היקף התערבות בית המשפט בהחלטת הרחבת דירה ללא הסכמת השכנים

עוד נטען כי המבקשים עמדו בנטל ההוכחה, לעניין טענתם בדבר הקף שטח דירתם, וזאת בהסתמך על ארבע ראיות עיקריות: מפת המדידה; חשבון הארנונה; מדידה גרפית של הדירה מתשריט הבית המשותף (אשר צורפה כנספח לחוות דעת השמאי); והעובדה כי היזם הציע למבקשים פיצוי כספי, במסגרת דיון שהתקיים ביום 5.4.2021, המלמדת לטענתם על הודאה מצידו בפגיעה הקניינית שנגרמת להם.

בנוסף, באשר לטענה שעניינה עירוב שימושים עם הבניין השכן, קבע בית המשפט המחוזי כי המבקשים יוצאים נשכרים מתוכנית בי/711, וזאת משום שרמפת החניה המשותפת מתוכננת להיבנות בשטח הבניין השכן, ובצד זאת עתידה להרשם זיקת הנאה לטובת בעלי הדירות בבית המשותף.

בבקשה שלפניי טוענים המבקשים לקיומן של שתי קביעות עקרוניות אשר נקבעו במסגרת פסק דינו של בית המשפט המחוזי, ואשר יש בהן, לשיטתם, כדי ליצלוח את המשוכה לקבלת רשות לערער ב-"גילגול שלישי". באשר לקביעה הראשונה, טוענים המבקשים, כלדקמן: "...מדובר בפסק דין תקדימי שמשנה לחלוטין את דיני הראיות וכן את כל ההלכות שנקבעו לגבי פגיעה במקרקעין באשר הוא הכשיר הקטנת דירה. שכן המערערים קיבלו דירה קטנה מהדירה הקיימת וזאת ללא הסכמה ובמיוחד כאשר יתר הדיירים קיבלו תוספת לשטח הדירה חלק של עשרות מ"ר". טענה זו מנותקת מקביעותיו של בית המשפט המחוזי, ומשכך אין לקבלה.

בהתאם לכך, קבע בית המשפט המחוזי כי, בנסיבות שפורטו לעיל, לא נפלה שגגה בהחלטתו של המפקח לדחות את הראיות, ומכאן שאינו מוצא לנכון להתערב בה. קביעה זו של בית המשפט המחוזי אינה כוללת כל קביעה עקרונית בדיני ראיות, ואינה מצדיקה מתן רשות ערעור ב-"גילגול שלישי". בנוסף, לא מצאתי בנסיבות העניין כי מתן רשות ערעור ב-"גילגול שלישי" דרוש על מנת למנוע עוות דין.

יתרה מכך, דומני כי בטענתם זו, מלינים למעשה המבקשים על השלכותיה של התנהלותם הדיונית הבלתי תקינה, כפי שפורטה בהרחבה לעיל, וכי בנסיבות העניין, אין להם להלין אלא על עצמם.

...

עניינו של ההליך המקביל בעתירה שהגישו המבקשים נגד היזם ואחרים, בטענה כי הבקשה שהגיש היזם לצורך אישור תכנית בי/711 אינה מהווה בקשה להיתר לפי הוראות תמ"א 38 (ומשכך גם אינה חוסה תחת חוק החיזוק), ומכאן שאין לאפשר את אכיפת ההסכם בהיעדר חתימת המבקשים.

סבורני כי קיים קושי באנלוגיה שערך בית המשפט המחוזי בין מצב בו נמנע בעל דין מהבאת ראיות או עדויות המצויות תחת ידו, לבין מצב בו מסרב בעל דין להצעה דיונית-ראייתית של בית המשפט.

עם זאת, אין בדברים אלה כדי לשנות את מסקנתי לעניין דין הבקשה שלפניי.

לאור כל האמור לעיל, דין הבקשה להידחות.

בשם המבקשת: עו"ד אורן כ"ץ; עו"ד אלי הירש ][]החלטה ]1.

ביום 1.11.2020, הגישו צבי וגילה תביעה למפקחת, שבגדרה עתרו למתן צו עשה המחייב את חנה "להרוס תוספת בנייה בשטח כמה עשרות מ"ר", המשמשת את בעלה של חנה כמשרד אדריכלים, וזאת מן הטעם שאין בידי חנה הסכמות לתוספת הבנייה מצד בעלי הדירות בבית, בהקף שנקבע בחוק המקרקעין, התשכ"ט-1969 (להלן: החוק).

טענתם של צבי וגילה, בתמצית שבתמצית, היא שבניית יחידה נוספת, חיצונית לדירת המקור, אינה באה בגדר "הרחבת אותה דירה", משכך, אין תחולה לסעיף 71ב(א) לחוק, הקובע רוב מופחת של 75% מבעלי הדירות, אלא נידרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות בבית; ואם תמצי לומר שתוספת הבניה נחשבת כ"הרחבת אותה דירה", יש לשלול את תחולת הסעיף מחמת העדרו של היתר בניה כנדרש; על כל פנים, חנה לא השיגה הסכמה – לא של 100%, ואף לא של 75%, מקרב בעלי הדירות בבית.

עיון בפסק דינה של המפקחת מעלה, כי היא נכנסה בעובי הקורה, בחנה את המוצגים לעומקם, ניתחה את הראיות, והסיקה את המסקנות העובדתיות הנובעות מהם; כמו בית המשפט המחוזי, אף אני לא מצאתי מקום להתערבות בקביעות אלה.

שאלה אחת שמעוררת חנה אכן לא נדונה בהרחבה על ידי המפקחת, ונראה שהיא אף חורגת מעניינם הפרטני של הצדדים; כך היא נוסחה על ידהּ: "כיצד יש לראות אדם, בעל שתי דירות בבניין מגורים, אשר יש לראותו כמסכים להרחבה של דירת שכנו, בהתאם לחזקה הקבועה בסעיף 71ב(ג) לחוק, מאחר וביצע הרחבה דומה. האם הסכמתו חלה על שתי הדירות, או שהוא יכול לתת הסכמתו ביחס לדירה אחת ולסרב ביחס לדירה האחרת?", לשון אחר: האם חזקת ההסכמה המצויה בסעיף 71ב(ג) לחוק המקרקעין, המתייחסת אל "בעל דירה שהורחבה", חלה על הגברא (in personam) – על בעל הדירה עצמו, או שמא על החפצא (in rem) – על הדירה שהורחבה.

כאמור, בפסק הדין של המפקחת נקבעו קביעות נוספות, במנותק מהשאלה הפרשנית האמורה, ואלו הן משוכות גבוהות עבור חנה: נקבע כי בנסיבות העניין נידרשת הסכמה של 100% מבעלי הדירות, הסכמה שלא הושגה על ידי חנה, וכי אין הסכמה במה שנוגע לאחת מהדירות בבית, דירה 4, נוכח העובדה שהיא מוחזקת על ידי 3 יורשים, וההסכמה ניתנה על דעת אחד מהם בלבד.

...

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער, באתי לכלל מסקנה כי דינה – להידחות, אף ללא צורך בתשובה מאת המשיב.

אף שאני סבור כי שאלה זו אכן חורגת מעניינם של הצדדים, "כלל הוא מלפנינו, כי דרך כלל לא נידרש לשאלות אשר שוב אינן דרושות לצורך ההתדיינות הקונקרטית, גם מקום שהן עשויות לעלות שוב בעתיד בהקשרים אחרים" (רע"א 202/05 מנהל השירותים הוטרינריים נ' גולדשטיין, פסקה 5 (14.6.2005)).

בקשת רשות הערעור נדחית אפוא בזאת.

בעתירה שלפניי, שהוגשה כנגד החלטת הועדה הציבורית העליונה של המשיב 1 (המשיב) מיום 24.1.2023, מבקש העותר כי בית המשפט יקבע כי הוא "דייר ממשיך" בדירה שבה התגוררה אמו המנוחה (האם) בחולון, שעה שלטענתו התגורר עימה ברציפות בדירה משנת 1997 ועד לפטירתה בחודש מרץ 2002 (ועד היום); ויורה למשיבים לספק לו דיור לפי חוק זכויות הדייר בדיור הצבורי, התשנ"ח-1998 (החוק).

לבקשתו של העותר הוסכם כי העותר יפנה את עניינו לבחינה מחודשת של הועדה הציבורית העליונה של המשיב (הועדה) תוך שיצרף את כל המסמכים התומכים בטענתו למגורים עם האם בתקופה הרלוואנטית, והדיון בבקשתו לביטול פסק הדין הוקפא עד להחלטתה.

ההחלטה נסמכת על שיקולים עינייניים, והתקבלה תוך היתייחסות כנדרש לכל המסמכים והשיקולים הרלוואנטיים, לא נפל בה כל פגם ואין עילה להתערב בה. על פי הפסיקה, בית המשפט אינו ניכנס בנעלי הרשות ואינו מחליף את שיקול דעתה בשקול דעתו שלו.

להקף הבקורת השיפוטית וטיבה ראו גם: 2827/07 חיות נ' משרד הבינוי והשיכון, 23.11.2008, פסקה כ"ז (עניין חיות); עע"מ 8025/06 פלוני נ' עמיגור ניהול נכסים בע"מ, 17.1.2008, פסקות 14-15; עע"מ 4589/18 רובין נ' מדינת ישראל - משרד הבינוי והשיכון 30.4.2019, פסקות 13-14).

אשר לסוגיה שלפניי - הכרה בזכויות דייר ממשיך לפי החוק - נקבע בפסיקה כי "בבוא בית המשפט לפרש את התנאים הקבועים בהגדרות אלה [הכוונה ל'זכאי' ו'דייר ממשיך' - י'ב'] ואת סבירותם יישומם, עליו ליתן את הדעת לתכלית שביסוד החוק המיועד להבטיח ככל הניתן את זכויותיהם של כלל הנזקקים לדיור הצבורי. על כן פרשנות המרחיבה את מעגל הזכאים עלולה לסכל את זכאותם של מי שעונים לתנאים גם בלעדיה ובכך לפגוע בעקרון השויון ובחלוקה צודקת של המשאבים הציבוריים הללו, שהנם לכתחילה מצומצמים ומוגבלים" (עניין נתנאל לעיל).

בגדרי ההליך דנא הציג העותר הצהרות שכנים מן העת האחרונה (7.12.2023) אשר ציינו בתצהיריהם כי העותר מתגורר בדירה "שנים רבות", והוסיפו כי חלקם מכירים אותו עוד משנת 1995 לערך.

...

לטענת העותר, ולאור כל האמור, יש להתערב בהחלטה שכן נפלו בה פגמים שונים, בדמות אי-שקילת מלוא השיקולים הרלוונטיים, התעלמות מן הנסיבות האישיות, היעדר הנמקה וחריגה ממתחם הסבירות.

לא מצאתי ממש גם ביתר טענות העותר, והן נדחות.

עוד אציין כי לנוכח קביעותיי ומבלי שיש בכך כדי לגרוע מחשיבותו של שיקול זה, התייתר הצורך לדון בטענת המשיבים כי יש לדחות את העתירה גם בשל חוסר ניקיון כפיים מצד העותר, שממשיך להחזיק בדירה תוך עשיית דין עצמית ובניגוד לפסק הפינוי.

יש לקוות כי אכן יימצא פתרון מגורים לעותר במתווה האמור וכי העותר ישכיל לשתף פעולה עם המשיב בעניין זה. סוף דבר: העתירה נדחית.

הקף הבקורת השיפוטית הראוי הלכה ידועה היא כי בית המשפט אינו ניכנס לתפקידו של מוסדות התיכנון וכי אין זה מתפקידו להפעיל שיקול דעת תחתיו, ועל כן העילות להתערבות על ידי בית המשפט הנן מצומצמות בהתאם לדין המינהלי תוך בחינת סבירותה של ההחלטה: "נקודת המוצא היא כי הפעלת ביקורת שיפוטית על החלטות מוסדות התיכנון תיעשה בצמצום. אין בית המשפט שֹם עצמו בנעליהם של מוסדות התיכנון ואין הוא מביא את שיקול דעתו תחת שיקול דעתם המקצועי. היתערבות בית המשפט בהחלטותיהם של מוסדות התיכנון נעשית ככלל במשֹורה, וזאת רק בהתקיים עילות מובהקות המצדיקות היתערבות במעשה המינהלי ..." [עע"מ 249/20 איאד חליל עמירה נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבניה ירושלים (18.04.2021)].

זאת ועוד, איזון בין התכליות השונות של דיני התיכנון והבנייה אינו איזון שנעשה רק בנסיבות הספציפיות של תוכנית מסוימת הנדונה בפני מוסד התיכנון, אלא עוסק לא אחת באיזון המונחה על ידי שיקולים חברתיים, כלכליים, ותכנוניים ברמה הרחבה והגבוהה יותר.

בהמשך בהחלטת וועדת המשנה להתנגדויות צוין, כי הועדה רואה חשיבות רבה באישור התכנית ובניית אותו מבנה לשם כך שיהיו בו יחידות קטנות ויחידות דיור להשכרה, ואף הוספת גני הילדים שאינם מחויבים לפי כמות יחידות הדיור, גני ילדים המיועדים בעיקר לרווחת התושבים השכנים לבניין.

הועדה המחוזית וועדת המשנה להתנגדויות, בטרם אושרה התוכנית, שקלו בכובד ראש את השיקולים המונחים על כפות המאזניים – מחד הפגיעה המסוימת בעותרים שביתם צמוד לתכנית, ומנגד, את הישתלבות הבניין בסביבה, את מגמות התיכנון הכלליות והעירוניות, את התהליך והשינוי שעובר אותו רובע, ואת התועלות הציבוריות שיצמחו מאישור התכנית – הגנים שהסכים היזם להקים, תמהיל הדירות שחלקן דירות קטנות שמיועדות לזוגות צעירים לדיור בר-השגה, והעובדה שהיזם התחייב שחלק מהדירות יושכרו למשך מספר שנים.

...

בסופו של דבר נמצא שלמעשה אין הבדל ממשי ומהותי בין מבנה של 9 קומות לבין מבנה של 12 קומות.

סוף דבר נוכח כל המקובץ, באתי לכלל מסקנה כי החלטת הוועדה המחוזית בהפקדת התכנית, והחלטת ועדת המשנה להתנגדויות מושא העתירה, מנומקות, התקבלו לאחר שקילת מכלול השיקולים הנוגעים לאישור התכנית, הן אינן חורגות ממתחם הסבירות ועל כן אין מקום להתערב בהן.

נוכח האמור, דין העתירה להידחות.

לטענתם, המשיבים החלו בבניה מסיבית כדי לקבוע עובדות בשטח ויצקו את שטח החזית בדירותיהם בהקף של 37 מ"ר גובה מעל פני הקרקע, וכן החלו בעבודות בניית עמודים.

בנוסף, לפי הנטען, הזיזו המשיבים מחסן בחלקו האחורי של המבנה השייך למבקשת מס' 3 – הגב' מנחה שגיא, כדי לפנות שטח לבנייה שם. לטענת המבקשים, המשיבים הפקיעו בכוח הזרוע שטחים מן הרכוש המשותף, להרחבת דירותיהם ללא הסכמת השכנים בנגוד להוראות החוק, וכי הסעד דרוש בהעדר היתערבות מטעם הרשויות.

הבקשות לפי פקודת ביזיון בית-המשפט: בקשת המבקשים נסמכת בהקשר זה הן על ההחלטה הראשונה בתיק מיום 13.04.2020 בה ניתן צו מניעה אירעי על ידי כבוד השופט ארדמן, הן על הסכמות הצדדים שקבלו תוקף של החלטה במעמד הדיון מיום 30.04.2020 והן החלטת בית המשפט מיום 05.01.2021.

...

לסיכום – הבקשה למתן צו מניעה מתקבלת כאמור ואני מחדדת את תוקפם של הצווים הקיימים בתיק מיום 30.4.20 ומיום 5.1.21 ומורה לצדדים להימנע מביצוע כל דספוזיציה, ולהימנע מביצוע כל פעולה המשנה את המבנה ובכלל זה עבודות בנייה ו/או הריסה וכל עבודה מכל סוג שהוא במקרקעין נשוא הבקשה הידועים כבית משותף ברחוב בילינסון 10 בקריית חיים, הידועים כחלקה 9 גוש 11586.

בשלב זה, ולפנים משורת הדין, הבקשות לביזיון בית המשפט נדחות תוך שניתנת בזאת התארה למשיבים כי ככל שיוכח כי פעלו בניגוד להוראות הצו, בית המשפט ישקול מתן סעדים מתאימים על פי הוראות הדין.

לשלוח לצדדים ולהודיע תוכן החלטתי למשיב 1 טלפונית.