היוון דמי חכירה על תוספת בניה בנכס חכור

בשנת 2007, במסגרת "מבצע הוון" שנערך במינהל, שילם הנתבע כבעל הזכויות, דמי הוון אשר העניקו לו תקופת חכירה נוספת של 49 שנה, בנוסף לאמור בחוזה החכירה שנחתם בינו לבין המינהל [ראו: סעיף 2 להודעת רשות מקרקעי ישראל (המינהל דאז) שהוגשה לתיק ביהמ"ש ביום 4.5.17].

להודעה זו צורפו "הודעה לחוכר על כוונה להעביר בעלות, ללא תשלום" ו- "איגרת זכאות לבעלות". האמור לעיל קיבל ביטוי ב- "אישור על רישום זכות בנכס" מאת רשות מקרקעי ישראל מיום 14.12.2014 (נספח ב' לכתב ההגנה) לפיו, הנתבע הנו בעל זכויות החכירה היחידי בנכס.

הבניה אשר בוצעה על הנכס בוצעה על פי היתר בניה מיום 28.8.80 שהוצא על המיגרש לבנית הקומה הראשונה, שבו צוין שמו של הנתבע כבעלי הנכס/ההיתר, כאשר בשלב הראשון ומיד לאחר רכישת הנכס, החל הנתבע בבצוע עבודות הבניה, ולאחר השלמת השלד של הקומה הראשונה, הוצא ביום 21.7.81 היתר לבנית קומה שניה (תוספת קומה לבית מגורים קיים), כאשר מאחר שדירה זו נועדה למגורי ההורים, הוצא היתר הבניה ע"ש האב.

כפי שהבהרתי, מדובר בהסכם נאמנות בעל-פה, שהוכח בראיות מספקות, והיעדרו של ייפוי כוח בכתב מהאב לנתבע, אינו מעלה ואינו מוריד לעניין זה. הנתבע טוען כי ההסכם מיום 5.11.91 מהוה הודאה של רפיק והאב המנוח כי הוא בעל הזכויות במיגרש, המקימה מניעות כנגדם, וזאת משום שצוין בו ב-"הואיל" הראשון כי: "והואיל והמוכר חכר מאת מנהל מקרקעי ישראל (להלן- "המנהל") את הנכס להלן לפי הסכם פיתוח מיום 3.8.80 והסכם חכירה מיום 18.6.84 לצורך בניית בית מגורים".

...

למרות מאמציי להשכין שלום בן האחים, כאשר לצורך קידום העניין אף ערכתי ביקור במקום, בניסיון לגבש הסכמות באשר לאופן השימוש בשטחים במגרש שמסביב לבניין, לא צלח הדבר בידי, ולכן אין מנוס מהכרעה שיפוטית במחלוקת כפי שהוגדרה והותוותה בכתבי הטענות, אף שאין בה, למרבה הצער, לפתור את המחלוקת האמיתית שבגינה פרץ הסכסוך.

סיכומו של דבר, אני קובעת כי ההסכם מיום 5.11.91 תקף ושריר במערכת היחסים שבין הנתבע לבין האב ורפיק.

הסעדים: סוף דבר, אני מקבלת את התביעה בחלקה ומצהירה כי התובעים הם בעלים של 2/3 מן הזכויות במגרש 224, בגוש 18138, חלקה 55 (בעוד שהנתבע ייוותר בעלים של 1/3 מן הזכויות במגרש).

[חוות הדעת השמאית אינה מהווה ראיה בתיק והוגשה רק לצורך פשרה בין הצדדים] אני ממנה את עו"ד יעקב זילברמן ככונס נכסים לצורך העברת זכויות התובעים (2/3) ע"ש התובעים בלשכת רישום המקרקעין, רשות מקרקעי ישראל ו/או בפני כל גוף אחר, וזאת בכפוף להסכמת המינהל, ככל שהדבר עדיין נדרש.

לאחר שהבית נימסר לקונות, התברר כי חלקו בנוי ללא היתר וכי המוכרים לא שילמו עבור חלק זה דמי היתר לרמ"י ו/או דמי חכירה מהוונים.

משגילו הקונות פגם חמור זה פנו לרמ"י שתיגבה את מלוא הכספים המגיעים לה כדי שהקונות תקבלנה חוזה חכירה על כל השטח הבנוי במלואו.

זאת ועוד, מביקור שנעשה בנכס מסתבר כי בקומת הקרקע, שבה הייתה יציאה פתוחה לחניה מקורה - בוצעה תוספת בניה והגדלת שטח קומת הקרקע, והוקם ע"י הקונות קיר חצוני כולל חלון ודלת יציאה, וכך ההרחבה הפכה להיות חלק בלתי נפרד מהבית.

נספח 3 כלל תנאי מיוחד עליו חתמו המוכרים בעצמם בו הם הצהירו: "ידוע לי שהסכמתכם להאריך את תקופת החכירה בתנאים המפורטים בחוזה זה, והגדרתם של המונחים "מטרת החכירה", "קיבולת הבנייה", ו"היעודי", בחוזה זה מבוססים על הצהרתי לפיה עמדתי בכל תנאי חוזה החכירה המקורי לרבות קבלת הסכמתכם ותשלום עפ"י דרישתכם עבור מימוש תוספת בנייה ו/או שינוי יעוד ו/או שינוי ניצול ו/או פיצול מיגרש.

...

בדעת רוב נקבע כי על פי לשונו ועל פי תכליתו של סעיף 16 לחוק המכר "מדובר בסעיף קוגנטי שאיננו מאפשר לזקוף 'אשם תורם' לחובת הרוכשים בגין הצהרותיהם בחוזה המכר כי בדקו את הנכס". המוכרים טענו בסעיף 19 לסיכומיהם כי פסק הדין אינו חל במקרה דנן מאחר ולא התקיימו במקרה זה יסודות סעיף 16 לחוק המכר, שכן המוכרים "לא ידעו על אי ההתאמה בממכר". אולם, טענה זו נדחית שכן בסעיף 16 לחוק המכר, המחוקק קובע במפורש שאין הוא חל רק במקרה של ידיעה בפועל, אלא גם במצב בו היה על המוכר לדעת.

אולם, גם טענה זו דינה להידחות.

סוף דבר התביעה מתקבלת חלקית ע"י חיוב המוכרים לשלם לקונות הסך של 88,000 ₪ בתוספת ריבית והפרשי הצמדה כדין ממועד הגשת התובענה ועד מועד התשלום בפועל.

על רקע זה הודיעה הרשות לעירייה ביום 7.10.1988 כי אם לא תיפסק הפעילות המסחרית יבוטל חוזה הפיתוח, וכן כי "אם בדעת הערייה לחכור השטח או חלקו בתנאים מסחריים רגילים – עליה להגיש בקשה מתאימה". ואכן, בעבור כחודש הגישה הערייה בקשת חכירה הנוגעת לקרקע שעליה הוקמו העסקים הנ"ל בהתאם לתנאי החכירה המתאימים לשימושם.

הרשות מצדה פנתה לשמאי הממשלתי לקבלת שומה עבור שטח הנכס כולו "על פי השמוש בפועל כמסחרי" ובחוות דעת השמאי מיום 4.6.1989 נקבע כי שווי הנכס בהתאם לשימוש הנ"ל הוא 2,750,000 ש"ח. בסמוך לאחר מכן, ביום 28.6.1989, שלחה הרשות לעירייה דרישת תשלום בסך 2,502,499.98 ש"ח, המהוה 91% מערך הנכס, כדמי חכירה מהוונים בגין שטח מרכז הנופש וציינה כי "קיים הסכם פיתוח בדמי חכירה סמליים וזאת עפ"י התחייבות העיריה. מתברר שבשטח קיימים אתרים מסחריים ולא בהתאם לתנאי החוזה המקוריים. לכן, יש לגבות כספים עפ"י שומה כמסחרי". כשלושה חודשים לאחר מכן, ביום 24.9.1989 נערכה לבקשת הרשות שומה נוספת המתייחסת רק לשטחים המסחריים שבנכס "במטרה לקבוע את דמי השמוש הראויים" בהם וביום 29.10.1989 שלחה הרשות לעירייה דרישה לתשלום דמי היתר בסך 224,399.74 ש"ח כתנאי לאישור בקשת הערייה לתוספות בנייה בנכס (להלן בהתאמה: דמי ההיתר ותוספות הבנייה).

...

באיזון הנדרש בין מחדלי הרשות בגביית החוב מזה ובין התנהלותה הבעייתית ביותר של העירייה מזה, אינני סבורה כי ידה של העירייה על העליונה עד כי יש להיעתר לתביעתה ולהורות על בטלות החוב.

נטל ההוכחה בהקשר זה רובץ לפתחה של העירייה, ומשאלה פני הדברים לא ראיתי מקום לסטות ממסקנתו של בית המשפט קמא גם בהקשר זה. בשל כל הטעמים המפורטים לעיל, אציע לחבריי לדחות את הערעור אך בשל מחדליה של הרשות לפעול לגביית החוב לאורך השנים אוסיף ואציע שכל צד יישא בהוצאותיו.

אשר על כן, אין לאפשר לעירייה לייצר הזדמנות "יש מאין" לטעון טענות התיישנות במסגרת בקשתה לסעד הצהרתי – ויש לדחות את בקשתה למתן סעד זה אף מבלי להכריע בטענות העירייה בעניין התיישנות החוב והשיהוי בגבייתו.

הבית בנוי עם בית נוסף על אותה חלקה והשטח כולו מוחכר מרמ"י. המבקש (הנתבע 5) הוא בעל זכויות החכירה בבית השני הצמוד לבית המשיבים.

ביום 19/1/83 האב דוד לנדאו ז"ל הגיש תצהיר לרמ"י שלפיו תוספת הבנייה למגורים מהוה יחידת דיור אחת בלבד בהתאם לתכניות המצורפות.

רמ"י צרפה כתב התחייבות לחתימת הנתבעים 2-1, שישלימו את כל הפעולות הנדרשות לצורך תיקון צו הבתים המשותפים לגבי הנכס בתוך שנתיים.

אילו רמ"י הייתה יודעת בעבר שניבנה בית נוסף, היא הייתה דורשת אז דמי היתר מבלי לפגוע בזכויות ההוון של הבית המקורי, שלימים נרכש על ידי המשיבים.

...

לפיכך אני מורה על דחיית הבקשה לסילוק התביעה על הסף.

הרישום בלישכת רישום המקרקעין הנתבע טוען כי משנרשמה החכירה כחכירה מהוונת והמינהל לא ביקש לתקנה הרי הרישום מהוה ראיה חותכת לאמיתו תוכנו והמינהל לא יוכל לטעון בתביעה המונחת לפני אחרת.

בע"א 109/87 חוות מקורה בע"מ נ. חסן ואח', פ"ד מז(5) 1 בעמ' 26 נפסק כדלקמן: "פסקי הדין, שהביאה המערערת כתימוכין לגישתה, נתנו אישור בלתי מסויג לעיקרון סופיות הרישום, כפי שבא לידי ביטוי בסעיף 125לחוק המקרקעין. ואולם פסקי-דין אלה - כולם עניינם ערעור על נכונות המירשם, כפי שנקבע בעת הסדר הזכויות במקרקעין, תוך תקיפת הליכי ההסדר באופן זה או אחר. בבחינת שלב ההסדר - שאלת תחולתו של סעיף 10לחוק המקרקעין כלל איננה מתעוררת, שהרי סעיף זה דן ברכישת זכות במקרקעין שכבר הוסדרו. לעומת זאת, טענות המשיבים בתביעתם לא התייחסו לשלב ההסדר - שבו נרשמו הם כבעלי החלקות שבמחלוקת, כי אם לאירועים מאוחרים יותר - הלוא הם קביעת הנפקדות המוטעית והשתלשלות העסקות שבעקבותיה. בשלבים המאוחרים גם סעיף 10הוא רלוונטי, ומתעורר הצורך ליישב בינו לבין סעיף 125, על נוסחו החד-המשמעי. פירושם של המערערת ושל המשיבים הנוספים לסעיף 125איננו מתיישב עם סעיף .10סעיף 10מתייחס, כאמור, למקרקעין מוסדרים בלבד, כך שפירוש לפיו סעיף 125מונע כל תקיפה של הרישום למעט בסייגים הקבועים בו, מייתר את סעיף 10ומרוקן אותו מתוכן. אין טעם בדרישות כגון תום-לב או תמורה, אם הרישום כשלעצמו מונע את התקיפה. ואמנם, בע"א 504/87 דרזי נ' בונה (בודביצקי) ואח' [18], פסק השופט בך כי יש לבחון את זכותו של הרוכש זכות במקרקעין מוסדרים על­פי הרישום בספרי המקרקעין, תוך יישומן המשולב של הוראות הסעיפים 10ו- 125(א) לחוק המקרקעין. לעניין זה אימץ את גישתו של פרופ' ויסמן, התוהה מדוע הופרדו סעיף 10וסעיף 125זה מזה. לדעת פרופ' ויסמן, סעיף 10דן באותה שאלה שבה עוסק סעיף 125 (א) וסמיכותו של סעיף 10לסעיף 125(א) נחוצה במיוחד בשל העובדה שהוא מסייג את תחולת סעיף 125(א) . סעיף125(א) מתחזה כאומר הרבה יותר ממה שנאמר בו למעשה, ואילו סעיף 10מבהיר כי האפשרות לסמוך באופן קונקלוסיבי על הרישום עומדת רק לקונה בתמורה ובתום-לב. ראה י' ויסמן, חוק המקרקעין, תשכ"ט- 1969­מגמות והישגים (המכון למחקרי חקיקה ולמשפט השוואתי, תש"ל) 86-87, ה"ש 280; כמו כן ראה לעניין זה: ע"א 371/85 פיליפ נ' ש' רוזנברג ואח' [19], בעמ' 596-597; ע"א 599/77, 605קורצפלד ואח' נ' אדלר ואח' [20]." בע"א 5793/96 חיים נ. חיים, פ"ד נא(5) 625 נפסק על אותו משקל בעמ' 634: "בסכסוך הזכויות שבפנינו אין מעורבות לצד שלישי "שרכש זכות במקרקעין מוסדרים בתמורה ובהסתמך בתום-לב על הרישום...", כהוראת סעיף 10 לחוק המקרקעין, תשכ"ט-1969.

גם אם היה אמור צד ג' לשלם דמי חכירה בהיותו מחזיק בנכס בפועל הרי בסופו ש לדבר עלות עשויה להתגלגל לשכמי הנתבע כאשר צד ג' יבוא אליו בטענות כי הטעיה אותו בעת הרכישה.

התוצאה בשים לב לכך, אני מחייב את הנתבע לשלם למינהל סך של 2,602.05 בתוספת הפרישי הצמדה וריבית כחוק מיום 8.3.2009 ועד התשלום במלא בפועל.

...

לאחר שעיינתי בדו"ח תנועות שצורף לכתב התביעה עולה כי חלק מהתביעה התיישן.

הנתבע כעת מבקש להנות ולקצור את פירות מעשיו ולכך בית משפט לא יתן יד. לכן אני סבור כי הרישום במרשם המקרקעין לפיו החכירה מהוונת אינה משמש הגנה לנתבע.

התוצאה בשים לב לכך, אני מחייב את הנתבע לשלם למינהל סך של 2,602.05 בתוספת הפרשי הצמדה וריבית כחוק מיום 8.3.2009 ועד התשלום במלא בפועל.