היטל השבחה על בתים בבעלות במושע

הנתבע 1 (להלן: ארדה) והנתבע 2 (להלן: קורן ז"ל), יחד עם מר אליעזר פישמן (להלן: המוכרים) היו בעלים במושאע של מלוא הזכויות במיגרש 32 בשלמותו וכן של 40/10,000 חלקים מתוך מיגרש 28, במקרקעין ברח' אהרון צ'חנובר פינת רח' אפרים קציר בשכונת גן הפקאן ברחובות (להלן: המיגרש)[footnoteRef:2].

לשיטת התובעת, הסוגיה מושא הדיון בעניינינו, איננה עוסקת בשאלה על מי מוטל החיוב בגין השלמת היטל ההשבחה על פי דיני התיכנון והבניה, הילכות משפטיות כדוגמת ההלכה שנקבעה ברע"א 3002/12 הוועדה המקומית לתיכנון ובניה גבעתיים נ' אליק רון (15.7.14, להלן: הילכת אליק רון) או החלטת ועדת הערר המחוזית, אלא מי התחייב במערכת היחסים שבין הצדדים ומכוח הסכם המכר לשאת בתשלום האמור.

לטענת ארדה בחינת לשון ההסכם, הראיות שהובאו בפני בית המשפט ואף הגיונם של דברים, מצביעים בבירור כי הסיכום בין הצדדים בנוגע לנשיאה בהיטל ההשבחה תאם הן את ההסדר הנוהג והן את הוראות הדין, ולפיהם, המוכר נושא בהיטל ההשבחה בגין זכויות שהוקנו בתב"ע שקבלה תוקף לפני חתימת הסכם המכר (ולפיכך יכלו הצדדים לצפות אותן ולהכלילן במסגרת קביעת התמורה בהסכם) ואילו הקונה נושא בהיטל השבחה בגין אישור תוספות בניה שבקש מכוח זכויות מותנות הכלולות בתכנית, ככל שאלה יאושרו לו. ראיות הצדדים מטעם התובעת הוגש תצהירו של קלוד נחמיאס (להלן: נחמיאס), מבעליה ומנהליה של התובעת.

...

העובדה כי שלושה שמאים מכריעים מצאו כי בעת האישור המותנה בתב"ע לא היו לזכויות כל ערך כלכלי רק מחזקות מסקנה זו. אין בהסכם המכר הוראה כלשהי הסותרת את קביעת וועדת הערר המחוזית וחלוקת הנטל כפי שנקבעה על ידה אף תואמת את כוונת הצדדים להסכם המכר.

תוצאה התביעה נדחית במלואה.

על התובעת לשלם את היטל ההשבחה המשלים שנדרש ממנה במכתב מיום 24.1.18 (נספח י"ג לכתב התביעה) וכן את תוספות החיוב ופיגורים שהוצמדו לו; שכ"ט עו"ד בסכום כולל של 57,691 ₪, שכר עדותה של גב' פורת בסך 1,500 ₪ וכן הוצאות התייצבותו של הנתבע למועדי הדיון בסך כולל של 2,500 ש"ח. סכומים אלו תשלם התובעת לנתבעים בתוך 30 ימים מהיום, שאם לא כן יישאו ריבית והפרשי הצמדה כחוק.

הזכויות בחלקה היו רשומות בבעלות במושאע בין מספר בעלי זכויות, שהמערערים 6-2 אינם נמנים עליהם.

משהגיעה למסקנה שלמערערים 6-2 רק זכויות בנייה עתידיות, קבעה ועדת הערר שבהתאם לנימוקיה בהליך אחר - והוא ערר (י-ם) 165/14 נוסבוים נ' ועדה מקומית לתיכנון ובניה ירושלים (1.2.2015) (להלן: "עניין נוסבוים") – אין לראות בהם כבעל המקרקעין לעניין היטל השבחה.

בהיבט הקשור לענייננו קבע בית המשפט שאין לראות ברכישת הגג באותו מקרה כרכישת זכות במקרקעין מבלי לרכוש דירה, בשים לב לדין החל על בתים משותפים, אשר אינו מאפשר מכירה של רכוש משותף המוצמד לדירה מסוימת ללא הדירה שאליה הוצמד, למי שאינו הבעלים של דירה אחרת בבניין (שם, בפס' 23).

...

כזכור, המערערים מבקשים שתיקבע מסקנה אחרת לגביהם, בין היתר על יסוד הקבלה לדיני מס שבח.

הנה כי כן, נוכח הטעמים המפורטים לעיל, הגעתי למסקנה שאין עילה להתערב בהחלטת ועדת הערר, שלפיה המערערים 6-2 אינם החייבים בתשלום ההיטל ההשבחה.

לכן רישום זה אינו רלבנטי לשאלה הנדרשת להכרעה במקרה זה. התוצאה בשל מכלול טעמים אלה, הערעור נדחה.

על פי המתואר בבקשה, המבקשת היא חברה בע"מ, והמשיבה היא בעלת הזכות להרשם כבעלים (במושאע) של חלק מהמקרקעין.

משדובר על הנושא, הבינה המשיבה "את נושא היטלי ההשבחה הנפרדים ממס שבח". המשיבה ביקשה להבין שוב את מהות הזכויות הנמכרות על ידה, ולערוך היתייעצות עם המהנדס שסייע לה בתכנון בעבר.

...

גם בשיקולים האחרים המצריכים בחינה, מצאתי כי יש בהם להטות הכף אל עבר קבלת הבקשה בשלב זה. כך, סבורני כי הבקשה לסעדים זמניים אשר הוגשה יחד עם כתב התביעה, הוגשה בלא שיהוי.

סוף דבר השורה התחתונה מהאמור היא, כי הבקשה למתן סעדים זמניים מתקבלת בחלקה, באופן שצו המניעה הארעי אשר ניתן במסגרת החלטתי מיום 18.11.2021, יהפוך לצו מניעה זמני עד למתן החלטה אחרת.

היה ותבוא בקשה מאת המשיבה, וככל שיהא בה להצדיק התדיינות נוספת בנושא, אתן החלטתי בדבר המשך ניהול ההליך בכל הנוגע לבקשה לסעדים זמניים.

במשך למעלה משנה וחצי, פעלה המשיבה מול קבוצת מגדל שהיא בעלים במושאע יחד עם המשיבה במרבית שטחי הקניון, על מנת שזו תחתום על המסמכים הנדרשים לצורך השלמת הליך רישום הפרצלציה.

עוד מהנתונים שהוצגו בפני, עולה כי לצורך השלמת הליך רישום הקניון כבית משותף, שלאחריו יתאפשר רישום החנויות על שם בעליהן, מיד עם השלמת רישום הפרצלציה במקרקעין, פנתה המשיבה לעירייה בדרישה שזו תנפיק לה "אישור ערייה לטאבו". לשיטת המשיבה, מדובר אישור "קריטי" חסר, שהעירייה מסרבת להעניק לה, ללא כל הצדק שבדין ומחזיקה בו כ"בן ערובה", בשל מחלוקת מלאכותית שנוצרה, כביכול בנוגע לשיעורו של היטל השבחה, כאשר הליכי בירור אותו היטל מתנהלים בפני ועדת ערר.

עוד ציינה הערייה בהודעתה, כי מאחר והוועדה המקומית לא יכולה לספק אישור לרישום בית משותף במצב שבו הבית אינו תואם את היתרי הבניה, בשלב זה על המשיבה להמציא למינהל ההנדסה את תשריט הבית המשותף והתקנון שבכוונתה להגיש לרשם המקרקעין וכן להמציא לעירייה התחייבות/הצהרה כי ידוע לה שהבית אינו תואם להיתרי הבניה, כי נידרש הליך רשוי כדי להכשיר את העבודות שבוצעו בפועל, וכי ידוע לה שאין לראות באישור, ככל שיינתן, כהודעה מטעם הועדה המקומית כי אין חבות בהיטל השבחה בגין היתרי בניה, או בקשות להיתר שעניינן הכשרת הבניה והעבודות שבוצעו בפועל.

...

עם זאת, בשים לב לפרק הזמן הרב שחלף מכריתת הסכמי הרכישה ולהתפתחויות מול העירייה והועדה המקומית בתקופה שלאחר הגשת התובענה, אני סבור כי יש לפעול להשלמת הליך הרישום, תוך מתן הוראות למשיבה בכל הנוגע למערכת היחסים בינה לבין העירייה, או הועדה המקומית.

היה ובתוך פרק הזמן של חצי שנה ממתן פסק הדין, לא יסתיים ההליך מול העירייה בהפקת האישור הנדרש, תשלם המשיבה (אף תחת מחאה ככל שתמצא לנכון להוסיף תנאי זה לתשלומה) את סכום היטל השבחה השנוי במחלוקת בינה לבין העירייה או הועדה המקומית, על מנת שיופק לה "אישור עירייה לטאבו". לאחר התשלום, תהא המשיבה רשאית לפעול מול העירייה, או הוועדה המקומית, למיצוי זכויותיה, ככל שהיא תמצא לנכון.

סוף דבר לאור מכלול האמור לעיל, התביעה נדחית.

התובעים טוענים כי מאז שרכשו את המיגרש הם מחזיקים בו באין מפריע, משלמים בגינו היטלים ומיסים לעריית רמלה ואף חויבו בתשלום היטל השבחה על פי התוספת השלישית לחוק התיכנון והבנייה, התשכ"ה-1965, מכוח בעלותם זו. במהלך השנים בוצעו הליכי איחוד וחלוקה למקרקעין.

אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר כי הנתבעת 1 נעדרת זכויות במקרקעין, אך עם זאת קובע כי זכויותיה של הנתבעת 1 במיגרש 104/3 הנן זכויות במושאע ואין היא רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במיגרש זה. ההסכמות אליהן הגיעו הנתבעת 1 והנתבעת 2 באשר לחלוקת המקרקעין ביניהן אינן מביאות בחשבון את יתר בעלי הזכויות להם נמכרו חלקים מזכויותיה של הנתבעת 2 במקרקעין ולפיכך אין הן יכולות לעמוד.

...

בוודאי שהסכמה זו אינה מחייבת את התובעים, אשר לא היו צד לה. מסקנתי היא אפוא, כי נכסי רמלה אינה יכולה לייחד לעצמה את הזכויות במגרש 104/3 שכן הזכויות במגרש זה הינן זכויות במושע.

אשר לסעדים המבוקשים ולאור הנימוקים שלעיל– אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר על בעלותם בשטח מסוים במקרקעין.

אני דוחה את בקשתם של התובעים להצהיר כי הנתבעת 1 נעדרת זכויות במקרקעין, אך עם זאת קובע כי זכויותיה של הנתבעת 1 במגרש 104/3 הינן זכויות במושע ואין היא רשאית לייחד לעצמה את הבעלות במגרש זה. ההסכמות אליהן הגיעו הנתבעת 1 והנתבעת 2 באשר לחלוקת המקרקעין ביניהן אינן מביאות בחשבון את יתר בעלי הזכויות להם נמכרו חלקים מזכויותיה של הנתבעת 2 במקרקעין ולפיכך אין הן יכולות לעמוד.