הצדדים להסכמה ולמציאת פתרונות שיכול והיה בהם להביא לסיום אחר מהתוצאה שהתקבלה בסופו של יום.

לאור האמור, התביעה מתקבלת חלקית ונפסק לתובע סך 25,000 ש"ח (פיצוי נזק לא ממוני), 17,000 ש"ח (פיצוי עבור המחסן) 70,000 ש"ח (פיצוי הנזקים הממוניים) ובסך 122,000 ש"ח. כל הנתבעים ישלמו לתובע את הוצאותיו בגין אגרת התביעה, חוות דעת המומחה מטעמו, חלקו בחוות דעת המומחה מטעם בית המשפט וכן שכ"ט עו"ד בסך 25,000 ש"ח בתוך 30 ימים, שאחרת יישאו הפרשי הצמדה וריבית כחוק, מהיום ועד למועד התשלום בפועל.

על פי קביעתו של מר שטרנברג ניתן להבחין בכך שדלת הכניסה לחדר הרחצה התעקמה כתוצאה משקיעת קיר החדר וכי כל מחיצות חדר הרחצה של ההורים שקעו ונותקו מהתקרה וכי המחיצה המפרידה בין חדר השינה לבין חדר הרחצה שקעה וכתוצאה מכך החיפוי בקומה העליונה נסדק.

לטענת מר יונס, מסיור שטח שאותו ערך בתאריך 30.3.2018 לא קיימים קירות תומכים בגבול האחורי התחתון של המיגרש שעליו ניבנה בית התובע ואילו בעבודות בנייה המתבצעות בקצה המדרון הגובל במיגרש עולה שמדובר באדמה טבעית חרסתית בעומק של כ – 3 מ' מפני הקרקע של המיגרש ואילו מתחת לחרסית קיימת שכבת סלע גיר רציפה בעומק של כ – 7 מ'.

לשיטתם, בעיית הסידוק בקירות המבנה נובעת כתוצאה ישרה של היתנהלות התובע אשר פעל באופן רשלני בכך שמצא לנכון לבנות את הבריכה, בכך שתחזק באופן לא נאות את המבנה ובעיקר בשל המנעותו מבניית שפועי נקוז ואיטום פני השטח שמסביב למבנה וזאת בנוסף להתקנת כלונסאות בעומק ובקוטר בלתי מתאימים.

בנוסף לכך, מציין הנתבע 1 כי המפה המצבית (מתוך תוכנית ההיתר של בית התובע) אינה רלוואנטית אף היא לענייננו משום שהתרשימים המפורטים בה רלוואנטיים לתקופה הקודמת למועד קבלת ההיתר, ולכן הנם מתארים את אופן העמדת המבנים במיגרש על פי הבקשה להיתר ולא את מצב הבנייה לפני תחילת תקופת הבנייה.

...

הואיל ורכיב זה נתון לאומדנו של בית המשפט, סבורני כי בהתחשב בכך שאין מחלוקת ביחס לכך שהבית רווי סדקים הגורמים לחלחול מי גשם אל תוך הבית במהלך תקופת החורף ומשכך הנני מוצא לנכון בגין אי הנוחות המתמשכת שנגרמה לתובע ובני משפחתו לפצות את התובע בגין ראש תביעה זה בסך של 50,000 ₪.

סוף דבר : התביעה מתקבלת.

הנתבעים ישלמו לתובע (ביחד ולחוד ובהתאם למתווה החלוקה המפורט מעלה – הנתבע 1 60%, הנתבעים 2 ו- 3 יחד ולחוד 40%) את הסך של 460,000 ₪ , הסכומים יישאו הפרשי ריבית והצמדה כדין החל מיום הגשת התביעה ועד לתשלום המלא בפועל.

עפ"י סעיף 162 לתקנון התוכנית רג/340 נקבע כי במגרשים בעלי אופי מדרוני, ניתן להתיר הקמת דירת מידרון נוסף על מספר יחידות הדיור המותרות באיזור, כך שניתן לאשר על המיגרש 5 יחידות דיור בבית אחד (4 יחידות דיור בתוספת דירת מידרון) אין גם כל מניעה לאשר הקמת יחידת דיור נוספת בדרך של הקלה לפי תקנה 2(9)(א) לתקנות התיכנון והבניה (סטיה ניכרת מתכנית) התשס"ב-2002 (להלן: "תקנות סטיה ניכרת").

האזור משופע בבניינים שיש בהם שימושים מסחריים, והדבר עולה בבירור מתכנית המיתאר עצמה.

בית המשפט לעניינים מנהליים אינו יושב כועדת ערר עליונה של ועדות תכנון ואינו בודק מה היה מחליט לו ישב הוא כוועדת תיכנון.

...

בית המשפט העליון בפס"ד בחוס, לא מיתערב בהחלטת ועדת הערר שקבעה שלא מדובר בשינוי אופי הסביבה הקרובה ולכן לא מדובר בסטיה ניכרת, בציינו בעמוד 760 לפסה"ד בחוס ע"י כבוד השופטת פרוקצ'ה: "אין להתערב במסקנה זו של מוסד התכנון, שהיא פרי תפיסה תכנונית שיושמה על ידיו לאחר בדיקת הנתונים בשטח ולאחר ששמע התנגדויות ונתן דעתו על כל פרטי העניין. כלל ידוע הוא כי תחום התכנון הופקד בידי מוסדות התכנון על פי החוק. בית המשפט אינו אמור לשים את שיקול דעתו במקום שיקול דעת מוסד התכנון, אלא אמור הוא לבחון אם נפל פגם בהליך שהתנהל או בשקול הדעת שהופעל על ידי הגוף המוסמך על פי מבחנים של המשפט הצבורי (בג"צ 465/93 טריידט ס.א., חברה זרה נ' הועדה המקומית לתכנון ולבנייה, הרצליה, פ"ד מח(2) 622, בעמ' 634; ע"א 1805/00 מחצבות כינרת (שותפות מוגבלת) נ' משרד התשתיות (להלן-פרשת מחצבות כנרת, פ"ד נו(2) 63, בעמ' 70).

התוצאה בנסיבות אלו, אין מקום להתערבות בית המשפט בהחלטת המשיבה 1 ולפיכך העתירה נדחית.

העותרים ישלמו ביחד ולחוד למשיבות 1 ו-2 (לכל אחת מהן) הוצאות משפט ושכ"ט עו"ד בסך כולל של 10,000 ₪ בתוספת מע"מ כדין.

לטענת העותרים, במקרקעין מדרוניים כמו במקרה זה ניתן למדוד את גובה המבנה המרבי על בסיס ממוצע בין הנקודה הגבוהה ביותר במיגרש לבין הנקודה הנמוכה ביותר במיגרש, בעוד הועדה המקומית ומבקשי ההיתר מדדו את גובה המבנה המרבי על בסיס החלק שלהם במקרקעין.

לעניין חריגה מקוו ביניין אחורי, טענו העוררים שהקומה העליונה כוללת מרפסת וחלון הפונים לביתם בנגוד לתקנות האוסרות על פתיחת חלונות בקוו גבול צדדי או אחורי של הנכס, והמשיבה 1 דחתה את הטענה משום שאין מדובר בקיר בגבול הצידי או האחורי של החלקה, אלא בפנים המיגרש ואין מניעה לפתוח בו פתחים.

אשר לטענה שגובה מיפלס הכניסה צריך להיות בגובה מיפלס הרחוב הקידמי, קיבלה המשיבה 1 את עמדת מהנדס העיר שמיפלס הכניסה נקבע בהתאמה לקו הקרקע הטבעית במיגרש המשיב, תוך השוואה למיפלסי כניסה שנקבעו בחלקות הגובלות, ובהתאם לכך שמגרש המשיב נמצא בשיפוע מעל מיגרש העותרים, ועל פי עיקרון הבינוי המדורג בהתאם לשיפוע הקרקע.

...

אני דוחה את הסתמכות העותרים על החלטות של בתי משפט לעניינים מנהליים, שאינן מחייבות ואינן מנחות, באשר לאופן ההנמקה.

על פי כל האמור לעיל, אני דוחה את העתירה.

בהתחשב בתעריף המינימלי המומלץ של לשכת עורכי הדין, העותרים ישלמו הוצאות משפט כדלקמן: למשיבה 1 10,000 ₪, למשיבה 2 11,700 ₪, ולמשיבים 4,5 11,700 ₪.