היעדר סמכות לאשר בנייה מעבר לקו בתכנית

מסקנת ועדת הערר הייתה איפוא כי "ההחלטה לאשר את בקשת ההיתר הייתה נגועה באי חוקיות, הן בהעדר פירסום, הן בהיותה סטייה ניכרת והן בחריגה מהחלטה מחייבת של וועדת הערר". ועדת הערר דנה בטענת העותרים כי ועדת המשנה להתנגדויות לא הייתה מוסמכת להתלות היתר וציינה כי אין מחלוקת על כך שועדת הערר מוסמכת לעשות זאת.

ועדת הערר מצאה שלא לייחס משקל לאנטרס ההסתמכות של העותרים, שכן מדובר בהגשת בקשה להיתר בנגוד להחלטת 2013, מדובר במרפסת נוספת מעבר לזו שאושרה בערר הקודם כאשר מהסיור נלמד כי העותרים בנו את המרפסת שהותר להם לבנות וכן את המרפסת מושא הדיון הנוכחי וחיברו ביניהן.

לועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ניתנה סמכות למתן הקלה למבקש ההיתר (סעיף 147 לחוק), וזאת לאחר התקיימות מספר תנאים ובהם פירסום דבר הבקשה להקלה (סעיף 149 לחוק).

(6) בניה מעבר לקו שנקבע בתכנית כגבול לבניה מצידי המיגרש למעט אחד מאלה: (א) בניית קיר עם פתחים, לרבות בליטה או גזוזטרה החורגת מ- 10% או פחות מהמרווח שנקבע בתכנית בצידי המיגרש והמשאירה מרחק של 2.70 מטרים לפחות, מהגבול הצדי של המיגרש.

...

..אנו מקבלים את טענות העוררים כי הבקשה להיתר כפי שהוגשה מהווה פגיעה אדריכלית משמעותית בבניין אשר הינו בניין שאינו מופר בעל חזית נקייה.

לאחר שבחנתי את עמדות הצדדים על רקע פסיקת בית המשפט העליון, כפי שפורטה לעיל, וכן פסקי דין נוספים שאליהם הפנתה באת כוח העותרים הגעתי לכלל מסקנה כי אין מקום להתערב בשיקול דעתה של ועדת הערר בקביעת נקודת האיזון.

סיכום על יסוד כל האמור, העתירה נדחית.

העותרים ישלמו שכר טרחת עורך דין והוצאות משפט בסכום כולל של 10,000 ₪ למשיבה 1, בסכום כולל של 20,000 ₪ למשיבים 3-7.

בכתב הגנתם המתוקן טוענים הנתבעים 1-4 שהתברר להם, לאחר הגשת כתב הגנתם המקורי, שאותם שינויים טופוגרפיים שבוצעו בחצרם על פי תכנית פיתוח כחלק מבניית ביתם של הנתבעים שכנגד 3 ו-4, ביצעו הם על פי היתר, וכדין, ולמעשה הם בנו את הבית החדש וכן ביצעו את עבודות הפיתוח על פי היתרים כדין ומשניתנו להם תעודת גמר וטופס 4 ע"י הוועדה המקומית לתיכנון ובנייה, נסתם הגולל על בדל הטענה היחידי שהיה בידי התובעים שכנגד.

לטענתה, תעלת הנקוז עוברת בשטח משק בן יעקב, בעוד הרפת של מישפחת לוין שנבנתה בסמוך לתעלת הנקוז ניבנתה מעבר לקו הגבול, וככל הידוע אף ללא היתר.

לטענת הוועדה המקומית עיקר טענותיה של מישפחת לוין הנן כנגד אי העמדתו לדין של מר בן יעקב, אולם עיון בכתב התביעה מלמד כי אין ממש בטענת הוועדה המקומית וטענותיה של מישפחת לוין הנן כנגד התרשלות הוועדה המקומית באי אכיפתה את תנאי ההיתר על מישפחת בן יעקב, ובגין הנזק הכספי שניגרם להם בגין כך, ולא רק בשל אי העמדתו לדין של מר בן יעקב ו/או דרישה לאכיפת תנאי היתר הבניה.

כמו כן, נשמטת עילת התביעה העיקרית כנגד הוועדה המקומית, שכן משהתברר שהגורמים המוסמכים ברשות המנהלית הגיעו לכלל מסקנה שישנה הלימה בין המצב בשטח לבין דרישות ההיתר, אין כל הצדקה עניינית או מוסרית לידרוש מהועדה המקומית לפעול או להפעיל סמכויותיה כנגד מישפחת בן יעקב או לאכוף כלפיה חוקי תיכנון ובניה כאלו ואחרים, או לפצות את מישפחת לוין.

...

מיותר לציין כי בנסיבות אלו, בהן לא הונחו בפני כל ראיות לתאונה הנטענת, לא הצליחו התובעים שכנגד להרים את נטל ההוכחה לאירוע הנטען, ודינן של טענותיהם אלו להידחות.

סוף דבר התביעה העיקרית מתקבלת בזאת ואני מחייבת את הנתבע – מר זאב לוין, לשלם לתובע, מר אהוד בן יעקב סך של 4,000₪ אשר ישולמו תוך 30 יום ואם לא הם יישאו ריבית והצמדה מהיום ועד התשלום בפועל.

התביעה שכנגד כולה, על כל רכיביה, נדחית.

בניה זו גלשה מעבר לקו הגבול התואם למפת הסוכנות, לתוך משק 55.

אשר לטענת העדר עילה וחוסר סמכות עניינית – המבקשים הודו במסגרת כתב הגנתם כי יש לבית המשפט סמכות עניינית לידון בתביעה; ביחס לתיקון גבולות, בפרק ד' לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965 (להלן: "חוק התיכנון והבניה") קיים הליך נפרד וייחודי, וחזקה על הוועדה לתיכנון ובניה שתפעל בהתאם לפסק הדין שיינתן מאת בית המשפט לתיקון הגבולות; בתיק אחר בעיניין דומה בו ייצג ב"כ הנתבעים 2-1 (ת.א. 23659-11-09), הוגשה הסכמה בין הצדדים לפעול על פי חוות דעת מודד וניתן תוקף של פסק דין להסכם גישור ומכאן, חזקה שב"כ הנתבעים 2-1 סבר כי לבית המשפט נתונה הסמכות העניינית לידון במחלוקת; ההליכים בנוגע לגבולות, בין שכנים במושבים, מתבררים באופן עיקבי בבית המשפט המחוזי (כדוגמת, ה.פ. 50540-07-10 שושנה גנני נ' מינהל מקרקעי ישראל (פורסם בנבו, 20.7.2011)).

טענה זו יש לדחות, זאת לאור פסק הדין בעיניין חדד, שדן כאמור, במקרה בו הייתה התאמה בין התכנית המפורטת לבין התצ"ר, ואולם מאחר ולא הייתה התאמה בין התצ"ר לבין מפת הסוכנות, נעתר בית המשפט לבקשה לתיקון התצ"ר. מעבר לכך, המומחה מטעם התובעים הסביר בחוות דעתו את ההליך התיכנוני החוקי שיש לבצע לפי חוק התיכנון והבניה, על מנת לתקן בשלב זה את הרישום על פי התצ"ר. לדבריו, יש לנקוט "פעולת תיכנון ע"י הגשת תשריט חלוקה עפ"י פרק ד' לחוק התו"ב שתיחתם ע"י שני הצדדים. ככל שלא תהיה הסכמה של בעל נחלה 54...לתיקון המתבקש, אזי יש להחתים את וועד האגודה כתנאי מקדים לקבלת אישור רמ"י לבצע את התיקון ולאחר מכן יש לאשר את התשריט בועדה המקומית חבל מודיעין." והשלב הבא לאחר מכן "הנו הכנת תצ"ר ואישורה ברמ"י, הועדה המקומית ובמרכז למיפוי ישראל ולאחר קבלת אישור כי התצ"ר כשירה לרישום, יש לבצע את רישומה בלישכת רישום המקרקעין ובכך לסיים את הליך הטיפול בהשבת הגבול המקורי כקו ישר בין שתי הנחלות." (סעיפים 7-6 לחוות דעת מומחה התובעים, נספח ו' לכתב התביעה).

טענה זו יש לדחות, הן לאור הקביעות בפסק הדין בעיניין חדד ביחס לאפשרות תיקון תצ"ר התואם לתכנית מפורטת, והן בשים לב להתנהלות הנתבעים 2-1 עד כה. בנגוד לנטען בבקשה, טענו הנתבעים 2-1 בכתב הגנתם (סעיף 139), בין היתר, כי: "אין מוכחש הנטען בסעיף 32 לכתב התביעה לעניין סמכותו המקומית והעניינית של בית המשפט הנכבד לידון בתובענה.". מעבר לכך, ביום 4.11.2020 היתקיים לפני דיון, במסגרתו טענו הנתבעים 2-1 טענות לגופה של התובענה וכלל לא העלו טענות לסילוק על הסף של התובענה לא בכלל, ולא בפרט בשל טענה של חוסר סמכות עניינית.

...

לאור טענות התובעים בהקשר זה והמחלוקת הקיימת בין הצדדים, אני סבור, כי בשלב זה של ההליך, לא ניתן לסלק את התביעה על הסף על בסיס טענת התיישנות, מאחר ובטרם הכרעה בטענה לגופה, יש לתת את הדעת, בין היתר, לעניינים העובדתיים הבאים, שטענו הצדדים במסגרת הבקשה ובכתבי הבי-דין שהגישו ובוודאי יתבררו במהלך ניהול התובענה: האם ידעו התובעים על ההליך לרישום התצ"ר, תוך סטייה ממפת הסוכנות; האם ידעו התובעים, כי הנתבעים 2-1 ביצעו בניה בלתי חוקית בעקבותיה חלה סטייה בתצ"ר לעומת מפת הסוכנות; האם נשלח מכתב לסוכנות בעניין התובעים בהתאם לאמור בפרוטוקול ישיבת ועד הנהלת המושב מיום 23.2.1978 (נספח ד' לבקשה); האם בוצע ההליך המדידה של המשקים, כאמור בפרוטוקול ישיבת ועד הנהלת המושב מיום 25.11.1982 (נספח ה' לבקשה); מתי לראשונה נחשפו התובעים לאמור בפרוטוקול הסיור במושב מיום 30.11.1982 (נספח ו' לבקשה).

מעבר לנדרש, אזכיר כי דחיית הבקשה לסילוק התביעה על הסף אינה מלמדת על סיכויי התביעה להתקבל, ואף לא על כך שדין טענות הסף שהעלתה המבקשת (התיישנות ושיהוי) להידחות.

סוף דבר לאור כל האמור לעיל, אני דוחה בשלב זה את הבקשה לסילוק על הסף.

באשר להשתק מסוג השתק פלוגתא נקבע, כי השתק זה יקום בהתקיים ארבעה תנאים מצטברים: קיומה של זהות עובדתית ומשפטית בין הפלוגתא שהוכרעה במסגרת פסק הדין הראשון לבין זו העומדת לדיון במקרה הנידון; קביעתו של ממצא פוזיטיבי באותה פלוגתא במסגרת פסק הדין הראשון, להבדיל ממימצא שנקבע עקב העדר הוכחה; ההכרעה בפלוגתא הייתה חיונית לתוצאה הסופית שנקבעה בערכאה הראשונה; קיומה של זהות בין בעלי הדין, או היות הצדדים בהתדיינות המאוחרת חליפיהם של הצדדים בהתדיינות הראשונה, או "קרבה משפטית" ביניהם [ראו ע"א 9551/04 אספן בניה ופיתוח בע"מ נ' מדינת ישראל (נבו 12.10.2009)].

קו החלוקה הוא מוסכם, שהרי הנתבעים חתמו על התכנית הזאת, מן הסתם כאות להסכמתם לה. אני מקבל את טענת התובעים כי חתימת הנתבעים על תכנית זו מחייבת אותם, ומהוה הסכמה מבחינתם לקו החלוקה המסומן בתכנית.

כאמור לעיל, לפי קו חלוקה זה, שהנתבעים הסכימו לו בחתימתם, עולה כי אכן קיימת הסגת גבול מצד הנתבעים, שכן, חלקי מבנים/מחסנים שלהם חורגים אל מעבר לקו הגבול הנ"ל, אל תוך שטחם של התובעים.

" איני סבורה כי ניתן להסיק מכך כי אין לידון בטענות המשיבים במסגרת התובענה דנן שלפיהן התנגדויות המבקשים 1-2 לתוכניות השינויים שהוגשו על ידי המשיבים מהוות הפרה של הסכמתם להיתר הבנייה שעליו חתמו.

בדצמבר 2017 הגישו המשיבים עתירה מנהלית במסגרתה עתרו, בין היתר, למתן צו שיורה למבקשת 3 להפעיל את סמכותה ולהוציא צו הריסה לקיר הנידון.

...

על כן, אני סבורה כי יש לדון בטענות המבקשים כטענות מקדמיות.

מדובר בעילות תביעה נזיקיות העולות כדי מאות אלפי שקלים שהוצאו על ידי המשיבים לאו דווקא בשל הליכים משפטיים שנדונו בבית משפט ושניתן לגביהם פסק דין, כך שדין טענות המבקשים לעניין זה להידחות.

סוף דבר נוכח כל האמור לעיל, הבקשות מתקבלות באופן חלקי.

המזכירות תואיל לדוור העתר החלטתי זו לב"כ הצדדים.

המונח "תשריט" הוגדר במבוא להסכם כמסמך שסומן כנספח ב' להסכם ומציג את "התכנית הסכימתית של הדירה... כפוף לשינויים אשר עליהם יוסכם בין העמותה לבין הקבלן ו/או אשר ינבעו מהשלמת וסיום תיכנון הפרויקט והדירה ו/או אשר יידרשו על פי רישיון והיתר הבניה מאת הרשויות...". קביעות אלה מעלות, כי הממכר שרכשה התובעת 1 היתמצה בדירה שסומנה בתשריט שצורף להסכם.

בפרט, אין לפני הסבר מדוע הוחלט לערוך תכנית נפרדת לחלקה 109, בעוד שלגבי חלקות נוספות נערכה קודם לכן התכנית השנייה הנזכרת לעיל, על יסוד מה נקבע בה קו הגבול החדש, ובפרט – מדוע הקו שנקבע נצמד לקו הבינוי בחלקה 110 כך שכל השטח שבין המבנים נכלל בחלקה 109, ובהמשך הוצמד לדירת הנתבעים ברשום הבית המשותף.

הצורך בזימון העדים והצגת ראיות בדבר הליך השינוי עולה גם מטענות התובעות בדבר פגמים בפעולת שערי ציון בייזום ההליך, כגון טענה להעדר סמכות לבצע שינוי ברשום ככלל או בשל מיגבלת זמן שעוגנה בהסכם המכר, או טענה כי אין לשערי ציון זכויות במקרקעין (טענה שבמידה רבה סותרת את זכויות התובעות אשר יונקות מזכויות שערי ציון - פסקות 14 ו-15 לסיכומי התובעות).

המסמכים A ו-B שהתובעות טענו כי משקפים את הזכויות שרכשה התובעת 1 משערי ציון (טענה שאין בידי לקבל), נימצאו בידי המודד מטעם בית המשפט כעוסקים בשטח שהוא שונה ומצומצם משמעותית מקוו הגבול הישר לו טענו כגבול הקנייני "הנכון". ההבדל בין הפן ההסכמי לבין הקו הישר לו טענו הנתבעות מומחש במימצא נוסף של המודד – לפיו, מיסמך שהנתבעים טענו כי משקף את שטח דירתם כפי שנמכר בידי שערי ציון לבעלים הקודם של דירתם, מציג "קו גבול" שאינו ישר ושברובו משתרע אל מעבר לקו הישר שבתכנית הראשונה – ראו סימונו בקוו כחול ובאות C במפת המדידה של מר אלסטר.

בנסיבות אלה לא ניתן לראות בתכנית השלישית "פארצלציה לא רצונית" – מונח, השמור ככלל לסיטואציה שעניינה בסמכות יו"ר מוסד תיכנון לבצע תכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמת הבעלים (סעיפים 120-127 לחוק התיכנון והבניה, תשכ"ה-1965).

...

המסמכים A ו-B שהתובעות טענו כי משקפים את הזכויות שרכשה התובעת 1 משערי ציון (טענה שאין בידי לקבל), נמצאו בידי המודד מטעם בית המשפט כעוסקים בשטח שהוא שונה ומצומצם משמעותית מקו הגבול הישר לו טענו כגבול הקנייני "הנכון". ההבדל בין הפן ההסכמי לבין הקו הישר לו טענו הנתבעות מומחש בממצא נוסף של המודד – לפיו, מסמך שהנתבעים טענו כי משקף את שטח דירתם כפי שנמכר בידי שערי ציון לבעלים הקודם של דירתם, מציג "קו גבול" שאינו ישר ושברובו משתרע אל מעבר לקו הישר שבתכנית הראשונה – ראו סימונו בקו כחול ובאות C במפת המדידה של מר אלסטר.

לכן, התביעה נדחית.

במכלול השיקולים אני קובע כי על התובעות לשאת בהוצאות הנתבעים בסך של 5,000 ₪, ובשכר טרחת עורך דינם לפני מע"מ בסך של 18,000 ₪.