היטל השבחה על תיקון תכנית מיתאר מקומית

בשל מכירה זו, הוציאה הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו (היא המשיבה 1; להלן גם: הועדה המקומית או המשיבה), שומת השבחה בגין שתי תכניות: תכנית תא/ג/1 של הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו "תכנית גגות תל אביב-יפו" (2007), ותכנית תא/5000 של הועדה המקומית לתיכנון ובניה תל אביב-יפו "תכנית מתאר מקומית (כוללנית) תל אביב-יפו" (2016) (להלן: תכנית תא/5000).

למען שלמות התמונה יוער, כי לגופם של דברים הורתה ועדת הערר על תיקון השומה בסוגיה שאינה רלוואנטית למחלוקת שלפנינו.

למעלה מן הצורך אעיר כי כפי שהדגישה היועצת המשפטית לממשלה בעמדתה, דומה שקיים קושי לא מבוטל בעמדת המבקשים שלפיה הוראת המעבר שבתיקון מס' 126 מעניקה לחייב את האפשרות לנהל הליכי השגה מלאים על שומת היטל השבחה, ולאחר סיומם לבקש את דחיית מועד עריכתה לכשתהיה תכנית משביחה נוספת; זאת, בשים לב גם לשיקולים של יעילות דיונית (ראו והשוו: בר"ם 326/17 העמותה לחינוך בשפלה נ' מנכל משרד החינוך, פסקה 24 (24.4.2017); בר"ם 7618/16 עריית תל אביב-יפו נ' קניון רמת אביב בע"מ, פסקה 9 (4.12.2016)).

...

בהחלטות מיום 2.8.2020 ומיום 29.11.2020 נדחה הערר בעיקרו.

לאחר שעיינתי בבקשת הרשות לערער ובתשובה לה, וכן בעמדת היועצת המשפטית לממשלה, הגעתי לכלל מסקנה כי דין הבקשה להידחות.

הבקשה נדחית אפוא.

(בבקשות לסילוק על הסף בשל היתיישנות והיעדר עילה) לפני בקשות הנתבעים 1 – 3, 5 – 14, 18 (כולם יחד) והנתבעים 15 – 17 לסילוק התביעה המתוקנת על הסף בעילות של היתיישנות והעדר עילה (עילת עשיית עושר ולא במשפט).

מעיון בפסיקה העוסקת בסעיף עולה כי השמוש שנעשה בו, מיתמקד בהטלת חיובים על יזמים לנשיאה בהוצאות לטובת הציבור וכן ביחס שבין הטלת הוצאות באמצעות סעיף זה לבין גביית היטל השבחה (עע"ם 9264/10 חברת נ.י.ל.י. נדל"ן בע"מ נ' עריית גבעת שמואל (2012) וכן ההפניות שם לעת"מ 807/96 הרטבי נ' שר הפנים (1997) לעומת ה"פ 2121/95 חברה מסיקה ברוך בע"מ נ' הוועדה להשלמת תכניות לתכנית (1999).

תכנית 2/109 היא תכנית שינוי מתאר ומפורטת, תיקון, השלמה והרחבה לתכנית מתאר מקומית ולתכנית מפורטת בר/1/109 ותכנית איחוד וחלוקה שלא בהסכמה ע"פ פרק ג' סימן ז' לחוק התיכנון והבניה (נספח א' לתגובת התובעים לבקשת הנתבעים לסילוק על הסף).

...

לפיכך, מקובלת עלי טענת התובעים כי הפרצלציה ורישום המגרשים מהווים מימוש של התכנית הדורש רצף של עבודה ממועד אישור התכנית ועד למועד רישום המגרשים בספרי המקרקעין.

איני מקבלת את טענת הנתבעים 17-15 כי התביעה מוקדמת מידי, שכן טרם הוצאו היתרי בניה.

לאור האמור אני דוחה את בקשות הנתבעים לסילוק על הסף ומחייבת את כל אחת מ-2 קבוצות הנתבעים- המבקשים לשלם לתובעים הוצאות בסך של 5,000 ₪.

אתחיל מן הקל אל הכבד ואציין כבר עתה שראשית יש לדחות את הטענה החלופית של העותרות שבית המשפט ישים עצמו כמתכנן על ויחליט על שינוי הסווג של התכנית כתכנית מתאר מקומית ולא כוללנית וכן יחליט על תיקון התכנית לעניין שינוי האיזון בין המתחמים בתכנית, כאשר אין מקום שבית המשפט יעשה כן וישים עצמו במקום הגורמים המקצועיים והתכנוניים.

בסופו של יום מדובר לטעמי בעיניין פרטני של העותרות, המונעות משיקולים כלכליים בלבד של מס והיטל השבחה ולא משיקולים תיכנוניים , כאשר הוועדה המקומית שיכולה הייתה לערור למועצה הארצית ,שתחילה , משיקולים כלכליים ולמרות שטענה שאין מניעה לאשר את התכנית כתכנית כוללנית היתנגדה לה עקב זאת שזה עלול להסב לקופת העיר הרצליה הפסדים כספיים עצומים, יישרה קו עם החלטת הוועדה המחוזית לסיווג התכנית כתכנית כוללנית תוך קבלת ההחלטה על נימוקיה של הוועדה המחוזית, כנימוקים משכנעים וכהחלטה ראויה .

...

לטענת המשיבות, יש לדחות את העתירה, העוסקת רובה ככולה בנושאים תכנוניים מקצועיים , כשאין מקום לבית המשפט להתערב בהחלטות הסבירות והמקצועיות בנושאים תכנוניים ,החלטות שלא נפל בהן כל פגם .

כך גם העובדה שבסופו של דבר הפער בין שווי הזכויות בין מתחם 1 למתחם 2 הוא 18% ובין מתחם 1 למתחם 3 47% (על פי חוות דעת שמאית של העותרות) לא מהווה בהכרח פער בלתי סביר המהווה אפליה וחוסר שוויון קיצוני כפי שטוענות העותרות.

התוצאה: לאור כל האמור העתירה נדחית.

העותרות תשלמנה למשיבות 1-2 הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪ ובנוסף העותרות תשלמנה למשיבה 3 הוצאות משפט בסך של 15,000 ₪.

זאת, מאחר שהסכם המכר נכרת לאחר כניסתו לתוקף של תיקון מס' 84 לחוק התיכנון והבניה (להלן: תיקון 84) – תיקון חוק אשר שלל את האפשרות להגיע להסכמות בין הנישום לבין הועדה המקומית בדבר גובה שומת ההשבחה.

אי-חוקיות ההסכמים הללו באה לידי ביטוי הן ביחס לדרישה להקדמת תשלומי היטלי הפיתוח, ללא כל בסיס חוקי לכך בחוקי העזר המקומיים או בכל מקור סמכות אחר, והן ביחס לקיבוע הסכום של היטל ההשבחה בטרם אישור התכנית משביחת המקרקעין – בנגוד להוראות חוק התיכנון והבניה (ראו: סעיף 4 לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבניה).

תשלום היטל ההשבחה על ידי המערערים בסכום הנמוך לאין שיעור מההשבחה הריאלית ממנה הם נהנים, אינו אלא התעשרות שלא כדין על חשבון הציבור (ראו: דנ"א 3768/98 קריית בית הכרם בע"מ נ' הועדה המקומית לתיכנון ולבנייה ירושלים, פ"ד נו(5) 49, 63-62 (2002); ע"א 1321/02 נוה בנין ופיתוח בע"מ נ' הוועדה לבניה למגורים ולתעשייה, פסקות 12-10 (26.5.2003)).

ההיפך הוא הנכון: המערערים מחזיקים בידיהם תכנית מתאר מקומית אשר משביחה את מקרקעיהם – המצויים באיזור מרכזי מבוקש – במידה ניכרת ואשר מאפשרת להם לקדם על מקרקעין אלו בניה למגורים בהקף נרחב.

...

ועדיין, התוצאה היוצאת תחת ידנו הינה שדין הערעור להידחות.

נראה על כן שהמקום בו יכול ויינתן סעד על יסוד טענותיהם של המערערים לעניין ההסתמכות ונזקים שנגרמו להם עקב ההסתמכות (ולרבות עקב העיכוב בשיגור הודעת הביטול), הינו בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה (וזאת בלא להביע, דעה, מראש, על תוצאתה של תביעה שכזו, מחד, או להפחית מקביעות של בית המשפט קמא שיכול ותהיינה רלבנטיות לעניין זה, מאידך).

מכל מקום, הנפקות של מידת ההסתמכות שמורה לדיון בתביעה כספית, אם וכאשר יחליטו המערערים או מי מהם להגישה, וסבור אני שאין מקום לקבוע בהקשר זה, מראש, עדיפות למשפחת דיל על קבוצת יציב או להיפך.

הפרויקט אושר במסגרת תוכנית מתאר מקומית רש/991 ("התוכנית").

תיקון זה הכניס שינוי בתוספת השלישית לעניין הפטור מהיטל השבחה למתחמי פינוי - בינוי, כך שמועצה מקומית רשאית לקבוע שיעורים שונים של היטל השבחה (רבע או מחצית מההשבחה או פטור מלא) לגבי תוכניות לפינוי בינוי על פי חלוקה לאזורים שונים בתחומה.

טענות העותרת בדבר הסתמכותה על כך שלא יחול היטל השבחה על התוכנית.

...

המסקנה היא שיש לברר תחילה את הערר שהוגש לוועדת הערר.

אף אינני סבור שיש בכך שטענות העותרת בסוגיית מימוש הזכויות מופנות גם כלפי התנהלות המשיבות והחלטותיהן במהלך ביצוע הפרויקט ואישור ההיתרים השונים כדי לשנות מסקנה זו. סמכות ועדת הערר לפיצויים ולהיטל השבחה משתרעת על כל "...החלטה הנוגעת להיטל השבחה..." (סעיף 12ז(א) לחוק התכנון והבניה).

בנוסף, בנסיבות המקרה דנן אני סבור כי אף גלומים יתרונות דיוניים חשובים בבירור המחלוקות בפני ועדת הערר תחילה.