היטל השבחה בעסקאות קומבינציה

זאת, מאחר שעל פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, חלה חובה על התובעות לשלם את רכיב היטל ההשבחה בגין עסקת הקומבינאציה שערכו הצדדים.

...

לאחר ששמעתי את הטענות, ועיינתי בכל אשר הובא בפניי, סבורה אני כי טענות המשיבות יפות להתברר במסגרת ערכאת הערעור, וצודקים המבקשים כי הציטוט בעניין בנק אוצר החייל יפה לעניינינו.

סוף דבר לאור המקובץ לעיל, אני מורה על סילוק התביעה על הסף, כמבוקש, המשיבות יישאו בהוצאות הבקשה בסך של 10,000 ₪, אשר ישולמו תוך 30 יום.

המזכירות תמציא החלטתי זו לב"כ הצדדים, לאלתר, באמצעות הפקס הידני.

זאת, מאחר שעל פי ההסכמים שנחתמו בין הצדדים, חלה חובה על הנתבעים לשלם את רכיב המע"מ ורכיב היטל ההשבחה בגין עסקת הקומבינאציה שערכו הצדדים.

...

החלטתי זו ניתנת בכובעי כרשם בית המשפט.

דומה כי "עלויות השבחת המיגרש" עליהן מדבר סעיף 5(ב) לחוזה הן ההוצאות הכרוכות בתכנון ובבנייה בפועל, בהובלת החברה כיזמית, לרבות, כפי שנאמר באופן מפורש בסעיף, "שכ"ט אדריכל, אגרות בנייה, מהנדס, עלויות בנייה". לדעתי לא ניתן ללמוד גזרה שווה מרשימה זו להיטל השבחה, המוטל כאמור בגין השבחה בעבר בעקבות שנויי תב"ע. יתרה מזאת, כאשר גביר הציג בפני בני הזוג ביום 12.11.2013 את שתי חלופות הפעולה אשר עמדו על הפרק (מכירה מיידית לצד שלישי או חזרה למתווה עסקת הייזום המקורית), הובהר בתחשיב כי גם בחלופה של עסקת קומבינאציה היטל ההשבחה המשוער יוטל במלואו על כתפי בני הזוג ולא על כתפי החברה וכי היטל ההשבחה (המכונה שם "מס השבחה") יפחית את יתרת הכסף אשר תישאר בידי בני הזוג בעקבות ביצוע המיזם.

...

על כן אני קובע כי גביר והחברה לא התחייבו בחיוב חוזי תקף לממן במימון ביניים את תשלום מס השבח והיטל ההשבחה החלים על בני הזוג (או על חליפיהם).

הסעדים המבוקשים במבוא להמרצת הפתיחה מפורטים הסעדים המבוקשים: "להורות כי הסכם היזמות... מחייב את המשיבה... להורות על אכיפת הסכם היזמות, לחייב המשיבה בתשלום המיסים החלים עליה – מס שבח והיטל השבחה ולמנות את ב"כ המבקשת, הח"מ, ככונס נכסים לצורך חתימה על כל מסמך הנדרש לצורך אכיפת ההסכם בשם המשיבה." לאור כל האמור אני נעתר לבקשה הראשית ומורה כי החוזה החדש אכן מחייב את כל הצדדים לו, לרבות המשיבה כזוכה בעזבונו של זלצמן.

הוצאות משפט המשיבה תשלם לחברה הוצאות משפט בסכום כולל של 27,500 ש"ח וזאת תוך 30 ימים מיום מתן פסק דין זה. מזכירות בית המשפט תמציא את פסק הדין לב"כ שלושת הצדדים.

תכנית המתאר העניקה למשיבים הטבה, בהופכה את הקרקע שבבעלותם מקרקע חקלאית לקרקע למגורים, שבכך התאפשר להם לכרות עסקת קומבינאציה שמעניקה לכל אחד מהם מספר דירות, בעוד המשיבים מבקשים שלא לחלוק בהתעשרותם עם כלל הציבור, אלא ליתן להם הטבה נוספת ולפטור אותם מתשלום היטל ההשבחה, דבר היוצר תוצאה אבסורדית בבחינת העשרה כפולה של "המעושר". המערערת טוענת כי אין יסוד לקביעת בית משפט קמא, שייחס לה חוסר תום לב בטענתה בדבר אי הגשת בקשה להיתר בנייה מטעם המשיבים בעירעור זה, בעוד שקודם לכן לא העלתה טענה זו, אלא נימקה את סרובה לפטור מהיטל השבחה בעמדתה הפרשנית להוראת הפטור בנוגע לריבוי הדירות.

...

בית המשפט מצא, נוכח תכליתה של הוראת הפטור, כי אין להעניק אלא פטור אחד לכל אחת מהמשפחות.

אני סבור כי אין לצמצם את הלכת צרי אך למקרים שבהם מבקשי הפטור הם בני משפחה אחת, והגיון הדברים העומד ביסוד ההלכה חל גם על מבקשי פטור שהם שותפים במקרקעין, אפילו אינם בני אותה משפחה.

אנו מחייבים את המשיבים בכל אחד מן הערעורים לשלם שכ"ט עו"ד למערערת בעניינם בסכום של 20,000 ₪.

ניצן פירט זאת ועמד על השיח שנערך בינו לבין הנתבע: "לא ברור מאליו שאני צריך לשאת בעלות של האגרות בנייה והאגרות פיתוח ל-2 היחידות. כי יחידת תמורה, אם זו עסקת קומבינאציה של 50%, אז אני צריך לשאת בחצי מהאגרות, ובפועל אני נשאתי באגרות גם של היחידה שלו וגם של היחידה שלי. זה ויכוח אחד שהוא העלה, ולקחתי על עצמי. [...] זה אני דרשתי והוא לא הסכים, זה מו"מ. [...] אני לקחתי על עצמי לשלם את האגרות ואת הפיתוח של 2 היחידות, גם יחידת התמורה וגם את שלי. אחרי זה עלה הנושא של ההיטלי ההשבחה, [...] אני יצאתי מנקודת הנחה של מה שקבור בקרקע, קשור לקרקע, הוא צריך לשאת בזה כמו עסקת קומבינאציה רגילה, אז את היטלי ההשבחה הוא לקח עליו [...]" [עמ' 119 ש' 18-5].

...

כך אני מורה.

הנתבעים ישלמו לתובעת סכומים מצטברים אלו: סך 1,380,000 ₪ בצירוף הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום הגשת התביעה המתוקנת (8.6.2020) עד יום פסק-הדין, הוצאות משפט (אגרת משפט, הקלטת הדיון ושכרו של מומחה התובעת) בסך 71,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 76,050 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין.

הנתבעים ישלמו לצד השלישי את הוצאות ההליך בסך 5,000 ₪ ושכ"ט עו"ד (כולל מע"מ) בסך 64,350 ₪, שניהם בערכי יום פסק-הדין.