היטל השבחה על מכירת חלקי נחלה

בית המשפט מוסמך להתערב רק כאשר החלטות האספה אינן הולמות את החוק ואת התקנון או את תקנת הציבור או שהיא חסרת תום לב. לעניין רוכשים שהם בני מישפחה גם דיני המס לא רואים בהעברה ללא תמורה אירוע המחייב תשלום מס או שהם פוטרים חלקית מתשלום המס.

בעלת הנכס, הזכאית ליהנות מרווחיו, במקרה של רוכשי הנחלה - איננה רק רמ"י - אלא גם האגודה, שהיא החוכרת הראשית מטעם רמ"י. על פי הסעיף הבא לאחר הסעיף נושא תביעה זו – סעיף 4(ב) - רשאית האגודה לגבות מהחבר את "הוצאות התיישבותו וכן מסים והטלות בעד שירויות מיוחדות ובעד הוצאות היסוד" וכיו"ב. לו כינתה את דמי הכניסה "מס" או "היטל" לא יכלו התובעים לטעון כלפי גביה זו, ממש כשם שלא יכלה להיות להם טענה נגד גביית היטלי מים, ביוב, סלילה, השבחה, שבח מקרקעין, וכיו"ב – בעת מכירת מקרקעין.

...

על כן ועל אף השיהוי בהגשת התביעה אני מקבלת את התביעה ומחייבת את הנתבעת להשיב לתובעים את סכום דמי הכניסה ששילמו לה. התובעים טענו בסיכומיהם כי נאלצו לשלם את הסכום הנתבע למרות שהופתעו כשנדרשו לשלמו היות ודחקה להם דרכם לנסוע לחו"ל. אולם בשנים שחלפו, על אף מכתבים שכתבו, שהראשון בהם בתאריך 18.11.12, לא הגישו התובעים את התביעה אלא רק בתאריך 29.3.2015.

אני מקבלת טענה זו למעט במקרה אחד שבו התקבלה אחות שאינה מוגדרת כ"בן ממשיך".

על כן אני דוחה את תביעת התובעים בפריט זה. סוף דבר הנתבעת תשלם לתובעים 50,000 ₪ בצירוף שערוך מורכב כדלקמן: מיום 4.8.2010 יתווספו אליו הפרשי הצמדה וריבית כחוק עד תאריך מכתב התשובה שקבלו מהנתבעת בתאריך 21.11.2012.

בנוסף תשלם הנתבעת לתובעים עבור אגרת בית המשפט 1412 ₪ ועבור שכ"ט עו"ד 6,661 כולל מע"מ. שלושת הסכומים הללו ישולמו לתובעים תוך 30 יום מהיום.

נתתי החלטה כי ההכרעה בעירעור, ככל שהוא נוגע לנושא הריבית, תעוכב עד לאחר החלטתה של ועדת הערר בענין זה. כאמור, החלטתה של ועדת הערר ניתנה לאחרונה, והיא קיבלה חלקית את טענות המערערים בנושא הריבית.

מקום שהמקרקעין מוחכרים לדורות, היטל ההשבחה חל על החוכר, והוא זכאי, כלפי בעל המקרקעין, לשיפוי בסכום ההפרש בין מה ששילם לבין הסכום שהיה עליו לשלם אילו היה ההיטל חל על השבחת החכירה לדורות בלבד (סעיף 2(ב) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה – תשכ"ה – 1965).

חישוב ההשבחה לצורך קביעת היטל השבחה נעשה על פי "עליית ערך המקרקעין וכאילו נמכרו בשוק חופשי" (סעיף 4(7) לתוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה).

מתברר, כי מספר ימים לפני הדיון בעירעור קיבלה הועדה המקומית החלטה לפי סע' 78-77 לחוק התיכנון והבנייה, ואשר לפיה, בשל הכנת תכנית לשכונת מגורים חדשה בנחלת יהודה צפון, לא יינתנו היתרים לבנייה חדשה למגורים.

...

אינני מקבל טענה זו, ובצדק דחתה אותה ועדת הערר.

כדברי ב"כ הוועדה המקומית, חלקה חקלאית מיועדת לחקלאות, לא לבניית "ארמונות". ב"כ הוועדה המקומית טען גם, שכך פירשה הוועדה המקומית את תגפ/472 לאורך עשרות שנים, ואף צירף חוות דעת של יועמ"ש העירייה ולפיה "לאורך כל חמישים השנה האחרונות, עמדת ועדות התכנון הייתה כי הוראות 6/R חלות אף על תכנית זו, ולפיכך שטח בית המגורים היחיד המותר על חלקה לא יעלה על 150 מ"ר, יהא גודל החלקה אשר יהא". חיזוק-מה לכך ניתן למצוא בעובדה, שהבית החד קומתי הישן הבנוי על החלקה, נבנה עפ"י היתר בניה מיום 19/7/55, וההיתר היה לבית ששטחו 64.73 מ"ר ומחסן בשטח 24 מ"ר, הא ותו לא. הדבר אינו תומך בטענה, שניתן היה לבנות על החלקה בית בשטח 966 מ"ר. המערערים גם לא הצביעו אף לא על מקרה אחד, שבו ניתן היתר לבניית יח"ד אחת בחלקה בתחום התכנית, בהיקף של מאות מ"ר. נוכח כל האמור לעיל, לא ראתה ועדת הערר מקום להתערב בקביעתו של השמאי המכריע, כי תגפ/472 מאפשרת בניית יח"ד אחת, בשטח 150 מ"ר, ואף אני אינני רואה מקום להתערב בהכרעתה של ועדת הערר בענין זה. סיכום סיכומו של דבר, וכפי שנאמר בפסיקת בתי המשפט: "ועדת הערר היא גוף מקצועי בעל ידע ומומחיות בנושא פיצויים והיטל השבחה. בית משפט זה אינו יושב כערכאת ערעור על החלטותיה של ועדת ערר בשאלת אופן חישוב היטל ההשבחה והוא אינו מחליף את שיקול הדעת המקצועי של חבריה בענייני תכנון ובניה בשיקול דעתו. בית המשפט בוחן את אופן הפעלת שיקול הדעת והאם ההחלטה שנתקבלה מצויה בגדר מתחם הסבירות, בהיותה החלטה שרשות מנהלית סבירה יכולה הייתה לקבל בנסיבות הענין. התערבות בית המשפט בהחלטת ועדת הערר תיעשה רק אם נפל בה פגם מתחום המשפט המנהלי, כמו חוסר סמכות, חוסר סבירות, אפליה, הפעלת שיקולים זרים, חוסר תום לב, ועוד" (עמ"נ (ת"א) 65422-12-15 הוועדה המקומית הרצליה נ' קוזניץ, בפיסקה 4).

במקרה שלפניי, לא מצאתי כל עילה להתערב בהחלטתה של ועדת הערר, ועל כן, אני דוחה את הערעור על החלטתה.

בהתאם לעדותו, יש לעדכן את נתוני השמאות כדלקמן: השווי "הברוטו" של הזכויות במשק נכון להיום עומד על סך של כ-4,300,000 ₪, ואילו שווי "הנטו" לאחר תשלומים צפויים (תשלומים לרמ"י, מס שבח, היטל השבחה צפוי ומס רכישה) עומד על כ-1,870,000 ₪, ככל ו"הנחת העבודה" היא כי הנתבע 1 ירכוש משאר היורשים את חלקם במשק; ככל והמשק ימכר בשוק החופשי למרבה במחיר, הרי שיש להפחית משווי "הנטו" מס רכישה בסך של כ-80,000 ₪, כך שהשווי שינחה לעניין זה הוא כ-1,800,000 ₪ (עמ' 151 למטה).

בשל חשיבות הקביעות בפסק הדין לענייננו, אצטטן בהרחבה: "24. לפיכך ולאור חוות דעת המומחה שאינה במחלוקת, שווי הנחלה "ברוטו" הנו 6,000,000 ₪, אמדן דמי הרכישה הנו 1,782,000 ₪ כולל דמי הסכמה לשטח החקלאי, אמדן תשלום היטל השבחה = 0, אמדן תשלום מס שבח מקרקעין – 480,000 ₪, אמדן מס רכישה – 97,000 ₪ ולפיכך אמדן שווי הנחלה נטו במעוגל הנו 3,740,000 ₪ (עמ' 21 לחוות הדעת).

החוק לעיל קובע, כי פטור ממס לגבי ההורשה יחול גם לגבי העברה ישירה של הזכות במקרקעין מהמוריש ליורש ולגבי העברת נכסים וחלקי נכסים בין יורשים כאשר התמורה היא בנכסי העיזבון.

עמדת הנתבעים 2-1 היא כי יש למסור לנתבע 1 את הזכויות במשק היות והוא היורש היחידי שמעוניין בכך; הוא היחידי שגר במשק ההורים מאז ומעולם, לפני פטירת ההורים ובמהלכם של כ-28 שנים שחלפו מאז, הקים שם את משפחתו וביסס שם את חייו; הוא זה שסייע בשעתו להורים כמי שגר עימם במשק; והוא מסוגל לעמוד בנטל הפצוי לשאר היורשים כפי שיקבע בתיק, ולמצער, יש לתת לו אפשרות להראות שבידו לעשות כן בטרם יורה בית המשפט על מכירת הנכס למרבה במחיר בשוק החופשי.

...

סיכום סיכומו של דבר, אני קובעת כי הנתבע 1 הוא היורש שמוכן לקיים את המשק, ויש לאפשר לו בתוך תקופה קצובה שתקבע, להוכיח במבחן המציאות כי הוא מסוגל לפצות את היורשים בהתאם לפסק הדין דנן, שאם לא כן, יומנה כונס נכסים למכירת הנכס בשוק החופשי למרבה במחיר, ולחלוקת התמורה בין היורשים לפי חלקיהם.

מכל מקום, לנוכח צמצום המחלוקות בין הצדדים, ומכוח סמכותי לפי סע' 8 לחוק בית המשפט לענייני משפחה, התשנ"ה -1995 לסטות מדיני הראיות ומסדרי הדין, אני קובעת כי אין לתת בנסיבות העניין כל נפקות לאי התייצבות תובעים אלה, וכי הם זכאים לפיצוי בגין חלקם בדיוק כמו אחותם, התובעת 11 שהתייצבה ומסרה עדות.

סיכום והנחיות אופרטיביות סיכומו של דבר, ובהתאם לסמכות הנתונה לבית המשפט לפי סע' 114 לחוק הירושה, אני קובעת כי הנתבע 1 הוא היורש שמוכן ומסוגל לקבל את הזכויות במשק, וזאת בכפוף לפיצוי שאר היורשים ובכפוף לכל שאר התנאים כמפורט להלן: הסכום הכולל שבו על הנתבע 1 לפצות את התובעים, שאר היורשים, הוא: 1,489,778 ₪.

התובעים מדגישים השמוש הרצוף שהם עושים בשטח נושא התביעה מאז שנת 2006 ללא כל מחאה מצד ההורים, ומוסיפים וטוענים, כי הוכח על ידם שישנו בידול מובהק של השטח האמור מיתר חלקי הנחלה, וההשקעות בו מעידות על השמוש הייחודי שנעשה בו על ידם לאורך השנים ועולה בקנה אחד עם תוכן ההסכם כל זאת בשעה שהנתבעים לא הביאו כל ראיה לסתור זאת.

למען הסר ספק מובהר בזאת, כי על התובעים לשאת גם בכל תשלומי החובה מכל מין וסוג שהם (לרבות תשלומים למסמ"ק והיטל השבחה) הכרוכים בפיצול המיגרש מן הנחלה.

הנתבעת שבה וטוענת, כי אין רגליים לטענה לפיה הדירה נרשמה על שמה בנאמנות, שהיא בבחינת גרסה כבושה של התובעת, וכי גם עדותו של עו"ד ח., אשר זומן להעיד מטעמה תומכת בגירסתה לפיה מדובר בעסקת מתנה, כעולה גם ממסמכי העברת הזכויות בדירה שנערכו על ידו; בתוך כך, כתב ההיתחייבות הבלתי חוזר אוסר מכירת הדירה הראשונה בלבד ואינו אוסר ביצוע עיסקאות אחרות הקשורות בה. הנתבעת מטעימה, כי במקרה דנא עניין לנו במתנה בחיוב כמעוגן בסעיף 4 בחוק המתנה.

...

הנה כי כן, בנסיבות המקרה דנא, באיזון בין כלל האינטרסים והזכויות, לרבות זכות הגישה לערכאות שהוכרה כזכות יסוד, באתי לכלל מסקנה, כי דחיית התביעה על יסוד הכלל בדבר השתק שיפוטי לא זו בלבד שאינה עולה בקנה אחד עם ההלכה הפסוקה, היא בוודאי גם אינה מידתית בנסיבות העניין.

לפיכך, טענת הנתבעת בעניין זה נדחית.

סוף דבר העולה מן המקובץ, כי דין התביעה להידחות.